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貓與老鼠遊戲 阿梅

1 : GS(14)@2016-06-12 02:22:23

2016-06-08 HJ
港交所(00388)上周向市場發出最新指引,進一步收緊上市要求及加大交易所上市審批的酌情權力,以打擊近年活躍的啤殼活動;短期而言,或許能令啤殼活動有所收斂。衹不過,所謂殺頭的生意有人做,衹要殼價維持高企、有肉食,估計買賣殼活動長遠依然頻繁。事實上,啤殼活動之所以火熱,並非因為在港上市容易。相反,正是因為過程艱鉅,香港上市殼才會有價有市。蠱惑操作就不說了,即使是一些有頭有面的大孖沙,不少也會選擇通過買殼的方式來把資產上市。由此可見,上市條例已困難到令一些認真做實事的企業卻步。收緊上市要求,很有可能將殼價進一步推升,結果隨時適得其反。

有口痕友就話,香港經濟已明顯進入下行態勢, 各行各業尤以金融業的前景最唔掂。實業早已死寂,如果連虛擬炒賣活動都要打擊,一眾中環才俊隨時乞米。我則相對樂觀。監管機構其實一直是才俊的好拍檔。如果他們不努力去扮演好貓的角色,詭計多端的老鼠又怎有機會發揮所長呢?

每次開會,專業的扭計師爺團隊都會很自然地代入老鼠角色,然後想盡辦法去鑽洞子,左穿右插游走法律罅。每當度到絕橋把條文由白說成黑,大家還真高興得想要擊掌歡呼呢!

上周六在家看英國葉森打吡直播,驚見7場賽事幾乎場場啡格(即賠率於開賽前急跌一半)落重飛得手。同晚收看《六十分鐘時事雜誌》,恰巧講到2009年曾管理70億美元龐大對沖基金Galleon的創辦人因內幕交易而被起訴的故事。當全世界都在做同一樣的事情,對與錯已經難以分清。

不知從什麼時候開始,市場就好像再見不到雙贏故事,買賣雙方永遠都站在對立面。做生意的要搵客戶笨,大鱷炒家想盡法子佔散戶便宜。面對「搵食啫」魔咒,我懷疑市場的底線是否還可以無止境的往後退。話說回來,如果連坐禪夢冧巴的投資大法都有人肯落疊,人心喪亂至此,市場或早已病入膏肓。想在這種市場取勝,莫非真的要學《大時代》嗰句四字真言︰「及早離去」。

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#阿梅 #港股分析 #財經DNA - 貓與老鼠遊戲
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小南國收購電商成效存疑 戴孤劃

1 : GS(14)@2016-06-12 02:24:37

2016-06-10 HJ
戴Sir與高仁等「鐵哥們」【國情特色用語】敍舊,飯局地點一般都選擇在「核心的內圍」中環,而不是「核心的外圍」上環、金鐘。原因很簡單,這裏有我們最愛的燒鵝左髀。

中環著名食肆林立,環球各地美食應有盡有,包括以上海菜為本的小南國(03666)。該集團正計劃以供股方式集資,以支付收購內地餐飲電商平台權益,但戴Sir對該項交易成效存在疑問。

據介紹,小南國是中國中高端中餐正餐連鎖餐廳集團,菜式歸類為「海派菜」,即以上海菜為本,再加入其他地區的風味及國際元素的菜餚。集團持有及經營的中餐餐廳品牌,包括「上海小南國」、「慧公館」及「南小館」。

供股籌3億收購

小南國日前與三名賣方亞洲環球拓展、Jade Investment Ventures和富創(香港)策劃訂立協議, 擬以3.68億元的總代價,收購Wowo Limited(窩窩)合共約1.42億股普通股,佔窩窩已發行股本合共約9.82%。

窩窩為中國餐飲業供應鏈管理綜合服務B2B(商業對商業)線上電子商務平台,在內地提供聯合採購、物流配送、供應鏈融資及供應鏈整體管理的餐飲服務,其在內地及香港擁有1042家餐飲集團採購會員,超過5000家供應商會員。

為了應付收購所需資金,小南國建議按2供1比例供股,每股供股價為0.41元,集資不少於3.02億但不多於3.16億元,全數用於收購交易之上。倘收購交易未能落實,供股所得將用作償還貸款及營運資金。

小南國認為,該項交易可創造協同效應,通過利用窩窩強大的供應鏈產能,進一步提升集團發展。該集團亦計劃收購窩窩部分股權後,成立一家合營公司,開發自家食材品牌,借助窩窩的管道、供應商和客戶資源,拓展B2C、B2B及門店、商場、超市,以及其他銷售管道。

實際估值不便宜

雖然小南國對該項交易成竹在胸,但戴Sir卻對其收購成效存在疑問。首先,窩窩過去兩年均錄得虧損,2014年度虧損4387萬美元,2015年度虧損更擴大至9357萬美元,反映B2B電商平台或許尚未找到盈利模式。小南國僅收購約一成股權,不排除是其不欲窩窩成為附屬公司,以免窩窩的入賬影響到集團業績。

其次是,窩窩截至去年12月底止資產淨值為3.04億美元(相當於約23.73億港元),以3.68億港元收購9.82%權益計,估值相當於1.58倍的市賬率,表面上不算昂貴;惟窩窩的資產包含了高達2.51億美元(相當於約19.55億港元)的商譽,如果剔除巨額商譽之後,收購市賬率將達8.97倍,實際上並不便宜!

第三,小南國所收購的窩窩股份,將於賬目中分類為可供出售投資,表示窩窩股價上落將產生賬面盈利或虧損。窩窩股份是以美國預託證券形式上市,觀乎去年4月上市至今走勢【圖1】,拾級而下為主;小南國自2012年7月上市至今,股價走勢亦不理想【圖2】,上日更創0.405元上市新低;如果兩公司日後業績都沒有改善,恐怕變成「累鬥累」。

戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」【國情特色用語】。

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南國 收購 電商 成效 存疑 戴孤 孤劃
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買家吼路 銀主盤蔓延太古城

1 : GS(14)@2016-06-12 02:46:18

2016-05-21 iM
樓價跌幅收窄,有指首輪調整接近完結,不過反映樓市狀況的負資產個案,卻直綫飈升至1,400宗,破2011年底迄今逾4年紀錄,市場憂慮本港首季GDP增長僅0.8%情況下,一旦企業表現趨弱,負資產會重演1997、2008年般數以萬宗計。

事實上從拍賣場所見,近月銀主盤數目升至近200個,月均成交30至50宗,並蔓延至太古城、超豪宅天匯甚至劏舖等,環亞物業董事總經理曾傑俊指銀主盤活躍,部分折讓一成至兩成,資深投資者伍冠流認為今年中小企經營環境失利,料銀主盤陸續有來,用家不妨「戒急用忍」慢慢吼路入市。

反映整體二手樓價的中原城市領先指數(CCL),近期持續窄幅上落,周五(20日)報128.41點,輕微下跌0.17%,是今年2月底後連續第九周反覆,徘徊在約127.5至130點的區間,扭轉了業界對指數迅速下探120點的預期,顯示樓價跌勢稍緩,醞釀於下一次加息前築底。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,中小型單位現時獲得較大承接支持,基本上樓價呈橫行,彌補豪宅單位跌價影響,估計最少未來數周,將能夠帶動CCL反覆向上。

樓價指數靠穩,但愈來愈多最新經濟數據出爐,印證今年本地經濟轉弱,無可避免令中長綫樓價進一步受壓。香港首季本地生產總值(GDP)上周公布,按年僅升0.8%,屬4年來最低,按季更倒退0.8%,如果扣除當局推出390億元紓困措施的提振作用,今年實質經濟增長僅0%至1%左右,政府首席經濟主任歐錫熊形容,該數字令人失望但不算意外,原因是「L形經濟」已逐漸成為國際常態。

樓價或將隨GDP下行

值得留意,過往樓市一旦遇上經濟增長放緩甚至負增長,同期樓價往往回落,跌幅與經濟收縮程度成正比,譬如1998年本港GDP倒退5.9%,樓價全年便蒸發27%。唯一例外是2008年金融海嘯後,環球各國紛紛推行量寬挽救經濟,造就超低息環境,結果不管本地經濟好壞,樓價在2009年至2015年間,年年報升且逐步攀頂(7年間4年本地經濟錄低或負增長)。惟眼前超低息環境正在轉變,推地及公私營房屋供應恢復,辣招又大大打擊海外資金的買樓需求,使樓市由本地用家獨力支撑,樓價亦很可能與本地GDP重新掛鈎。

去年第四季開始,本港GDP增長放緩至1.9%,今季再減慢為0.8%;各行業傳出裁員計劃,令最新失業率升至3.4%,失業人數從今年1至3月增加3,800人至13.4萬人,主要波及建造業、零售業及餐飲業;同時樓價從高位持續下調,累積跌幅約12.6%,由此可見,若非聯儲局中止加息、各國央行大規模放水等外圍刺激,否則年內樓市隨經濟滑落,走勢依然難樂觀。

更令人聞之色變,是負資產數字不知不覺間驟升。金管局近日公布負資產住宅按揭貸款數據,今年第一季達到1,432宗,對比去年第四季95宗,按季急速增長14倍,刷新2011年底實施買家印花稅(BSD)後錄1,465宗的4年最高,自然使人聯想起1997年亞洲金融風暴的經歷。追溯1997年樓市暴跌近七成,負資產輾轉於2003年中達到10.5萬宗的歷史高峰,而最近一次負資產惡化,則是2008年金融海嘯後,負資產由第二季的936宗,隨着樓價急跌8%,一季內迅速倍增至2,568宗,同年底樓價再跌16%,負資產即翻3倍至10,949宗。

負資產或升至5,000宗

負資產與樓價有直接關係,市場關注過去大半年樓價下調12.6%,是否預告數以萬計負資產的樓市「噩夢時代」即將重臨。的確,假如買家去年高峰期入市,並承造九成按揭,現時很可能已跌入負資產網內,此外天水圍、屯門或沙田一帶細價屋苑,因近月跌價較大,跌幅接近兩成,相信亦有較多負資產個案,難免觸動市民神經。參考按揭證券公司(HKMC)的數據,2014年10月迄今,共批出按揭保險總數約1萬宗,以借貸9成個案佔一半計算,假如樓價未來再跌一成,今年底負資產便會攀升至5,000宗以上水平。

事實上,近年俗稱「財仔」的財務公司二按相當流行,而銀行並無客戶二按貸款資料,令金管局統計的負資產數據,並不包括二按貸款物業,甚至各大發展商本身,亦積極為旗下新盤推出高達九成、九成半的超高成數一按,這些因素都有機會導致市場低估實際的負資產情況。過去兩年,新批按揭貸款逾4,576億元,涉及批出14.3萬宗申請,今年首季未償還貸款額,更接近1.1萬億元,較1997年底高1.5倍,反映一旦樓按市場不幸爆煲,潛在風險較當年更嚴重。

樓市轉勢入市宜審慎

在拍賣場身經百戰的投資者「凶宅大王」伍冠流,本周剛購入元朗安康路一個舊樓銀主盤,他認同樓市已經轉勢,不單投資要小心,即使入市自用,亦要非常審慎。「留意到多了銀主盤,應該是大趨勢,始終目前樓價比1997年貴得多,經濟又不是太好,樓市還未跌到盡頭,二手這樣淡靜,今年樓價有機會再質低半成至一成,投資『莫買當頭跌』,想撈底未到時候,我現在也不敢太積極,再等多幾個月比較好。如果自住也不用急,二手比新盤好,現在市淡,比較容易找到低市價的單位。」

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,受樓價持續回落拖累,不難理解負資產大幅上升,尤其使用二按、銀行員工優惠的高成數按揭人士,容易率先淪為負資產一族。雖然近月樓價跌幅收窄,但一手私樓供應源源不絕,發展商在今年餘下時間,繼續以大幅折扣推盤,連帶二手屋苑被推跌,故估計負資產短時間未必急升,但今年底數字最少達到3,000宗。

負資產促銀主盤湧現

所謂負資產,是指物業的最新價值(銀行估值)低於未償還的按揭貸款餘額,意味即使業主按市價賣樓套現,不單首期全數虧蝕,賣樓後仍欠銀行債務。舉例,買家以500萬元購入單位,承造九成按揭保險,準備分25年攤還,實質貸款額約460萬元,一旦樓價下調超過8%,該單位市值跌穿460萬元,便屬於資不抵債,業主淪為負資產。

負資產一觸即發,副作用是銀主盤增加。理論上,業主即使擁有負資產單位,只要準時還款,就不會變為銀主盤;相反若業主無力供樓,拖欠斷供3個月或以上,銀行便可根據按揭條款,向法庭申請沒收物業,然後轉交拍賣行出售。根據金管局報告,截至今年3月底,未償還按揭貸款拖欠逾3個月的,只佔總貸款額0.04%,暫時並無牽涉負資產的個案,對比2001年拖欠比率高位的1.42%,仍屬於較低水平。

縱然負資產與銀主盤並非相等,兩者卻有連帶關係。當經濟轉差,樓市進入衰退周期,加上高成數按揭引伸的危機,負資產上升間接加速銀主盤繁殖,而銀主盤在拍賣場以市價,甚至低於市價售出時,倒過來令二手市場跌勢加劇,猶如一個惡性循環。觀乎銀主盤近月全面湧現,涉及天價超豪宅天匯、陽明山莊,藍籌屋苑太古城,以至尖沙咀首都廣場的零售「劏舖」,涵蓋各類物業範疇,已非個別事件足以解釋。

上周二(10日),假佐敦一間酒店舉行的環亞拍賣會座無虛席,入場人士多數衝着一個首都廣場2樓單號舖的銀主盤而來,舖位面積僅38平方呎,但經過3組客激烈競投,最終以141萬元拍出,較2013年購入價398萬元大幅降價65%,堪稱近年舖位市場最大折讓。查冊顯示,該舖2013年上會一按,不久即向財務公司承造二按,翌年業主被債權人向高院申請頒令破產,可謂典型「財仔盤」。

上月銀主盤成交近50宗

該行董事總經理兼拍賣師曾傑俊直言,近期銀主盤增幅驚人,「近一個多月來,市場又多了30個以上銀主盤,因為銀行和財仔都持續收緊樓,連同之前累積120個,估計市場現有銀主盤約150至200個,住宅及工商樓都有,而且不單供應多了,銀主盤成交消耗也十分快。」事實上,該拍賣會於一個下午內,就已經賣出兩個銀主物業,銷售十分理想。

「近日銀主盤去得好爽,同今年1月相比,成行(連其他拍賣公司)只得6至8宗買賣,但4月單月計已40多宗,幾乎追到首季全季50宗,相信第二三季表現更加不止。始終經濟及樓市麻麻,銀主盤叫價有一定吸引力,不理美國今年還加不加息,或者加息幾多,我相信銀主盤的承接旺勢,都會延續下去。至於銀主盤實際數目,會否升到97、98年逾1,000個,就要視乎市場消化情況。」

連保持亞洲分層住宅「樓王」紀錄的恒基地產(00012)西半山天匯,其首個銀主盤近月亦閉門拍賣售出,為高層B室連車位,面積約2,476方呎,開價9,800萬元,經過7口承價後以1.08億元售出,平均呎價43,740元,即使搶高近一成,但依然比市價低10%至15%,呎價重返2009年水平,曾傑俊指成交具指標性。「一般拍賣一千幾百萬元,在我眼中無乜特別,但是超豪宅級數的天匯竟然有銀主盤就非常罕見。天匯知名度高,反映到市況是熱是冷,成交價對後市影響深遠。單講最近陽明山莊有銀主成交,我就已經10多年無見過。」

銀主盤顯著增加,更有向藍籌屋苑擴散的迹象。忠誠拍賣行於下月1日,暫定推4項住宅單位拍賣,清一色銀主盤,包括鰂魚涌太古城逾1年來首個銀主盤,位於興安閣高層H室,屬建築面積675平方呎的戶型,被稱為屋苑間隔最佳的兩房則王,目前未定底價,據區內代理透露,該單位去年底曾叫價900萬元放售,惟不久後封盤,最近才發現業主已破產,估計單位最新市值,已跌穿800萬元。太古城平盤消化後,今月交投呆滯僅8宗,是次連同黃埔花園、藍灣半島等銀主盤一併推出,料引起準買家留意。

曾傑俊也指出,據拍賣職員了解,今年轉到銀行或財務公司手上的單位,大部分都是中小企業老闆原本的居所,介乎1,000萬至3,000萬元不等,不少是九龍站上蓋屋苑,以至西貢銀綫灣的獨立屋別墅,由於業主財務周轉遇上問題,無法向銀行準時供款,很多業主只求「冚到」未還的按揭貸款餘額,賣價低於市場也接受。他估計,若未來經營環境進一步轉差,負資產無法鬆綁,將令愈來愈多單位淪為銀主盤。

十成按揭或捲土重來

近期發展商推出高成數按揭計劃,買家毋須壓力測試,雖然令市民較易達到置業門檻,但樓市跌勢未完,高成數按揭可說是負資產的計時炸彈。本月恒地西半山豪宅帝滙豪庭,就引入95%一按,創樓市近3年來最高新盤貸款額,買家透過發展商系內財務公司,僅付5%首期就可上會,但買家承擔息口,會由最初P減2.75厘(最優惠利率5厘),逐漸變為後期的P加1厘,每月供款額「先甜後苦」,準買家不應掉以輕心。

身為去年賣樓之王的長實地產(01113)隨後亦為旗下5個貨尾盤,合共460個單位,提供一及二按高達樓價八成按揭,買家毋須壓力測試。但即使買家有轉按打算,準備2、3年後轉按至利息較低的銀行,惟按揭保險公司只會替樓價600萬元內物業承造八成按,若樓價超過600萬元,日後轉按時買家仍需接受壓力測試考驗。

過往樓市疲弱時,發展商一度以十成按揭為招徠,例如1994年南豐集團就為沙田湖景花園買家準備十成按揭,其後1998年銷售將軍澳南豐廣場、2002年賣荃灣翠豐臺時同樣沿用。事實上,近日英國巴克萊銀行亦繼金融危機後,再度為當地物業推出100%按揭計劃,準買家大可觀望這潮流會否捲土重來。
買家 吼路 銀主 主盤 蔓延 太古
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