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中國三迪(0910,前金威集團、中國林大)把整體地產業務上市

中國三迪在2018年9月21日宣佈把主席旗下多個地產項目注入公司,價值約72億人民幣,以15億注入公司,其中2億以現金支付,6億以承兌票據支付,2億以新股支付,另5億以可換股債券支付,新股發行價及可換股債券換股價相同,均為41.2仙。此次注入會造成中國三迪把全部地產項目整體上市。

中國三迪前身金威集團類近金利來(533),是製造政府團體西服起家,其後因西服業務轉差,後購入再生植林業務,易名中國林大,不久業績三級跳,股價大升,成為一代熱炒股,市值一度達到百億以上,但最後被揭發屬虛假,股價大跌,2011年公司逐步通過購入前由郭加迪售予當時由吳良好購入金威資源(109,前數字地球、榮豐控股、榮德豐,現天成國際)之地產業務改營並易名至中國三迪,吳良好易手至其經營地產業務的同鄉郭加迪,業務在多次配售新股、出售中國林大業務逐步變成主營地產,並由郭加迪控股,但項目仍不多,如今次收購成功,看來業務已變得實在了,市值亦重回高點,但對於早年購買的股東來說,已經是重傷了。

郭加迪早期已因地產致富,業務規模一直是屬於同鄉的龍頭,雖然業務尚稱穩健,但近年同鄉歐氏兄弟的融信地產(3301)及正榮地產(6158)在瘋狂投地後快速壯大規模,上市後通過瘋狂集資、瘋狂搶人,瘋狂搶地,瘋狂銷售目標,達成快速增長成為全國大型發展商,漸漸超過本來領先的三迪,看來他有一定危機感。郭先生今次注入,似乎是因為感受到同業追過壓力心生不忿,於是通過注資加大上市公司的體量,進行大額集資,和前述兩間快速發展的上市公司決一死戰。

但筆者深信,這個彎道超車難以成功。一個人安逸慣了,想打一場硬仗,一般來說很大機會是失敗,因為攀比、達成目標的心態會造成不顧盈利及負債水平,如果市場一有不利情況,或許會造成沒頂,從而遭人兼併。

當年昌盛中國教訓,不可不察,當年一是擁有一個好商場多年,導致甘於安逸,其他同行快速擴張,他心中不舒服,借了一筆大錢,打算投兩塊地,擴大規模準備上市,但其後市況不佳錯過上市時機,一來因前期投資過大導致沒頂,二來就因沒頂差點沒有了翻身資本,從而錯失了未來十年發展黃金機會。

如果當年昌盛中國就算市況差也硬著頭皮上市,也可以勉強一戰,但就是因甘於安逸,冒進後不利,導致怕輸、怕損失的心態,終於就消失在歷史長河。相反恆大(3333)因為一無所有地一路拚下去,終成大業。這兩種鬥心可以反映在歐氏兄弟和中國三迪上,非常適合。

個人認為,除非中國三迪是膽大賭一場力戰到底,否則看來是必輸無疑。況且贏了回報不高,輸了就沒頂,對小股東也不是太「著數」,寧願賭少一局。

中國 三迪 0910 前金 集團 林大 整體 地產 業務 上市
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1983年9月28日:恆隆銀行遭政府接管

恆隆銀行最後給國浩集團(0053)旗下道亨併入,道亨又被星展銀行收購。

https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%81%86%E9%9A%86%E9%8A%80%E8%A1%8C


1983 28 恆隆 銀行 政府 接管
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怎麽跟外資大哥講好中國公司?拉他們拍個真人秀啊!

這年頭做IR不容易,做中國互聯網公司IR更不容易,做未上市的中國互聯網公司IR那就更需要拼搏和努力了。如何生動形象又謙虛地向外資大哥講好公司,螞蟻金服給大家打開了一個新思路。

 

八月中旬,我突然接到了螞蟻金服IR打來的電話,他們打算為investor day拍個螞蟻金服版跑男,展現下支付寶的強大功能,他們希望我可以搭檔西溪佟大為,為這場真人秀做全英文主持,嗯。

 

我琢磨既然他們不嫌棄我這個ABC的(Anhui Born Chinese)英文,這種蹭流量、還能近距離吃瓜的好戲,我怎麽可能錯過。9月20日,螞蟻金服版跑男終於首映了。


本來想把完整版視頻拉來這里的,但由於眾所周知的原因,視頻拉不過來。有興趣的盆友可以去支付寶的FB上看,翻不了墻的,在這里看蝸牛妹的圖文版本好了~~


第一屆螞蟻跑男的參賽者,一共有七位選手。最應該參賽的,必須是螞蟻金服現有投資者啊,比如C輪投資者之一華平,雖然做出投資決定的是中國團隊,但PM因太熟悉支付寶而痛失比賽資格,由倫敦飛來Daniel Zilberman代表參賽。他跟Marshall Wace(HF)的中國選手Cathy Xie一組,絕對是最萌身高差。


另外一位參賽的C輪投資者還有香港Janchor Partners的創始人John Ho。我後來還查了下,除了投資了螞蟻金服,2012年Janchor還給阿里巴巴投過1.5億美元,應該算是阿里系的老粉了。而且John不僅是自己來比賽,還把老婆和三個娃帶來一起參賽了,直接讓螞蟻這次活動變成了跑男crossover爸爸去哪兒。

 

剩下五個機構投資者:加拿大安大略教師養老金OTPP派出了他們研究支付的一哥Dennis Snopkowski;外資Robeco的代表是中國區投資總監Victoria Mio。


代表Segantii Capital(HF)的是Adam Weinrich,跟來自紐約獨立研究機構Moffett Nathanson的大姐大Lisa Ellis是一組。


盡管周五晚上welcome dinner時候,七個選手看起來都是斯斯文文的樣子,但等周六拍攝結束後,我只有一句話:千萬別他們斯文的外表給騙了,只要有排名的地方(哪怕只是螞蟻版跑男),為了贏,外資大哥們那叫一個拼啊,啥都做的出來!

 

正式開拍是周六,早上7點多,所有人幾乎已經化妝完畢等待開場了。


螞蟻IR團隊對真人秀的前期準備工作很細致,他們還請了專業的制作團隊負責設計環節、拍攝和剪輯;每個人都有自己的跟拍攝影師,看到這麽多鏡頭聚在一起這場景,看著人還是有點緊張的。

 

但就在此時,悲催的事發生了——天就開始下雨,而且一點要停的意思都沒有。由於前面幾個競賽環節都在室外,螞蟻金服跟導演組都在考慮,要不要plan B,將室外環節換成室內環節。

 

沒想到參賽選手不同意了:“我大老遠飛過來,不是為了跑室內的!我來就是要贏的!下雨算什麽,我們都能比室外!”(其中還有一半的參賽選手在倒時差啊,真的是太拼了!!!)

 

而就在螞蟻金服總部等開場那會兒,周六早上8點都不到,期間竟然看到不少提著早餐、踩著拖鞋、刷卡進門加班的阿里的親們。I mean,中環周六早上都沒這麽多人啊,互聯網公司真的是由內而外的拼啊。

 

於是,我跟西溪佟大為,就這樣走到風雨中,拉開了螞蟻金服版跑男/爸爸去哪兒。

 

開完場後,雨也是越下越大,四對選手也消失在風雨中完成任務。下面就是支付寶花式秀功能的時刻了,比如他們可以打車:


還能給自己買保險,保個雨天平安。


充話費(畢竟要有流量才能買買買嘛)。


還能買外賣。


而真正的考驗,在四組到達西溪後,沒帶娃的男同胞們,跑的你死我活。


這時候要感慨,關鍵時候腿長還是有優勢啊!


二三名的爭奪就在毫厘之間,兩個大男人為了多拿10分,拼了!


Dan搶奪先機後表示,我們真的是很想很想很想贏!(看到這里的時候我只有一個感想,股東爸爸真的是為了螞蟻金服,出錢又出力啊)


當然了,作為生活服務類APP,螞蟻版跑男肯定也要涵蓋吃喝玩樂嘛,比如任務之一就要大家吃臭豆腐(特別遺憾那天路過時候沒有吃,QAQ~~)


還有文藝溫情環節,讓大家寫明信片。


也更少不了買買買環節,拿上江浙特色的扇子和雨傘,絕對中國風!


吃瓜主持就轉移到午飯的餐廳等選手到來。差不多12點多,選手們陸續到達餐廳的賽點。第一名是最萌身高差對Dan跟CX,兩個人以百米沖刺的狀態,濕著頭發跑上餐廳二樓,我們費了九牛二虎之力,才說服他們比賽暫時進入午休階段,要吃完飯下午才能繼續比賽。


第二個來的是Adam跟Lisa。我很欣賞他倆的一點是,在做支付寶其中一個任務時候,他倆上來就把賬戶里所有的錢,all in全買了基金。感覺這一定是外資大哥在給我們的暗示,A股跌的差不多了,連做任務時候都不放過抄底加倉的機會。


Anyway,他倆是第二個到的餐廳。到了之後這些拼的要命的投二級狗,就開始認真分析比賽,Adam跟Dan不約而同地得出結論:決定比賽快慢的,不是天氣,不是路線,不是策略,而是跟拍的攝影小哥!(感受下外資HF跟PE的“兇殘”)

 

聽得導演組都感慨了:你知道,他倆其實都挺帥,挺上鏡的。但他們跑的實在是太!快!了!我們扛著攝像機的小哥,怎麽追都追不到前面拍正臉,好憂桑~~

 

第三個到的是Dennis和Victoria,他們一天的比賽狀態和節奏都很平穩,我覺著跟他們的投資風格也有關系,大資金講究的就是平穩跟紮實。

 

最後一個到的就是帶了娃的John,一個還蠻讓我感動的細節就是,根據規則需要讓他們去五芳齋吃粽子代替午餐的時候,求勝心很強的這些二級狗們,紛紛鼓勵小盆友:“你的新項目很好的,我們其實都很想去,加油啊!”

 

小朋友們其實也很想贏的,路上爸爸問娃,我們能吃幾個?大兒子說五個,女兒說,我一人承包10個!


一家努力吃了很多的粽子,這段真的是好萌好萌。感覺如果螞蟻明年要辦第二季的話,肯定會有人想帶娃來參加的,哈哈。

 

吃完午飯大家掃了二維碼坐公車到親橙里商場,路上就順手買下電影票。


把早上辛苦的步數捐掉做些慈善。(俺親爹每天都會艾特我記得捐步數種森林)


還能買基金呢,你看外資大哥看著國內的產品表示,4%肯定沒有風險!


要買就買個1000塊,充分顯示了他們對A股的信心!


到了馬雲爸爸新建的親橙里商場,下午的比賽也正式開始。因為親橙里離阿里的園區特別特別近,所以一直也有江湖傳言,說這是馬爸爸為了完成阿里員工工資閉環,而專門興建的商場。


不過從下午的任務來看,馬爸爸這個商場買買買的功能確實是很強大,比如可以AR試衣,看看買家秀跟買家秀差距到底有多大。


還有天貓精選自動結賬,感受生活好品味,比如什麽與金融男最搭配,當然是保溫杯啦,啊哈哈。


並且,現在科技發達啊,中國的人工智能也是做得不錯,下面請看外資大哥親身示範,什麽叫做:學好普通話,走遍天下都不怕。通關絕對輕輕松松!


Anyway,如果要總結親橙里的無現金購物體驗,外資大哥各個翹起大拇指。

 

下午的比賽主要都在室內進行,感覺每個隊進展都算順利,差不多前後腳達到。


其實到了盒馬鮮生這里,比賽已經沒有計分了(但是選手們並不知道哦)。這個環節的設計是,選手自己把食材和烹飪方式轉出來,作為自己的晚餐。

 

總想著以更快的速度完成比賽的Dan跟CX,在轉到一個花蛤作為晚餐後,竟然放棄了重新選擇的機會,因為他們以為誰最快吃完晚飯,會有新一輪獎勵積分,所以一個花蛤是最快完成任務的最佳路徑,盡管兩個人肯定連牙縫都不夠塞。真的是,不得不服這種一定要贏的心!

 

當然超市真的是一個令人放松的地方,John帶著娃開心的撈龍蝦去了;剩下幾個參賽選手,看到桌子後面有賣精釀啤酒的吧臺,問導演,支付寶里沒用完的錢,能不能買買買,然後愉快地開始了Happy Hour。

 

一天用完支付寶,問這些外資大哥,有啥感受。Lisa跟Adam倆人就開始數,在紐約如果要打車、看電影、買基金、去超市、找餐廳,差不多手機上得裝個6-7個app才夠用,中國確實方便啊,一個APP全搞定。

 

當爹的看問題就更實際了,帶娃出行,用支付寶省了很多付錢找零的時間,能更好的照顧娃。

 

螞蟻版跑男差不多晚上7點左右結束的。出來的視頻看起來很輕松,但拍攝時候天降大雨,東跑西竄一天,其實真的挺累的。以行動量最輕松的我來說,晚上吃飽回去稱的體重,竟然都比早上空腹時候,輕了0.8斤,可以想象一天下來大家體力消耗有多大。


現在看回當天的比賽,科技對生活改變之巨大,其實一直都在點點滴滴中(當然,外國大哥沒有國內銀行卡,當天使用的支付寶只是測試賬號哈)。還有什麽比讓投資者自己體驗,更加好的講述方法呢,點個贊!




文章已於修改
怎麼 外資 大哥 講好 中國 公司 他們 拍個 真人 秀啊
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中國鋁罐(6898)分拆保寶龍科技控股上市

2018年9月28日,中國鋁罐(6898)分拆保寶龍科技控股上市。

該公司原由主席連運增全資持有,在2014年以9億元代價注入,代價方式是以1.2億現金加7.8億可換股票據支付,換股價1.08元。其後因成功集資,業務規模擴增,盈利大升,加上當時「港股大時代」,股價一度升至2.9元,市值約20億。

但後來業務發展減慢,整合能力減少,但盈利仍維持一定水平。為釋放價值且難以整合,故再次分拆上市。

該公司分派基準是4股派1股保寶龍科技,以當時估值計,每股約值4元,分派價值約1元,中國鋁罐預料估值跌至約2億元,以中國鋁罐本身價值較便宜及股價低的情況,可能有錯價出現,可保持留意。

中國 鋁罐 6898 分拆 寶龍 科技 控股 上市
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1985年10月3日: 新鴻基銀行1985年盈利1,770萬


當年阿拉伯銀行以7.32億入主新鴻基銀行,易名港基銀行。經過18年發展,在2003年,港基以估值約42億出售予台灣富邦銀行,易名富邦銀行香港,但其實在2002年9月,台灣富邦亦同時在香港開設台北富邦香港分行,似乎是看好中國的發展,打算兩條腿走路,借香港地區打入中國內地。

2008年富邦銀行香港成功入股廈門銀行19.9%,10月,金融海嘯最低潮時,富邦以非常賤價約0.8元價格,1供1優先股,集資約8億。2011年,以5元私有化,後來增至5.2元即整體估值約110億元。次年,更成功購入寶成集團(即裕元(551)母公司)、浦東發展銀行、永亨銀行(302,2014年給華僑銀行收購,易名華僑永亨銀行)收購在中國的持牌銀行華一銀行,2014年改為富邦華一銀行,成功掌握進入中國銀行業的入場券。

或許當時收購港基時,富邦銀行管理層真誠地以為台北富邦香港分行和富邦銀行香港可以成功融合並擴大,借一家植根於香港的銀行來發展國內業務,最後把台灣和香港業務可以融入在同一平台,又或許他們打入香港及中國市場,實是特地製造競爭,但可能因為種種內部因素,導致雙方有更大的競爭,導致富邦香港增速反而較弱,台北富邦增長較快,因體量大,上市公司也難以注入,當時也可能是融合兩者,所以才有了私有化的意念。

但後來可能發現兩者因管理模式不同故進一步融合也是困難,台灣富邦管理層漸感兩個平台難以管理,加上在成功收購富邦華一銀行後似乎已達成打入中國目標,可能已經部署放棄了兩者整合的方向。

在2017年,廈門銀行股權已轉為台灣富邦直接持有當時已有出售富邦香港的聲音但當時公司方仍指是傳言,至今消息一出,估值是30億美元,即是指這幾年就算剔除了廈門銀行股權,仍增值近1倍,富邦經營了15年間,也總算為這家銀行增加了約200億的價值,也算是不錯的成績。

但這15年亦證明了一項東西,收購是一項非常困難的事,文化整合是難上加難,看看哪個方向適合才大手加注,但最終業務發展及文化方向都是要向管理層接近的文化方向走,不對的文化始終都要清除,但是錯是對都是看管理層的能力,不會隨時間而轉移。

1985 10 新鴻基 銀行 盈利 770
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自然美(0157)控股家族出售股權予東森系

自然美(157)今次已是第二次賣盤了,以0.9元出售51%股份予東森國際及相關人士。

2008年金融海嘯後不久,公司打算以1.2元私有化,後來可能眼見有威脅,但是沒有加價最終失敗次年售予私募基金凱雷,但後來曾爆發大股東不滿意營運模式,加上盈利暴降,有後悔之意,最後在2015年以0.8608元購回全部股份最後取得超過90%股份,後來通過1次2次脫手,回復持股量,但股權仍是集中。但今次買盤交易中,卻發現大部份都不接受收購,現時就算是辭任董事,明手及暗手持逾40%股份,看來是上次退出後學乖了。

今次似乎目標是看上東森國際旗下「草苺網」的網絡銷售,加快銷售渠道的優化,促進銷售增長,似乎兩者是有協同效應,但是效果有多少,筆者確實有懷疑態度。



自然美 自然 0157 控股 家族 出售 股權 東森
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1987年10月10日: 華置系把股權資產注入萊龍空殼


1987年10月10日,英之傑出售萊龍集團有限公司(Road Holdings Limited)空殼予華置系。過程如下:

(1) 萊龍集團以14元或是利用新公司股份交換萊龍集團股權,變相註銷萊龍集團股份。

(2) 華置系中華娛樂向英之傑購入新公司75%股權,並承諾一年內不會出售股份,其後會降低持股量。

(3) 華置系利用愛美高及中華娛樂手上的東方日報(18)10%股權及玉郎集團(343,現文化傳訊)9%組成一家公司,這一家公司會向新公司注入以上上市公司股權。該新公司會進行較高風險投資,估計集中傳媒業,會進行投資兩至三項主要項目,但不會投資華置系股權,並預期不會派息。同時和劉氏兄弟簽訂基金經理協議,負責新公司投資事宜。

這項確實是一項高超財技,原因如下:

(1) 縮小公司股本,變相使公司市值減少,降低公司收購成本,使得公司更好炒。

(2) 對英之傑來說,出售一家僅有上市地位的空殼,降低開支,也套現了一筆現金。

(3) 華置系變相把公司成為現時的「21章」公司,可以對母公司旗下持有高估的公司注入新公司,可使母公司錄得一筆漂亮的帳面盈利,同時可通過減持新公司股份,也可以不作任何對其他投資公司減持變相對該項資產降低資金投入,實現以小控大。劉氏兄弟可以「開公數」,增加自己收入,可以當新公司為私人和集團的提款機。

(4)或許當時香港電視、亞洲電視、星島日報、南華早報及其他傳媒也在放盤中,利用新公司的獨特原殼主的英資背景,打通人脈關節,可通過股權融資集資擴大香港傳媒事業,作為傳媒的狙擊母艦,但失敗卻只是損失一家小型新上市公司,不會損血過多,似乎利多於弊。

可能當時大家都知大限已至,一者相高價拋出殼股,一者可以視新公司為垃圾場,說自己實際持股沒減少,表示自己仍然看好,但實際上可通過減持新公司股權套現金,或是真誠的想投資傳媒事業,但卻已是太遲,當時股災已慢慢降臨,一星期後股市崩潰,建議似是無疾而終。

英之傑在賣殼後又重組其業務,成立英之傑太平洋有限公司作為地區總部及控股公司,負責香港及東南亞業務,聚焦在汽車、市場拓展及商業服務,在1992年已發展成為香港最大型的貿易集團,營業額逾50億元。但最終利豐(494)及其母公司馮氏集團(前稱利豐集團)旗下的利和經銷收購英之傑其採購業務及其亞太區市場推廣業務,前者使利豐擴大其採購業務,後者擴大利和經銷的業務範圍,促使其在2004年分拆上市,編號2387。但其後因利豐和利和經銷業務有互補效應,故利豐以現金或換股方式購入利和經銷。但今年利豐表示正式考慮把利和經銷的物流業務再次分拆上市

經過幾度分合,公司在不同控股體制下多次上市和私有化,變化確實奇妙。

1987 10 華置 置系 系把 股權 資產 註入 入萊 萊龍 空殼
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香港加息,樓市要涼涼麽?

9月27日,香港多家銀行宣布上調最優惠利率,群眾們目光炯炯地投向香港樓市:到底要不要涼呢?

 

認為香港樓市要涼的,並不是沒有道理:加息肯定多少要影響樓價(貸到的錢少了,租金回報率也會低);現在樓價跟租金已經蹭蹭蹭得快要升到地表最狂,大家買房負擔越來越重;未來幾年供給也不會少。


像UBS就喊出:香港面臨最嚴重的樓市泡沫風險

 

嗯,分析的都很有道理,不過看加息後的民間智慧,地產中介簡直是聲嘶力竭喊大家趕快看房買起來啊。

 

樓價到底怎麽走勢,要看現在買房的人群是哪些?幾輪的需求端辣招後,投資炒房的是少了很多,仍然在積極入市的:


一是土豪。比如,你們還記得那個車位600萬的何文田樓盤天鑄,截止2018年9月,這個盤的7幢洋房賣掉了5幢,其中4幢都是內地土豪用公司名義入市的,光交稅就向特區政府貢獻了2.6634億港元。真不差錢。


恒生跟匯豐的前高管也是在加息後繼續買買買,就算交稅都要買!


二是剛需。看加息後開發商打頭陣的一手房,要活下去的萬科在屯門的新盤上源,超額7.6倍入飛(不是想買就能買到),首批347夥全部售罄,套現21億港元。


大家都知道樓價貴,但講真香港租金比供樓更貴,而且房東隔一兩年可不得給你升租的。要是能付的起首付、過的了壓力測試,當然上車啦。那麽加息影響真的很大麽?


首先,此次香港加息幅度小於預期,因為現在香港銀行間資金很充沛,不用跟足美聯儲,所以匯豐、中銀、恒生加了0.125厘,至5.125厘。而且市場預計美聯儲2020年前可能只會再加息4次,意味著未來兩年的低息環境,只是變成不像以前那麽低了而已。

 

其次,加完息後,房貸利息還是相對比較低。香港的房貸主要是參考H按和P按,每個月以低的為準(以H+1.3%和P-2.85%計算)。

2018年前,香港的Hibor比較低,比如2017年Hibor約為0.4%,那麽房貸就取H+1.3%,每個月的房貸利率1.7%。


2018年後Hibor漲了很多,匯豐的Hibor9月末最高漲到2.22%,如果還是H+1.3%就是3.52%,這時候就用P按封頂,P-2.85%,即房貸每月利率2.15%。(無論大P小P,差不多封頂都是2.15%的利息)


在此次加息後,匯豐10月3日Hibor是1.7%,H+就是3%,加息後P-為2.275%,因此房貸利率以2.275%為準,已有房貸利息每個月多0.125%

 

當然,現在找銀行做按揭,P減的部分又相應有了調整,現在每個月的封頂利率約2.375%,如果按照100萬貸款額度,30年期來算,每個月的月供就要高64.06港幣,全期總利息會增加23064港元。

 

但是呢,香港銀行都會給房奴送一個存款掛鉤按揭,幫助大家省一點利息開支。假設你在銀行還有100萬沒還的房貸,那麽還款賬戶中50%的存款即50萬港幣,就可以享受和當月房貸利息一樣的儲蓄利息,節省一些利息開支。所以加息0.125%對廣大房奴的影響還是有限的。

 

總結來說,加息對現時房奴影響還算可控。你們自己想嘛,手上有房子的,或者自住或者收租,差響署數據,2018年4月A-E類房屋月租金回報率區間為2%-2.6%;你現在把房子賣了,現金放銀行拿1%都不到的利息?不劃算的啊。


當然不能否認的是,加息會提高申請按揭準買家壓力測試的門檻。假設600萬的房子,向銀行借款70%(420萬),還款年期30年。

 

加息前,按照2.25%的審批利率,月供16054元,對你每月的固定收入要求是達到32108元;按照5.15%的壓力測試利率,月供23193元,你每個月的固定收入要達到38655才能拿下房貸

 

加息後,按照2.375%的審批利率,月供16323元,對你每月的固定收入要求升至32646元;按照5.15%的壓力測試利率,月供23519元,你每個月的固定收入要達到39198才能拿下房貸。

 

加息後申請房貸時的工資要求,分別上漲1.68%及1.4%。(只能祈禱,加息代表是經濟向好,人工也會加起來了,QAQ~~)


壓力測試這個問題呢,還能通過增加擔保人來解決房貸,現在香港買房子最大的困難在於首付啊。


根據金管局的要求,400萬以下的房子最多可以貸九成,首付最多40萬就好;401至600萬的房子最多可以貸八成,首付出120萬就好;601至1000萬的房子最多可以貸六成,首付400萬;1000萬最多只能貸五成,所以首付的現金至少得有500萬。


這就是為啥近幾年香港開發商的新樓都是納米樓為多。


團結香港基金的數據,實用面積小於215平方尺的納米樓落成量出現了明顯放量,從2014年的64個單位,增加到2019年的1066個單位,增幅約17倍。

 

最新可以感受下圖,恒基兆業(徐子淇老公家)在西銀盤最新推了藝里坊1號,單位面積230-282尺,售價690.4-911.1萬,尺價約在28227至31508港元。30平米不到就要大幾百萬,真心貴。所以剛需的新房只能是小一點、再小一點,大家才能買得起啊!

 

而且,開發商本身還能借錢給你買房子。雖然金管局規定600萬以上的房子,銀行最多只能貸給你60%,但開發商能通過旗下財務公司借高成數按揭給你啊。


 

根據中原研究部資料,2016年落成的新盤中,由財務公司承按的有814宗,涉及買賣合約金額96.82億元,分別占總成交宗數8.7%及總金額11.6%;預計2017年落成的新盤中,由財務公司承按達821宗,涉及買賣合約金額達61.02億元,分別占15.5%及16.4%。

 

找開發商借錢肯定是比找銀行貴的(腦補了黃世仁給楊白勞的場景),但樓價這麽漲,至少可以保障先上車。買完三年,等樓價漲上去,再去找銀行做按揭,那當年少付的首付,就完全被市場抵消,不用補繳,剛好接上;如果樓價跌了,那就……


而香港樓市真正的走勢還是要看供需關系。之所以香港樓價在過去幾年會錄得驚人升幅,是因為香港過去多年的供給太少

 

樓盤供給少,是因為香港政府賣的地少:1990年代那十年里,政府批出住宅用地的每年供應量差不多可以建造40萬平方米住房;2000年代那十年里,這個供應量跌了一半,只有20萬平方米。這導致住宅土地來源不足,面粉不夠做面包

 

政府之所以不願意賣地,因為香港樓市在1997年碰到了金融危機,八萬五居屋腹死胎中;好不容易撐到了2002年,又碰到了沙士,樓市非常慘淡。就像A股熊市時候,證監會暫停IPO一樣,樓市這麽低,香港政府幹脆就不賣地。沒有買賣,就沒有傷害嘛。

 

結果,香港每年落成的單位數量逐級下降,從2002年的3萬個,減少到2007-2010年的每年1萬個,2009年只有7200個新單位落成。一個當時看起來很成功的供給側改革~~

 

樓價是穩住了,但沒有人能想到,香港的樓價在沙士後開始反彈,再!沒!跌!過!理由麽:銀行體系中現金太多;按揭利率低;房屋供應少;美國次貸危機,買股票不如炒房子;三根陽線來了;樓價也再沒怎麽跌過

 

當然,這麽誇張的升幅,很快就從房價變成了更加嚴重的社會民生問題,但前面多年的土地市場低供應不是一時半會能解決的;解決不了供給側,那就只能進行新一輪的需求側管理,印花稅、特別印花稅等等層出不窮

 

但是,辣招非但未能遏制樓價上升,還令高房價問題更加嚴重,很多業主把單位由出售改為出租,導致二手住宅供應量減少,加快了租金上升。即使財政司司長2011年2月承諾推出更多土地,但市民並沒有相信,樓價繼續攀升。


這就導致金管局出手,銀行開始收緊樓宇按揭。這一切都令房價變得越來越高,也更加刺激剛需入市啊。於是現在政府開始研究怎樣增加土地供應,要不要填海,在哪里填海……

 

至於未來香港樓價走勢,聽聽開發商咋看吧,恒隆的陳啟宗在今年一季度發布的2017年年報時候是這麽說的:

 

我們難以期望香港的樓價在可見的將來變得相宜。1997年後的政治體制令經濟增長放緩,正如我們過去20年的經歷。一般而言,樓價應會隨之下調。不過,下調之勢卻遇上強大逆向力量;當中主要是因為我們許多內地同胞都有意在香港特區購置物業。

 

過去10年至15年間,愈來愈多內地人來香港購物。起初,他們會大量購買日常用品:如衛生紙、尿片和嬰兒奶粉,再帶返內地。然後,一些內地人士會購買奢侈品。然而,內地人在香港購買最貴重的貨品,既非珠寶,亦非錦衣華服。許多內地人喜歡在這里購買物業。

 

正如本地許多富人一樣,他們會在倫敦、紐約或東京置業,內地朋友的個人財富不斷增加,便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨立屋,接著其他的富有一族會跟隨,購買近乎豪宅的單位。鑒於有數以千萬計的內地中產人士希望在香港購置物業,樓價長遠又如何能回落呢?

 

你說,加了0.125%的利息,香港樓市是不是就要涼了呢?



香港 加息 樓市 涼涼
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洪龍荃文章涉嫌抄襲雪球網文章

今日,本人閱讀am730 洪龍荃大作,文章如下:

「海底撈(6862)當下市值約高達約940億元,以2017年全年盈利10億元(人民幣,下同)計算,市盈率(PE)高達80倍,就算參考今年上半年的增速50%,假設全年盈利增速保持相同水平,今年PE依然高達50倍以上,同業呷哺呷哺(520)最貴時也不過30多倍,難道前者品牌真的更值錢?

上半年計,海底撈店舖數目為341家,估計今年全年開店180至220家。招股書曾提及,其單店年均收入在5,000萬元左右,如果以整年計算,這450至500家店大約能夠貢獻225億至250億元之間的收入,同時假設淨利潤率保持在12%,2019年的淨利潤或達27億至30億元之間。若考慮來年仍有新店貢獻,盈利或達到100%的增長,明年PE就只有25倍。這或許是市場認可海底撈高估值的理據。

但是,上述估值邏輯存在一定疑問:

1)海底撈不斷開店同時,是否能夠保持相關的營收和利潤率?

2)火鍋現在佔中餐已經高達兩成多的市場份額,是否還能夠進一步提升?

3)在大幅開店的同時,是否還能夠保持質素?

4)大眾消費者對品牌會否出現疲勞,或者有後來競爭者取代等;

5)不發生任何重大事故,包括食品安全等。

筆者從來對高估值股票甚有戒心,少少瑕疵出現,股價隨時大幅下滑。以類似估值去選擇投資目標,更傾向選擇頤海(1579)。頤海估值相對上較低,潛在風險較少,確定性更高,雖然某程度上與海底撈的成敗連於一線。

頤海昨日收市報17.42港元,瀉5.4%,成交額逾5,000萬港元;海底撈報17.42港元,下滑1.6%,成交1.2億港元。 」

筆者覺得非常眼熟,想起之前雪球網有類似文章:

「目前投资者对于海底捞估值的分歧比较大,一方面是基石投资者给出了17.8港币/股,940亿港币的总体估值,国际配售超20倍超额认购,十分火爆,上市三天股价依然维持在发行价,市场对于发行价的认可度似乎也比较高;而另一方面,940亿港币的估值对应17年10亿净利润,PE高达80倍,即使算上18年上半年海底捞的营收、净利均增长50%+,对应18年底依然有50倍以上的PE,看上去也实在是高不可攀,难道市场真的错了?

这几天雪球上对于海底捞估值的争论也比较多,本文接之前两篇海底捞的分析,海底捞价值分析(上)和海底捞价值分析(下),继续来探讨一下目前海底捞估值的逻辑。

看下海底捞的开店数,2015年146家,2016年176家,2017年273家,2018年H1是341家,招股书估计18年开店180-220家,即2018年底预计总店数达到450-500家。如果按照招股书里海底捞单店年均收入5000万左右来算,如果这450-500家店正常经营一年,海底捞的营收能达到200亿以上,按照12%的净利润,即使不算当年新开店,19年也有25亿以上的净利润,比起18年依然有50%以上的增长,估值就只有30倍PE了。

当然19年30倍PE依然很贵,但比之前的50、80PE就合理多了,而且如果按照海底捞的开店计划,未来3-5年每年新开200家店左右,5年内达到1000家店,完全正常经营的话营收500亿,净利润60亿以上,估值就只有不到15倍PE了。这应该是市场给予海底捞如此高估值的原因。

但是,这个估值逻辑建立在以下几点的基础上:

1.作为竞争最激烈的餐饮行业,海底捞未来依然能保持目前的竞争力和客户忠诚度,客户对海底捞的口味不变;

2.新开店选址正确,运营顺利,新店的翻台率能保持目前远高于同行的5倍左右,且不会影响老店的翻台率(周黑鸭的前车之签);

3.海底捞的管理能同步跟上,毕竟餐饮业是劳动密集型行业,目前海底捞有5.3万员工,店均150人左右,1000家店就是15万员工,配套的管理人员能够跟上,服务能够继续标准化、制度化;

4.管理层不出老千,不动歪脑筋,跟员工、小股东站在同一条战线上,对团队的激励到位;

5.供应链体系运作良好,不出重大安全事故,比如颐海不能出大问题,当然一家两家店的食品安全卫生问题影响不会太大。

当然还有其他影响因素,但如果以上5点海底捞都能做到,目前的估值也可以说是合理的,但是换句话说,当前价格的海底捞是没有太高安全边际的。巴菲特曾说过,对安全边际要求的高低来自企业的确定性程度。而现在海底捞的估值建立在充分乐观的情况下,是否值这个价就看大家对于海底捞未来的确定性判断如何了。至于个人判断,对于海底捞,只能说一句,谨慎前行吧。」

根據資料,雪球網原作者紅陽資本為在無錫市的一個投資機構,和洪先生無任何關係。洪先生基本上只是搬字過紙,把少量數字略改,連結構都是差不多,而成為自己的文章,實在是一些無恥的「洗稿行為」,他甚至抄襲筆者建議購買頣海國際(6862)結論的言論,行為實在非常無恥,道德低至極點。本人認為某人一些知識產權和聲明都沒有,就把創見據為己有,本人實在對作者和am730非常失望。

如遇上此人,我一定會嚴正地警示此人的質素低劣,對於編輯的走漏眼和低劣的工作態度感到非常失望。就是這些不知所謂、欺世盜名的人,才會使得香港投資者的水平低落,本人不能容忍這樣低劣的作者在香港存在,特著此文,如果是有心寫,麻煩不要抄襲人的文章,應從多方找尋資料,不要群在一些自己圈子去找答案,和多些非投資界朋友結交一下,多體驗一下,才好寫出一些有用的文章。這些文章連創見都稱不上,徒浪費報紙空間,本人也不明白為何這些欺世盜名可以上到報紙,希望am730正視此問題,使問題得以改善。

洪龍 龍荃 文章 涉嫌 抄襲 雪球
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中環老阿姨的日常

去年此時

我們hin嚴肅地討論過一個話題

如何避免成為一個油膩的中年黃臉婆

 

比如outer peace主要靠折騰

多做運動、多防曬、多保養

這樣既保證了臉不垮

又保證身上不走樣

出場自帶氣場


案例可見張雨綺

第一個因離婚而圈粉的女人了

 

Inner peace主要就要少煩神

少給老公小孩做保姆

多給自己賺點錢

這樣既保持自己的生活質量

又能有底氣開心的買買買

 

講到買買買哦

新的一年,明顯發覺:

老阿姨日益增長的舒適及養生需求

同衣櫃里的存量衣服

已經產生了明顯的矛盾

 

01

穿不下



人到中年,比脫發更大的危機

是發福啊

連黴黴都沒有逃過

 

逆生長的也是有的

八過,甩掉了肥肉

也意味著衣服又不夠了

不信,你問Monica


02

穿不出門


 

年輕時候買衣服

對款式、顏色是完全沒有顧忌的

不僅得有上班穿的

還得有dating穿的

clubbing穿的


至於好不好看

開心就好


老阿姨的之所以是老阿姨

因為我們要麽在上班的路上

要麽在回家葛優躺的路上

下班不想有活動

 

再想想辦公室里的男同事們

確實可以不用穿的那麽拼

優雅一些就好了

 

03

穿的舒服



可能我的心態跟打扮都太佛系

以至於有一天穿高跟鞋上班

辦公室里的小鮮肉看到我驚呼:

你終於看得起我們穿高跟鞋了!


說來慚愧,現在不喜歡高跟鞋

主要高跟沒有平底的舒服啊!


年輕時候,誰的防水臺

沒個五厘米


現在一上腳,就想問自己:

當年膝蓋是有多好!

趕快讓我穿回平底的

要是球鞋就更好了!!


04

好看不保暖


 

年輕時候,選衣服最重要的是好看

反正老娘有本錢,露背、露腿都沒的怕的

 

成了老阿姨

篩選衣服第一條就是:

凡是需要Nubra才能日常出街的衣服

那就算了吧

越簡單的,反而越好看

 

不怕身材露不起

我怕著涼回去遭罪啊

 

所以為什麽Celine換了新設計師

廣大女性一片吐槽呢?

原來的性冷淡風多好

無論少女還是老阿姨穿起來都很和諧。

 

現在好了

又是亮片、又是緊身、又是超短

你以為女性都是不到90磅的十幾歲小菇涼麽?

 

王菲很生氣!再也不帶貨了!!!

 

但是不要氣餒

雖然老阿姨穿不回年輕時候的衣服了

但我們從眼光到錢包都比年輕時候更好了啊

絕對可以買到更適合自己的款式啊。

 

比如,以前愛露腿

手機里沒瘦腿的我,是這樣的

(西溪佟大為再次出鏡)

 

雖然UA的褲子真是好跑步

但完全不顯瘦啊!!!


沒關系,同樣沒瘦腿

穿一條Hug Maker煙管褲

遮肉保暖、設計還不顯胖


進可見客戶,退下地陪娃玩

因為這條褲子是聚酯纖維的材質

無論是坐office還是坐飛機

絕對不會皺巴巴

 

配平底鞋沒壓力 

配高跟鞋也是很OK噠

價格:280~289軟妹子


煙管褲特有的 “緊身但不包身” 剪裁能有效柔化腰臀胯和大腿線條大部分的下半身小缺陷(腿彎、肌肉腿、“假胯”等等)都會被遮掉下面是賣家秀

 

如果老阿姨需要展現氣場

還可以上Hug Maker闊腿褲

兩米八有沒有!

價格hin良心:280軟妹子

羞愧的說,我原來在Calzedonia
從沒買到過褲子不是太緊,就是太長,要麽穿的顯胖加強版哈比特人的憂桑
但Hug Maker的褲子穿上去改都不用改(當然也因為我的腰瘦了)就很合身好不好他們在版型上做了很多優化和調整
看我的就知道他們家的褲子確實比很多歐美品牌都更適合偶們的身材特點穿著體驗一定要打Call

 

買完褲子來說衣服吧

最好穿的款式還是T恤類

不過對T恤材質的需求

已經從純棉慢慢轉成了羊毛


Hug Maker的工廠和面料商中

不少是 Buberry, Max Mara, Kenzo 等合作方

比快時尚品牌略高一點的價格

買到和輕奢品牌相似的質感、版型


蝸牛妹比較推薦的是

V領羊毛打底衫

100%羊毛材質

簡簡單單黑色就好

左邊短袖羊毛打底衫:290元

右邊長袖拼邊款:360元


上身感覺介乎Club Monaco的Cashmere和Theory的羊毛之間,很輕很軟又很透氣,夏天的空調房間不冷,春秋天加件外套還能繼續穿,價格只要上面兩個牌子的零頭,我墻裂打Call。

 

如果想遮拜拜肉跟腰

還可以看下這件船領針織衫

 這件用的是仿兔絨超柔包芯紗,上身感覺還是比較透氣舒服的(不過脖子那里稍稍有點紮),整件衣服也很輕。價格也很好滴:199元。


船領會強調女性脖頸至肩部優雅的曲線

頸部看起來挺拔纖細

會看起來愈發高級(並且高)...

赫本的很多經典造型就是船領搭配出來的


Hug Maker家還有兩件單品

一定要安利給你們

 

第一個是Jolie' love披肩

特別特別特別適合香港的空調房

大小剛剛好,穿著也不會往下掉

價格:410元

蝙蝠型設計更加貼合身體曲線可以更加靈活的照顧到身體的每個角落

套上肩膀到整條胳膊都很暖

兔絨超柔包芯紗的材質

上身感覺既厚實又輕

室內防空調,室外防風都沒怕的

 

除了自己用

也很適合給媽媽買一條冬天用

這也是 Angelina Jolie 的最愛

 

第二個要推薦的單品是他們家的沙漏連衣裙

這條連衣裙最大的特點是

可以根據自己的三圍向Hug Maker訂做

顏色很OL,有白色、粉色、黑色和米色

還能選擇有袖和無袖款

(空調室怕冷披上披肩就絕對完美)

無袖款580元,訂制加109元

有袖定制款729元


Hug Maker在上海前法租界區也有實體店,可以試穿到所有款式,還有很會拍照的小姐姐在實體店等著大家呦~~


地址:上海市徐匯區五原路212弄7號植物墻處

營業時間:周一至周日 11:00~20:00


複制 hug maker 店鋪優惠券的淘口令,打開淘寶,即可領取

如果想找蝸牛妹同款,請和客服說暗號“蝸牛妹”


¥20

滿220元使用

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¥50

滿550元使用

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hug maker 首頁

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剛好現在是換季期,不如買些通勤單品,記得使用蝸牛妹給你們的特別優惠哦!

 



中環 阿姨 日常
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