ZKIZ Archives


基建變天 港中產潮買 珠海樓

1 : GS(14)@2011-01-23 18:03:54

2011-1-15 iM

港人對珠海的認識,不是浸溫泉,便是打高球,但有些中產港人,卻已瞄中這個二綫城市的樓市。目前珠海整體樓價平均在每平方呎950多元人民幣,較北京、上海、廣州及深圳等一綫城市,仍相對落後;但論城市環境和發展潛力,卻絕不遜於一等大城市。

繼早前交通銀行港產副行長葉迪奇向本刊表示,摘下銀彈在珠海買樓後,本刊再發現一班甚有商業觸覺的香港生意人,相繼入市珠海。

從事紡織業高層的陳福明(Samuel),去年在珠海買下一個物業,他認為珠海交通網絡逐一開通,將來港珠澳大橋往返兩地也是一句鐘,樓價上升是遲早的事,他贈言投資者說︰「拱北情侶南路一帶,是潛力盤的尋寶地。」

在珠海從事名錶代理生意的港人高太亦表示,近年珠海的奢侈品消費市場紅火,去年她亦乾脆以300多萬元,買入當地一個一手豪宅,她坦言內地買樓投資,有一套低風險入市法。

除了上周剛開通接連廣州的廣珠城軌外,2011年珠海將有一系列重大基礎設施工程相繼完工,作為中國二綫城市,珠海的樓市前景有多俏?

內地地產代理表示,過去5年來,上海、北京、廣州及深圳等一綫城市,是港人在內地買樓投資的熱門地,相對珠海樓市,發展則尚未成熟,成交量較為平穩,不過,有熟悉珠海樓市的港人,卻瞄準珠海,斥資入市。到底珠海樓市上升潛力有多高?

珠海是珠三角西岸一個重要城市,東與香港、深圳水域相連,南則與澳門陸地相接。截至2009年底,珠海常人口約達149.12萬人,人口密度不算高,樓價增長速度亦頗為緩慢。

然而,過去不代表將來,未來珠海將有港珠澳大橋、十字門商務區及橫琴國家級新區等發展,預期各種規劃轉變,將會開放及推動當地樓市,故近年珠海樓市吸引了不少港人,特別是香港中產眼球聚焦。

最近,連接廣州及珠海的廣珠城軌通車,地產代理預期,拱北站作為接連澳門受珠三角其他城市的直接車站,將來可推動珠海的商業發展。

情侶路樓盤買少見少

家住香港奧運站一號銀海的陳福明(Samuel)是一家國際服裝品牌公司的營運總監,多年前他已看好拱北一帶的物業,兩年前更與朋友合資200多萬元(人民幣,下同),購入情侶南路一個2,000多平方呎的向海單位,今天單位已升值至300多萬。

經常到珠海旅遊的他,坦言過去8年,已開始留意珠海的物業,更不時穿梭市內樓盤參觀,他最看好的是離九州港碼頭不遠、對着將來港珠澳大橋關口落點的情侶南路,「該處位於珠海的關鍵位置,連接了香港及澳門,應該最值錢。」

中原中國珠海分行地產代理關小燕跟記者說,情侶南路是珠海拱北一個旅客區,整條路也是沿着海邊,有綠化草地,又在市中心,可惜的是可再發展的地皮已經不多,故該處的住宅,只會買少見少。

陳福明當初打算在珠海置業,一心只為買屋來作度假,「在廣東省城市而言,珠海規劃相對好,也沒有如深圳般那樣人煙稠密。」後來他注意到珠海的發展,包括興建港珠澳大橋,接着又起鐵路,於是便生投資珠海的念頭。

「交通網路建好,通常經濟也跟着發展冒起來。」陳福明於是靈機一觸,相約朋友在珠海小試牛刀。他認為︰「一旦火車開通,大橋落成,將來珠海的樓價可追上落後,甚至接近深圳及廣州,故珠海樓價上升水位不少。」

平均呎價6年升兩倍

根據中原中國數據顯示,目前珠海整體樓價,平均仍在每平方呎約950多元人民幣水平,新落成的一手樓盤每平方呎則介乎3,000元至5,000元不等,與2004年樓價相比,迄今樓價累升近兩倍。

不過,早在廣珠城軌、港珠澳大橋還未正式動工,大型發展項目等效應已一度令市場氣氛熾熱,如2007年,珠海一年內一手樓價同比大幅上漲23.17%,成為當年珠三角地區內升幅最大的區域,並遠高於廣州、深圳、東莞等地區,風頭一時無兩。

拱北區可算是珠海最活躍的樓市地區,2009年拱北關口附近的華發世紀城也曾炒得火熱,因樓盤附近就是輕軌站,又貼近關口,當年發展商推出不足700個單位發售,認購登記已過萬個,不少客人更是手持逾10多萬的存款,爭崩頭搶着入市。

廣珠城軌是一條雙綫客運專綫,設計最高行車速度為每小時200公里,通車後廣州至珠海僅需40分鐘,被視為打開珠海直達珠三角重要交通樞紐,而連接香港、珠海及澳門三地的港珠澳大橋規劃,主要連接至香港口岸段,預期在2015年至2016年間竣工。

陳福明認為現時珠海樓價仍然低水,「多等3至5年,起橋後珠海會成為澳門及香港入口點,不但有更多商貿活動將帶動,再加上廣珠城軌,所有路綫接駁後,會令珠海成為中心區,有助刺激當地經濟。」

港澳人士不允造按揭

不過,目前在中央遏止樓市過熱下,政策限外暫時不允許港澳同胞等外區人士承造樓宇按揭,陳福明就表示,如果資金充裕,可一筆過付款,現時珠海樓市仍值得進駐。

他指,中國人常言︰「為三餐奔波,最重要也得有瓦遮頭。」從居住角度上,珠海將來或許成為港人入住地區,「若大橋開通後,香港至珠海車程不足1小時,樓價又較香港低,加上環境也不錯,珠海絕對有機會成為港人繼深圳重崗後,移居內地的熱門地。」

事實上,不少學者也指隨着內地愈來愈多有錢人來港置業,港人北上內地人南下安居的趨勢會愈見明顯。陳福明也有類似的看法︰「你看九龍站凱旋門等住宅,樓價升得那麼高,大部分與內地有錢人入市有關。」

內地人口達13億,只要1%超過幾千萬身家,來港買樓如買棵菜,本港樓價只會愈來愈高,現在已有不少港人打工仔,在港工作,家住深圳。大橋若打通,珠海的地理優勢便截然不同。

在珠海生活多年的香港生意人高太(Yvonne),在珠海從事「帝舵」及「星辰」兩個名牌腕錶品牌代理生意,她在珠海居住已有4年,之前一直租住物業,就在2009年有見珠海樓價升幅轉急,便由租樓改為買樓自住。

由於生意接觸不少客戶關係,令高太在珠海入市買樓也增加信心。她在樓盤對面的九州百貨從事生意,所代理的兩款外國品牌腕錶之中,她說「帝舵」走高消費路綫,入場費由4萬多至10多萬元人民幣不等,「星辰」則走較年輕的中低消費路綫,介乎一千至數千元。

消費增長必帶動樓價

過去5年,她看到珠海的市民消費模式有所改變︰「內地市民愈來愈花得起,2005年至今,『帝舵』每年生意目標增長按年上升一倍,如由起初是200萬元生意額,下一年便可追至400萬元。」消費水平一路在升。

除了客戶追求高端品牌外,連商場也刻意找名牌來進駐。現時珠海商場大約與租戶拆分所得利潤15%,在談續租或分租時,也要看商戶的「牌頭」,例如現時對一些牌子較細的商品,會要求較高的租金,說明商場寧願找高檔次品牌的租戶,以求獲得更高利潤。

高太認為,隨着市民愈來愈花得起,相信租金及樓價也會慢慢走高。她在珠海租住的兩房單位,每月租金本來是2,800元左右,因租約期滿,業主已喊着加租至 3,000多元,她見狀,便先後在吉大及拱北一帶參觀樓盤。「每隔兩年與業主討價還價,倒不如趁現在樓價尚可先行入市。」

2010年初,高太便以300多萬元,以每平方呎約2,800元,買入位於九州百貨對面的新樓盤萬科珠賓花園,一個1,300多平方呎的3房單位。雖然購入單位入場費不算太便宜,但因看好樓盤的升值力,也在所不惜。

「單位望園景,屋苑前方將有香港萬豪酒店進駐,而屋苑後面是公園,後有靠山,前有百貨商業公司,整個環境也不錯,便買下來。」

「最安全」買樓法

港住屯門YOHO Town的高太,早已與丈夫移居珠海,一個月返港一次,她見珠海的生意長遠有得做,樓市遲早會升,故同意遲買不如早買的道理,而買樓方面,她亦有一套入市方程式。

「以前在深圳及東莞也買過樓,純為投資,全屬約400平方呎、一房一廳的小型單位。」她買樓投資有一種習慣,「選最安全地區!」

她口中最安全地區,其實是指當地的市中心,樓價抗跌及升值力較強。高太的原則是,第一,物業附近一定要有大型商場,代表該處配套充足,單位保值。「這裏屬珠海最中心位置,是珠海的著名百貨廣場,有珠海百貨,又有免稅商場。」

第二要附近有大型銀行,她認為銀行選擇在一個地區開設分行時已做研究,「他們(銀行)會確保是個有潛力商圈才會落戶,故物業附近有大型銀行,買樓一定沒錯。」她現在買入的萬科珠賓花園,附近便有渣打及滙豐兩家銀行坐鎮。

不過,相對其他一綫城市,珠海的物業成交升幅較溫和,樓價預期是穩步上揚,不會像上海般大起大落。「這裏職位空缺也不像其地城市般活躍是事實,但只是多了交通配套,樓市將會靠吸納經濟及人口,而逐步發展。」

她認為在珠海投資買樓,從今天設定時限,收成期應大概是5年內的事。

----------------------------------

港珠接駁海陸空

航空

位處珠海西區三灶島西南端的珠海機場,與香港國際機場、廣州白雲國際機場、深圳寶安國際機場及澳門國際機場,連成珠三角地區5個重點機場。珠海機場設計達國際一級民用機場標準,現由香港的機管局營運,預料日後在客運和貨運有更大發展。另外珠海在九洲港附近亦設有直升機場。

海路

目前由香港前往珠海,海路最直接的交通,以由尖沙咀或上環出發,乘坐渡輪前往九洲港客輪碼頭為主要,渡輪每日分別按不同時間開出,來往香港及珠兩地,船程最快約達1個小時,船費約為每程178元。

陸路

港珠澳大橋是涉及香港、澳門和珠海三地的跨海大橋,預計4至5年後通車。大橋主體工程自珠海拱北對開的珠澳口岸人工島,伸展至粵港分界綫,全長29.6公里,採用雙向6車道的橋隧結合方案,工程設計施工總承包合同已於去年底簽訂,預計可於2015年至2016年開通。

目前,從珠三角西部到香港,從陸路的捷徑只有連接廣州南沙與東莞的虎門大橋,車程需兩個小時以上。根據港府環境運輸及工務局最近提交的研究報告,大橋落成後,香港至澳門及珠海兩地的陸路距離將縮至30公里,行車時間不超過半小時。

城際鐵路

來往廣州至珠海的城際鐵路,又名廣珠城軌,剛於今年1月7日通車,旅客由廣州直達珠海只需40分鐘,該段興建歷時3年的城際鐵路廣珠線,是廣東省首條城際軌道交通,全長142.2公里,途中經13個站,覆蓋包括廣州、佛山、中山、江門及珠海5個珠三角城市,是全國4大客運中心之一,由於廣珠城軌的尾站設於珠海香洲的金頂,若要經珠海至澳門,仍要經接駁工具,坐半個小時車才到拱北。

----------------------------------

珠海分3區 拱北貴 斗門平

珠海主要分為香洲、斗門及金灣三個區,其中以香洲區拱北的樓市最為活躍,其餘地區樓價則較便宜。

在限購令的政策下,珠海境外人士包括港人在當地限買一套單位,若未能出示居民戶籍或納稅證明,更需要一次過付款買樓入市。

中原(中國)代理副總經理潘家浩透露,斗門目前的樓價較便宜,平均每平方米約500至600元(人民幣,下同),計起來一個600平方呎單位,入場費只需約30萬元,不少港人一次過付款也負擔得來。

潘認為,斗門雖然並非屬珠海的市區,但樓價比起市區低於一半或以上,現在樓價有差距,主要是該區交通仍未方便,不過斗門位近珠海機場的一方,一旦機場高速公路通車,因可縮短珠海市區到西區的距離,故樓價可望受帶動,建議投資者可捷足伺機。

珠海 物價貼近本港

萬科珠賓花園對面的百貨公司,是珠海較大型的購物商場,樓高3層,商場內首飾、衣服、鞋襪、家電及日常食用需要一應俱全,場內更有港商周生生、周大福等品牌進駐。要了解珠海的居民生活質素,從物價作一比較,可得到一點眉目。

一個周五的下午,商場內的超市顧客熙來攘往,銷售疏菜的角落,韭菜花、韭黃及青蒜等,盛惠每500克介乎5.9元及8.8元人民幣,化作港元跟本港菜市場相比,價格貼近本港。

現在香港的麵包餅店,每件西餅平均由4元至30元不等,珠海的西餅售價較本港略便宜,但包裝朱古力蛋糕,珠海的則比本港的貴約50%。至於電器及襯衣的售價與香港的接近,且不乏港人喜愛的外國牌子;黃金等貴價飾物,由於涉及關稅,則比香港價錢略貴。

國策解碼 加息房產稅 成政策風險

面對全球資金氾濫,不少經濟學家相信,今年內房市場所面對的調控措施將會從嚴,去年11月內地CPI達5.1%,創下28個月來的新高,導致中央去年多次上調金融機構的存款準備金及兩度加息。

今年內地樓市,除了加息呼聲此起彼落外,「9.29」新政中又明確提出要「加快推進房產稅改革試點工作,並逐步擴大到全國」後,盛傳今年最有可能出台的房產稅,近日再有新進展。

料上海率先開徵房稅

近日官方《新華社》引述消息指,重慶市最快首季推房產稅後,上海方面亦傳出該市早於去年12月已獲中央批准作為試點,並已就試點方案與部分開發商和房產研究機構展開調研。市場估計,上海亦快將開徵房產稅,並會最快在今天(15日)上海「兩會」時提及。最新版本是每戶可獲200平方米的免收面積,業主每年將要就增加的額外樓面繳稅,市傳稅率為樓價0.8%或以下,截至周四(13日),仍未獲官方證實相關消息。

中原地產代理關小燕認為,房產稅的試點應放重於樓價升幅過熱的城市,以過去兩年珠海樓價升幅較其他一綫城市仍較溫和,相信今年中央即使推出房產稅,在珠海出台的機會也相對較微,而且縱使日後盡管全國推行房產稅,買樓的人還是要買房,剛性需求仍然存在,不擔心會影響珠海樓市。
基建 變天 中產 潮買 珠海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272720

商舖市旺 翻新轉型回報更佳

1 : GS(14)@2011-01-23 18:07:19

2011-1-15 iM
雖然樓市因政府推額外印花稅受到打擊,但在低息及資金充裕的環境下,投資者都為資金尋找出路,商舖更是他們的目標之一。的確,受惠經濟增長及消費市道暢旺,商舖市場無疑可看高一綫,當中更有投資者將商舖買回來後改頭換面,以換取更佳的回報。

自政府去年11年推出額外印花稅以打壓樓市炒風後,投資者轉戰其他物業市場,去年零售市道暢旺,令商舖不論租金及呎價,都錄得不錯的升幅,吸引了不少住宅投資者轉戰商舖,令去年商舖交投相當活躍。

交投旺摸貨成交急增

中原地產數據顯示,2010年商舖買賣合約登記總值547.79億元,較2009年上升36.8%,也是繼1997年後13年來新高。按金額及宗數計算,以500萬至1000萬元的商舖升幅超過五成,2010年錄得81.43億元總值及1,125宗,較2009年分別上升67.9%及63.8%。

商舖買賣合約登記數量上升以外,商舖「摸貨」金額也錄得1997年以後的新高,達37.7億元,按年上升1.55倍,以上數據反映去年本港商舖買賣交投活躍。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指,政府出招打擊住宅炒賣後,引導了住宅市場游資轉戰舖位市場,加上自由行政策不斷擴大,除了推動零售旺區如尖沙咀、銅鑼灣及旺角區一綫地舖的成交量進一步上升,二綫及民生消費區的店舖租售市場也會受惠,商舖未來仍有相當上升空間。

的確,旺角、尖沙咀等一綫地區,也錄得不少摩貨轉售個案,例如去年12月旺角花園街一個2,100平方呎舖位,就以6,660萬元摸售,呎價約31,714元,投資者持貨個多月帳面大賺880萬元。

一綫區域以外,部分二、三綫舖位也錄得摸貨成交個案。早前有報道指,灣仔謝斐道52至58號D地舖,面積400多平方呎,去年年中買家購入後以1,280萬元摸出單位,之後業主持貨個多月,再以1,520萬元「摸上摸」出售單位,是次轉手帳面賺240萬元。

新鐵路沿綫潛龍飛升

美聯工商舖(00459)行政總裁兼執行董事黃子華謂,自去年11月額外印花稅推出後,投資者對投資工商舖的查詢量上升了30%至40%,但成交則未有顯著上升,現時仍處於索取資料的階段。黃子華也直言,他們不會特別介定有興趣投資工商舖的,本身是不是住宅投資者,此數據只是粗糙的估算。他估計,住宅投資者轉而投資工商舖的影響,最快要到今年第一季末至第二季初才可反映。

對於2011年商舖市場的發展,黃子華預計,在息口低企、市場資金充裕的情況下,令投資者樂於買入物業保值,今年商舖租金及呎價平均會有10%至15%的升幅。

至於哪一區可錄得較好的升幅?一些「自由行」熱門的區域如銅鑼灣、尖沙咀、旺角等會是黃子華的心水,不過入場費相對較高。而二、三綫區如觀塘、九龍城、柴灣、北角等也會錄得不錯的升幅,因為一綫區將受惠自由行,二、三綫區則可受惠本土經濟。

除了傳統旺區,一些擁有新基建的地區,例如新鐵路沿線即西環綫、沙中綫,或是高鐵站附近的物業,都有不錯的升幅,鐵路開通後又可望受惠。不過,投資這些具有潛力的舖位時,短期就可能要忍受較低的升幅及租金回報,並要等待鐵路開通後,才可能享受到較具爆炸性的升幅。若要投資傳統旺區,就要留意租金與隔鄰舖位的落差是否很大,若然租金太高或太低就要調節。

黃子華亦建議,若是新進投資者,要投資商場舖,最好投資一些有主題,並已發展成熟、人流暢量的商場舖,例如旺角先達廣場。街舖同樣也要留意人流,就算是二、三綫舖也要選擇人流較多的街道。在投資商舖前最好先找銀行估價,特別是在去年11月金管局將投資物業的最高按揭成數,由七成降至五成後,如果再加上估價不定,就會令貸款額嚴重不足。

吉舖轉型即高價賣出

雖然商舖的升值潛力不俗,但若肯花心思為舖位增值甚至轉型,可能會獲取到較佳的回報。例如資深投資者科達地產主席湯君明,他旗下的中環皇后大道中47號舖位,面積1,000平方呎,湯君明就將舖內的閣樓拆除,令舖位門口樓底更高,之後就以每月租金50萬元,獲新租客Crocs鞋店預租,比舊租約高出逾四成。

湯君明以外,市場上也有不少投資者花心思為舖位增值,而且錄得不錯的回報,屬「八十後」的國森集團董事許畯森也是其中一個。許畯森近年主力發展地產相關業務,他在香港及內地都有物業投資,當中以其收購舊樓的業務較多人提及,例如他去年就夥拍另一公司收購筲箕灣道383A至387號及教堂里2至8號,地盤面積約7,500平方呎,可建樓面約7.5萬平方呎(地積比率約10倍)。

收購舊樓以外,他在香港都有投資商舖,他更擅長將商舖轉型,並錄得不錯的回報。例如在2009年,許畯森就以460萬買入油塘一個窄角舖,買入後他認為可以做食肆,他更將將舖頭丟空兩個月,之後就引入一潮州菜館做該舖租戶,並吸引不少人流,然後不到一年就以700多萬元賣出,帳面至少賺240萬元。

加連威老道旺區之最

許畯森早年也投資不少加連威老道的舖位,最近就有去年以1,200萬購入2個合共1,800平方呎的樓上舖,當時的租金收入5.1萬元,原租戶為時裝店。購入後,他就將兩個單位打通,並翻新外牆及大堂,最後就將單位以6.8萬元租予一髮廊,租金回報約為6.8厘。

為何看好加連威老道,許畯森謂,在2005年至06年,那時候自由行開始慢慢放寬,利時商場又剛興起,加連威老道開始轉型成時裝購物街,潛力陸續浮現。「若觀察其商舖分布,近年加連威老道頭段已被各大化粧品店進駐,其他本地消費相當如時裝店已搬至街尾,其他服務業如髮廊等都搬到樓上舖,加上The ONE商場開業,我相信未來加連威老道人流會持續暢旺。」

的確,加連威老道近年獲得不少投資者垂青。新近一宗成交為2010年12月,加連威老道25號全幢就被持有蘋果牌牛仔服裝品牌Texwood譚氏家族買入。而34至36號的gi商場,在2010年更先後兩度易手,先是資本策略(00497)以3.2億元向比高集團(08220)買入,然後傅老榕家族或有關人士,就斥4.2億元向資本策略購入該廈,資本策略持貨不到1年就獲利1億元,可見加連威老道深受投資者歡迎。

闖內地商舖市場先鋒

許畯森在舖位投資上甚有心得,原來是與他早年進軍內地市場有關。他笑稱,因為入場費低,故他數年前就返回內地投資商舖,並為舖頭找新租客。此外,他更自己落手落腳,在內地發展飲食業及時裝,以了解選址、人流如何影響舖位的價值,從而慢慢培養出投資商舖的眼光。

「2006年時,我在深圳東門買了6至7個舖位,當時每個大約20至30萬元人民幣,每個租金大約2000元人民幣,之前的東門人流不高,有些舖門更在賣古玉,我覺得東門那個位不應該賣那些東西,於是就引入其他租客。現時那邊同類的舖位已漲至百多萬元一個,租金差不多達4,000元,4年間的回報約有8 倍。」

東門的舖位以外,許畯森亦有投資老街地鐵口的地舖及南塘商場,許畯森笑言,當時內地人仍未有地鐵概念,未了解到這類舖位人流會很旺,但他就覺得南塘及東門的舖位都有相當潛力,所以就「膽粗粗」入市。

不過,投資樓上舖仍有不少要注意的地方。許畯森提醒,樓上舖有分「住宅契」及「寫字樓契」,如果是「寫字樓契」,銀行估價會較足及可拿「會所牌」做飲食業,相反「住宅契」除要面對估價不足的情況外,更因不能拿飲食牌照,在租客客源方面會較窄。另外,投資樓上舖也要與該物業的立案法團打好關係,因為樓上舖涉及樓梯、大堂公家用地,若要進行翻新維修,也會較易獲得通過。
商舖 市旺 翻新 轉型 回報 更佳
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272721

表店150萬續租舖王被拒,自願加租兩倍 仍不敵名店, LVMH以月租140萬元承租

1 : GS(14)@2011-01-23 18:34:09

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=61309
表店 150 萬續 續租 租舖 舖王 王被 被拒 自願 加租 租兩 兩倍 仍不 不敵 名店 LVMH 月租 140 萬元 承租
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272722

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019