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大手客「失蹤」 新盤首輪清袋不再

1 : GS(14)@2018-11-28 11:56:17

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4994&issue=20181128
【明報專訊】新盤首輪銷售能否清袋、大手客是否活躍,向來被解讀是樓市「寒暑表」。首三季樓市熾熱,其間推出主要新盤如新地(0016)馬鞍山雲海、南昌站匯璽II、會德豐(0020)將軍澳日出康城MALIBU,首輪銷售均告清袋或近沽清,但隨着樓市轉勢,除內房萬科(香港)屯門掃管笏上源於「十‧一」國慶節首輪推347伙清袋後,其後新盤首輪銷情均江河日下,首輪銷售比率僅兩至四成,個別銷售比率更低至一成。同時,部分新盤如屯門弦海、青龍頭逸璟‧龍灣、馬鞍山泓碧,更出現A組大手客(一般須購至少2伙),全數「甩底」冷清場面。

弦海逸璟‧龍灣泓碧A組客全甩底

樓市暢旺時,新盤首輪銷售清袋屬常態,但市况轉差後,近期全新盤首輪售出四成單位,已屬不俗成績;以華懋為例,承接過去兩年將軍澳海翩滙、荃灣全‧城滙銷情熱熾的氣勢,旗下元朗朗城滙10月底首輪推出504伙(佔全盤720伙七成),迄今累售近220伙,佔可售位數量逾四成,已屬近日銷量較標青全新盤。

至於近期首日銷情最差全新盤,為內房中國中冶(1618)攻港頭炮、位處青山公路青龍頭的逸璟‧龍灣,首輪推出50伙,雖然開售前據稱接獲逾370票,超額6.4倍,但全日僅售6伙,銷售比率只12%,更出現A組客全數缺席的慘淡場面。

此外,莊士中國(0298)10月底發售、以迷你單位作主打的屯門弦海,碧桂園(2007)日前推售的泓碧,同樣出現A組客「失蹤」情况。

事實上,本報統合市場統計,10月起主要新盤的A組客比例,由過往市旺時佔約三成,銳減至約一成(以首輪銷售計);以屯門上源為例,首輪清袋的347伙中,A組時段售約44伙,佔整體約13%,比率已屬上月以來推出的全新盤中最高。

A組客佔比三成降至一成

相反當樓市暢旺時,A組客比例普遍約三成,以會德豐3月推出MALIBU、新地8月推出匯璽II、南豐9月推出將軍澳日出康城LP6為例,首輪銷售中,A組客比例介乎26%至32%
2 : GS(14)@2018-11-28 11:56:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5540&issue=20181128
【明報專訊】踏入第四季後推出的全新樓盤,不但銷情慘淡,但發展商普遍未見貿然減價,繼續是先求價再求量。事實上,儘管市况逆轉,但「麵粉價」(地價)亦未有明顯回落,本月中由高銀集團投得的一幅啟德跑道區住宅地皮,就較本月初新世界(0017)、會德豐(0020)投得的毗鄰另一幅地皮高出約7%。

翻查近日賣地紀錄,雖然在10月初、即樓市開始轉勢時曾出現山頂文輝道地王流標,但由於項目估值最高達480多億元,屬較「另類」頂級豪宅市場,當時業界人士估計,流標不會成為大趨勢。

啟德跑道地呎價見1.55萬

直到11月初,政府連環有兩幅啟德跑道區地皮截標,當中第4B區3號地率先由新世界、會德豐、恒地(0012)及帝國合組的財團以83.33億元投得,以最高可建樓面574,615方呎,折合每呎樓面地價14,502元,屬市場預期範圍。

事隔約一周後,毗鄰的啟德第4B區4號地皮更由高銀集團以逾89億元奪得,每方呎樓面地價15,498元,成功狙擊新世界、會德豐等合組財團,每方呎樓面地價亦比新世界等財團投得之地皮呎價略高7%。

另政府及市建局在本財政年度起,公布所有地皮入標書的標價,如恒地10月以13.682億元投得的市建局深水埗青山道、元州街重建項目,雖然最低標價只有6.88億元,較中標價低近五成,但實際上,在餘下16份標書中,第二標出價13.33億元,只較恒地中標價低3520萬元,差幅僅約2.6%,意味發展商出價仍然積極,未有因市况回軟而「集體執死雞」,市場相信地價仍未有大跌迹象。
大手 失蹤 新盤 首輪 清袋 不再
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新盤承接力轉弱 兩月52宗撻訂 撻訂比例達3.5% 首3季僅0.8%

1 : GS(14)@2018-11-28 11:57:25

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2934&issue=20181128
【明報專訊】踏入第四季樓市突遇冷鋒,本報統計,今年至今累錄約149宗新盤撻訂個案,其中97宗撻訂於1至9月錄得,相對同期錄逾1.26萬宗成交,撻訂比率為0.8%,惟踏入第四季,不足兩個月內主要新盤已錄約52宗撻訂,平均幾乎每天錄約一宗撻訂個案。若相對同期整體成交量約1480宗計算,撻訂比率高見3.5%,意味近兩個月的撻訂比例大幅高於首3季。

明報記者

本報綜合一手銷售網數據進行統計,今年截至昨天新盤市場累錄逾1.4萬宗成交,同期累錄約149宗撻訂個案,佔整體撻訂比率約1%。首3季樓市熾熱,上半年馬鞍山雲海、將軍澳日出康城MALIBU、大埔白石角嘉熙、北角柏蔚山等主要大型全新盤銷情暢旺,加上6月底「娥六招」出台,港府表明要開徵一手空置稅,令發展商積極散貨,如新地(0016)南昌站匯璽II、元朗Grand YOHO第2期等就相繼以公開發售、招標雙軌並行促銷,令1至9月累錄逾1.26萬宗一手成交,同期錄得的一手撻訂則約97宗, 整體撻訂比例約0.8%。

第4季交投跌 撻訂反大增

不過,踏入第四季,受加息、中美貿易戰升溫、股市波動等因素衝擊,除令近期開售的全新盤已不能「鋪鋪清」外,撻訂亦趨明顯。10月至今已錄約52宗撻訂個案,相對同期錄約1480宗一手成交,比例為3.5%,情况遠較首3季嚴重。

若以發展商計,以今年迄今已累售逾3300伙、吸金達500億元而成「賣樓王」的新地,旗下樓盤累計取消交易宗數最多、涉約53宗,涵蓋樓盤包括匯璽II、雲海、屯門御半山、西半山巴丙頓山等。值得一提的是,部分單位更屬連撻兩次,如匯璽II第3A座25樓實用面積1358方呎A室,9月以3869.68萬元售出,但買家撻訂,發展商10月初再以原價重新售出,但新買家最後同樣取消交易離場,以發展商兩次合共沒收10%訂金計共殺訂386.9萬元。市場另一矚目撻訂個案,為新世界(0017)牽頭的荃灣柏傲灣,9月以1201.3萬元售出的2A座高層C室,一度創新界最貴一房成交價紀錄,惟買家撻訂收場,預料遭沒收5%訂金涉逾60萬元。

匯璽II一單位撻兩次 殺訂387萬

如果以樓盤計,內房萬科(香港)在港首個獨資發展項目屯門掃管笏上源,以及上述新地匯璽II,今年同樣錄約15宗撻訂,數量佔最多,以兩盤今年迄今分別售出約570及610伙計,撻訂比率均約2.5%。值得一提的是,第四季登場的大型全新盤、華懋發展的元朗朗城滙,10月底至今累售近220伙,但累錄8宗撻訂,取消交易比率約3.6%,屬近期撻訂比率最高樓盤。

業界指買家看淡後市「縮沙」

利嘉閣研究部主管陳海潮認為,第四季市况「沉得好緊要」,近日撻訂的新盤買家,相信都是因看淡後市而寧願「縮沙」撻訂離場。不過,他認為現時新盤銷情已大不如前,在一手成交量減少,加上樓價出現懸崖式急挫機會不大,估計下月新盤撻訂情况不會急速惡化。
新盤 盤承 接力 轉弱 兩月 52 宗撻 撻訂 比例 3.5% 季僅 0.8%
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維景灣畔兩房709萬沽 今年新低

1 : GS(14)@2018-11-28 11:58:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5633&issue=20181128
【明報專訊】樓市續吹淡風下,二手樓價續回調,將軍澳維景灣畔有兩房以低價易手;美聯營業經理林志堅表示,上述維景灣畔5座低層G室,實用面積516方呎,原業主9月見樓市熾熱,以860萬元放售,之後樓市轉勢,本月放盤價降至750萬元,最終更減至708.8萬元易手,累積減幅151萬或逾17%,實呎13,736元,預料成交價為屋苑兩房戶今年新低。

不過,林志堅指,上述原業主早於2007年,以231.5萬元買入單位,持貨11年,即使以低價沽出單位,帳面仍賺477.3萬元或逾2倍。

珏堡四房業主帳面蝕85萬離場

另市場消息指出,九龍塘珏堡錄蝕讓成交,屋苑一個中層實用面積1330方呎4房連套戶,原業主以3000萬元放售,及後議價至2850萬元售出,較原叫價低150萬或5%,實呎21429元;原業主2012年9月以2934.8萬元購入單位,6年帳面蝕近85萬元或3%。

環宇海灣累減480萬沽

利嘉閣市務經理陳敏生透露,荃灣環宇海灣6座中層F室,屬實用面積899方呎4房連套及士多房設計,單位早於3月時放盤,原叫價1600萬元,至近日再劈價至1120萬元沽出,累減480萬元或約30%,實呎12,458元;原業主2014年以約1023萬元買入單位,持貨4年,轉手帳面獲利約97萬元或9.5%。

縉庭山兩房5個月賣平19%

另外,美聯首席聯席區域經理梁仲維表示,大窩口縉庭山2座高層D室,屬實用面積622方呎2房連多用途房間隔,原業主10月以828萬元放售,近日議價後以768萬元易手,較原叫價減60萬或7%,成交價較銀行估值825萬元低57萬元或7%,單位現時折合實呎12,347元。

梁指出,縉庭山同類高層單位今年6月,曾以破頂價945萬元成交,意味上述新成交較高位低177萬元或19%;原業主2008年以460萬元購入單位,持貨10年,帳面仍獲利308萬元或67%。
維景 灣畔 兩房 709 萬沽 今年 新低
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