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表店150萬續租舖王被拒,自願加租兩倍 仍不敵名店, LVMH以月租140萬元承租

1 : GS(14)@2011-01-23 18:34:09

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=61309

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三个月150亿美元缩水至40亿，Netflix怎么了？

1 : GS(14)@2011-10-26 00:29:15

http://news.imeigu.com/a/1319539220626.html

（i美股讯）最近三个月Netflix经历套餐涨价、业绩不及预期、下调用户增长、与Starz谈判破裂、进入拉美市场、计划拆分DVD邮寄部门、放弃拆分计划，公布三季度财报，同时股价也由7月的高点300美元最低跌至77美元左右，缩水70%以上，本文主要根据公开资料就Netflix主要业务和股价回顾、竞争因素、估值等方面做一分析整理。

业务与股价回顾

1.套餐涨价

最先由7月12日的套餐涨价开始，具体的调整方式是不再捆绑原先9.9美元的一次一张DVD盘+流媒体套餐，用户需单独订阅纯流媒体服务或DVD租赁，两项服务的月租金均是7.99美元，也就是说同时订阅一次一张DVD盘+流媒体服务的月租金上涨至15.98美元，新用户立刻生效，现有用户9月开始实行。

流媒体最先作为DVD租赁服务的一部分免费提供，主要播放一些版权价格较低的老电影和电视节目，随着内容库的扩充和使用流媒体服务用户的增加，2010年年中61%左右的用户至少浏览15分钟流媒体内容，同年Netflix先后在加拿大美国推出纯流媒体套餐，开始货币化流媒体业务。

通过本次分拆，DVD租赁和流媒体服务各自的定价更为清晰，很明显Netflix希望借此将用户引导向更有前景的流媒体业务，并进一步货币化流媒体业务。另外DVD邮寄业务的边际成本较高（主要是邮寄费用），而流媒体的边际成本远低于DVD邮寄，两项业务单独定价将有助于Netflix整体利润率的提升。

但毫无疑问涨价将引发用户的不满，导致用户流失，Netflix在9月中旬下调美国国内用户数量预期，主要因DVD邮寄用户下降所致，预计三季度订阅流媒体用户2180万，单独订阅DVD邮寄用户220万，同时订阅两种服务用户1200万，美国用户2400万（二季度末是2459万），当日暴跌近20%。

2.与Starz谈判破裂

然后就在Netflix涨价生效的同一天，Starz宣布停止与Netflix的续签内容授权谈判，Starz是Netflix最早的流媒体内容供应商，2008年，Netflix与Starz签署了为期4年的授权合同（年合同金额3000万美元），合同将在2012年2月到期，有分析师称Starz对续约的报价高达3亿美元。

Starz旗下拥有17个频道，主要从索尼、迪士尼购买付费电视节目授权及互联网发布授权，Netflix称Starz的内容占全部流媒体播放时间的6%左右，如果再加上索尼的内容大约占据10%的播放时间（6月Starz从Netflix网站上撤下索尼影业的影片，两家公司的关系开始出现裂痕）。

虽然市场预期双方现阶段只是在价格上分歧较大，最终可能做出妥协，但与Starz的谈判破裂也凸显Netflix流媒体内容成本压力，显然一个贫血的内容库无法吸引到用户，用户减少将进一步加剧成本压力，陷入一个价值损耗的循环，Netflix当日开盘大跌10.53%。

3.进军拉美

9月16日，Netflix开始在巴西开展流媒体业务（定价约9.35美元），9月12日将服务拓宽到拉丁美洲及加勒比海地区的43个国家，Netflix的国际化扩张最先开始于2010年9月的加拿大，截止2010年二季度末，加拿大用户增长至100万，家庭渗透率达10%，二季度营收1889万美元，环比增长54%，运营亏损1001万美元。

Netflix国外的业务只包括流媒体，这也意味着扩张并不需要像DVD租赁那样建设区域配送中心等周期较长的基础设施，国外扩张能够较为迅速的展开，另外Netflix计划明年登陆英国、爱尔兰等欧洲地区。

4.分拆DVD邮寄业务

9月19日Netflix CEO里德·哈斯汀斯宣布将分拆DVD邮寄业务，并将其重新命名为Qwikster，这也被看作继DVD邮寄与流媒体组合套餐拆分后，Netflix向流媒体转型的又一个较大动作。哈斯汀斯在解释时称很多企业因旧业务而在新业务领域表现糟糕，因为担心会影响到最初的业务，并最终意识到这是一个错误，而与此相反，企业很少会因为动作过快而倒闭，多数时候都是因为反应过慢。

然而20天之后Netflix便放弃了这一决定，取消分拆DVD邮寄业务计划，公司称事实证明这是该公司近几个月来采取的数项不当举措之一，分拆将导致用户为此访问不同网站，建立不同账户，同时增加信用卡刷卡收费，引来大量用户不满。在宣布分拆和最后取消分拆期间Netflix股价大幅下滑22.6%。

5.三季度财报

9月24日盘后Netflix发布2011年三季度财报，营收8.22亿美元，净利润6200万美元，同时公布的四季度业绩预期不及分析师预期，FactSet Research数据显示，分析师平均预期Netflix四季度每股收益1.05美元，营收9.237亿美元，而Netflix预计四季度每股收益36美分—70美分，营收8.16亿美元—8.45亿美元，另外Netflix表示英国、爱尔兰的市场扩张可能导致2012年一季度亏损，Netflix在盘后交易中大跌27%。

因调价影响，三季度末Netflix美国用户2379万，相比二季度减少80万，国际用户148万，相比二季度增加51万（国际市场只提供流媒体套餐），美国用户中有2140万订阅流媒体服务，1390万订阅DVD租赁服务，Netflix透露三季度新用户达470万，这也意味着流失的老用户达550万，占二季度末用户21.5%。

Netflix预计四季度利润在1900万美元-3700万美元，其中国内流媒体业务的边际利润在3000万美元-4200万美元，DVD业务的边际利润1.78亿美元-1.92亿美元，国际流媒体业务边际亏损在6000万美元-7000万美元（边际利润定义为营收减营业成本和市场费用）。

竞争因素

Netflix的竞争主要来自用户和内容两个方面，用户比较好理解，如与Hulu plus，亚马逊Prime，苹果等，甚至有线电视网络竞争用户的时间，而对于内容方面，即优质的内容是有限的，尤其是随着Google，亚马逊等资金雄厚的竞争者发力流媒体，毫无疑问将推高内容价格，Netflix的利润率将承受压力。

另外Netflix的DVD邮寄属于重资本行业（配送中心等等），进入周期较长，且因其夕阳行业而缺少吸引力，目前已基本成形，我们主要考虑Netflix流媒体业务，下面从Netflix的市场定位，内容竞争，与有线电视的关系等三个方面加以分析。

1.市场定位

网络视频大体上存在广告主付费、按次付费和会员付费等三种模式，Netflix流媒体沿袭其DVD邮寄业务的发展，专注会员付费这个利基市场，目前会员付费市场主要面临的竞争对手有Hulu plus与亚马逊的Prime项目。

Hulu plus定价也是7.99美元一月，与Netflix一样，主要是电视和电影节目，内容库包含1000季（seasons）以上的流行和经典影视资源，其中70部左右的独家版权，至于其与Netflix的竞争，我们通过二季度的运营数据表示，二季度Hulu新增32.5万用户，而Netflix的新增用户达200万左右，Netflix的套餐分拆对的影响，我们需要等待三季度数据。

亚马逊在流媒体服务上采取的策略与Netflix转型方式有些相似，亚马逊将流媒体服务加入Amazon Prime项目， 即AmazonPrime会员可以“免费”获得流媒体服务，具体75美元/年，包括免运费（两天后到免费，一天后每件物品加3.99美元，不限制订单大小）。目前亚马逊的无限制流媒体上线不久，内容库较为匮乏（与Netflix流媒体播放的内容只有2%的重叠）。

广告主付费主要有Hulu、Youtube等，因其内容定位不同，我们不加以讨论，而按次付费领域的主要有苹果的iTunes、微软的Zune Video Marketplace、沃尔玛的Vudu、索尼PlayStation Store、亚马逊等，向用户提供在线视频点播，主要是新片市场，一些新片的上架时间基本与影片ＤＶＤ面世相同。通常租赁价格在3-5美元之间，购买价格10美元左右。

2010年上半年美国电影数字零售(EST)及互联网视频点播(iVOD)市场总收入2.29亿美元，苹果的iTunes市场份额65.8%，微软与沃尔玛分居二三位，另外Youtube也在今年的5月份涉足视频点播市场。目前来看，这种按次付费的方式并没有对Netflix产生明显冲击。

另外TV Everywhere（电视服务商授权用户通过网络收看他们的iptv，有线频道网络应用化）现在虽然不是十分强势，但很可能在接下来的几年中迅速提高，对Netflix的流媒体业务产生较大的竞争压力。

虽然现在Netflix的会员主要面临Hulu plus、Amazon Prime等会员付费形式的竞争，但随着用户消费习惯、版权分销形式的变化以及Apple TV的发展，尤其是苹果，亚马逊、谷歌等在设备终端的优势，在线视频点播可能对Netflix造成较大影响。

2.内容竞争

视频网站存在的价值就是能够提供用户想看的，如前面所述，一个贫血的内容库将无法吸引用户，亚马逊、谷歌、Hulu等除了在用户方面与Netflix展开竞争，内容也必将是另一个竞争因素。美国的电影工作室等内容供应商通常采取打包的方式与付费有线电视网络等分销商签订独家协议（如华纳兄弟与HBO，索尼公司与Starz），也就是无论电影好坏的整体出售。而这又因各自的成本营收结构差异，Netflix将承受更大的利润率压力。

如上图所示，Netflix流媒体内容成本由2010年二季度的1960万美元增长至2011年二季度的1.44亿美元，增幅高达600%以上，而同期的营收增幅在51.7%，占营收比由2010年二季度的3.77%增长至2011年二季度的18.26%，三季度新增“The Walking Dead”、“Gossip Girl”等内容，并预计2012年的内容成本将比2011年增长一倍。

目前Netflix主要从有线电视网络等分销商处购买版权（也意味着Netflix内容库老剧居多），主要电影工作室与现有分销商的合同绝大多数将在2014年以后到期（梦工厂2013年到期），也就是说Netflix现阶段不能直接从内容供应商处获得版权，2014年后也将是又一轮内容投资周期（Netflix已与梦工厂签订独家协议，每部电影3000万美元，将于2013年开始），新的成本压力将显现。

3.有线电视

虽然有评论认为Netflix终将让有线电视成为历史，但Netflix管理层多次强调公司的流媒体服务是有限电视网络的一个补充，而不是通常认为的互相替代，就像DVD邮寄与有线电视，如下图所示，Verizon、Drectv、Comcast、Dish statellite等的基本套餐每月费用分别为49.99美元、29.99美元、29.99美元、19.99美元，而Netflix包月费用在7.99美元，平均相当于有限电视费用的25%上下。

估值

那如何衡量Netflix现在的估值，我们按Netflix管理层先前的分拆思路，将业务分成DVD邮寄和流媒体两个部分，首先粗略估计Netflix DVD邮寄业务的营收情况，Netflix的会员结构中大约10%左右仅使用DVD邮寄服务，流媒体服务按7.99美元/月计算，DVD邮寄业务贡献的营收大致在12亿美元（TTM）。目前Redbox母公司TTM市销率在1倍左右，参照其估值，Netflix DVD邮寄业务价值约12亿美元。

另外换一个角度看，Netflix转型前，股价长期徘徊在30美元附件，对应市值16亿美元（用同期SP500指数调整后为13亿美元），10月24日的盘后交易中，Netflix市值在40.5亿美元左右，我们粗略的认为市场对其流媒体业务的估值大约在28.5亿美元。

据表中推算，Netflix的流媒体业务营收约18亿美元（TTM），假设7%的净利率（Netflix的三季度净利率8.6%，流媒体的边际利润率在8%左右），对应计算Netflix流媒体业务的TTM市盈率在22.6倍左右（整体市盈率17倍）。值得注意的是随着内容投入的加大和国际扩张，Netflix预计四季度盈利将大幅下滑，2012年一季度甚至会出现亏损。

内容成本的增加、用户增长和国际市场大幅投入的不确定性让Netflix的股价充满变数，本文最后就Netflix的增长和视频点播做一下讨论：

1.增长期已经结束？

经历过2009年、2010年及2011年转型期迅速增长之后，Netflix是否已过增长期?如下图所示，根据摩根士丹利的预测，2012年四季度Netflix美国国内用户同比增长速度滑落至10%左右，考虑到其家庭属性，我们通过美国最大的有线电视网络comcast做参照，其电视网络用户在2500万左右，基本保持平稳。

但其中一个不确定的增长因素是Netflix的国际业务，2011年三季度末国际用户数已增长至148万（运营三个季度），2011年9月进入拉美，Netflix将在2012年进入欧洲市场，毫无疑问，Netflix国际业务的表现将成为成为其股价“成长性”的变量。但同时Netflix的国际扩张也将因竞争，版权等因素充满不确定性，甚至拖累公司业绩（预计四季度国际业务亏损达6000万美元以上）。

2.视频点播？

理论上讲“最佳”的视频网站模式应该是内容供应商到平台再到用户，用户按需选择购买电影，而中间的其他环节是多余的，如亚马逊在图书领域直接与作者签约，通过其数字平台发布，以及苹果的iTunes视频点播。那Netflix是否应该进入视频点播领域，借此进入新剧领域？（Netflix被诟病内容较为陈旧）？

首先我们简单的了解下美国影视剧的发售过程，首先是国际和国内影院的放映，接着是DVD和点播付费窗口，然后各大电影工作室以打包独家的形式出售给HBO，Starz和Showtime、EPIX等有线付费频道（除梦工厂2013年到期，其他的合同均在2014年后到期），再向广告支持的有限频道以及网络视频进行分销。

很明显电影工作室希望自身的利益最大化，将在各种授权条款中附加复杂的协议，如规定电影的播放时间、平台、价格等，目前Netflix主要从Starz等分销商购买内容(过季的内容)，HBO已明确表示不向Netflix出售内容（HBO占电影产出量的46%），这也意味着Netflix如果想获得时代华纳等电影工作室的内容至少要等到2014年后。

对于视频点播模式，CEO哈斯汀斯称Netflix目前并不会考虑加入这个竞争市场，将继续定位在7.99美元/月流媒体服务，保持品牌的清晰和专注，而不是用户想要什么就做什么，难道我们应该卖DVD光碟。

（i美股 申文风）

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神秘「代付帝」 替人埋單 150萬

1 : GS(14)@2012-02-06 23:28:03

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 335&art_id=16045051
支付寶日前公佈去年營運數據，數字顯示廣東用戶支付金額高，佔支付總額的 14.2％，浙江、上海則分別佔二、三位。可是，支付金額排名第六的山東省，卻出現支付金額最多的用戶，該名神秘用戶去年支付的 150萬元，全部都用作「代付」。

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憂削自由行 旺角舖罕現撻租 Swatch「縮皮」轉租細舖 料被殺訂150萬

1 : GS(14)@2014-06-05 18:02:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/ea_eaa1.htm







【明報專訊】特首梁振英早前提出削減兩成內地自由行旅客的討論議題，加上4月份本港零售業總銷貨值按年大跌9.8%，撇除季節性因素，創實施自由行以來最大跌幅。零售市道回落，核心區街舖租務亦首當其衝受到影響，近日零售區一、二線街舖，出現罕見的撻租、減租個案，其中鐘表品牌Swatch原本以每月約154萬元，向大鴻輝租用旺角西洋菜南街舖，但自傳出削減自由行後，Swatch決定撻租離場，並轉租鄰近較平租金舖位，每月節省逾100萬元租金。

據統計處周二公布的零售業總銷貨數據，當中以內地旅客至愛的珠寶、鐘表類消費，按年勁跌近40%，近年在核心區大舉開店、主打年輕人平價鐘表的Swatch，近月不但縮減擴張規模，更罕有撻租離場。



市場消息透露，大鴻輝持有的旺角西洋菜南街14至24號地下I及J號舖，面積共約1600方呎，今年4月原由Swatch以每月154萬元租用，惟其後市場傳出削減自由行消息，Swatch遂放棄租用該舖，預料涉撻租154萬元，之後Swatch以每月約45萬元，轉租同屬大鴻輝的星際城市地下卓悅舊舖，面積僅約250方呎，預料每月可省回約109萬元租金。

轉租250呎細舖 月省逾百萬租

除鐘表店轉租同區小型舖位外，核心區亦屢現減租個案，面向西洋菜南街的星際城市地下8號舖，面積約700方呎，今年3月一度叫租達120萬元，在市道回落下，業主終貼近現實，近日叫租減至約80萬元，減幅達33%。尖沙嘴加連威老道65號地下，面積約1600方呎，現由運動用品店Quicksliver以每月22.6萬租用，由於租約快滿，業主早前叫租25萬放租，但乏人問津，現減租至23萬元，減幅約8%，仍未獲承租。

此外，同區由永光地產或相關人士持有的亞士厘道29至39號九龍中心地下A號舖，原本上手租客餐廳的租期，至今年10月才滿，惟餐廳提早於去年9月遷出，業主放租至近日才租出，新租每月僅約34.8萬元，較舊租金略減。

至於剛以每月60萬元租出的灣仔駱克道517號地下，據悉去年中叫租達85萬元，但一直未獲承租，經多次下調叫租後，終累減約29%租出。另市場消息稱，資深投資者蔡伯能連環購入筲箕灣天悅廣場2樓A部分，及元朗西菁街9號富盛大廈地下95至100號，涉資分別約4080萬及4000萬元。

明報記者 麥穎

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2 : GS(14)@2014-06-05 18:03:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/ea_eaa2.htm
舖租或現骨牌式下跌
  2014年6月5日

【明報專訊】零售市道數據連跌兩個月，加上政府考慮縮減自由行旅客人數，近年受內地旅客歡迎的藥房、珠寶、鐘表店舖，承租能力將受考驗。業界人士認為，近月來一、二線街舖租金已見調整，若落實削減自由行，情將雪上加霜，亦可能會出現骨牌式效應，劈租潮有機會由核心零售區，蔓延至近年租金日貴的新界區，如上水、元朗及屯門等地區。

水貨客減 新界舖首當其衝

美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，今年上半年整體舖租已有約5%跌幅，若政府落實減少自由行旅客人數，將對零售業及舖市影響嚴重。他指出，近月來本港零售消費下跌，不論是珠寶、鐘表、藥房，以及大型品牌的擴充開店均見減少，現時政府尚未落實縮減自由行遊客及細節，如果以「一刀切」方式削減遊客數目，將對各區舖位造成全面影響。

他又稱，即使政府只是減少「一簽多行」遊客數目，亦可能令新界區的水貨客減少，對近期受惠於內地民生消費、引致舖租急升的上水、元朗等地區，造成較大影響。黃漢成認為，政府數字有所滯後，在自由行消費力已見減弱之下，提出縮減自由行旅客人數，相信對本港的經濟及就業市場都有負面影響。

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3 : 自動波人(1313)@2014-06-09 02:06:04

我最期待的畫面出現了.jpg

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積金諮詢明結束 暫收150回應 普遍贊成設核心基金 定0.75％收費上限

1 : GS(14)@2014-09-29 23:47:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140929/news/ea_eab1.htm
【明報專訊】阿里巴巴上市全球關注，其大股東、孫正義旗下的互聯網服務供應商軟銀集團賺得盆滿缽滿，為軟銀大手收購策略添加了籌碼。據外電報道，軟銀擬以34億美元(折合265億港元)收購美國夢工場動畫，阿里早前投資了內地視頻網站優酷土豆，孫正義若成功收購夢工場，有可能與馬雲合作一起「築夢」。

彭博報道引述消息人士稱，軟銀將以每股32美元的作價收購夢工場，總投資34億美元。若收購成功，軟銀將成為第二家擁有荷李活電影公司的日本企業，目前其持有的阿里巴巴股票市值高達700億美元，令其有足夠財力作出此收購。

報道表示，軟銀收購夢工場之後，將助欲擴張的夢工場開拓亞洲市場，因為與軟銀作為大股東的中國電商巨頭阿里巴巴，近期不但收購優酷土豆發展視頻業務，亦牽手荷李活娛樂公司獅門影業，專門為中國觀眾提供獨家訂購類影視娛樂服務，這些資源可為夢工場電影和電視劇的傳播渠道提供幫助。

夢工場近期票房差 連蝕兩季

孫正義早在2010年已為公司制定「300年發展大計」，其中在2040年前將投資5000家公司。他曾預言這些被投資的公司，有99.98%將在未來30年倒閉，但軟銀仍會繼續存在。孫正義在美國的投資包括去年斥資216億美元，收購美國第三大的流動電訊商Sprint。但軟銀的收購大計並不一帆風順，去年曾試圖收購全球最大的唱片公司法國維旺迪(Vivendi) 集團旗下的環球唱片，最終鎩羽而歸。此外，迫於美國反壟斷監管的壓力，軟銀今年8月正式放棄了對美國運營商T-Mobile的收購。



夢工場動畫曾出品過經典動畫《荒失失奇兵》、《史力加》及《功夫熊貓》等，但近期的影片票房不甚理想，如《馴龍記2》因反應平平，公司被迫資產減值和減省成本。夢工場連續兩季度錄得虧損，股價累計跌37%，上周五收市價為22.36美元。

阿里28億入股酒店管理系統商

此外，阿里昨日再度公布新的投資項目，斥資28.1億元人民幣入股內地酒店訊息服務商石基信息15%。目前內地90%的五星級酒店訊息管理系統由石基信息提供，阿里入股後石基的系統將在淘寶旅行平台全面打通。

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積金諮詢明結束 暫收150回應 普遍贊成設核心基金 定0.75％收費上限

1 : GS(14)@2014-09-29 23:48:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140929/news/ec_eca1.htm






【明報專訊】積金局就設立核心基金一事進行的公眾諮詢將於本周二結束，政府消息人士指出，截至上周三共收到150份回應表格，絕大部分都贊成設立核心基金，及為核心基金定下0.75％收費上限。不過，對於核心基金的投資方法，各界回應均有所不同，部分回應更指出，應修例容許核心基金可投資於高風險、高回報的資產。消息人士則指政府對這些回應均持開放態度。

消息指出，收回的回應表格當中，主要是不同工會、商會及個人回應，甚少來自業界的聲音，但相信業界在諮詢期最後幾天會作最後衝刺，雖然現時大部分意見均贊成設立收費上限，最後幾天或有改變，局方將密切期待業界意見。

業界對收費設限有保留

業界一直對設立收費上限存有保留，擔心會影響基金表現。信安國際香港區總裁柏智偉回覆查詢時指出，信安下周會就諮詢遞交回應表格，相信絕對能提供較現時回應不同的意見。韜睿惠悅投資顧問香港總監曹偉邦則指出，該公司會遞交回應支持設立核心基金，但對於硬性設立收費上限則表示反對。

政府消息又指出，從暫時收回的意見書可見，大眾對核心基金的投資方式表示關注，部分回應贊同諮詢文件提出的「人生階段」或「目標日期」的投資方式，亦有部分學者希望核心基金容許高回報及高風險的增長，包括容許另類投資。

現時強積金基金主要容許投資股票、債券及貨幣市場，另類投資如房地產、商品等等仍被拒諸門外。交銀施羅德投資管理(香港)副董事長雷賢達去年起便積極撰文，提及強積金的管理方式可參考外匯基金，分散投資至房地產、房託基金(REITs)等等。並表示外匯基金涉足倫敦房地產，目的是長期投資，這類投資於海外退休基金非常普遍。

研政府作公共受託人

政府消息人士指出，雖然強積金基金若要投資於房地產等項目，是需要修例，但政府對任何建議都持開放態度，考慮因素是資產配置是否多元化及是否採取風險遞減投資方法，以符合長期投資策略。

另外，有部分回應亦指出，當局應研究由政府作公共受託人，中央處理核心基金，希望藉此降低收費。不過，消息指儘管局方會考慮所有意見，是否設立公共受託人並非今次諮詢的重點。

明報記者 廖毅然

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紅二代150億買美地標酒店

1 : GS(14)@2014-10-08 10:50:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141008/news/ea_eaa1.htm






紅二代150億買美地標酒店
買家安邦 十大元帥陳毅子任董事

2014年10月8日

【明報專訊】近年於內地迅速崛起的保險公司安邦保險集團，前日宣布以19.5億美元(約152億港元)從希爾頓集團手上收購紐約曼哈頓的地標建築華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)，創中國投資者購買美國物業的最高紀錄，亦是美國酒店業最大宗收購。


安邦保險因去年增持招行(3968)聲名鵲起，公司高層亦極具政治色彩，董事長吳小暉據指是鄧小平外孫女婿；董事之一陳小魯又是中共開國十大元帥陳毅兒子，公司與前總理溫家寶兒子溫雲松的新天域資本亦有生意來往。

華爾道夫酒店以接待政要名流聞名，鄧小平等三代中國領導人亦曾下榻(見另稿)。根據收購協議，希爾頓仍會提供100年管理服務。安邦保險在網站上指出，今後將進一步加大全球資產配置比重，重點歐洲和北美。

安邦04年成立 現總資產達7000億

安邦保險2004年成立，註冊資金5億元(人民幣‧下同)，從事壽險、財險、車險等，網站指總資產達7000億元，與平保(2318)及中國人壽(2628)以萬億元計規模仍有距離，但與人保(1339)、新華(1336)今年上半年總資產規模接近。

安邦保險過去一直於市場極低調，至去年底突斥136億元，溢價10%高姿態增持招行A股而震動市場，今年初亦有傳安邦介入收購本港永亨銀行，但被否認。不過，比起收購，安邦高層的「紅二代」背景更令人感興趣，據中保監資料，安邦保險股東包括上汽集團總公司、上海標準基礎設施投資集團及中石化集團等國企，上海標基投資集團董事長陳小魯是前中共元老陳毅之子，也是安邦董事之一，前總理朱鎔基兒子朱雲來及博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖，也是前董事。

股東及管理層多「紅二代」

另據陳小魯過去接受媒體訪問時透露，安邦現任董事長兼總經理吳小暉，正是鄧小平女兒鄧楠的女婿。吳小暉祖籍溫州，早年任官，後來從商成為上汽集團最大承包商，因而認識上汽前總裁胡茂元。2004年胡茂元與吳小暉成立安邦財險，於陳小魯牽線之下，憑藉「紅二代」人脈令安邦飛速發展。有指安邦旗下公司，亦與前總理溫家寶兒子溫雲松的新天域有業務往來。

學者：官方鼓勵對外投資

鄧小平外孫女婿購入鄧小平下榻過的美國知名酒店，公司又有「紅二代」背景，但北京理工大學經濟系教授胡星斗稱，這只提供茶餘飯後話題，相信收購非因政治考量，實際上中國一直鼓勵企業走出去，商務部上月便修訂《境外投資管理辦法》，放寬內地企業對外投資限制，歐美在金融海嘯後，不少優良資產估值低廉，引來中國投資者青睞很正常，收購價方面，他認為酒店在國際間的名氣地位已難用金額衡量。

明報記者 陳子凌、魏嘉儀

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2 : GS(14)@2014-10-08 10:54:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141008/news/ea_eaa2.htm



晚清民國新中國 領導人曾下榻


2014年10月8日





【明報專訊】今次被中資企業收購的華爾道夫酒店有逾百年歷史，開業於1893年，1931年酒店遷至曼哈頓公園大道49街和50街之間現址擴張重建，1949年被希爾頓集團創辦人收購。除是紐約地標建築，也是各地名流政要訪問紐約的首選下榻處。


華爾道夫酒店可以說見證晚清、民國至新中國時代的百年中美關係。在1897年，清朝大臣李鴻章訪問美國時便是下榻該酒店，李鴻章那次下榻還給美國留下一道有趣遺產，他帶來的中國廚師在酒店做的「炒雜碎」(Chop suey)一菜，至今仍出現在美國中餐館菜單上。抗日戰爭爆發後，1943年蔣介石夫人宋美齡赴美呼籲美國支持抗日，首站演說於酒店開始。

李鴻章入住 菜單保留「炒雜碎」

到新中國成立後，1974年鄧小平訪美，與時任國家安全事務助理的基辛格於酒店會面，此後歷任中國領導人出訪紐約，都會下榻華爾道夫酒店，當中包括前任國家主席江澤民、胡錦濤、前總理溫家寶，不過現任國家主席習近平去年訪美則沒有入住，而是入住美國總統奧巴馬的農場。

華爾道夫酒店以為住客提供專門服務見稱，就算提出是特別要求也盡量滿足，據說中央政治局常委王岐山曾要求把換成木板，酒店也照辦。上個月，阿里巴巴於紐約舉行首次IPO路演，也選擇華爾道夫酒店，當地金融界人士更在酒店外排隊等入場。然而現在酒店易主中國企業，日後美國是否還會安排他國政要下榻華爾道夫，相信會惹來關注。

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港樓細絕東亞 3豬空間1人住 人均150呎 20年無改善

1 : GS(14)@2014-12-03 12:32:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_gba1h.htm



28歲的交易員Francis在中環工作，月入5萬元。但他認為現時樓價太高，不值得買，而公司附近的住宅租金也很貴，故寧繼續與父母胞妹同住，每月儲蓄一半人工作為首期。Francis一家四口住在一個500呎單位，他獨自睡一張碌架，每日早晚都要搬梯上落。（黃志東攝）

【明報專訊】香港地小人多，居住空間一直是尖銳的社會問題。《明報》將一連三期探討香港住屋環境的怪現象，尤其突出與其他大城市的對照，冀從比對中找出香港困境，望施政當局能對症下藥。第一期會討論香港的住屋擠迫現象，何以20年無進步？同時期的上海，又何以能從「豬欄」變「廣廈」？


公屋輪候冊申請再創新高，到今年9月底，有26.3萬個家庭輪候公屋；居屋價格也升至六七百萬，接連誕生港島、九龍居屋王；發展商新推一手樓則密密出現「房奇則」……放眼全亞洲，本港人均居住面積在各大城市中墊底，若以養殖場中每隻公豬坐擁50平方呎獨立空間計算，港人人均居住面積150呎，只相當於3隻豬。1990年代，上海的人均住房面積也僅有96呎，今日已大增至360呎，只有香港維持不變。

港人難安居，學者認為除本港自然條件所限外，亦因政府早前「不作為」，現屆政府雖大力推行房屋政策，但預計對居住面積的改善也極為有限。

英明農場東主尹偉明在元朗經營豬場多年，3萬餘方呎的豬場內養了2800多頭豬，場內最重要的當屬「種豬」，每隻種豬都有獨立的豬欄，「領地」大約50呎。豬場內安裝了負壓抽氣系統，以控制豬場的溫度，夏天最熱時都不超過攝氏30℃，同時亦可保持空氣流通，「家養豬好講究環境，環境好豬先至少病痛」。

上海人睡房平均大過港人單位

香港地，豬的待遇不太差，人的居住環境卻十年不變地差。香港大學城市規劃及設計系系主任趙麗霞根據各地統計數字推算，1990年香港人均住房面積138呎，上海城鎮人均建築面積僅96呎，但20餘年後，上海大幅增加至360呎，香港卻只增加了21呎至159呎，被大幅度拋離。根據上海統計局2013年統計，不計算客廳、廚廁及走廊等面積的上海人均居住面積達到183呎，換言之，上海人僅睡房的面積便大過港人整個單位的面積。

趙麗霞表示，上海人均居住面積之所以大幅提升，是因為90年代上海剛開始經濟起飛，且正值中國住房政策改革，改革後公司不再提供宿舍予員工，住房補貼以工資形式發到員工手上，市民要自行在市場上購買住房，「商品房」的產生亦吸引了大量投資，加上內地政府注重民生，所以現時上海大部分普通家庭可住約1000呎的單位，反觀香港房屋市場因發展較早，在90年代時已經是一個相當成熟的市場，故變化的幅度也較小。

港三成人住公屋 上海東京首爾4%至5%

除上述因素外，公營房屋人口比例也大大影響整個社會人均居住面積。趙麗霞指出，香港約三成人住公屋，相比之下，上海、東京及首爾均只有4%至5%的人住公營房屋，而公屋屬於補貼性住屋，面積有限，故拉低了香港人均居住面積水平。另外，港人普遍羨慕新加坡人有政府組屋，是因新加坡政府60年代建國時便將房屋作為一個主要的管治工具，通過為國民提供高質素居住環境來穩定社會，另外也因為政府強勢，政府買地收地都很容易。日本政府推動中產自置居所、韓國政府通過一系列政策調整樓價等，也有助解決東京及首爾居民的住屋問題。

學者：增加供應正確方向

理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華表示，本港80年代起建設大量新市鎮，公屋供應也持續增加，加上居屋政策，市民的住屋環境得到改善，但2002年亞洲金融風暴後，政府「由一個極端發展到另一個極端」——無限期停建停售居屋，公屋供應量也大幅下跌，之後自由行興起，大量舊樓出租單位被業主收回做「月子公寓」及廉價賓館，令不少中下階層人士要轉租房，居住環境也因而不斷惡化。

運輸及房屋局上月公布，未來3至4年私人住宅一手供應量約7.4萬伙，鍾劍華認為增加供應是解決住屋的正確方向，但7.4萬供應實際上也是一種倒退，因他估計其中相當一部分是發展商看見過去幾年住屋市場的變化趨勢，減少單位面積來增加供應量，這些中小型單位甚至迷你單位，對改善居住面積效果成疑，他笑言梁振英也因此不敢再講盼市民「愈住愈好」。

(深度報道 - 樓市怪象)

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2 : GS(14)@2014-12-03 12:34:06

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_gba2.htm



月入5萬交易員 蝸居天水圍父母家


2014年12月3日





【明報專訊】近年香港樓價急升，令住屋擠迫問題更為嚴重，尤其年青一代上樓吃力，被迫要延長與父母家人同住的日子。有在中環證券行任職交易員的金融精英，月薪達5萬，可算高薪一族，但仍難抵香港高企樓價及租金，寧願與胞妹窩居父母的500平方呎之家。雖然得享獨立睡房，但亦只能睡在碌架上，早晚要搬梯上落。大量青年無法「外闖」，要與父母同住，亦是香港人均居住面積難以大幅改善的因素之一。


睡碌架 晚晚搬梯

私樓價格過去5年一路升，置業問題同樣困擾專業人士。28歲的吳海麟(Francis)在中環任職交易員，月入可達4萬至5萬元，但他選擇繼續與父母及23歲胞妹同住，一家四口住在天水圍一個建築面積約500平方呎的單位，以人均計算，每人分享不足130平方呎，「雖然屋企空間唔算太闊落，但好彩我都有自己一間房，可以做自己鍾意」。

他的睡房剛好夠擺下一張碌架，下層是書及衣櫃，睡覺時，需將靠在旁邊的木梯取來掛在沿才能爬上去，Francis指只有這樣的設計才能合理利用有限空間，並笑言「如果我間房要擺一張再加書話，可能我轉身都有困難」。由於他與胞妹睡房之間只得簡單間隔，故隔音效果不太好，Francis在房內偶爾也會聽到胞妹在「隔壁」談電話的聲音。

每月儲一半人工 待樓價跌置業

在天水圍住了13年，Francis指這裏勝在空氣新鮮，但出去一次要花兩三個小時在交通上，「尤其夜晚12點以後，無論你幾都要轉幾次巴士先返到屋企」。被問及繼續與父母同住的原因，Francis直言，在公司附近租樓「都幾貴下」，且不少是質素參差的舊樓，所以他不想花太多金錢租屋，「買樓話，自己資金未必算多，加上家樓價實在太貴」，於是選擇繼續觀望。Francis期望未來幾年會迎來一個樓價調整期，他現時每月儲起一半人工，希望可在樓價下跌時圓置業夢。

四口住320呎公屋 爸爸梳化

對於基層來說，私樓買不起，輪候公屋便成為一家大細安居唯一選擇。任職洗衣廠的溫先生14年前便登記輪候單人公屋，7年前將加入家人的名字一起排，終於在2010年獲派了一間實用320平方呎的公屋。單位本是一房間隔，兩夫婦在客廳「間」出一間睡房予12歲大仔，而今年初才出世的細仔仍需與母親同睡，溫先生唯有將睡房讓予兩母子，自己在客廳「梳化」，一睡10個月。溫家四口人，平均每人居住面積約80平方呎。

未獲派公屋時，他們一家三口在元朗住唐樓套房，「度100呎都冇，淨係擺到一張，每個月要2600蚊租」。溫太兼職幫補家用，家庭月入可達2萬元，但扣除日用、兒子教育開支後所剩無幾。溫太說，搬入公屋時，僅裝修費就令他們辛苦儲得的幾萬元積蓄「一鋪清袋」，遑論買私樓。溫先生在一旁說，私樓太貴，要買「難過上太空」。

61歲的陳太由12歲起便在工廠做女工「穿膠花」，見證了香港經濟起飛年代，靠雙手養起家人兼置業。1975年，22歲的她與做裝修的丈夫斥資6.8萬元，買下西營盤一個400呎的私樓，帶兩名子女入住，現時子女已成家遷走，兩公婆仍居於此，陳太指「1970年代，只要你肯，大把畀你做，儲多錢就可以買樓，唔似家百物騰貴，買層樓至少100萬(首期)，後生仔要靠自己真係好艱難」。

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3 : GS(14)@2014-12-03 12:34:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_gba3.htm



新加坡 千呎「組屋」現金3萬入場


2014年12月3日





【明報專訊】Ethan與Gerri兩夫婦及4歲的兒子住在新加坡西部郊區的Taman Jurong，相當於香港元朗位置。36歲的Ethan是高級房屋測量師，Gerri (圖左一)34歲，是高級客戶經理，家庭月入1萬坡幣(約6萬港元)。他們在7年前結婚及向新加坡房屋發展局買入這個約1219呎(115平方米)的組屋單位，總價為23.3萬坡幣，當時他們支付了5000坡幣，另外在中央公積金帳戶中扣掉了5萬坡幣作為首期，另外需還30年按揭，每月從中央公積金中扣除749坡幣。


他們住的是「5房組屋」，包括3個睡房、1個較大的客廳及1個較大的飯廳。雖然住的地方遠離新加坡市中心區，但Gerri指自己離工作的地方只需不到半小時車程，兒子也進了附近的託兒所，每日接送他也十分方便。

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4 : GS(14)@2014-12-03 12:35:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_gba4.htm



上海 全家收入 一半供樓

2014年12月3日

【明報專訊】何勇與徐穎的家位於上海市中心虹口區，這個約1100呎(105.6平方米)的住宅位於一處大型居民區，建於2001年，樓齡13年。兩夫婦現年分別34和31歲，在銀行和外資企業工作，2010年結婚，在父母資助下買樓，兩年前誕下女兒昕昕。


「當時的想法很簡單的，就是離父母近。」徐穎說，這裏離她父母家很近，彼此可以照顧，這是她的最大考慮，但代價是每日上班搭地鐵要超過1小時，轉3條地鐵線才到，而且住處離地鐵站約有1公里，每天要提早出門上班。

何勇說，買樓之前一段樓價曾經大跌，「我們也不算抄到最底」，樓價為225萬(人民幣，下同)，算上各種費用，總數240萬，首期100萬，按揭20年。現時月供8000多元，與每月工資相若，因為二人工資差不多，這就相當於將其中一人的收入供樓，另一人收入用於日常開支，何勇笑說，這樣算是「夠用」。

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5 : GS(14)@2014-12-03 12:35:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_gba6.htm



「成家不能立室」 青年絕望增社會危險


2014年12月3日





【明報專訊】香港理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華說，自己年輕時也住過房、天台屋，政府應該處理的的是現在年輕人的「絕望感」，這一代人認為自己無法在合理時間內自行解決住屋問題，如果不能解決，將造成社會的不穩定。


鍾劍華以前住的房有百餘呎，尚算「住得落人」，但近年因為監管不力，需求又大，導致業主「愈愈盡」。現時有不少細至幾十呎的房單位，據他所知，有一家三口擠住40呎房，「可以細過個豬欄」。

鍾現時在理大執教房屋政策一堂，每班二三十個學生之中，總有三四個學生申請輪候公屋，學生中瀰漫悲觀情緒，無人覺得能透過自己能力、在合理時間內滿足自己長遠住屋需要，有人至30多歲還與父母一起住，結了婚仍各自回家住，「成家不立室」，「這種無助感是很強的，我同政府官員都是這樣說，你要擔心的不是他們排隊輪公屋，因為現有的制度下他們絕大部分是輪不到的，要憂慮的是這種絕望的感覺」。

「如果個個都有層樓，社會會穩定些。」鍾劍華直言，如果個個是「游牧民族」，感覺自己「不屬於這裏」、「社會沒預我一份」時，「做任何事都沒有機會成本，那麼社會很危險」。

指梁難追回短缺供應

回顧過去，2002年自由行開始之後，低檔次的租住單位被業主收回改建成「月子公寓」、廉價賓館，曾蔭權從做政務司長開始直至特首任內的10年，破壞了香港房屋政策幾十年來因應時勢轉變的良性循環，鍾劍華坦言，現時梁振英即使要重新起動，也很困難。

「(梁)增加供應是正確方向，現在看來也初見成效。」但鍾劍華提醒，一是要追回過去短缺的供應很困難，二是現時樓市的客觀環境有變，10多年前沒有這麼多海外資金來買樓。他認為，本來應該發展新市鎮和填海，但政府推出的政策寸步難行，是因為政治制度令政府沒有認受性，因此沒能力去做短期內不受歡迎的事，「成日都話人(反對者)民粹，但正正因為你不民主，才會有民粹」。

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東環加推150伙

1 : GS(14)@2015-01-06 01:04:17





【本報訊】2015年首個開售的新盤東環，首批300伙日前一鋪清袋，新地（016）隨即加推150伙應市。集團副董事總經理雷霆以「先拔頭籌」形容首輪銷情，強調加推單位屬原價，部份單位價錢差異只反映樓層景觀分別。集團計劃未來數天再加推。回顧首日銷情，首輪買家中，新界區客戶佔比達75%，當中近40%來自東涌及青衣區，而採用即供付款方法買家亦佔總數75%，另有數位買家採用二按付款辦法。據價單顯示，加推單位折實入場戶為6B座2樓5室，屬一房連書房間隔，面積415方呎，按售價10.5%優惠計算，入場費約372萬元，呎價8,972元，整批單位折盡優惠後，400萬元以下單位僅2個。



新盤兩日逾340買賣

東環帶動下，本年首個周末新盤市場成交活躍，市場指兩日共錄逾340宗成交，東涌區內另一個新盤昇薈連錄5宗成交。會德豐（020）將軍澳新盤THE PARKSIDE錄7宗成交，項目累售567伙，套現逾42億元。英皇（163）西環新盤維港峰售出22樓A室三房單位，成交價2,740萬元，呎價2.4萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150105/18991664

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施政報告擬推「廉價居屋」 可低至150萬 售綠表者輪候冊市民

1 : GS(14)@2015-01-12 17:45:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150112/news/ec_gba1.htm


【明報專訊】據本報了解，特首梁振英周三公布的《施政報告》，繼續以房屋及土地政策為重點，擬交代如何豐富「資助自置居所」形式，包括推出「混合發展」(見另稿)和「廉價居屋」兩項先導計劃，後者擬出售兩幢新建公屋，予現有綠表公屋家庭及公屋輪候冊市民。消息稱，政府初步研究以公屋輪候冊的入息四成作為供樓比例，按此推算樓價可低至150萬元，即低於市價超過五成出售。另外，政府擬撥地予房屋協會，協助重建53年樓齡的香港仔漁光。


撥地房協 重建漁光

據了解，房協正構思分兩期重建漁光，先在政府批撥的小型地皮上興建樓宇，以安置部分受影響租戶，然後拆卸部分舊樓，重建後再將其餘舊樓的住戶遷入。預期重建可透過用盡地積比，由目前約1100個單位增加至超過2100個單位。

「廉價居屋」方面，據了解，首個試點料是兩幢新建成的沙田水泉澳公屋，涉及約1500個單位。水泉澳共分為4期發展，有10座樓宇約6500個單位，當中設有一睡房及兩睡房單位，實用面積介乎151至397方呎。第1及第2期料於今年陸續讓公屋輪候者入伙，故「廉價居屋」先導計劃最快也要等到明年建成的第3期或以後期數。消息稱，「廉價居屋」將指定售予綠表者或輪候冊市民，相信不影響公屋供應，因綠表公屋家庭購買後須交還公屋。

輪候冊入息四成定價 低市價逾五成

據了解，政府正構思按公屋輪候冊的入息四成左右，作為按揭對入息比例，以計算樓價。若以兩人家庭現時月入14,970元限額計算，每月供樓開支約為6000元，即樓價最低可望約150萬元；若以4人家庭月入限額23,910元四成推算， 每月供樓開支約為9500元，樓價大約230萬元，即樓價變相低於市價五成。以往政府推出租置房屋計劃時，亦曾推出過折上折優惠，變相租置單位售價只約為市值兩成。

亦憂慮雙重資助問題

不過，據了解，政府內部憂慮，若以低於市價過高比例出售，這批業主未來將承受更高的補地價差額，恐會嚴重窒礙流轉，亦擔心會因此額外刺激更多住屋需求，如會刺激更多市民申請輪候公屋。另外，若讓公屋居民申請「廉價居屋」，會出現雙重資助和與居屋重疊的問題。

房委會消息強調，出售公屋需先經過詳細討論，包括制訂價格方式、會否刺激額外申請等，估計仍需要進一步討論，要待施政報告正式拍板後，才能做具體研究。

明報記者 黃俊鋒、鄭穎瑩

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2 : GS(14)@2015-01-12 17:45:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150112/news/ec_gba2.htm



公私混合發展計劃 倡伙市建局房協


2015年1月12日





【明報專訊】今年《施政報告》擬為「豐富資助置業模式」提出政策方向，提議伙拍市區重建局及房屋協會研究推展「混合發展計劃」，在所屬重建項目或新批土地混合興建居屋和私樓單位，並將指定數目單位以折扣價售予合資格市民。政府除了考慮市建局的重建項目作試驗外，亦考慮可否在協助重建公務員合作社時引入這概念，但仍需仔細研究財務及法律問題。


市建局馬頭圍道項目擬推行

據悉，政府已分別與市建局及房協初步接觸，討論能否透過兩機構協助政府提供更多資助自置房屋單位，當中包括能否在旗下項目上引入混合發展模式。消息稱，市建局不抗拒計劃，並考慮在自行推展的重建項目如馬頭圍道，撥予一定比例做資助房屋，亦可吸引中小型發展商進場參與。但市建局過往除了啟德「樓換樓」項目外，興建資助房屋的經驗有限，加上市建局本身財政資源有限，如何在不蝕錢下仍可提供資助房屋，都是需要詳細討論的問題。

重建公僕樓 補地價可考慮折扣

另外，據悉政府亦曾研究由市建局以混合發展模式重建公務員合作社是否可行，因為重建公務員樓涉及巨大補地價，私人發展商未敢貿然進場，若在公務員樓重建時引入混合發展建資助房屋，補地價上便可考慮折扣，市建局較易進場。若能成功重建，可釋放不少位於市區地段公務員樓土地的地積比。據了解，有意見建議政府在合作社補價上彈性安排，暫時寬免合作社業主補價，待重建項目完成後，若業主重新搬回新單位居住，就可毋須補價；若選擇出售單位才要補價。但消息強調有關建議屬初步，實際如何運作仍待進一步討論。

02年叫停 混合計劃未經試驗

消息又稱，政府亦與房協探討，能否在未來有機會重建的地盤，包括香港仔漁光，研究做混合發展試點；但消息指出每個地盤均有局限，以及需考慮遷置資源及協調出售等問題。

政府1997年施政報告中推出混合發展試驗計劃，由政府將地皮批予私人發展商興建私人屋苑，項目竣工後把一定數量單位(當年為30%)交回政府，政府再以資助價售予合資格買家，當年試點樓盤包括鴨洲深灣軒與荔枝角碧海藍天，由宣布至落實約需3年(見下表)。後來於2002年因樓市下滑，計劃被腰斬，項目全轉為私樓。

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