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投資音樂椅 輪到炒商品 盧志威

1 : GS(14)@2016-04-24 23:52:13

2016-04-21 HJ  

上周說到〈吼通脹概念商品股〉,有色金屬、煤炭、農產品果然急漲,尤其是國內投資者有沾手的大宗商品,漲勢更兇猛,市場似乎在醞釀一些變化,往後重心可能從股票及外滙,轉移到商品。

目前未清楚商品的強勢,是來自追落後、報復式反彈,還是真的重啟牛市。個人則認為,這波升浪投機性濃厚,主要購買力來自投資者對央行信心不足,轉而買入不會違約,且槓桿高、投機性強的商品,由於個個都是以投機心態行動,當連電視台都以大蒜暴升作為新聞,如果沒有實質需求支持,恐怕升幅已近乎中後段,故暫時不要再加注。

最後派對 要懂走位

現時只有美股能逼近歷史高位,歐、 日、港、中股都只能在低位徘徊,投資者在這種飄忽的市況,首要是定出大方向;至於相信現時是牛市初期,或是漫漫長熊中間,則是個人取向。

看基本因素,是完全感受不到牛市的傾向,現時貨幣政策模糊不清,愈來愈令人對股票、債券、貨幣失去信心,所以才會發生資金轉投商品的跡象,按照劇本這次是最後派對,如果連商品也炒完,意味着資金完全對風險失去興趣,之後真的難以再找下個題材。

派對總有完結的一天,至於邊位去埋單,就要視乎走位,炒爆後難以收科,當數香港樓市。小弟早前參加足球賽,午飯時打算在中上環一帶找間運動店買球鞋, 在由中遠大廈附近的皇后大道中出發,一直走到蘇杭街回頭再走,發現這短短十幾分鐘的路程,吉舖量顯著增加,有些直頭變了舖位開放日,即是業主執靚內櫳,讓路人自行入內參觀,旁邊放一疊卡片,有興趣的租客自行打電話聯絡,都可算是一道數年前難以想像的風景。最後行了半小時,都找不到運動店, 問人才知已光顧數年的小店也結業,變成了得小貓三數隻的酒吧。

泡沫中圖利後趕緊離場

最近老牌零售股包浩斯(00483)的老闆黃銳林也表示,「計唔掂數」去開店, 一些小店在租金狂潮下,只要舊約一到期,業主說要加租兩成已經可以執笠,如果執笠後又租不出,其實到頭來除了投資有損失,社會亦都失去了就業職位。一門生意需要人才、資金、時機、商業模式才可以建立,如果結業了,不是減租兩三成就輕易吸引回來,最起碼也要幾年修復期,如果將來要找香港經濟走下坡的原因,高樓價肯定逃避不到責任。

看見過去幾年商品狂跌的先例,香港舖市、樓市的情況,不似會像某些分析所言,跌一陣就見底。從中得到的啟發,是泡沫市必須知足,懂得離場,否則賬面升幅只如過眼雲煙,只能當作發了一場美好的夢。要抓緊機會,一定是在泡沫中衝一浪,然後設法在中後段離場,加注買實業股。今次押注商品股,亦要謹記上述想法。

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顧問亦要愛拚才會贏 戴孤劃

1 : GS(14)@2016-04-24 23:53:21

2016-04-22 HJ
有一首膾炙人口的台語經典歌「愛拚才會贏」,「鐵哥們」可能都會聽過。該首「老歌」誕生於台灣人努力打拚創造經濟奇蹟的年代,歌詞鼓勵人要抱緊信念、努力奮鬥,因而獲得中港台三地華人所喜愛。

戴Sir發現,「愛拚才會贏」的精神原來放諸上市公司委聘顧問的條款一樣適用,顧問都是要努力為公司股價打拚,就會獲得更加豐厚的報酬。

百奧家庭互動(02100)日前與香港智信財經通訊社(下簡稱智信財經)訂立協議,後者獲委任為集團內地投資者關係顧問(即俗稱的公關公司或PR公司),以協助其促進及維持與內地投資者及金融新聞媒體間的溝通及關係──或者可能是幫助其解決「關公」(本港網民把「公關」倒置為「關公」)災難,為期3年。

代價涉高溢價購股權

百奧要委任PR公司協助推廣,相信是其自2014年4月上市之後,消息動向比較少,令市場感到陌生所致。百奧是內地兒童網頁遊戲開發商,為用戶提供在線互動娛樂和學習,收入主要來自出售遊戲相關的虛擬物品及服務、提供高級功能的會員訂購費、廣告收入,以及使用集團專屬卡通形象的授權費等。

智信財經是橫跨內地與香港的上市公司綜合金融諮詢服務公司,致力為境內外上市提供包括戰略企劃、投資分析、財經公關等在內的全方位、專業化的金融諮詢服務。其中財經公關服務涵蓋資本市場活動、投資者關係、路演、媒體推廣、大型活動統籌、危機處理及品牌建立等業務。

根據資料,郭信麟為智信財經的董事長兼CEO, 負責集團整體日常運作,實施集團的發展策略。郭信麟在金融、投資、財經公關等具有豐富經驗,在內地從事港股相關業務超過15年。

一般而言,上市公司委任PR公司,以現金向對方支付酬勞,是最實在的做法。百奧同意於顧問協議期內,每月向「顧問」支付3萬元費用,3年總額合計為108萬元,作為顧問服務代價之一。令人意想不到的是,顧問服務代價還包括一項購股權:百奧授出「顧問購股權」,智信財經可於期間按行使價每股0.7元,認購合共1000萬股百奧股份;每股作價較百奧公布協議前收市價0.44元,溢價59.1%。換句話說,智信財經要努力宣傳百奧助其股價騰飛,才有誘因令自己行使購股權。

按市值定行使權多寡

百奧亦為智信財經訂立行使顧問購股權的另一條件:在期間任何時間,當公司市值超過26億元就可行使30%的購股權,市值超過31億元可以行使60%,市值超過37億元才可100%悉數行使。

百奧目前市值僅12.6億元,倘若未來沒有發行新股或行使購股權等,現股價0.445元要上升超過1倍,升抵第一個「行使市值關卡」26億元水平,智信財經才有資格行使30%購股權;要悉數行使購股權,股價更要飆升近2倍。

正如百奧所言,以顧問購股權作為支付酬勞方式之一,旨在將顧問利益與百奧未來股價保持一致,而百奧未來股價表現某程度上與顧問提供服務的質素息息相關。無論如何,智信財經要爭取更大的顧問酬勞費用,一定要愛拚才會贏!

戴Sir下周五再與大家繼續「嘮嗑」。

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港人瘋狂投資 揭日本民宿4大隱憂

1 : GS(14)@2016-04-25 00:09:18

2016-04-13 NM

近年遊日旅客不斷增多,去年旅客數字高達二千萬人,比一四年多四成七,在旅館、酒店供不應求下,民宿的數量就如雨後春筍般驟增。一向識搵錢的香港人亦不執輸,去年開始進軍民宿市場分一杯羹。

然而投資民宿卻暗藏隱憂。二月中日本政府發出民宿經營指引,規定民宿業主只可出租予租住最少七日的客人,否則屬違法;輕井澤町更於兩星期前公布禁辦民宿,加上投資民宿較收租難管理,回報亦較不隱定。上周日圓升穿「七算」,意味投資成本增多,投資者需做好心理準備,才不致得不償失。

民宿一詞源自日文Minshuku,概念與歐美的B&B(Bed & Breakfast)相似。由於服務、質素不能與旅館相比,因此價錢相宜,向來是背包客至愛。近年訪日人數驟增,民宿的租客已不再只是背包客。何先生經常去日本出差,以前都是住商務酒店,一年前已改住民宿。「酒店好難訂,房價亦貴咗好多。住民宿不但平,而且感覺好溫馨。最近一次我搭凌晨機去東京,屋主一直用line同我聯絡,好緊張我搵唔到鎖匙、開唔到門,同以前住酒店好唔同。」

根據日本媒體報導,去年日本旅客數字高達二千萬人,比一四年多四成七,也比官方預期的一千三百萬人高逾三成半,當中內地旅客佔了四分一。酒店房間需求甚殷,房價由一一年至今已漲了超過三成,現平均約一千二百港元一晚。有內地旅客為了節省住宿費,甚至選擇入住情趣酒店﹗因此自去年開始,港人購入日本物業時,除選擇收租外,還考慮用來經營民宿。

Brian去年四月買入第一個日本物業收租,「比較香港,日本的收租回報高,租客質素好,又會準時收到租,令我投資起來安心好多。」回報率有七厘,但不久他發現投資民宿的回報率更高。「視乎入住率,回報率可以去到十厘。」於是他在十一月以八十八萬港元買入新宿一個近新宿御苑的二百多呎單位作民宿,上個月入住率達三分二,令他喜上眉梢:「遇到復活節旺季,否則一般新開的民宿都有三至六個月的緩衝期。」

回報率近十厘

經營日本樓仲介的日本不動產,半年前開始也加入民宿業務,社長李翰斌指因為需求甚殷:「去年日本旅客數目有近二千萬人次,當地酒店完全供不應求,好難訂到房,就算訂到都好貴,以前我幫客人訂商務酒店,一晚只要五、六百元,現在要千多元,所以Airbnb業務增長得好快。」他現時租用客戶的單位經營民宿,共有五個。

民宿集中在旅遊熱點如東京池袋、大阪及福岡的博多、天神等,除了一向受投資者青睞的二、三百呎細單位外,較大的兩房單位同樣是民宿投資者目標。「一家人租酒店要租兩、三間房,都幾重皮,但如果住民宿就可以租個兩房單位,一晚才大約一千港元,仲可以一家人住埋一齊,又可以煮嘢食、洗衫。」

李翰斌指投資者從純收租轉為經營民宿,這個趨勢已超過半年,除了住宿需求大,更加因為回報吸引。「日本樓價過去升了不少,一些細單位已升值超過一成,但租金只升了半成,所以回報率相對下跌了,以前平均有七厘,現在只有五厘幾。」至於經營民宿,「我們幫客人管理的民宿一般有七至八成入住率,扣除管理費等成本,淨回報率近十厘。」

慎防四大隱憂

投資民宿雖然回報吸引,卻不能不提防四大隱憂。日本政府一向沒有規管民宿經營,因此一直屬於灰色地帶。有見民宿逐漸氾濫,日本政府終於在二月中發出指引,民宿業主只可以出租單位予租住一星期或以上的客人,否則屬於違法。現時東京大田區已在試行,大阪市政府有機會在本月將指引通過成立案,而輕井澤町更於上月三十一日公布禁辦民宿。

「大田區的確在試行,不過該區並非旅遊區,所以影響不大。至於輕井澤係因當地經濟依賴溫泉酒店或渡假滑雪別墅,旅客人數與東京、大阪相差一大截,所以民宿對它打擊較大。」李翰斌說。當地的地產中介也稱指引不設實際:「好少人去日本會在同一個地方逗留七日,就算去十日都會周圍玩,所以如果真係將指引立法,有九成以上的民宿都會違法。」

其次就是難管理。多數投資者並非買入全幢物業,而是買個別單位經營民宿,有機會引起鄰居不滿。「因為入住的租客甚麼人都有,有試過租客飲醉酒太嘈,騷擾到其他單位的居民。」李翰斌指投資者若買入全幢物業來經營就可免除麻煩。

此外,經營民宿就等如管理一盤生意,回報高,但有風險。「價錢差唔多,但質素可能差好遠,有些屋主只交待鎖匙位置就沒有再跟進,相比起最近一次好熱心招呼我的屋主,我下次當然會幫襯後者。而且民宿的裝修、乾淨程度都好重要。」何先生的考量,正是一般旅客租住民宿時要求的事項,做得不好,自然影響生意和收入。

William在日本買了五個物業投資,四個收租,一個經營民宿。二月「開業」只租出兩日,三月是復活節旺季,所以入住率不俗,出租了二十一日。「淨回報有八厘,相當唔錯,但三、四月是旺季,唔知之後會點。」雖然回報不穩定,但他已在物色合適物業作第二間民宿。

自民黨倡辦民宿

日圓升值也是不穩定因素之一。近月日圓回升,上周更升穿「七算」,以Brian的民宿單位為例,去年十一月他買入時只需約八十八萬港元,以現時匯率就要九十六萬多港元,投資成本上升,不過他卻不大擔心。「去年買入之後日圓跌了百分之五,現在已升番一成,所以好難講。我是長線投資,所以不擔心匯率波幅,投資成本高咗,代表我收的租金亦多咗。講到尾,只要揀好的地點和物業,防守性就好高,就算他日經營民宿會違法,我可以收番租,進可攻,退可守。」

上月底,日本首相安倍晉三執掌的自民黨就民宿經營提出三項建議:啟動註冊制,並放寬批核;以公司形式營運,務求正規化;及將出租日數由七日減至一日,人均居住面積由二十平方米減至三點三平方米,即一個一百呎面積的民宿單位可供三日入住。「始終日本政府想推高經濟,每年有二千萬人去日本消費,這個數字很驚人。」李翰斌說。前年中國旅客在日本人均消費二十三萬日圓以上,即二萬港元,難怪日本政府懶理國民反對,堅持放寬民宿市場。

經營民宿要訣

據日本地產仲介指,全日本現有二萬六千多間民宿,競爭將會越來越激烈。要提高入住率,唯有打響知名度,軟件硬件都必須具備。

1.地點與一般出租單位不同,民宿地點首選接近旅遊景點,如Brian選址近賞櫻勝地新宿御苑,而William就選在東京動漫天堂中野區,很多動漫迷每逢去東京必會去離新宿不遠的中野「朝聖」。

2.價錢以單人住房標價。日本住宿一般一人住較平,二人住會貴一點,越多人住收費越高。Brian的民宿單位標價四千八百日圓,是一個人的住房價,吸引有興趣者點擊才看到詳細價錢。

3.廣告圖片Airbnb刊登的民宿廣告,一般以室內照片作廣告圖片。要有別於其他民宿,吸引更多人點擊,Brian選擇用季節圖片,如現時是賞櫻季節,他就用櫻花照,且不時更新。

4.社交媒體在今時今日的數碼年代,facebook專頁、網上媒體的宣傳力量不容忽視。多放相片,可令旅客對民宿的信心增強。

5.額外服務除了地點和面積的分別,民宿其實大同小異,要令入住者「加分」再幫襯,一些額外服務如提供免費上網、以旅客母語寫的歡迎咭等。

內地旅客成情趣酒店救星

去年內地遊日旅客高達五百萬人次,較前年增加超過一倍,佔全年遊日旅客四分之一。由於酒店房間供應緊張,旅遊熱點如京都等更是爆滿,一些情趣酒店老闆有見及此,即時將酒店轉型救亡。

由於經濟不景及年輕一輩甚少幫襯情趣酒店,日本情趣酒店生意年年下跌,不少已關門大吉,據日本警察廳數字,一三年共有三百一十九間情趣酒店結業,只剩五千九百四十間。最初情趣酒店老闆只希望吸引歐美背包客光顧,後來發現內地旅客成團入住收入更和味,遂以房間優惠作招徠,且安排大巴接載。

由於內地旅客一般是連老攜幼,老闆將情趣酒店改裝,如加設雙人床房、撤走售賣情趣用品的自動販賣機等。房間最平二百五十港元起,比較酒店平均房價一千二百元平宜得多。

撰文?黃俐燕 攝影?楊耀文、黃德堅設計?伍健超
港人 瘋狂 投資 日本 民宿 大隱
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