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香港樓價就這麽又漲回來了?

如果要選出最容易被打臉的行業猿猴,蝸牛妹一定要提名看香港地產的猿猴們。漲了N年的香港樓市,2018年先升了14%,到了8月份開始跌了8%;就在猿猴們一致認為房子太貴了,以後都要涼涼時候。

 

香港樓價又回來了!磚家們趕緊改口。

 

猿猴們也是看著樓價,一邊刮自己耳光子,一邊趕緊改掉自己的預測跟報告。

 

讓我不禁感慨:問地產猿猴怎麽看香港房地產板塊,不僅要看他們的報告,還要問清楚他們最近有沒有買房子。據蝸牛妹八卦,趁去年香港樓市低位出手的地產猿猴,就至少有五個!!!一個可能比中原地產指數更領先的風向標~~

 

Anyway,說回香港樓市,去年下半年的負面因素確實不少,空置稅啊、股市下跌(我們也分析過港股跟樓市的關聯性)、人民幣貶值、中美貿易戰導致投資者信心下降,以及美聯儲上調利率(是不是代表香港樓市就要涼涼呢~~)。

 

但SARS後,香港樓市也經歷了不少波調整,從花旗的圖里不難看出,長期趨勢而言,香港樓市跌少升多。過去15年中,香港樓市一共有6個調整周期(月成交數低於5000套):

 

2002-2003年是因為SARS;2005-2006年是因為利率上行(用了4個月消化完畢);2008-2009年被金融危機砸了個坑;2011-2012又是政府辣招與歐債危機的影響;2013-2014年辣招繼續來,銷售新規也開始執行(這是調整時間最長的);2015-2016年主要是因為股災加人民幣貶值。

 

但是這里大家註意了,除了SARS這個天災外,其余每次香港的樓市調整,全部在2月或3月結束戰鬥。

 

香港買房的周期是這樣的,每年的二月到六月是香港買房的旺季,因為這個時間段通常是香港人民加人工、拿獎金的時候;錢一到手,之前房價下跌推遲的買房的需求,小陽春也就此展開。加上學校9月開學,大部分家長會選擇在開學前搬好家,免得影響小孩讀書。所以旺季通常會持續到六月份。七月份直至第二年一月,通常為香港樓市的淡季。

 

從簽訂臨時買賣合約,到正式被政府記錄在案大概需要一個月的時間。所以在政府公布的數據上倒推,香港過去六年里,每年六月及七月都是成交的高峰,而相對低谷是二月及三月。

 

所以以後買房子,如果有條件可以避開高峰出行,比如下半年看房,春節前後交易。

 

講完香港樓市的季節性,我們再來看每次樓市調整後的走勢。因為每次調整都會歷經數月,在調整結束後的六個月時間里,成交量普遍出現放量,最少反彈32%,最多升了1.5倍。

 

加上去年這次調整,香港樓市平均調整周期約為8.42個月,如果再給我一次機會的話,可能樓市調整到第三個月開始,就一定要好好看房子,珍惜每次上車的機會。

 

雖然不少猿猴都會用可負擔比例來證明香港房價已經不可負擔、是個巨大泡沫。


泡沫啥時候會破要看很多方面因素,比如利率、工資漲幅、供需關系、失業率等等;在此之前,可負擔比例升高,那麽基本都是通過買家買更小的樓、或者更遠的樓來解決。

 

否則這幾年,香港開發商也不會蓋出這麽多納米樓。

 

為什麽香港的樓價就又回來了呢?花旗年初苦口婆心勸大家買點香港開發商股票時候,分析了五個原因:

 

1

房子不夠


根據花旗的預測,2019-2021年香港每年房屋需求約為5.3萬套,然而整體供給卻只有3.8萬套。

 

今年這波反彈,在2019年財政預算案公布後差不多就正式確立了。

 

2

土地也不夠


面包不夠吃,主要還是面粉不夠多的關系。在2018年的施政報告中,林鄭月娥將土地供應中公私營房屋的土地供給,從6:4調整為7:3,不過未來十年的總土地供應量也從46萬套下降到45萬套。

 

意味著未來平均每年私樓供應量1.35萬套(此前為1.8萬套),公屋供應量3.15萬套(此前為2.8萬套)。

 

如果看政府數據,2017/8財政年度時候還有2.55萬套的房屋供應量,到2018/19財政年度直接降了46%,只供應出來1.385萬套。沒有面粉吶!!!既然市場需求多,但是供應又只能做到這麽點,你說開發商那還急啥,慢慢建慢慢買個好價錢唄~~

 

土地供應也是這麽多年香港樓市的癥結之一,想了解歷史的盆友們,還可以再回去看看之前的文章香港樓市二十年

 

3

剛需太多


香港雖然不限購,但是香港2011年開始就有辣招啊。二手房成交量從2010年高峰期的12.4萬套下降到2012年的約7萬套,都沒有能夠抑制樓價的上漲。說明政府的辣招擠走了炒房族,但留在市場里的都是真正有需求的自住用家啊。

 

因為房子都是買來住的,所以無論房價短期是跌還是漲,如果不想多付稅,業主三年內都不會著急賣房吶。


因為投資客少了很多,所以短期房價調整,市場上也看不到太多拋盤吶(不然告訴我,我馬上去)。

 

4

利率也漲不上去了


Fed今年也鴿了,香港的房貸利率現在約為2.375%。用400萬貸款,30年還款期來看,月供月15546港幣(比租房便宜哦),加息25個點子,月供增加520港幣。而住在私樓的家庭月收入中位數為39700港幣,還是可承受的。

 

有沒有懷念幾個月前,地產中介的小廣告招牌。

 

5

辣招會放松?


辣招推行了這麽多年,樓價走勢一路向北。供給端跟不上,所以只能針對需求端,花旗的預期是政府也許會在房價跌超過15%的時候,提高需求端的貸款比例上限,讓大家的首付可以趕得上飛漲的房價。

 

但是,這個可能性不太大。

 

畢竟,房價又回來了嗷。




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香港 樓價 這麼 又漲 回來
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互聯網券商們的套路吶~~

推特一發言,股市一片綠。

一邊降倉位,一邊算收益。

內心mmp,嫁妝錢啊,

你怎麽就越來越少了呢!

 

於是只能開始從更小的流水開始摳起來,比如現在閑置在股票賬戶里的錢到底有沒有利息呢?(想想去年因為沒有投資標的,反而跑贏市場的科創板基金)真是不查不要緊,一查發現別有洞天吶。

 

因為香港銀行系的券商炒股,傭金實在太高了,所以我之前就用富途,畢竟平臺好使,傭金也低。


但是,熊市一查賬:這麽幾年,無論閑置現金多少,一分錢利息都沒收到過是怎麽回事?蚊子雖小,也有肉呀!

 

翻開富途的招股書,原來我的蚊子肉,也為富途貢獻了不少收入呢。2016年至2018年間,富途每年都會將客戶的閑置資金做銀行存款,賺取利息。

 

這是富途銀行存款利息收入的明細。



 

客戶越多,閑置資金越多,銀行存款利息收入自然也就越多,比如2018年成功上市年,富途光收利息便賺了1.23億港幣,輕輕松松實現了一個小目標。而且如果我們看客戶閑置資金利息收入的同比增速,過去兩年都是遠超傭金收入及總收入。

 

2016-2018年,銀行利息收入占總收入比重不斷增高,分別為4.63%、10.93%、15.26%。再次證明,蚊子肉也是肉哇!

 

這我就不明白了,他們是怎麽做到拿走我的利息收入的呢?畢竟根據香港證監會《證券及期貨條例》57 1I章節第6(2)條,只要客戶不同意,證券賬戶里的資金產生的利息,券商是要給客戶的。

 

找到開戶時候富途的服務條款後,真相在此:在客戶與富途證券均同意及法例容許之情況下,所有上述款項之利息將歸富途證券所有。

 

一段245個字的服務條款,過去三年平均每個字為富途創收66.06萬港元(這個數字還在繼續攀升哦)。看的人沒脾氣,畢竟富途也是合理利用法規條例;就是如果開戶時候向用戶提示清楚相關條款,我心里會好受一丟丟吧~~

 

那麽下面問題來了,用客戶閑置資金收利息,是個例還是行業慣例呢?首先我們來看互聯網券商始祖IB,他們的條款沒有辣麽霸道,明確表明會給客戶支付利息:盈透應以其網站上載明的利率與條款向客戶支付利息收入。

 

八過,如果港幣現金不到7.8萬港幣的話,利息為零;就算超過7.8萬港幣,利息也只有0.253%。(雖然少,但是至少人家還意思給你一點嘛)

 

反正,人家港幣孖展利率最低都要2.503%,客戶存款那點利息開支,肯定能掙回來。

 

這里歪個樓,有盆友說在IB股票賬戶里存了錢,一直沒買股票,有一天發現扣了幾千塊手續費。因為IB對資產及交易傭金有最低要求的,如果有同樣情況的盆友,趕緊去查查賬,這市場里禁不起手續費折騰啊。

 

再看傳統券商,以海通國際舉例,他們也是會給客戶利息的,就是利率幾乎可以忽略不計,年化0.001%。雖然客戶應付資產多,但是一算一年也只要給出17萬左右的利息,濕濕碎啦。

 

富途的應付客戶資產比海通稍微少一點。


如果按照海通國際的利率計算,一年的利息支出也只有12.3萬港幣左右;按照IB最高的0.235%給客戶,一年的利息支出便上升到2891萬港幣。

 

不管怎麽算,都是低於現在他們存款利息收入的。因為匯集了大家的蚊子腿肉,所以富途在銀行面前肯定議價能力比較好,存款利率粗略估算下,年化大約可以達到1%呢。

 

我理解互聯網券商做生意不容易,現在各家傭金都這麽低,人工、結算費用卻一點都不能少,利息錢攤到每個用戶身上可能也不多,還不如能被券商合理利用,集中精力辦大事,做出業績登錄納斯達克滴。

 

只能說,富途用戶為平臺貢獻的利息收入,差不多就是為平臺付出的隱形溢價吧,羊毛不從我們身上薅,平臺怎麽能養成呢~~只是,對券商平臺最好的辦法,不一定是對用戶最佳。


當然我有問富途對此事有何評論,他們表示,利用客戶閑置資金賺取利息並非富途一家,這部分錢並非法定屬於客戶的;如果客戶希望最大化資金利用效率,可以通過現金寶購買貨幣基金享受收益;企業每個發展階段都有每個發展階段的商業選擇,相信富途還是業內體驗及費用最優的,一定會給產品反饋,優化後續用戶體驗。


官方解釋完,客戶感覺好像也沒有那麽喪了。看了下現金寶的港元貨基年化利息,甚至比我算出來富途的存款利息都要高,這種波動市中收益失而複得的感覺,嗷嗷~~


八過,如果你是二級狗股東,問題就又來了:如果用戶都去買貨基了,要賣出多少貨基,才能把少賺的利息收入補回來呢?



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互聯網 互聯 券商 們的 套路
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1977年4月4日: 長實同時取得中環站物業上蓋發展權及收購永高公司

前者為現時環球大廈,後者主要資產為中環希爾頓酒店,後提早和管理公司解約,和拱北行合併發展,為現時長江中心所在。



1977 長實 同時 取得 中環 物業 上蓋 發展權 發展 收購 永高 公司
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