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北上買樓如何趨吉避兇?

1 : GS(14)@2011-04-10 23:48:20

2011-3-1 HJM
港人在內地買樓面對政策風險、滙率風險、法律風險……等諸多不確定性,須小心規避。目前中國實施對外限購,信貸緊、利率高、稅務增……存在諸多不利因素。

買內地樓可以坐享價格升,人民幣滙率升,租金又升,令業主笑逐顏開。金融海嘯後,內地樓價飛昇幾成甚至一倍,內地政府去年多次出招打壓樓市,銀行又收緊銀根,但都無法令樓市狂熱壓抑下來。

本刊於2009 年2 月第383期以「中國土地變黃金」為封面專題,指出內地透過市場經濟規律,將優化土地資源配置,內地樓房在商品化之下,將反覆向好,亦曾提及趁低吸納的黃金機會。

近年不少港人北上買樓,去年投入資金達一、二百億元。然而,許多投資者只是抱著博一博的心態,在兩地經濟制度及文化差異之下,到內地買樓其實不甚瞭解。有的只考慮價格升幅,但沒有顧及稅務成本;有的只考慮新盤的外型、景觀,但沒有考慮到樓宇管理的素質;有的只想到資產受惠於人民幣升值,但沒有想到做人民幣按揭會面對滙率風險。有的因九十年代投資樓市受騙而不敢再行沾手,但仍有不少港人有意部署到內地買樓,卻感到異常困惑無門,無法入手…… 過去多年, 記者多次到北京、上海、廣州、深圳、中山等地採訪及探親, 並考察各地樓盤, 瞭解到港人到內地買樓的一些竅門及風險。本文嘗試從投資者角度出發, 探討如何較穩妥地投資內房? 如何減低投資成本? 如何規避風險? 我們該抱怎樣的心態買內房?

投資房地產往往首要考慮的是地點!投資於北京、上海、廣州、深圳等重大城市的市中心總是首選,但由於升幅已相當驚人,不少專家已建議到二線城市如重慶、天津等尋找投資機會。這裡我不打算詳談(詳參本期程澐一文),而是想先談投資內房的三個重要對象:向誰買、誰管理、誰做中介。在香港投資買樓不會出現太離譜的情況,但內地良莠不齊,港人北上買樓必須做足調查工夫。

一、三個「誰」:誰的樓、誰管理、誰做中介

買哪個發展商的樓盤較好?內地樓市正處於戰國時代,全國數以百計發展商正互相廝殺爭奪市場,很多不擇手段圈地,偷工減料,唯利是圖;一旦資金鏈斷裂,項目則變成爛尾樓。在內地買樓以選擇聲譽較好或上市公司發展的樓盤較有保障。但無論如何,發展商依賴員工來執行,個別員工的素質亦不同,提防員工避重就輕,說不清楚,在缺乏資訊之下,令你被誤導入市。記者曾陪同一名買家簽約,發展商銷售經理就其有利的條款低調略過,透明度不足。譬如說:買家以優惠價格買入,一旦未能如期付款,須以協議價高於五十萬元的原價賠償;但如此重要條款卻沒有事先聲明,令買家事後大吃一驚。

誰做物業管理?港人很少理會由誰來當物業管理公司;但內地樓宇過去並沒有管理概念,不少投資者都投訴,新房子買入幾年後就變得殘舊,像香港樓齡十幾年的物業一樣。由誰來管理可說是買入內地樓盤另一決定性因素,因為良好管理可為樓宇保值,甚至增值。「買入物業後,更多是與管理公司打交道,物業管理欠佳,投訴多多,怎會住得暢快?」一名投資中山房地產的阿美說: 「上次給小偷潛入別墅,內地管理公司打長途來港,一一告知,又代為報警,最後抓到小偷。雖然家裡遭到搜掠,但管理公司處理得宜,令我感到買入該樓盤放心。」另一名北京地產經紀說: 「朝陽區這屋苑最受港人愛戴,可代交水、電費……推行港式管理,因此租務很好。」記者到北京三環內一豪宅樓盤看,該樓盤原由外資公司管理,但發展商為了省錢改由內資公司管理後,管理問題百出:買家看樓不方便、要求維修無人理……結果物業價格也下跌。發展商也深知管理的重要,高檔樓盤都找外資公司直接做管理,但有的取巧,只聘用外資公司做顧問。一般投資者被魚目混珠,以為老外當管理公司一定好,但亦不要期望過高,還看老外能否領導本地班子做得好。投資者最好能在該樓盤仔細觀察,多聽用家意見,如能租住一段時間先行感受一下更好。

找誰當中介人?香港人對地產經紀的誠信都半信半疑;內地地產經紀來自四面八方,企圖食價、亂開價、走數的傳聞甚多,我們能找到一個專業、可信的中介人並不容易。其實內地物業成交的過程之中,中介人的角色非常重要,因內地沒有由律師參與查契、暫存支票等工作,與香港明顯不同。因此,港人買新盤最好與發展商直接交易,或找友好推介具誠信的地產經紀。(內地專業的地產中介人難找,能說英語的更少,其實香港這方面專才北上將充滿機會。)內地地產中介收費各地不同,北京、上海中介費雙方各1%,深圳中介費各1.5%。

二、怎樣買樓低成本?

1) 抓準低潮時機殺價。金融海嘯期間,內地樓市經歷了冰河時期,發展商資金鏈幾乎陷於斷裂, 劈價而沽。2009 年初投資者在上海、北京以現金全額購入,殺價七、八折成交,並不鮮有。你或許錯過了2008-2009 年內地樓市低潮,也許今年面臨的樓市衝擊是另一黃金機會。

2) 買入新盤省稅費, 但價格或較高。內地樓市蓬勃,已成為賣家市場,不少賣方磋談樓價時,以交易淨收入來計算。買家須承擔買賣雙方佣金以及賣家應繳的多種稅項;故從發展商購入新盤,可免除這些稅費,省下樓價約一成費用,但買新盤卻要付樓宇維修基金。據記者在北京調查瞭解,有發展商惜售樓宇, 價格為50000 元一平米,二手成交均價只約45000 元,二手價較低原因是買家須兼承擔賣家的稅費。買家須權衡所付的稅費與樓價,如何較為划算。

3) 一次過全額付款可享較高折扣。金融海嘯期間,北京、上海就出現業主夠財力,因看好樓市而沽盤少,反而發展商則因資金緊張而被迫賤價發售。當發現發展商售價較二手市場便宜時,是買入的絕好時機;如買家以全額付款,可大膽要求削價。「至於二手成交,以現金全額支付,可以讓業主按政府指導價格(較低)來計價,這令業主看來盈利少,稅項減,成交價可較低。」北京一名姓米的地產代理說。

4) 二手以陰陽契買入可省稅項,但有風險。買方為了節省稅務,與賣方作好枱底協議,簽署「陰」合同,之後在公開的「陽」合同以較低價來網簽。譬如買家以1000 萬元真實成交,但以700 萬元作網簽,至少可省下20 多萬元契稅及營業稅,這是內地人勇於冒險簽陰陽契的原因。

5) 人民幣升值,宜以港元做按揭。金融海嘯期,100 港元兌88 元人民幣。上月人民幣升值又創新高,100 港元只兌84 元人民幣。換句話說,當購價值500 萬元人民幣的內房,如以現金全額清繳要比兩年前多付27 萬港元,數目不菲。人民幣持續升值,如果以人民幣做按揭,則未來要承擔滙率風險。因此,如能向本港駐內地銀行做港元按揭(約4%),則能享受人民幣升值的好處,把港元貶值的風險轉嫁給銀行。如能將香港資產套現清繳內房,改在香港借貸更好,因香港利率極低(1%),比在內地銀行以人民幣按揭利率(逾6.5%,未計上浮幅度)明顯為低,省下大筆利息。

6) 毛丕房須花時間、金錢和精力去裝修。香港發展商的樓盤一般都把廚房、廁所裝修好才沽售;但內地普遍發售毛丕房,讓業主自行設計及裝修。港人如太忙,寧可省時省力,則可選擇精裝修的,樓價或增一成以上。內地發展商星河灣在北京、上海、廣州都有樓盤,以超級豪華裝修著稱,價格極高昂,但地點則未必在市中心。

三、內地與香港不同的法律與灰色操作

1) 港人買樓被視為資本進入內地。香港奉行自由市場,資金自由進入,外國人來港買樓沒有嚴格障礙。中國經濟是政府主導,並實施嚴格的外滙管制。港人到內地買樓,每年逾百億元計;北京認為,境外資金進出對內地經濟影響極大,故早有規定港人在全國只限購一間;但內地一直沒有嚴格執行。近年樓價屢壓不下,中央政府嚴厲開刀。上月北京實施了中國前所未有最辛辣的「京十五條」,港人必須出示繳納五年的稅單或社保單,以證明在京居住,經北京政府部門核准(需時五天),取得合資格買樓證明,才簽約買樓。這次政府打壓樓市措施,雷厲風行。

2) 樓宇產權屬夫婦二人。港人以單人名義購入一個樓宇,但原來在沽出時必須得到配偶的同意。因此,已婚的投資者若以個人名義購置單位時,不能自以為個人資產,按內地法律是夫婦共有的。從理論上,如妻子在內地已買樓,丈夫就不能再買樓。友好說笑:「該例令香港男士不能隨便在內地金屋藏嬌呢!」但事實上,內地政府部門之間資訊不通,香港夫婦在內地擁有多個單位的情況並不罕有。不過,地方各城市為打擊炒樓,正加強電腦系統,使政策有效執行。

3) 內地普遍以陰陽契買賣物業。逾九成二手樓宇以陰陽契作交易,買賣雙方私下以市場較高價格達成協議,但儘可能以政府指導價格為成交價作正式文件,以逃避繳交重稅。可是買家的風險是不依法辦事,隨時因樓價上升而遭對方悔約。香港專業人士寧可以真實合同成交,避免日後爭議。

4) 租金二十年不變? 內地房地產法律與本港明顯不同,雖然內地人法律意識不強,但港人北上千萬要注意法律條文。筆者親自看過內地地產代理交來的租約合同,寫著「租金二十年不變」,這肯定被港人認為是荒謬。如果業主忽視簽下,那就麻煩大了。港人在簽署合同及文件時必須小心翼翼,對方因急於求成,每每隱瞞內容,我們必須耐心逐一發問,待細節清晰才簽收。

5) 不買沒有產權證的樓房。香港業主所稱的樓契,內地稱之為產權證。港人購入內地樓房時,須好好保存各項大大小小的付款收據,並查核相關的法律證明文件是否齊備,尤其是房屋產權證。以往內地有些樓宇以一整棟發出產權證,對分層樓宇未必發出。曾有港人因貪圖房價偏低,在北京市中心買了兩個沒有產權證的單位,多年來都沽不出,導致資金鎖死不能動。此外,大城市邊緣地方,發展商為滿足中產要求,把「宅基地」開發成分層單位,以較低價出售;但這些原屬農地,只享有土地使用權及自用房產權益,而沒有商品房銷售權。另一方面,當購入二手「民宅」時,即內地居民舊式民居,要注意產權是否完整、是否具自由買賣限制、有否存在債權債務糾紛等。

四、究竟能不能賺?

傳媒經常報導,內地樓市料升一、兩成,看來令人心花怒放。然而,樓市升,也不代表你能獲利,賺也不必是想像中那麼多,因為投資內房風險多、稅也重。

1) 投資內房不只買入時納稅,沽出時稅更重。

不少投資者買內房只計算成交價,但忽視賣出時須繳付多種稅項,以為自己所購樓宇升值就大幅獲利沽售。事實上,投資者應計算買入及沽售時的稅費開支,再加上按揭、裝修、維修、管理費等成本,才是總體成本。

按規定,買方須繳樓宇契稅3%,買方佣金1-1.5%。當沽售時賣方佣金1-1.5% , 並須繳付營業稅5.5% , 個人所得稅1%,如屬商業樓宇還要土地增值稅。如不以陰陽契交易,具誠信作二手樓宇成交,即使現金買入無按揭,當沽出時樓價須至少10% 升幅, 才有機會賺錢。假如你買入時必須兼付業主的稅費,而你沽出時買方又不願計入你的稅費時, 那麼你的成本就可能增加8%;因而你必須預計樓宇成交價升值可能高達兩成,才有機會獲利。不過,羊毛出在羊身上,買入時稅費由你負擔,樓價就會下降;沽售時稅費由你負擔,就可計入樓價內,價格相對提高。這裡主要提醒投資者,不要簡單地以成交價來看樓宇的獲利機會,而是須計算買賣時的稅費開支。當然,如以陰陽契交易,利潤較高,但要冒法律風險。

2) 人民幣欠債, 大大腐蝕利潤。投資內房最好能以現金一次過清繳樓價,否則,亦儘可能考慮以香港物業加按,套取資金清繳內房,因為在內地銀行借人民幣,利息開支極高,再加上人民幣每年升值,負人民幣債的後果很惡劣。目前香港按揭利率是1%,而內地加息持續,至今按揭利率為6.5% ( 未計上浮利率) 。以借100 萬港元計算,港元按揭年利率約1% , 每年利息為1萬元,但現在100 萬港元只兌84 萬元人民幣,以6.5%按揭利率計,年息負擔為54600 元人民幣,即64974 港元,比港元利息增加5.5 萬元。隨著人民幣每年升值5%計算,連同年利率6.5% 計, 人民幣負債每年要額外負荷11% 港元的支出。況且,人民幣並非一次性升值5%,而是逐年升值,利率也可能增加,人民幣負債將帶來愈來愈沉重的成本負擔,投資者不得不加以注意。

3) 潛在開支繁多。中國最初為了刺激需求,吸引外資,稅務較輕。但現在房地產急升,貧富差距嚴峻,為了供求平衡,未來可會推出種種稅費措施,或令投資者大失預算。

a) 香港業主一直須繳交差餉,而內地則未有實施該項稅收。月前上海、重慶市率先推行實施房產稅,預料其他城市日後跟隨。

b) 內地不同城市所徵收的樓宇增值稅五花八門,住宅與商業大廈的增值稅不一;有的以個人所得稅、營業稅來徵收;有的以增值差額百分比來徵收;有的計算累進稅率,令人眼花繚亂。隨著中央大力打壓房地產市場,未來各地增值稅將陸續調整。過去內地對於五年樓齡的樓宇免收營業稅5.5% , 但因應「國八條」的推出,上月武漢市已帶頭徵收, 營業稅更增至樓價全額5.8% 。投資者的成本頓時大增。

4) 租金收入可觀? 一般來說,在大城市的商業中心、金融中心購房,租予跨國企業老總及高級員工可較有保障,有些樓盤提供租賃服務,令業主安枕無憂。可是,目前那些市中心的樓宇價格都偏高,租金回報只有約2%。如果投資在遠離市區的樓盤,價格較低,但優質租客難求。據工聯會深圳諮詢服務中心的資料顯示,內地租霸問題嚴重。港人在深圳的租賃求助個案,由以往每月三、四宗增至十多宗。

5) 注意中國將實施遺產稅。還有一項鮮為港人注意的是: 中國將要徵收遺產稅,《遺產稅暫行條例(草案)》已上報到國務院。按國際慣例, 遺產稅一般在40% 以上。內地業主為規避納稅,把物業業權交給孩子名下,故出現了「娃娃業主」現象。香港於2006 年初取締遺產稅, 港人在內地物業未來是否須繳納內地遺產稅呢?香港的信託制度如何管理內地物業呢?香港投資者必須跟進考慮,以免將一生財富積累化成流水。

五、北上買樓勿投機

總的來說,中國奉行社會主義制度,由國家主導經濟,與香港由市場主導有別。內地無論在法律、金融制度及房地產市場都欠成熟,港人在內地買樓面對政策風險、滙率風險、法律風險……等諸多不確定性,須小心規避。關鍵是:投資者須要認識國情,精打細算,以長期投資心態,而不是急於炒作。目前中國對房地產需求旺盛,最近內地政府推出嚴峻措施予以打擊,實施對外限購,信貸緊、利率高、稅務增……存在諸多不利因素;但長遠來說中國處於高速經濟發展之中,內地房地產價格料反覆向上。投資者或用家不妨先對中國樓盤及買樓程序多作瞭解,待時機成熟勇於出擊。

瑞銀房地產分析主管王震宇預期,今年內地樓市可能有跌一成。他認為,目前內地房價已經相當高昂,人民幣按揭息率逾6%,但只收取租金約2%回報並不可觀;反而,內房股未來盈利吸引,建議投資者可以一籃子買入市值較高的內房股票,將更具投資潛力。

文.圖 廖美香 本刊副總編輯
2 : onesee(1238)@2011-04-11 00:01:05

好文章, 要收藏
3 : 龍生(798)@2011-04-11 01:57:26

是但做漏一part 都可出現嚴重後果

唔熟真係唔好做...

但幾鐘意上文有一句叫香港人上去做agent

至少有個方向俾大家
4 : onesee(1238)@2011-04-11 09:04:37

隔山打牛, 當然高風險. 但如果係上面住, 咁投資物業, 回報應該會香港理想
5 : Sunny^_^(11601)@2011-09-28 18:55:52

5樓提及
請教一下, 我在深圳有房子, 是業主, 房子正在出租, 8月12號在中介簽了買賣合約, 連租約賣, 把房子賣了191萬, 合約沒訂明交收日期, 只說按程序完成交易, 我只收了訂金四萬, 與買家未見過面, 到今天, 我還沒有收到首期款, 只知道買家昨天已經去了辦過戶, 但是, 我的租客今天給我電話, 說中介給了他電話, 說是買家通知他十月中要搬走 (中介之前帶買家去看房幾次, 他們都見過面, 租客也知道我房子已經賣了), 我的租客昨天就去看了房子, 他跟我說他差不多看對了, 可能這周未他就搬走了, 我很不滿意中介通知我租客叫他搬走, 而且到現在我還是沒有收到首期款的, 租客走了我就連租金也沒得收, 我想請問一下意見, 我身為賣家的權益, 以及在深圳有哪個公家部門可以資詢或投訴的, 請盡快回覆, 謝謝!


smiley
6 : GS(14)@2011-09-28 20:47:02

5樓提及
請教一下, 我在深圳有房子, 是業主, 房子正在出租, 8月12號在中介簽了買賣合約, 連租約賣, 把房子賣了191萬, 合約沒訂明交收日期, 只說按程序完成交易, 我只收了訂金四萬, 與買家未見過面, 到今天, 我還沒有收到首期款, 只知道買家昨天已經去了辦過戶, 但是, 我的租客今天給我電話, 說中介給了他電話, 說是買家通知他十月中要搬走 (中介之前帶買家去看房幾次, 他們都見過面, 租客也知道我房子已經賣了), 我的租客昨天就去看了房子, 他跟我說他差不多看對了, 可能這周未他就搬走了, 我很不滿意中介通知我租客叫他搬走, 而且到現在我還是沒有收到首期款的, 租客走了我就連租金也沒得收, 我想請問一下意見, 我身為賣家的權益, 以及在深圳有哪個公家部門可以資詢或投訴的, 請盡快回覆, 謝謝!


我唔知,不如你問下呢個博的博主吧
http://realblog.zkiz.com/phemey/
7 : 亞力士(1473)@2011-09-28 22:49:52

遺產稅個concept其實幾無聊 未死時比野人就無事 一死政府就要來抽水
8 : 龍生(798)@2011-09-28 23:46:14

嘩....這種問題真難答....上面真係七國咁亂...

你試下行去唔同的地產鋪問...

去十間就有十個答案.....
9 : 龍生(798)@2011-09-28 23:46:58

連國內人自己被騙也是常事....海外人還是自求多褔...

也難怪中原美聯越做越大....至少較少騙人...
10 : GS(14)@2011-09-29 10:27:04

朱太同樣原理做大
11 : GS(14)@2011-11-02 20:41:36

http://bsy.sz.bendibao.com/bsyDetail/142.html
北上 買樓 如何 趨吉 吉避 避兇
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273894

Subway

1 : GS(14)@2011-04-11 00:07:00

2011-4-11 TWM
SUBWAY店數超越麥當勞 獨家專訪創辦人德魯卡   

貧民窟之子

拚出全球速食王傳奇

出身貧民區,但德魯卡沒有放棄自己的未來,他知道,即使只是一個銅板,也能讓瓶子裡的積蓄變得更高一些。聚沙成塔的信念,讓他把最簡單的小生意,堆疊成全球第一的速食連鎖餐廳之王──SUBWAY。

撰文‧辛曉昀

聚沙能成塔?在這個資產泡沫四處興起,追求快速致富的年代,還有多少人會相信這樣「一步一腳印」的成功模式?眼見為憑,走在街頭巷尾四處可見的SUBWAY潛艇堡速食店,原來,就是聚沙成塔的經典案例。

三月上旬,全球速食連鎖龍頭麥當勞提交給美國證券交易委員會的備案文件揭露,麥當勞至去年年底的全球門市計有三萬二七三七家,稍晚,美國《華爾街日報》則以此數據做出分析報導,強調SUBWAY的門市數量已取代麥當勞,成為當今世界的速食新霸主,其門市數量去年底已有三萬三七四九家。而其創辦人德魯卡(Fred DeLuca),估計目前身價已達十八億美元。

據了解,就在這則新聞迅速傳遍全球引起熱烈討論的當天,德魯卡並沒有特別興奮,而是如常地召集會議、討論各種創新計畫,就像每一個尋常工作日一般。

窮困 讓他決心創業

用借來的一千美元打造連鎖速食王國一九四七年出生的德魯卡,今年已經六十四歲了,在接受《今周刊》專訪時,他剛剛結束在歐洲的年度例行會議。當地時間已接近午夜,但他的聲調仍然充滿元氣,說起話來活力十足。

「我出生於一個很貧窮的家庭,從來也沒有受過特別了不起的教育,但是我的媽媽似乎非常樂觀,她總是相信我可以把事情做得很好,或許是這樣,我也從來沒有對自己的能力感到懷疑。」德魯卡的父親是工廠工人,兒時一家人住在美國紐約專供低收入戶居住的社會住宅區,即使貧窮,但他從小就沒有放棄成功的可能。「很小的時候,我就知道要靠自己努力賺錢,會在住家周圍收集空瓶換些零錢。我把換來的零錢存在另一個乾淨的空瓶裡,偶爾會看著這些銅板,想想未來還能做些什麼更有意義的事。」除了收集空瓶,德魯卡偶爾也會幫鄰居跑腿、打雜,並且當過送報生。「我沒有大家族的支援,也沒有奢望過得到什麼意外的幫助,腦子裡想的,只是盡可能存起小錢,等到瓶子裡的銅板累積到了一個高度,再想怎麼運用這些錢。」他強調,這樣的習慣養成,對於日後經營SUBWAY帶來極大的幫助。

從瓶子裡慢慢爬升的銅板高度,小小的德魯卡大概也就體悟到,就算只是一步一步地走,也必然能夠擺脫貧窮,走出一番新的風景。而這樣堅持「簡單」、「不求快速」的元素,的確也就是SUBWAY能夠成為連鎖餐廳霸主的關鍵。

SUBWAY創辦於一九六五年,當年德魯卡十七歲,還沒念完高中,正在住家附近的五金行打工,時薪一.二五美元。他的創業念頭,不是基於遠大理想或是什麼創新想法,而是單純想要加速籌到大學學費。

「我想念大學,但家裡沒有足夠的錢,我就到處問人怎麼樣能夠更快地存到大學學費。」一日,德魯卡一家在自宅後院辦了烤肉聚餐,家族好友巴克(Peter Buck)建議他不妨開家三明治餐廳,「原因只是因為巴克老家附近的三明治餐廳生意興隆。」和巴克商借了一千美元作為創業資本之後,巴克即成為合夥人,SUBWAY的傳奇也就正式展開了。

簡單 數十年如一日

加盟資金、門檻不高 展店快速一九六五年,德魯卡的第一家店開幕,當時的店名為「Pete's Super Submarine」,開張之後生意不佳,「後來發現,雖然有透過廣播宣傳,但廣播讀出我們的店名時,發音聽起來像是一家pizza店。」經過兩次調整之後,SUBWAY終於定名,直至今日。

不只店名,就連點餐的方式,也幾乎是數十年如一日的簡單:三個步驟,選麵包、選主菜肉類、選配料,然後就完成了專屬於自己的三明治。點餐的方式簡單,但卻提供客戶最豐富的變化空間,因此SUBWAY在創業初期就受到很大的回響,第二年增開一家,接著,展開十年開三十二家店的計畫。

門市愈開愈多,SUBWAY在一九七四年開放加盟,「我告訴巴克,何不讓當地的人來經營他們的店?就像我可以把附近的店照顧得很好一樣。」雖然開放加盟,但簡單的營運模式沒有因此改變。而也就是因為簡單,所以加盟的資金、學習門檻不高,這使得SUBWAY的展店速度意外驚人。

到了一九八七年,SUBWAY已有七五○家店,七年之後,數字增加到五千家,加盟的速度卻從沒停過,全美各地幾乎都有門市據點。記者在美國念書時曾經走訪一個偏僻小鎮,手機收訊完全不通,唯一感到親切的,就是看到SUBWAY鮮明的黃綠招牌。

如今全球九十七個國家都有SUBWAY,「喔……三萬三千多家店(編按:至截稿前已有三萬四千多家店),老實說,這已經超乎我的想像了!」德魯卡開心地說,SUBWAY對於店面的選擇從不拘泥於傳統分析,所以像是在大學、醫院、軍事基地,甚至在紐約水牛城的教堂,和拉斯維加斯的哈雷機車店,都看得到蹤跡。「因為簡單、低成本,所以只要有一點點的空間,SUBWAY就可以充分利用。」

健康 餐點全非油炸

讓近二百公斤胖哥減超過一半體重「讓所有的東西保持簡單」,德魯卡一句話道出SUBWAY的核心策略,全球不論哪一家SUBWAY,都能見到統一的裝潢、相似的菜單和服務。除此之外,強調食材簡單健康的品牌訴求,也是核心競爭力之一。

SUBWAY和其他速食最大的不同,就是提供非油炸的健康食品。簡單舉例,一個香蔥紅燒雞肉堡熱量為三五○大卡,一份麥當勞大麥克漢堡為五三○大卡,熱量少了三分之一。

而關於食材相對健康的優勢,倒是有個真人真事的案例,在美國,有位叫做傑瑞德(Jared)的肥胖大學生很愛吃速食,體重達一九三公斤,他的父親是醫生,卻拿他一點辦法也沒有,後來靠著每日兩餐SUBWAY,持續將近一年,體重足足瘦了一一○公斤,他的母親還因此寫信表達感謝,終於有幫他減重的方法,這樣的體重也維持好幾年。

這樣的瘦身之道是否真的符合健康標準?留待討論,但這位傑瑞德同學最後倒是真的成了SUBWAY的代言人,也為SUBWAY在各家速食品牌中,創造了最鮮明的差異化──簡單、健康。

開放 尊重基層意見

不一定完美 但大多是好的只不過,當據點橫跨九十餘國,保持簡單卻也不是容易的事,「每個國家不同的法規、文化習俗,必須要做些調整。和全世界一起工作,語言的障礙、思想的交流、公司的訓練等,這些都是很困難的。」如何克服?德魯卡歸功於他的顧問團隊,「我們的顧問團隊像是聯邦政府制度,很多人一起做事,一起做決定。事情不一定都會做得很完美,但是做得好的總是占大多數。」不過,據各地區負責人的說法,德魯卡最大的特色之一,是他非常尊重基層意見。

SUBWAY紐澳區總監塔普(Brian Tap)表示,德魯卡認為,公司每位主管都應該非常重視第一線員工的意見,他總是說:「這些員工才是真正每天接觸客戶的人,是真正的SUBWAY代表。」門檻低、又願意尊重並傾聽各地加盟主的聲音,也是SUBWAY成功跨足全球的原因,「在澳洲,大概有七五%的加盟主,擁有兩家以上的SUBWAY。」一位澳洲區的資深加盟主說。

堅持簡單,讓「簡單的生意」逐漸造就出「聚沙成塔」的規模,雖然就營業額來看,麥當勞去年的二四○億美元水準仍然高於SUBWAY的一五二億美元,但別忘了,這家公司沒有上市、不曾公開募資,憑藉的只是四十幾年前的一套簡單模式。

把簡單優勢發揮至極,德魯卡與SUBWAY的故事說明了,聚沙成塔並非過時的成功之道,再貧困的出身,再不起眼的小生意,也能一點一點地堆積出漂亮的生命成就。

創業46年,門市數量超越麥當勞連鎖業者 全球門市家數 橫跨國家 創業歷史SUBWAY 33749 95 46年麥當勞 32737 117 56年肯德基 15000 105 81年必勝客 13100 98 54年註:數據截至2010年底 資料來源:Entrepreneur.com

佛雷德.德魯卡

(Fred DeLuca)

出生:1947年

現職:SUBWAY創辦人兼董事長學歷:美國橋港大學主修藝術身價:18億美元(富比世全美排行249)
2 : abbychau(1)@2011-04-11 00:15:18

我仲意subway
3 : greatsoup38(830)@2011-05-21 15:34:59

http://www.eeo.com.cn/wangshang/shenghuo/2011/04/28/200065.shtml
賽百味加盟史
4 : greatsoup38(830)@2011-07-09 18:14:11

http://www.cbnweek.com/Details.aspx?idid=1&nid=6525
賽百味擴張關頭

全球總店數超過麥當勞,而中國總店數卻嚴重落後,賽百味正在試圖加快在中國開店的步伐。它想讓更多中國人愛上三明治。

  對於販賣三明治的快餐連鎖機構賽百味的「藝術家」(賽百味對員工的稱呼)們來說,從切面包、加肉、鋪奶酪,間或把需要加熱的面包放進烤箱加熱20秒,到繼續添加蔬菜、醬料,再到配上飲品或甜點,一般只需要一分鐘。但是在中國,這個過程要慢得多。
  因為很多中國人不知道該怎麼點三明治—這的確是個麻煩事兒—4種面包、各種肉、蔬菜、醬汁,理論上可以計算出200萬種不同的口味。他們還要承擔起額外的工作:告訴顧客怎麼點。
  以賽百味北京朝陽門剴恆中心店的4名員工的經驗,金槍魚口味最受中國人歡迎;男士比較喜歡牛肉;女士則偏愛低熱量的意大利經典;對醬料說「你看著辦」的,除了固定搭配,一般加千島醬、蛋黃醬,既容易被客人接受,成本又最低;偶爾遇到高呼「不加錢的都來點」的客人,那就都來點兒吧。
  在幾種最流行的西式快餐中,肯德基和麥當勞讓中國人接受了漢堡,必勝客讓中國人瞭解了比薩,而賽百味,則在努力讓中國人對三明治產生興趣。告訴顧客怎麼點,就是它們要跨出的重要一步。
  事情看上去正在好轉。在中國,原來賽百味的客人多數是外國人,所以早期的15家店幾乎都是圍著使館區開。 現在,接受三明治的中國客人越來越多,在商業區、學校、居民區都能看到賽百味的蹤影了。白領、學生們都開始接受這種簡單方便的食物,更何況跟漢堡比起來,三明治顯得更健康—這也是賽百味在美國本土跟麥當勞競爭時主打的概念。
  這讓它開始決定加快在中國開店的步伐。最近,這家1965年創立於美國康涅狄格州的公司宣佈,到2015年把中國的門店增加到500家。
  到去年底,賽百味全球的門店總數達到了3.3749萬家,比麥當勞的全球門店總數多出1012家。但在中國它還落後得多。在進入中國第十個年頭的2005年,賽百味還只有46家門店,現在則是226家,而麥當勞的中國門店總數已經超過了1000家,肯德基則已經達到了2100多家。
  與麥當勞和肯德基「直營+加盟」的模式不同,加盟是賽百味採取的唯一形式。前兩者因為售賣漢堡和炸雞,需要很大的廚房,但是三明治用不了那麼大,只要把幾種標準化的「零部件」組裝起來就可以了。
  這種方式讓它們甚至都還沒有在中國設立分部—對中國市場直接負責的是其設在新加坡的亞洲總部。它會在每個地區招募一個總代理,後者本身就是一個加盟商,自己開店,同時還承擔在自己的代理區域招募加盟商的任務,以及隨後的初步的資質審核、幫加盟商選址、店面設計、訂購設備、開店培訓等。而每個加盟商都要註冊一個公司,以公司形式與賽百味簽約。賽百味門店的所有產品、物料都由指定的供應商供貨,同一個物流公司配送。
  北京是賽百味在國內門店數量最多的區域,共有75家。為了鼓勵加盟商多開店,賽百味規定加盟商開第一家店繳納加盟費1萬美元,從第二家往後,每家店只收5000美元。而加盟一家賽百味門店的總成本,則在80萬至100萬元人民幣之間。現在北京的75家門店系由27個加盟商開出,其中12個加盟商擁有3家以上門店。
  而且,2008年時,賽百味還在北京設立了培訓中心,這也可以讓加盟商加快開店速度—此前加盟商培訓必須去國外。賽百味北京總代理穆擇華說,現在賽百味還為那些在獲得加盟審批後1年內實現開業的加盟商提供返還一半加盟費的鼓勵政策。
  一年時間對加盟商來說算不上很充裕。楊冉就是與這項優惠政策擦肩而過的加盟商之一,她和同事一起投資的朝陽門剴恆中心店從籌備到開業花了一年零一個月,其中大部分時間耗在了選址上。
  現在看來她選的地方不錯,中國銀行、中美大都會就在剴恆中心,附近還有中石油總部和外交部以及多個高檔公寓,這裡面的人都是賽百味的目標消費者。而且,鄰居是同期進駐的星巴克。
  從春節到現在,楊冉的加盟店的銷售額每月以平均10%的速度增長。「因為投資成本低、店面小、產品相對容易操作,賽百味加盟店比較容易盈利。」穆擇華說。據他統計,賽百味北京門店平均每星期每家能賣出1100個三明治,好的店可以達到三四千個。而在美國,普通店的銷量可以做到1500個。
  穆擇華說,從2006年至今,北京各店的平均銷售數據提高了60%,尤其是最近兩年,形勢明顯好轉,今年前6個月的銷售額也比去年同期增長了15%。他預計到2015年北京各店的平均銷售數據還可以再提高60%。
  銷量增長的原因之一,是2007年開始賽百味門店裡增加了電烤箱,可以給三明治加熱。對於中國的消費者來說,沒有比這更貼心的了。穆擇華說,現在到店的客人超過90%都要求加熱。其它方面也有調整,中國人不喜歡吃太甜,套餐裡的餅乾就沒有美國那麼甜。
  但是要增加新品就會比較困難。加盟商無權自己推出新品,有想法需要上報新加坡的亞洲總部,獲批之後再找供應商,然後拿樣品在選定區域做小範圍試賣,賣得好,新加坡批准了,才能全國推廣。所以賽百味中國門店至今只在2010年冬天推出了一款湯。
  由此,在北京擁有7家門店的加盟商陳沂東希望,未來賽百味能在中國成立產品研發中心,同時選用更多本土的人才來管理中國市場。
  與麥當勞肯德基相比,賽百味也缺乏統一的廣告形象。賽百味每個月都要從每個門店的稅後銷售收入中提取8%作為特許使用費,4.5%為廣告費,其中廣告費會作為廣告基金下發,由每個區域的部分加盟商組成的廣告小組負責管理支配。
  6月17日中午12點半,楊冉的剴恆中心店櫃檯前排起了等待點餐的長隊。這是每天最忙碌的時段,而夏天也正是旺季。楊冉估計自己會在3年內回本。當然冬天時她需要多想些辦法—冬天是三明治的敵人,剴恆中心店在去年11月天氣轉涼時銷售額就比開業時的9月份下滑了40%—為此她和她的員工就跑去附近的公司發放優惠券。
  當然,即便在夏天,優惠同樣是一件重要的事情,比如每天推出一款特價的三明治。畢竟,20多元一隻的三明治對中國的消費者來說並不便宜。


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Subway
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老爸越有錢 考試越高分

1 : GS(14)@2011-04-11 00:18:58

          
          
            
             
            
         2011-4-11 TCM
        
        
      
    
    
      
      
      
      
    
    
      
      
    
    
      
      
      
      
    
    
      
      
    
    
      
      
      
        
        
      
      
    
    
      
      
    
    
      
      
      
        
        
      
      
    
    
      
      
    
    
      
      
      
        
        
      
      
    
    
      
      
    
    
      
      
        
        
        
      
      
      
    
    
      
      
    
    
      
        
        
        
          
          
中國的大學要開始招生了,相信今年台灣去中國念大學的學生會越來越多。但是,中國的考試卻越來越不公平,有權有錢就能加分,普通人或窮人想念中國好大學更難了。
今年起,廣州就進行一件很有趣的事情,評選所謂的高層次人才,對象包括優秀企業家、各領域高級專家,和做出突出貢獻的高技能人才、農村人才、社會工作人才,並且依照其業績與貢獻不同,劃分為三種層級的人才。

這就是要介紹給大家的,廣州市這麼大費周章進行一年一次的高層次人才評選,竟然就是替這些人才子女考試加分。去年廣州市公布《高層次人才子女入學解決辦
法》,規定高層次人才子女報考高中級的學校,可以加十分,但什麼是高層次人才,當時並沒有標準,所以今年又公布了這個評選辦法。
一口氣加十分,在競爭激烈的中國,差別相當大,因此中國又創造出一個新名詞「裸考」。裸考並不是指學生脫光光去考試,而是指什麼加分都沒有,直接去應試。
最早鬧出裸考事件的在北京,二○○六年,一位母親發現自己兒子班上近五十個人,竟然有二十個人可以加二十分,剩下的才是什麼都沒有去考試的,於是被稱為裸考。這就是台灣要認識中國的地方,裸考已引起中國社會的關注,指稱中國的考試制度腐敗了。
但這樣呼籲還是成為空談,今年廣州第一個跳出來公布新辦法,卻不是改革,而是公開替有權有錢的人找加分的辦法,把企業家、高幹變成高層次人才,就能加分,而層級高低是看貢獻、業績比出來的,越有錢有權,就越高層次。

而且廣州還不是唯一的特例,中國教育部的加分規定僅有十四種,但中央訂定的政策,到了各省跟各市又可以延伸出新的辦法來,於是十四種變成近兩百種。福建省
甚至還有納稅人民幣三百萬元以上,子女考試就可以加二十分。再省一點,花錢買國家級運動員或是少數民族的身分,也可以加分,於是又鬧出抽查加分考生,發現
他跑百米比小學生還要慢,卻列為運動健將享受加分。
用錢竟然就砸出加分優惠來,讓普通人跟窮人更難出頭天,要知道,在中國念一流大學比台灣還要難,可能平均五十萬人,才能有一個人考上北京大學或北京清華大學,因此一分之差可能是差好幾萬人,所以加十分、加二十分的差別相當大。

說到最後,台灣人一定會覺得中國跟台灣多元入學一樣,產生了嚴重的弊端,有錢、有權才能念好大學,但要告訴台灣人的就是,中國的加分規定中竟然有一項,那
就是台灣省籍的學生不用砸錢、也不用評選高層次人才,就可以加分,這樣的待遇可是其他省分所沒有的,讓台灣的學生不用裸著去參加中國的大學招考。
老爸 有錢 考試 高分
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