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周日專訪 惠英紅:我買樓未輸過

1 : GS(14)@2010-12-20 23:39:21

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《義海豪情》裏的楊師奶,保守而錙銖必較,靠丈夫留下的物業出租,養大兒子。現實中的惠英紅同樣保守、同樣識計數,買樓收租,善價而沽。 97年後高價買入坑口物業,一買即「蟹」,靠租金回報守到「翻身」,保住買樓未輸過紀錄。她說,「家有多餘錢如果擺銀行,倒不如買『磚頭』。」
記者:陳皓怡 攝影:程志遠

惠:惠英紅 記:記者

惠:呢 20年一直有留意樓價上落,成日覺得 10年左右(冧市)就會嚟一嚟。 97年大冧市前兩個月,我將最貴間屋(匡湖居)賣咗,承接我嗰個人就慘。因為佢短炒,佢放俾人哋,但人哋接唔到,結果要打官司。我買嗰陣 300幾萬,賣出嚟成千幾萬,佢都走去接,我覺得個波要爆。最近我都覺得個波會爆。
記:你覺得短期樓市會下跌?
惠:我相信呢個波爆咗之後,年零兩年就會嚟返,因為好多內地嘅人會嚟買。好平、區分差啲嘅,唔會有咁快復蘇,但五、六百萬啲樓,地點適中嘅樓,反而係最安全。
記:那麼最近有買樓嗎?
惠:有,上個月買,今個月先交樓,我會買一啲用嚟放租嘅。我最近喺東港城買,因為東港城屬優質樓,有港鐵。我亦問過晒租價,都幾高,若用嚟當投資就 OK。過多半年左右,睇個市落幾多,會買番間差唔多中和番之前個價。
記:為何現在仍入市?
惠:家有多餘錢如果擺銀行,倒不如買「磚頭」,因為家租金回報率,拉勻差唔多有 5至 6厘,但擺喺銀行,我當你係好大一嚿錢,都係得零點幾厘息,等於嚿錢喺度貶值緊。



「揸一成首期去炒好危險」

記:你會投機短炒嗎?
惠:我以前都有短炒,風險大啲,因為唔會只玩一間。譬如四、五百萬嘅樓,短炒首期好少,好快就放,通常呢啲會貪心,可能會擸住 3、 4間,但乘番條數,萬一要孭上身,嗰度係幾千萬。我家通常會買 400萬至 500萬嘅樓,但買咗之後放租。
記:投資物業未嘗損手?
惠:有啲師奶借錢炒樓,揸住 10%首期就去炒,我覺得好危險,我唔會咁做。我冇賭運,如果我唔用賭博嘅心態,可以賺到錢。我好缺乏安全感,唔玩 8個蓋冚 10個樽,通常一定我有嘅,先至會去賭,仲要唔好太入肉。
記:從哪時開始投資物業?
惠:好細個就知道「磚頭」,有咗間屋就好容易儲錢,因為租永遠都冇用,你係唔會返轉頭。我同細佬妹講,你一毫子都唔使畀我,儲埋去買間屋,租出去,用人哋畀嘅租,冚你嘅供款,將來結婚就唔使將你嘅人工去交租,錢就容易儲。
記:你很強調儲蓄的重要性。
惠:我可以好闊佬, 100蚊,我有 50蚊可以全部使晒佢,但剩番嗰 50蚊你唔好搞我,一定係我收埋。我好缺乏安全感,我覺得呢啲係畀我起碼到 85歲唔死,我都一定有錢食到 85歲,呢個係我畀自己嘅一個目標,呢份就係我嘅安全感。
惠英紅簡歷

家庭狀況:香港出生,本有兄弟姊妹八人,因家貧兄姊被賣斷學京戲
家庭背景:家族是滿州正黃旗人,父親大戶人家,因文化大革命期間被清算,父親帶妻兒逃難到香港
1964年:在灣仔一帶叫賣養家
1972年:下課後到美麗華夜總會當中國舞藝員
1974年:試鏡會上獲名導演張徹賞識,成邵氏基本演員
1982年:憑《長輩》奪首屆香港電影金像獎「最佳女主角」
2000-2005年:演藝事業陷入低潮,反在商界賺大錢
2005年:再次活躍於演藝圈
2009-2010年:憑《心魔》獲香港電影金像獎「最佳女主角」等七項大獎
「滙豐都畀我搭沉船」

投資物業從未損手,但其他投資則幾乎沒贏過。惠英紅即使機關算盡,穩陣至上,不沾手迷債、 Accumulator,但買債券仍難逃一輸。她買的是雷曼債券。
「當初選擇時,係考慮到佢有百五年歷史,背景好。」不過,縱使屬於第二債權人,但至今仍未獲賠償,眼白白見到投資的 400萬元「凍過水」。
惠英紅亦有投資股票,「買邊隻死邊隻,所以我話我冇賭命,買仙股又死、買貴股又死,買滙豐( 005)都死。」她只買過 5隻股票,包括銀行股、油股,煤礦股等,當中滙豐約 120元買,「真係慘,滙豐都畀我搭沉船!」
惠英紅眼中,股票與賭博沒兩樣,「今日一買,第二日,吓?跌咗十幾萬?吓?又十幾萬?每日十幾萬、十幾萬咁,我唔係李嘉誠,開始怯。我都係買咗 20萬啫,最後得番 2000蚊。」惠英紅所講的是華益控股,現已易名為亞洲物流( 862)。
「我最鍾意新鴻基」


「英雄莫問出處」,七料影后惠英紅, 4歲就在灣仔叫賣養家,自小看盡人性百態,亦悟出賺錢之道。 17歲入電影圈,已可斥逾 8萬元購入紅磡一單位, 97金融風暴前兩個月,靠自己的眼光轉手大賺 700萬元, 97年後再入市,高價買入將軍澳坑口區一物業,怎料樓價未見底,但她靠租金回報守到「翻身」,保住買樓未輸過紀錄。
影后除了演技了得,投資技巧同樣不容小覷。她選擇物業,有一套心得。「先睇邊個地產商,再睇就係區分,如果嗰個地方只係得的士出入,人哋唔會租,所以要識揀。」
如何選發展商,她說:「最鍾意係新鴻基,由 99至 00年啲樓質素好高,啲則係靚嘅,亦唔係太『發水』,用料都幾靚,而且唔會呢邊閂門,隔幾層都聽到。」
搞生意淨賺 2000萬

82年憑《長輩》奪首個金像獎最佳女主角。 28年後,憑《心魔》再奪金像獎最佳女主角,更成為「七料影后」。惠英紅說,曾步入女演員的尷尬期,進退維谷,差點放棄自己的生命,但演藝事業的低潮正是她在商界賺大錢的歲月。
賺女人錢要捉準時機

與很多女演員一樣,超過 30歲踏入艱難歲月。「嗰陣三十幾,演十幾廿歲嘅角色,又過唔到自己嗰關,演 40歲自己又唔想。」在近 5年演藝事業真空期,她做過兩門生意,都是搵女人錢。
「我係一條點樣嘅命呢?去到咁上下,就會遇到一啲機遇,好似做生意咁,都唔係自己安排做。」投身影圈以來,惠英紅同時做過不同的生意,經驗令她學到做生意,「時機要捉得準,特別係女人錢」。這 5年裏, 3年做減肥機生意,賺得最多,她與好友鍾慧冰共賺逾 2000萬元。另外,開設美容院亦賺近 400萬元。
「穀種唔可以蝕」

很多女演員希望最終能跳出影圈,創一番事業,但惠英紅卻暫不考慮再戰商場。不是很成功嗎?「做生意未必係賺錢,如果一鋪又蝕、兩鋪又蝕、三鋪又蝕,當時喺尷尬期,明白穀種唔可以蝕,一定要賺。嗰陣壓力好大,要做好多嘢,打咗好多人情牌。」
事實上,惠英紅首次從商即蝕,她的第一盤生意是搞飲食,「廚房話你知一斤菜賣 10蚊,原來可以用兩蚊買,你去查佢咩?大廚拉大隊走人!」自言不能落手落腳去做,飲食業亦非專長,「做生意始終係由自己銀包攞出嘅錢,如果自己冇時間睇,將嚿錢求其去買大小,咁我唔會賭呢一鋪。」
周日 專訪 惠英 我買 買樓 樓未 未輸 輸過
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個人理財:小本創業賣閃石潮物

1 : GS(14)@2010-12-20 23:40:10

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年輕人成本有限又想創業,一般會從售賣 DIY的潮流物品開始。數年前興起閃石產品,一包閃石成本僅數十元,出售的是設計者的心思及工藝。為減低開業成本,有年輕人開網上商店,逐步發展至開店舖。不過,亦有年輕人因收入不穩,要就是否繼續經營作出抉擇。
記者:陳皓怡、黃碧珊
攝影:梁鑑章

把平凡的物件變得閃閃生光,可貼上閃石裝飾,材料在深水埗、長沙灣等有售。按閃石產地及切割面多寡釐定價錢,以奧地利水晶專門店所賣的閃石最閃亮,價錢亦最高。一包 144粒圓形銀色閃石,需 30至 50元。要做一個電話套,奧地利閃石成本約 300至 400元,快手用 1小時可貼好,放上網可售 800至 1000元。


不過,開店出售閃石精品並不簡單,零售業除面對租金高昂的問題,潮流亦不斷改變,像多年前葡撻興起,不少葡撻餅店開業,連快餐食肆亦有提供,結果該潮流約一年便沒落,大部份葡式蛋撻店已轉售其他食品。香港市務學會理事會理事陳俊雲指出,年輕人要培養對潮流敏感的觸覺,並在潮流高峯時,考慮轉型,在市場保持生存空間。
轉戰樓上舖 降租金成本

加拿大畢業回流的 Michelle, 08年底與兩名友人開網上商店賣潮流產品,包括閃石精品,貨源有自家設計及向國內廠家入貨。由於僅透過電腦屏幕未能充份反映閃石有多閃亮,降低貨品的吸引力,在累積一定客源後,去年底她與友人在旺角潮流特區開閃石專門店,開業成本約 30萬元,「有客人話,一直喺我哋個網訂貨,知道有門市,就轉去門市買,因為睇到實物,信心大啲。」



客人平均消費 200元,所以門市陳列的產品,售價一般在 100元以下,以免昂貴的貨品嚇怕顧客。高價貨如約 900元的閃石精品則會陳列在網上。
由網上店變真實商舖, Michelle面對租金高昂問題。網上店利潤有兩倍,門市僅得一倍。雖然門市可吸引自由行旅客,但面積僅 100方呎,加上商場加租近兩成,所以上月搬到家人自置的物業開樓上舖。除租金較商場低一半,店舖亦較寬敞,可開班教授製作閃石物品。
要突圍而出, Michelle選擇款式特別、市面較少的閃石產品,如煙盒、打火機等,及提供一年保養。又為客人「度身訂做」,「試過有客要求喺畢業證書上面貼閃石,我擔心會整爛張證書,個客係希望攞住『 bling bling』證書影相,所以建議將閃石黏喺 A4紙上,再套喺證書出面。」
專家意見


陳俊雲認為, Michelle在家人的自置物業經營生意,租金成本較穩定,是經營的一大優勢。雖然屬於樓上舖,較難吸引街客,但可透過舉辦工作坊等,與客人建立關係,同時增加收入。
網誌助宣傳 拓婚宴客源

Keith原本從事科技行業,自己動手將座駕貼上閃石,因設計備受讚賞,閒時製作一些徽章送給朋友,並放上網出售,反應良好,故視為兼職。不過,由於無暇兼顧兩份工作,加上兼職收入已是正職的八成,抱着一試無妨心態,年前全職製作閃石物品,放在網上出售。
閃石製品顧客大部份為女性,但 Keith製作的物品包括倒後鏡、車身玻璃、汽車錶板等,吸納男性顧客。由於以車用物品為主,所以 Keith主要在車網做免費宣傳,但由於車網廣告限制字數及相片數量,故設立 blog推廣貨品。


月入由 1000至 2萬


不過, Keith面對另一經營問題,「我要上門喺車身貼閃石,一做就四、五個鐘,既要屈喺車上面,又要集中精神,係辛苦工。以前我冇近視,為咗貼閃石,家要戴眼鏡。」另一問題是收入不穩,他說節日如聖誕、新年收入可達 1.5萬至 2萬元,但淡季如世界盃期間,整個月僅一、兩單生意,淨賺 1000至 2000元。
為何不開門市,擴闊銷售層面? Keith認為,門市能吸引街客,但開舖風險高,收入有機會未能抵銷舖租及人工,網上宣傳是零成本,客人會自動聯絡。為增加生意來源, Keith主動接觸酒家,為婚宴場地佈置。他說:「如果最後唔能夠開拓客源,會做返老本行,或者其他銷售工作,當閃石為兼職。」
專家意見


陳俊雲表示,單透過在網上銷售,未能刺激消費者購買意欲,建議設陳列室擺放產品。至於開拓婚宴場地佈置,雖可增加客源,但此舉未能建立品牌獨特性,建議應強化汽車閃石裝飾品的品牌。
個人 理財 小本 創業 閃石 潮物
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八方人物:舊書店老闆娘「為書找人,為人找書」

1 : GS(14)@2010-12-20 23:40:35

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陳麗英開的舊書店叫「掏書館」。掏,有挖取、摸取的意思,常說掏錢、掏腰包或掏耳朵,用作掏書的,很少。「原本用三點水的『淘』字,後來有同行說,你去尋書、搬書,都靠自己一雙手,為何不用剔手邊的『掏』字?」說來也有道理,反正玩食字,「掏」字以外,她還添加另一註腳,「為好書尋找下一個落腳點」。
為她店名畫龍點睛的同行,是另一舊書店的老闆娘,二人同樣姓陳,是本地少數經營舊書買賣的女性,「舊書如古董,大多是男人的玩意」。她說男人愛藏舊書,心態就像收集模型,「要儲齊一系列,差一件都要找到」;尋舊書也像覓戀人,要品相好,「封面要靚、冇爛」,最重要版次佳,「要初版,印量少」;接下來就講刁鑽,「找董橋最早期的繙譯作品、張愛玲的英譯本小說」。
客路多只怕沒貨源


男人愛上的玩意,花多少錢也覺值得,陳麗英不愁沒客路,最怕沒貨源。「跟賣新書不同,那些書受歡迎就去入貨,舊書是要給你遇上,才有機會入貨。」她是行內新手,除上網或二手書店外,也跑到廢紙回收店「掏書」。有次找到兩冊《大華月刊》合訂本,是 1966、 1967年文化大革命期間出版,老闆娘不肯賣,「她對毛澤東的認識就是來自這書,打算留給女兒留念」。
後來她連續五天到訪回收店,終打動店主割愛,「夥計見我日日來,就叫老闆娘賣給我。」她說覓書要機緣巧合,沒有早一步,也沒有晚一步。有次她在網上競投文學雜誌,交收前網主才遺失了,卻意外替她找到黃俊東 1979年著作《獵書小記》,該書在大陸被炒高至 4,200元人民幣,「賣家原來是一名老人家,朝早專程從新界把書帶到紅磡,託網主給我」。她說這是緣份。
陳麗英念歷史出身,畢業後投身傳媒當繙譯,後來轉職至另一報社當資料員,一做 16年,晉升至助理主任,其間經歷了三次「焚書」,「因為要搬倉,好多書要被迫扔掉」,包括她形容厚如枕頭、台灣出版的《共匪年報》,「記載當年兩岸關係惡劣到甚麼程度」;還有 70至 90年代的微縮本《人民日報》,也送進堆填區,她難過得很,「想去保留,但救不到」。
內地炒家來港搶書

離開傳媒工作後,愛書的陳麗英走去創業。她把多年來收藏的舊書,先在內地網站試賣, 30本書一星期內售罄,在回收店找到一批舊拍賣場刊,更賣得好價錢,生意越火紅,越惹來內地炒家眼紅,紛紛來港搶書,或要她合作做批發,炒起舊書市場。她不欲牟暴利而拒絕。
「為書找人,為人找書。」她說賣書要賺錢,也為找知音人。這個經營哲學讓她結識到各地志同道合的藏書家。一名移居新西蘭的香港人,無條件寄給她 20本線裝書,只盼古書覓得新主人;另一名顧客因沒地方存書,見她滿腔熱誠,便出讓約千本舊書,包括 1944年初版、附有張愛玲版權印章的散文集《流言》。套用她的說話,就是機緣巧合。
賣書人最怕沒書賣,舊書終有掏空的一天。陳麗英下一步計劃到內地或英國修讀古書復修課程,「延續舊書的生命」,她說一本書能代表一種文化、一段歷史,「也是對現今的啟示」。
記者 王家文
八方 人物 書店 老闆娘 老闆 為書 書找 找人 為人 找書
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