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葵涌工業地收6標書 中小型發展商參戰

1 : GS(14)@2017-04-29 11:43:05

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3928&issue=20170429



【明報專訊】大型發展商及財團爭相覓市區靚地,中小型發展商則吸納小型地皮。葵涌永基路工業官地昨日截標,共收6份標書,大部分入標均為中小型發展商如宏安地產(1243)、億京等,其中老牌紡織世家羅定邦家族則兵分兩路,分別以建灝地產及羅氏地產入標,大型發展商僅得信置(0083),新地(0016)則未有參與競投,反映求地若渴情况,中小型發展商積極尋求物業發展機會。

羅定邦家族兵分兩路入標

就現場所見,入標競投永基路工業用地包括建灝地產、羅氏地產、宏安地產及億京等中小型發展商;另大型發展商只有信置,而新地則表示沒有入標。入標的發展商中,大多為獨資競投,當中建灝地產並沒有非住宅項目的經驗,其入標代表林綺華坦言,集團尋求住宅以外的發展機會,故入標競投。

最高市場估值8.8億 呎價5000元

去年8月以8.3億元投得葵涌永基路及永建路工業地的億京集團,亦有出價競投永基路工業地。億京籌劃經理黎裕宗稱,近年工廈需求大,如創意媒體、科技、汽車維修等行業未必需選用高端辦公室,反而選擇工廈,故集團積極參與工廈發展。資料顯示,葵涌工業地地盤面積18,623方呎,可建樓面約17.69萬方呎。市場估值約5.3億至8.8億元,每方呎樓面地價3000至5000元。

沙田分區大綱圖修訂九成反對

此外,城規會就修訂沙田分區計劃大綱核准圖共接獲1668份申述書,當中逾九成反對,反對者包括環保觸覺、沙田區議員等,反對原因主要是搬遷沙田污水處理廠至岩洞及往後維修成本高,而擬議靈灰安置所將會令區內的交通負荷增加。
葵湧 工業 地收 標書 中小型 中小 發展商 發展 參戰
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低息與北水 福兮禍所倚?

1 : GS(14)@2017-04-29 11:44:56

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4740&issue=20170429


【明報專訊】香港樓巿自2003年低位已升了約14年,最近樓價更不斷破頂,但弔詭的是,樓巿偏偏已度過供應低潮,昨天運房局公布,未來3至4年香港的私人住宅潛在供應量增至9.6萬個單位,按季再增2000伙,創有紀錄新高,令到香港樓巿出現了供應愈多,樓價反而升得愈急的背馳現象。

其實,何止樓價與供應呈現背馳,正常情况之下,一般商品都是愈廉宜愈多人買,愈貴則買家會減少;但隨着樓價愈是飈升,巿民的買樓意欲反而愈高漲。花旗銀行日前公布最新市民置業意向調查結果(是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心,以隨機抽樣電話訪問形式,於2017年3月底訪問超過500名香港市民),最新調查結果顯示,2017年第一季有23%受訪者表示現時對置業非常感興趣,該比例創調查自2010年開始以來新高並首次突破20%,亦較2016年第四季增加了5個百分點。

政府加辣 反刺激市民置業興趣

另外,自政府去年11月推出新「辣招」壓抑樓市,調查結果顯示,2017年第一季認為樓價會在未來12個月上升的受訪者比例反而創出調查以來新高至62%,而認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例則自2016年第一季起連續4季下跌,並首次下降至單位數。

筆者多年前曾撰文,政府出招干預樓巿,往往是升巿壓不住,跌巿托不起,去年底政府加辣,不單未能壓低巿民的置業興趣,反而更希望買樓,其一個原因可能是他們認為,愈遲入巿,政府可能愈加辣,就愈難入巿,不如咬緊牙關先買樓更着數,依循此一思路,他們更覺未來樓價易升難跌,變得政府幫倒忙!

不過,投資巿場也存在相反理論,就是最多人想入巿,個個看好後巿之時,樓價自然被搶高,也這也往往可能是接近見頂而要調整之時,所以股神巴菲特就說:「人人貪婪時要恐懼。」

港銀倘追回合理息差 衝擊樓市

其實,除了供應在增加,美國也已踏入了加息周期,而香港的拆息也已由低位回升不少,但銀行在生意淡薄之下,為了搶生意而不惜接受息差收窄,令拆息按揭的息率保持在低水平(見圖1),以至港人普遍感受不到美國已開始加息的壓力,反覺得低息環境可以永遠持續而安心高追搶樓!

不過,如美國再加息而香港拆息再上,本地銀行還可堅持多久提供如此的低按息?當有一天香港銀行的拆息按揭要追回合理的息差的時候,又會對香港樓巿造成多大的心理以至實質的衝擊?

借貸成本高 內房抗逆力低

近月樓巿急升的另一原因,是多了不少內地發展商以極高價來港搶地,也令到巿民覺得北水無限,地價也只會愈搶愈貴,從而帶動將來樓價也會水漲船高的預期。

內地發展商從來較香港同業勇進是事實,不過亦因此他們要進行融資的利息成本,也往往高於香港的發展商(見圖2),而借貸比率以至槓桿比率也同樣遠高於香港的發展商(見圖3),所以對巿場的抗逆能力會較差,樓巿順風順水時還好,一旦巿况逆轉,內地發展商的持貨能力就會備受考驗,不少內房過往樓巿轉差時便會急急劈價賣樓,以應付高昂的利息開支,因此今天內房紛紛來港高價搶地,也同時隱藏了他朝可能齊齊劈價散貨的危機!

《老子》有言「福兮禍所倚」,今天銀行忍受息差收窄而維持低按息,內房來港高價搶地而引發港人也心雄搶樓,對香港樓巿短期看似是「福」,會否成為將來禍之所倚,值得令人深思。股評人周顯最近一篇分析香港樓巿空置率的文章,也深有老子的「正言若反」辯證思維,其文主要論點如下:

「話說香港的空置單位一共有4.2萬,空置率是3.7%,這究竟算不算高呢?

在1997年,樓價的高峰期空置率是3.8%,對比現在還要高出一點點,而在2003年,即是SARS的最低潮,空置單位一共有68,780個,空置率達6.8%,是史上最高,但在2009年至2012年,空置率已經降至4.3%了。

只要看看以上的數字,可以得出一個結論﹕樓市現泡沫,空置率愈低;樓市低迷,空置率愈高。事實上,這亦是空置率的基本理論,只要有一點點樓市基本知識的人,都應該懂得。現時香港的空置率是史上最低,所以,這恰恰也證明了,現時的樓市泡沫,已經達到了史上最高。」

小心空置率回升至臨界點

事實上,香港的人口增長未見加快,但如本文首段指出未來數年私人住宅潛在供應卻明顯大增,即預視了香港的私人住宅空置率也會由低位向上調,但今天大多數人反而因為空置率仍低而以此為看好樓巿理由,令到樓價愈升愈有,始終會有一天,空置率會回升至一個臨界點……

[陸振球 樓市解碼]
低息 北水 福兮 兮禍 禍所 所倚
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沙頭角禁區盤 尚澄主打1房

1 : GS(14)@2017-04-29 11:45:22

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7048&issue=20170429
【明報專訊】沙頭角禁區已有18年未有新樓盤供應,最近推出的遠東發展(0035)尚澄為區內罕有新盤。項目提供261伙,主打1房單位,指明買家必須持有區內居民證(俗稱禁區紙)。項目位於沙頭角碼頭,部分單位可享海景。

明報記者 方可兒、林尚民

尚澄位於順隆街,採U字形單幢設計,樓高6層,標準樓層一層共設53伙及8部升降機,可再細分為4座,每座設獨立大堂。作為區內近18年來首個新盤,尚澄提供261伙,涵蓋開放式戶至2房單位,當中八成半為1房戶,主打分支家庭或年輕上車客。

U字形單幢設計 樓高6層

值得注意的是,項目主打的1房戶型可再細分兩種,分別為1房及1房半,標準1房實用面積281至394方呎;1房半實用面積329至467方呎。發展商就此兩類1房戶型各打造了兩對示範單位,當中1房半示範單位以第1座2樓B室為藍本,實用面積459方呎連22方呎露台。大廳本呈「L字形」,空間不俗,相信因採光度問題,原則只設一間睡房。若買家希望有更多寢區空間,不妨參照示範單位設計,以玻璃代替睡房原先牆身,除可維持採光度外,亦可於玻璃兩邊各擺放一張睡牀,打造兩個寢區。

示範單位的浴室同樣採用玻璃間隔(非交樓標準),以擴闊空間感,惟非人人可接受。開放式廚房則設置於門口旁,以深色作主調。客飯廳配有不少石材及特色布藝,再加上環狀天花燈,打造高貴設計風格。長形大廳一方放有梳化,一方放有餐桌,客飯廳涇渭分明。

部分單位享沙頭角海景

至於另一個示範單位以第2座2樓J室為藍本,實用293方呎,為1房間隔。開放式廚房配備基本家電,包括微波爐、電磁爐及雪櫃等。連裝修示範單位更加設吧枱,打造型格用餐空間。客飯廳牆身以金色條子作點綴,配以深色石紋地板。睡房間隔方正,可放置睡牀及小量家具。

若買家鍾情海景,向西南一方的單位享有沙頭角海景最為開揚,此類單位以2房為主。至於向東北及向西北方的單位,景觀分別以樓景及街市為主。此外,由於樓盤採U字型佈局,部分單位戶戶相對,需留意私隱度問題。尚澄位於禁區,發展商表示,買家必須持有居民證(俗稱禁區紙)才可購買尚澄,日後轉售亦須售予持證人士。
2 : GS(14)@2017-04-29 11:45:39

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0558&issue=20170429


【明報專訊】尚澄位處邊境禁區內,一手買家及未來轉售時的二手買家,均須持有沙頭角居民證(俗稱禁區紙)。除買家可以是沙頭角區內業主外,區內單位的租客亦可申請有關居民證。

據警署網頁資料顯示,申請沙頭角居民證的人士,須提供住址證明才可獲批該證,除屋契外,有效租約也可以,一般居民證有效期可分3部分,包括自置物業或家族物業有效期5年;租用物業一般以租約為期限,最長不超過1年;授權暫住一般為1年期。若有親友來探訪,亦需申請探訪通知,一般批准4天,並需有居民作擔保人。

有代理稱,若外區買家想購買尚澄,或可先租住沙頭角單位取得居民證。沙頭角區內租盤不多,但一個單位亦可分租予多名租客;如以最低租金進駐沙頭角,可選擇單位面積較細的唐樓遠東樓。以沙頭角周邊村屋呎租約10元計,推算遠東樓一伙實用471方呎單位,月租約4700元。

[睇樓手冊]
3 : GS(14)@2017-04-29 11:45:50

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0730&issue=20170429



【明報專訊】尚澄位處的沙頭角,遠離市區,且有獨特的歷史背景。根據資料顯示,1898年英國與清政府簽訂《展拓香港界址專條》租借新界99年,正式管治新界地區,但港英政府一直未有刻意限制邊境居民往返香港與中國內地,惟1949年中國政權易手後,加上東西方進入冷戰時代,港英政府亦於1951年將沙頭角列為邊境禁區。

中英街成旅遊點

若要數該區對外交通,主要包括專線小巴55K、九巴78K等,同樣往返沙頭角總站(屬禁區範圍內)至上水,車程介乎約30至50分鐘,而港方沙頭角區內的社區設施尚算齊全,包括街市、郵局、社區中心、學校和消防局等。至於沙頭角碼頭有船前往吉澳、鴨洲,但只限禁區居民使用。

此外,沙頭角一帶亦有不少知名景點,如「一街兩制」的中英街(街道中間有清末設定的界碑),由香港及中國共管。另附近亦有烏蛟騰、鹿頸,都是假日有不少港人郊遊的熱門地方,烏蛟騰與船灣郊野公園為鄰,但不屬於郊野公園範圍,擁有160多種樹木、超過30種蜻蜓及超過50種蝴蝶等,而鹿頸則亦保留不少自然生態,如濕地及瀑布等自然景色。

[睇樓手冊]
沙頭角 沙頭 禁區 尚澄 主打
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=331737

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