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周正毅白建時道屋地6億快易手 呎價11萬破頂 傳張松橋洽購

1 : GS(14)@2017-07-12 14:25:09

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2084&issue=20170712
上述白建時道81號屋地,該屋地面積9185方呎,現有一幢實用4604方呎洋房,以地積比0.6倍計,可建樓面5511方呎,市場消息指,有關項目原叫價7億元放售,現獲買家出價約6億元洽購至尾聲,若地皮落實以6億元易手,每方呎樓面地價將達10.9萬元,創東半山新高。

99年8660萬購入料升值近6倍

資料顯示,項目由康藝國際(集團)有限公司持有,董事包括周正毅、毛玉萍等人,周氏等1999年以8660萬元購入,持有至今已有18年,若落實售出帳面將大幅獲利5.13億元或近6倍。對於有關消息,本報昨致電張松橋旗下渝太地產負責人查詢,惟該負責人只表示不在港,未有回答。

位於渣甸山的白建時道,不乏城中商賈巨富擇居於此,其中以「東半山大地主」劉鑾雄最為聞名,他持有區內多個物業,分別位於高士美道、睦誠道等,但就擇居於白建時道12號多年;合和實業(0054)主席胡應湘等則居於白建時道25號。

大劉胡應湘賭王擇居渣甸山

渣甸山另一「猛人」業主,就有賭王何鴻燊家族,其中何鴻燊擇居於谷柏道25號多年,而其女兒何超瓊則於去年以5.05億元向加拿大領事館購入高士美道6號,物業佔地約10,468方呎,以地積比率0.6倍重建,可建樓面約6281方呎,每方呎樓面地價約8.04萬元。

張松橋51億購何東花園最矚目

至於今次盛傳之買家張松橋,過去曾多次以天價購買屋地,2015年以7.6億元向雅居樂(3383)主席陳卓林購入渣甸山包華士道1號屋地,可建樓面約7857方呎,每方呎樓面地價約96,729元。

張氏近年最矚目要數2014年底以51億元購入的山頂道75號前何東花園屋地,迄今仍是本港史上最大宗屋地買賣,項目佔地約12萬方呎,可建樓面約6.2萬方呎,每方呎樓面地價82,258元。

據區內代理指,白建時道放盤不少,除今次快將易手的白建時道81號外,目前該街道內另一個放盤,則由老牌家族持有的白建時道20號,佔地17,094方呎,可建樓面10,200方呎,有指業主現叫價9億元放售,每方呎樓面地價約8.8萬元水平。

項目現為一幢樓齡約60多年的兩層高洋房,實用面積約5353方呎,另設逾1萬方呎花園,並設有車房。
2 : GS(14)@2017-07-12 14:25:40

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4393&issue=20170712
【明報專訊】自小家貧的周正毅,現年56歲,過去曾因善於財技賺得大筆金錢而被福布斯封為上海首富,但同時亦因被指操控證券價格等判監。

據網上資料,周正毅出生於上海楊浦區,17歲即離家打工,至1994年夫婦二人從事小生意,賺得第一桶金,並於1997年亞洲金融風暴期間在港買下不少藍籌股票,期後股市反彈,為周氏夫婦賺得數億元。周正毅還看中正處於低潮時期的上海房地產,炒賣物業。

2000年曾持4家上市公司

2000年他旗下便有4家上市公司,業務包括農業、房地產、高速公路、貿易及金融,2002年度福布斯中國富豪榜,周正毅位列第11名。不過,周正毅於2003年被指操控證券價格,以及虛報註冊資本罪被判監3年,而2007年,周正毅擔任董事長的農凱集團及關聯公司,利用虛開增值稅發票,向多家銀行貼現套取資金共82億元人民幣,被判監16年。

工作以外,周正毅的情史亦算是多姿多彩,除毛玉萍外,他的名字亦經常與娛樂圈人士一起,包括前B嫂章小蕙、歌手江希文等,但最令人印象深刻的,則有「最美麗亞姐」之稱的楊恭如。
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泰發展商Ben Taechaubol:水向低流 港人熱捧曼谷豪宅

1 : GS(14)@2017-07-13 10:56:09

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2707&issue=20170713

【明報專訊】美元匯價於2014年開始轉強,由於港元與美元掛鈎,港元亦成為強勢貨幣,用來購買非美元國家物業,變相大減價,故海外樓盤過去3年在港銷情火熱。泰國上市地產公司Country Group Development PCL(當地上市編號:CGD)發展的曼谷四季酒店住宅項目早前來港推售,兩天錄得2120萬美元(約1.65億港元)銷售額。該發展商近日邀請記者到曼谷實地視察,並訪問集團行政總裁Ben Taechaubol闡述當地樓市前景,值得有興趣在當地置業的讀者留意,也可比較本港與曼谷樓市的各種不同制約。



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明報記者 葉創成 曼谷報道

Taechaubol透露,曼谷四季酒店住宅項目共有355個單位,目前銷售進度符預期,而在已售出的單位中,55%買家是泰國本地人,45%屬海外買家;在海外買家中,本港比例居首,排第二的是台灣,排第三至六位的依次是德國、英國、美國及澳洲。

十分一香港價 租金回報逾6厘

Taechaubol表示,該項目在港銷售至今,已打破泰國物業的賣樓紀錄,此佳績反映曼谷及本港豪宅價格差距高達10倍的情况下,本港投資者水向低流,作出價值投資,「在我們與香港客戶交談中,他們一般會比較同一筆金錢在香港及泰國分別可以買到哪些物業;由於香港沒有四季酒店住宅項目出售(編按:位於中環的四季酒店及四季匯服務式住宅項目只出租),所以這不是蘋果與蘋果的直接比較(compare apple to apple,意即同類比較),但我覺得現在本港豪宅價格約是曼谷豪宅的10倍,故本港客戶購買曼谷四季酒店住宅項目,作出決定非常容易,也屬非常合理」。

資料顯示,曼谷四季酒店住宅項目包括2房、3房、4房至閣樓公寓(Penhouse Residence)等不同單位,面積介乎115至1050平方米。Taechaubol介紹,2房、3房及4房單位售價分別約100萬、180萬及300萬美元,而閣樓公寓則會議價出售。

泰國法例保障本地人優先置業

據記者計算,曼谷四季酒店住宅的兩房單位呎價約6200港元;參考地產代理數據,最近香港九龍站私人屋苑凱旋門映月閣一個高層面積1010方呎單位,以3680萬元成交,呎價高達36,346元,大約是前者的6倍。

Taechaubol表示,曼谷四季酒店住宅項目除了樓價偏低外,租金回報率估計亦頗吸引。他表示,目前曼谷住宅物業回報率高達6厘至6.5厘,由於曼谷四季酒店住宅項目位處當地黃金地段,步行至核心商業區(CBD)只需5分鐘,而且鄰近有3所頂級國際學校,區內住宅出租率接近100%,故他對該項目的租務表現有信心。他又說,個別具有個人財政實力的本港買家,可自行安排港元10年定期貸款(term loan),利率低至2厘多,以此偏低的借貸成本,投資於回報率高達6厘至6.5厘的曼谷物業,可得到套息交易(carry trade)的好處,但前提是要應對好港元兌泰銖的潛在匯率波動風險。

倘屬租賃業權住宅 30年期滿須續約

雖然曼谷四季酒店住宅項目有上述眾多優點,不過,Taechaubol亦點出一些海外投資者購買當地物業須注意的地方。舉例說,泰國政府十分重視本地人置業優先,甚至限制外國人不可長期持有當地物業的大多數業權,因此將當地住宅分為永久業權(freehold)及租賃業權(leasehold)兩大類。

泰國法例規定,永久業權住宅落成後,至少51%業權須出售予當地人,有關業權日後轉售亦只可轉售予當地人;餘下不多於49%業權可出售予外國投資者,日後轉手亦只可售予外國投資者。這種安排,是要確保永久業權住宅的控制業權(至少51%)會保留在泰國本地人手上。

至於泰國的租賃業權住宅,租約一般為期30年,外國投資者在租約為滿後,須向當地業主續約,才可繼續取得租賃權。Taechaubol表示,發展商在第一份租約開始時,其租賃價值往往以土地價值計算,跟着發展商可在土地上投資興建住宅,當30年租約期滿後,外國投資者若希望續約,租賃價值會以物業的建築面積計算,租值亦往往較高。

Taechaubol指出,由於泰國的租賃業權住宅存在續約風險,故有關新樓盤發售時,售價一般是同類型永久業權住宅的七成。至於是次推售的曼谷四季酒店住宅項目,則已通過特別的合約安排,讓買家可享有75年的業權。

賣樓獲利須付20%增值稅

另外,值得注意的是,外國投資者購買泰國住宅物業後,若轉售獲利,一般需要把20%利潤用作繳交資本增值稅。不過,Taechaubol透露,曼谷四季酒店住宅項目可透過特別的合約安排,令客戶可豁免繳交資本增值稅,惟在指定時間內轉售需繳付行政費。

換言之,曼谷四季酒店住宅項目的多項條款,已較一般泰國物業吸引。當然,限制海外投資者長期持有住宅物業業權不多於49%,以及徵收20%資本增值稅等安排,均是本港樓市前所未見的,港人若有興趣到泰國置業,也要留意這些制約。

[葉創成 名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-07-13 10:56:44

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4033&issue=20170713
【明報專訊】1997年7月2日,泰國政府宣布泰銖與美元脫鈎,為亞洲金融風暴揭開序幕。這場歷時逾一年的金融風暴橫掃馬來西亞、新加坡、日本、韓國及香港,這些國家或地區均先後出現經濟衰退,股市及樓市亦同步大跌,本港樓市更因此展開長達逾5年半的「災難期」,樓價跌至2003年第二季始見底,累積跌幅達七成。



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亞洲各國擁巨額貿盈外儲 抗疫力強

被問到會否擔心亞洲金融風暴重演?Taechaubol認為,雖然當年亞洲金融風暴由泰國開始,但其實多個亞洲國家經濟均存在結構問題,故此風暴才會迅速蔓延。

然而,到了20年後的今天,泰國已由固定匯率變為浮動匯率,若有需要可透過貨幣貶值來化解經濟下滑的壓力,加上錄得貿易順差及巨額外匯儲備,而亞洲其他國家,尤其是中國在此方面的實力最為明顯,基本因素已不可同日而語,相信再次出現亞洲金融風暴的機會十分低,難再引發「樓災」。

[葉創成 名人樓市論壇]
泰發 展商 Ben Taechaubol 水向 向低 低流 港人 熱捧 曼谷 豪宅
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保監局:擬推保單持有人保障計劃

1 : GS(14)@2017-07-13 10:57:16

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1147&issue=20170713

文章日期:2017年7月13日




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保監局上月底正式接手規管保險公司的職能,主席鄭慕智(中)稱,未來兩年有多項重點工作,包括重提保單持有人保障計劃,亦正着手接管保險中介人的規管工作,以及擬定相關發牌制度。

圖2之1 -
保監局上月底正式接手規管保險公司的職能,主席鄭慕智(中)稱, . . . . . .










保監局上月底正式接手規管保險公司的職能,主席鄭慕智(中)稱,未來兩年有多項重點工作,包括重提保單持有人保障計劃,亦正着手接管保險中介人的規管工作,以及擬定相關發牌制度。





【明報專訊】保險業監管局(下稱保監局)上月底代替政府接手規管和監督保險業的職能。保監局主席鄭慕智昨日表示,未來兩年有多項重要計劃,當中包括推出保單持有人保障計劃,以及訂立發牌制度,接管中介人規管工作。



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草案明年交立法會審批

所謂保單持有人保障計劃,是指一旦保險公司面臨財務問題,甚至需要破產時,保單持有人也可獲得一定賠償,情况猶如銀行業的存款保障計劃。事實上,政府在2012年時曾就建立此計劃進行諮詢,並曾希望擬訂草案提交立法會,但其後擱置。

保監局行政總監梁志仁稱,現時獨立的保監局接手監管保險業的職能,決定重新提出此計劃,擬在明年把草案提交立法會審批。保監局執行董事(政策及發展)譚偉民表示,現正研究保單持有人保障計劃具體細節,例如是否成立保障基金、哪些人士可受保障、一旦保險公司破產,債權人及保單持有人的優先次序又如何劃分等。

指9萬保險中介 未必全合發牌要求

規管中介人方面,現時規管保險中介人的工作,分別由3個業界自律的規管機構負責,梁志仁表示,保監局會在兩年內接手,並實施法定規管和發牌制度,具體的行業准入條件與專業守則,尚待研究當中,計劃明年就這些細節諮詢業界及公眾。他強調,屆時對保險中介人的學歷有一定要求,入行後亦須持續進修。

保監局執行董事(市場行為)浦偉光表示,當局正建設新電腦系統,日後處理業界牌照申請,未來會加強員工培訓,以便跟進投訴個案、調查及現場審查。

現時本港有逾9萬名保險中介,鄭慕智表示,這9萬多名中介人未必完全符合未來發牌制度的要求,但本港保險業發展前景亮麗,整體中介人的數目不會下降,預料有完善的發牌制度後,反而會吸引更多年輕及專業人士投身保險業。

除上述兩大重點工作外,保監局未來兩年計劃包括推動保險科技,研究法規上有哪些改善空間,讓業界更方便應用科技。另外,正與內地監管機構研究,如何提升香港在吸引內地公司境外再保險的競爭力。由於工作繁多,鄭慕智指該局未來兩年會增聘120名員工,讓員工人數增至300人,主要應付接手中介人規管工作、調查及執法、精算與公眾教育等工作。
保監 監局 擬推 保單 持有人 持有 保障 計劃
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