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官方樓指急升2.1% 5個月最勁 連續5個月破頂 12個月累升17.8%

1 : GS(14)@2017-04-29 11:17:35

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0013&issue=20170429



【明報專訊】樓價升幅有擴大迹象,差餉物業估價署最新公布,3月份全港私人樓售價指數報319.8點,按月升2.07%(見圖1),創5個月來最大升幅,指數更連續5個月創下歷史紀錄。另最新公布的中原城市領先指數CCL則報154.57 點(見圖2),連續10周創出歷史新高,按周升幅更達1.18%,為過去12周以來最大升幅。

明報記者 林尚民、甘潔瑩

據差估署最新公布,3月份全港私人住宅售價指數報319.8點,按月升近2.07%,升幅較2月擴大,單月升幅更為5個月最勁,有關指數已連升12個月,更連續5個月創新高。另外,該指數首季累升4.03%,略高於前季的3.78%,但仍低於去年第三季的7.16%,若對比去年同期的271.4點,過去一年樓價累升17.8%。

未反映地王效應及新盤熱賣

其中以實用431方呎以下細單位升幅最大,最新報352.9點,按月升2.4%,跑贏大市之餘,升幅同創5個月最勁。實用1722方呎或以上大單位,3月份指數為299.4點,按月升0.46%,為各類單位升幅最小。另3月份私樓租金指數報177.1點,按月升0.5%,並連升4個月。

值得注意的是,由於3月份的數據主要是反映2月的成交,是次公布數字未完全反映2月底中資168億天價奪得鴨脷洲地王,以及3月初開標的港鐵黃竹坑站1期等地王效應;此外,更未反映收緊「一約多伙」前、即新地(0016)南昌站匯璽等新盤熱賣等市况。

另中原城市領先指數CCL最新報154.57點,按周升1.18%,數字亦連升12周,並連續10周破頂,累升5.27%;CCL Mass則報156.77點,按周升1.32%,連續10周共升5.45%,同時連續10周創歷史新高。

CCL逼155點 連續10周破頂

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,CCL直撲155點高峰,多項指數齊創歷史新高,樓價升勢持續,未來數周升勢更有望加快,CCL短期目標160點。

測量師:辣招愈辣 樓價升勢愈急

高力國際亞洲區估價及諮詢副常務董事張翹楚表示,供求本應由市場調節,供應增加後價格應該回穩,甚至是回調,不過,政府多次調高印花稅,有關稅款只會「羊毛出在羊身上」轉嫁消費者,因此若印花稅愈重,物業售價亦會上升愈快及愈高。長實地產(1113)執行董事趙國雄則稱,維持今年樓價波幅10%以內的預測,又引述代理數據,年初至今樓價已經上升約5%。

他又稱,現時買樓收租客減少,與交易成本增加有關,估計數年後租盤可能減少,租金有上調壓力。
官方 樓指 指急 急升 2.1% 個月 月最 最勁 連續 月破 破頂 12 月累 累升 17.8%
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葵涌工業地收6標書 中小型發展商參戰

1 : GS(14)@2017-04-29 11:43:05

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3928&issue=20170429



【明報專訊】大型發展商及財團爭相覓市區靚地,中小型發展商則吸納小型地皮。葵涌永基路工業官地昨日截標,共收6份標書,大部分入標均為中小型發展商如宏安地產(1243)、億京等,其中老牌紡織世家羅定邦家族則兵分兩路,分別以建灝地產及羅氏地產入標,大型發展商僅得信置(0083),新地(0016)則未有參與競投,反映求地若渴情况,中小型發展商積極尋求物業發展機會。

羅定邦家族兵分兩路入標

就現場所見,入標競投永基路工業用地包括建灝地產、羅氏地產、宏安地產及億京等中小型發展商;另大型發展商只有信置,而新地則表示沒有入標。入標的發展商中,大多為獨資競投,當中建灝地產並沒有非住宅項目的經驗,其入標代表林綺華坦言,集團尋求住宅以外的發展機會,故入標競投。

最高市場估值8.8億 呎價5000元

去年8月以8.3億元投得葵涌永基路及永建路工業地的億京集團,亦有出價競投永基路工業地。億京籌劃經理黎裕宗稱,近年工廈需求大,如創意媒體、科技、汽車維修等行業未必需選用高端辦公室,反而選擇工廈,故集團積極參與工廈發展。資料顯示,葵涌工業地地盤面積18,623方呎,可建樓面約17.69萬方呎。市場估值約5.3億至8.8億元,每方呎樓面地價3000至5000元。

沙田分區大綱圖修訂九成反對

此外,城規會就修訂沙田分區計劃大綱核准圖共接獲1668份申述書,當中逾九成反對,反對者包括環保觸覺、沙田區議員等,反對原因主要是搬遷沙田污水處理廠至岩洞及往後維修成本高,而擬議靈灰安置所將會令區內的交通負荷增加。
葵湧 工業 地收 標書 中小型 中小 發展商 發展 參戰
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低息與北水 福兮禍所倚?

1 : GS(14)@2017-04-29 11:44:56

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4740&issue=20170429


【明報專訊】香港樓巿自2003年低位已升了約14年,最近樓價更不斷破頂,但弔詭的是,樓巿偏偏已度過供應低潮,昨天運房局公布,未來3至4年香港的私人住宅潛在供應量增至9.6萬個單位,按季再增2000伙,創有紀錄新高,令到香港樓巿出現了供應愈多,樓價反而升得愈急的背馳現象。

其實,何止樓價與供應呈現背馳,正常情况之下,一般商品都是愈廉宜愈多人買,愈貴則買家會減少;但隨着樓價愈是飈升,巿民的買樓意欲反而愈高漲。花旗銀行日前公布最新市民置業意向調查結果(是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心,以隨機抽樣電話訪問形式,於2017年3月底訪問超過500名香港市民),最新調查結果顯示,2017年第一季有23%受訪者表示現時對置業非常感興趣,該比例創調查自2010年開始以來新高並首次突破20%,亦較2016年第四季增加了5個百分點。

政府加辣 反刺激市民置業興趣

另外,自政府去年11月推出新「辣招」壓抑樓市,調查結果顯示,2017年第一季認為樓價會在未來12個月上升的受訪者比例反而創出調查以來新高至62%,而認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例則自2016年第一季起連續4季下跌,並首次下降至單位數。

筆者多年前曾撰文,政府出招干預樓巿,往往是升巿壓不住,跌巿托不起,去年底政府加辣,不單未能壓低巿民的置業興趣,反而更希望買樓,其一個原因可能是他們認為,愈遲入巿,政府可能愈加辣,就愈難入巿,不如咬緊牙關先買樓更着數,依循此一思路,他們更覺未來樓價易升難跌,變得政府幫倒忙!

不過,投資巿場也存在相反理論,就是最多人想入巿,個個看好後巿之時,樓價自然被搶高,也這也往往可能是接近見頂而要調整之時,所以股神巴菲特就說:「人人貪婪時要恐懼。」

港銀倘追回合理息差 衝擊樓市

其實,除了供應在增加,美國也已踏入了加息周期,而香港的拆息也已由低位回升不少,但銀行在生意淡薄之下,為了搶生意而不惜接受息差收窄,令拆息按揭的息率保持在低水平(見圖1),以至港人普遍感受不到美國已開始加息的壓力,反覺得低息環境可以永遠持續而安心高追搶樓!

不過,如美國再加息而香港拆息再上,本地銀行還可堅持多久提供如此的低按息?當有一天香港銀行的拆息按揭要追回合理的息差的時候,又會對香港樓巿造成多大的心理以至實質的衝擊?

借貸成本高 內房抗逆力低

近月樓巿急升的另一原因,是多了不少內地發展商以極高價來港搶地,也令到巿民覺得北水無限,地價也只會愈搶愈貴,從而帶動將來樓價也會水漲船高的預期。

內地發展商從來較香港同業勇進是事實,不過亦因此他們要進行融資的利息成本,也往往高於香港的發展商(見圖2),而借貸比率以至槓桿比率也同樣遠高於香港的發展商(見圖3),所以對巿場的抗逆能力會較差,樓巿順風順水時還好,一旦巿况逆轉,內地發展商的持貨能力就會備受考驗,不少內房過往樓巿轉差時便會急急劈價賣樓,以應付高昂的利息開支,因此今天內房紛紛來港高價搶地,也同時隱藏了他朝可能齊齊劈價散貨的危機!

《老子》有言「福兮禍所倚」,今天銀行忍受息差收窄而維持低按息,內房來港高價搶地而引發港人也心雄搶樓,對香港樓巿短期看似是「福」,會否成為將來禍之所倚,值得令人深思。股評人周顯最近一篇分析香港樓巿空置率的文章,也深有老子的「正言若反」辯證思維,其文主要論點如下:

「話說香港的空置單位一共有4.2萬,空置率是3.7%,這究竟算不算高呢?

在1997年,樓價的高峰期空置率是3.8%,對比現在還要高出一點點,而在2003年,即是SARS的最低潮,空置單位一共有68,780個,空置率達6.8%,是史上最高,但在2009年至2012年,空置率已經降至4.3%了。

只要看看以上的數字,可以得出一個結論﹕樓市現泡沫,空置率愈低;樓市低迷,空置率愈高。事實上,這亦是空置率的基本理論,只要有一點點樓市基本知識的人,都應該懂得。現時香港的空置率是史上最低,所以,這恰恰也證明了,現時的樓市泡沫,已經達到了史上最高。」

小心空置率回升至臨界點

事實上,香港的人口增長未見加快,但如本文首段指出未來數年私人住宅潛在供應卻明顯大增,即預視了香港的私人住宅空置率也會由低位向上調,但今天大多數人反而因為空置率仍低而以此為看好樓巿理由,令到樓價愈升愈有,始終會有一天,空置率會回升至一個臨界點……

[陸振球 樓市解碼]
低息 北水 福兮 兮禍 禍所 所倚
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