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大灣區樓價指數報110.94點 16個月升一成

1 : GS(14)@2018-12-16 16:52:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0993&issue=20181215
【明報專訊】繼中原城市領先指數(CCL)及中原城市指數(CCI)後,中原地產推出「中原大灣區指數」,供粵港澳大灣區置業人士有統一的樓價指數作參考。中原集團主席施永青表示,大灣區為中原中國的重要據點,佔業績三分之一,將視乎市場情况增加人手及分行;而推出大灣區指數,是「希望中央可以睇到真實數據」,亦可提供標準給大眾作比較。

以去年7月基數100點計

中原集團研究董事程澐表示,中原大灣區指數基數期定於2017年7月,基數設定為100點,以11個城市的一手及二手住宅交易價格(以人民幣計算)、香港及澳門只計算二手住宅交易價格,並以各城市的年度GDP為權重構建而計算得出,指數將於每月15日發布。

中原大灣區指數11月報110.94點,較2017年7月基數100點升10.9%。11個城市指數以肇慶最高,報128.59點,較2017年7月高28.5%,表現最差為珠海,報98.76點,較基數低1.2%。香港指數報115.65點,16個月升15.7%。

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大灣 樓價 指數 110.94 16 個月 月升 一成
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萬科海壇街舊樓申強拍 估值逾6億

1 : GS(14)@2018-12-16 16:52:39

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1430&issue=20181215
【明報專訊】近年內房轉戰本港私人物業市場,土地審裁處文件顯示,萬科或有關人士新近就深水埗海壇街244至276號舊樓連環遞交6個強拍申請。6個項目估值共逾6.39億元,若將今年9月收購價約12.3億元與估值比較,收購價遠高於估值逾1倍,反映內房仍然熱中於本港地產市場的發展。

上述強拍位於海壇街244 至276號一列建於1954年的舊樓,地盤面積共18,745方呎,若按商住地積比率9倍重建,可建樓面面積約16.87萬方呎。申請人為逸發投資有限公司、聯悅投資有限公司及邦民投資有限公司,其董事包括鄭建豪及葉嘉彬,並已成功購得80%至95.8%的業權。

今年暫錄37宗強拍申請

資料顯示,過去萬科以競投官地及市建局項目為主,分別於2015年7月以逾38億元奪屯門掃管笏住宅地,現發展為上源,並於今年10月開售;以及於2016年2月以逾13億元投得的長沙灣福榮街市建局項目。至近兩年,萬科除了投地,亦積極併購舊樓,如今年1月就何文田自由道9至13A號申請強拍,該項目地盤面積7237方呎,預計可建樓面約6.5萬方呎。

上述為今年強拍第32至37宗申請個案,較去年全年17宗增加46%,但較2012年高峰期57宗跌35%,今年強拍申請數目為2012年後新高。
萬科 海壇 壇街 舊樓 申強 強拍 估值
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晚舟事件 加樓遭殃?

1 : GS(14)@2018-12-16 16:54:32

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2507&issue=20181215
【明報專訊】孟晚舟事件,能否視作中美貿易戰下的城門失火,殃及池魚(加拿大)?主要反映香港二手樓價的中原城巿領先指數CCL本周再急跌0.69%,雖較8月中高位累跌7%,但和一年前比較仍升近8%,相比之下,加拿大溫哥華的獨立洋房價卻按年跌了8.5%(圖1),為2009年尾以來錄得的最大跌幅,溫哥華的多層住宅樓價也同樣按年錄得跌幅(圖2),朋友湯文亮說孟晚舟被補,有可能令歐美的豪宅價格再急挫。

事實上,近年不少歐美豪宅由華人買起,孟晚舟事件反映,原來華人富豪在美國、加拿大和歐洲可以隨時出事,特朗普說若有利貿易談判和國家利益,可隨時介入事件,更予人聯想到一些華人將資金調往這些國家原意是為買個保險,卻原來可能隨時成為政治犧牲品,這樣他們還會繼續在西方國家大肆置業?

買「保險」隨時變犧牲品

湯文亮上述的分析對否要留待日後驗證,而說到湯文亮,股評人周顯就胡應湘家族日前提議以每股38.8元代價私有化合和實業(0054)作出分析,指出2016年由湯文亮作行政總裁的紀惠集團以逾4.2億元購入灣仔皇后大道東胡忠大廈高層全層,當時成交呎價約1.5萬元,創了該廈呎價新高,周顯認為湯文亮向來是精明的budget buyer,這些年來執了不少平貨,因而發了大財,他怎會用破天荒的高價買胡忠大廈呢?其中一定原因,相信是因為在2021年前後,合和中心二期即將落成,合和中心一期和胡忠大廈翻新,再加上皇后大道東153號和QRE,這個地區將會變成比太古廣場三期大上好幾倍的超級商務及娛樂中心。周顯估計,在胡忠大廈翻新之後,湯文亮的這筆投資可以賺到一倍以上的利潤。

合和私有化倘失敗 可低吸

說回合和的私有化出價,較之前的收巿價26.45元高出約47%,之後合和股價裂口急升,近日在約32至35元之間徘徊,反映巿場不太相信私人化會成功,據基金經理林少陽表示,截至今年9月底止,合和每股資產淨值約60元,當中約每股9.5元為淨現金,即私有化作價較資產淨值折讓約35%,扣除淨現金,折讓高達42%。

筆者有興趣的是,為何合和會突然建議私有化,其出現大幅度的資產折讓已存在多年,為何會選擇現時進行私有化?筆者覺得,合和現在提出私有化,主要是希望在合和中心二期落成和附近物業完成翻新前,在巿場仍未完全折現該區物業的升值潛力前出手,如此,如合和私有化不成,股價也會回落,可候低吸納,或在該區的物業巿場尋寶。

合和近年的股價表現失色,在提出私有化計劃後才急彈,而另一隻地產股信置(0083)之前幾年也跑輸其他地產股,到了近兩個月卻因為開售觀塘的凱滙才大有起色。信置周四首批凱滙售價每呎約1.7萬元,較之前啟德新盤低約三成,但如往後樓盤能以此水平售清,以當初地價只約5000元計,信置仍可賺得龐大利潤,該股近日升至接近年初高位,早前筆者在《明報》財經網的淘寶圖節目推介這隻股票,如讀者有買入,等同自製年尾花紅。

美加息降溫 仍防港追加

還有幾天聯儲局便再議息,由於早前聯儲局主席鮑威爾指利率已接近「中性」,所以如今次美國在年底再加息,往後再加息的機會也會大減,而2019年1月結算和2020年1月結算的聯邦基金利率期貨差距大幅收窄(圖3),也反映美國明年的加息速度和幅度預期急促降溫。不過,香港的1個銀行拆息卻連續14日上升,並升至10年新高,則就算美國加息降溫,香港也可能會隨時追落後加息。

助子女買樓 也要還首期

花旗銀行日公前新公布的置業意向調查顯示,過去10年有做樓宇按揭的受訪業主當中,四分之一要靠「父幹」或「祖父幹」資助來支付買樓的首期,若僅計算21至34歲的「千禧世代」,比例更是高達六成。另外,長輩資助買樓人士中,56%未曾償還過任何資金,有償還部分的亦只有21%。

筆者也有朋友資助子女置業,但在出資時已訂明要分10年將首期金額歸還給父母,原因是要令子女是知道儲錢置業不是輕鬆的,而借錢是有責任還的,而更重要的,雖然還首期會加重負擔,卻可避免日後樓宇升了值後,子女胡亂加按,加按會加重供樓款項,連同要還給父母的,子女便會慎重考慮,以免加按以後最終變成銀主盤,父母當初資助的首期也要打水漂。

另外,花旗半年前同類調查顯示,當時69%受訪者認為未來12個月樓價會上升,現在只18%覺得未來12個月樓價仍升,而半年前僅有9%受訪者認為未來12個月樓價會跌,現在則升至57%(圖4),可見樓巿信心這回事,可以話變就變。

[陸振球 樓市解碼]
晚舟 事件 加樓 遭殃
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