上半年逾3000萬洋房註冊宗數創6年新高
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GS(14)@2018-07-19 07:33:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5829&issue=20180719
【明報專訊】今年上半年豪宅市道暢旺，美聯住宅部行政總裁布少明表示，今年上半年逾3000萬的洋房買賣註冊宗數共117宗，較去年下半年78宗升50%，註冊量是繼2012年上半年後6年新高，預計下半年同類型物業註冊量約200宗，全年可達300宗水平，可望創近8年新高。
料全年300宗挑戰8年來紀錄
綜合土地註冊處及美聯房地產數據及研究中心資料，美聯首席分析師劉嘉輝表示，今年上半年逾2000萬元一手私樓註冊量錄1256宗，較去年下半年升約31.4%，是1996年有紀錄以來次高，成交量宗數最高為2017年上半年、共錄得1438宗註冊量。今年上半年逾2000萬元二手住宅註冊量則為1093宗，較去年下半年升約51.6%，僅次於1997年上半年的1228宗，期內逾1億元成交涉86宗，是自1996年有紀錄以來次高。
布少明亦指，洋房近年落成量有持續減少趨勢，截至2017年底，全港的洋房總存量約18,824伙，而於2013至2017年間落成洋房僅得1106伙，較2008至2012年間的1384伙減少20%。他預計，今年下半年在高鐵通車效應下，料可吸引更多內地客來港置業，預計豪宅交投將上升，料逾3000萬元洋房有望價量齊升，下半年註冊量將挑戰200宗水平，全年註冊量可達至300宗，料創8年新高；超級洋房的樓價升幅全年有望超過20%。
大圍站上蓋 3000伙新供應
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GS(14)@2018-07-21 12:21:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9483&issue=20180721
【明報專訊】近年大圍區內不乏新盤供應，除宏安地產（1243）去年底推售的薈蕎和現時推售的珀玥外，新世界（0017）大圍站上蓋的項目亦備受市場注目。
新世界於2014年10月投得上述項目，其後獲批建7座住宅大廈，住宅樓面約205萬方呎，涉約3000伙，將以中小型單位為主。項目非住宅部分涉及樓面約131.6萬方呎，並由港鐵（0066）擁有。項目自2015年初起動工，但繼上月初傳出因工程工序出錯而發生鋼筋支架倒塌意外後，上周傳出港鐵大圍站沉降20毫米的消息，使有關項目工程被叫停。雖然沉降未至於影響行車安全，目前新世界正配合港鐵要求，調查沉降事件。
[睇樓手冊]
短期推售新盤不足3000伙 土儲遜同行
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GS(14)@2018-08-10 07:45:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9375&issue=20180810
【明報專訊】長實（1113）去年全年在港銷售總額高達525億元、累售約3300個單位，創集團歷來最高紀錄，近年卻未能成功投得矚目地皮，相反其他大型發展商如新地（0016）、恒地（0012）及新世界發展（0017），除先後奪得多個大型項目外，更透過補地價將多幅農地轉為熟地，增加自身土地儲備之餘，更能貨如輪轉。事實上，長實部署短期推售的主要新盤只有4個（見表），估計單位總數不足3000伙，約相等於過去集團每年平均銷售量。今次奪得黃竹坑站3期項目可說是「及時雨」，為長實地產業務的可持續發展注入強心針。
去年賣樓525億創集團紀錄
長實主席李澤鉅早前曾表示，集團即使面對中資高價搶地，亦不會過分進取，但絕不放棄地產業務。經歷去年賣樓高峰，長實現時未有大型全新盤推出，今年至今除淺水灣道90號售出兩幢洋房外，其餘售出單位皆屬餘貨，包括馬鞍山星漣海、荃灣海之戀‧愛炫美、紅磡維港‧星岸等，估計今年暫沽約500伙、吸金約150億元。
分析：黃竹坑項目毛利率理想
至於長實現正申請預售，僅有中半山波老道豪宅，兩期提供181伙，而日出康城8期及深水埗海壇街及桂林街項目，截至7月31日仍未見申請預售。另涉補地價4.3億元的洪水橋項目，可建樓面約13.9萬方呎，比新地去年以65.3億元、158.9億元分別完成屯門兆康54區、西貢十四鄉項目補地價，發展規模明顯較細。
對長實近期頻頻出擊收購基建項目，又再回歸地產業務投得黃竹坑站3期，英皇證券研究部高級分析員陳冠兆認為，有機會影響長實的負債比率，但因長實管理財務謹慎，相信不會如內房股出現高負債情况，而香港地產市場需求持續高企，相信長實投得黃竹坑項目，毛利率會處理想水平。
另一中資行地產股分析員稱，長實出售中環中心套現402億元的資金已於5月入帳，銷售荃灣海之戀（約280億元）資金亦將於年底回籠，相信長實有足夠財力應付多項收購，而近期未有中資投地，加上股市回落，因此長實能夠在港投得項目也可以理解。
新盤貨尾8000伙 料現樓餘貨3000伙
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GS(14)@2018-09-07 07:49:20https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1177&issue=20180907
【明報專訊】6月底「娥六招」出爐，令發展商手持的現樓項目提速發售旗下現樓。Q房網綜合一手銷售網顯示，8月錄得1417宗一手盤成交，比7月錄約1100宗按月升28.7%。開徵一手空置稅更令發展商集中火力銷售現樓，8月就多達1087伙現樓單位售出（已獲批入伙紙），比率高達76.7%，相關現樓銷售宗數相比7月的230伙，大增857宗或3.7倍。
現樓貨尾量連跌6個月
另外，Q房網綜合一手銷售網，計算現時在市場推售的224個一手現樓和樓花盤，推算新盤貨尾總數已跌至約8000伙。
Q房網香港董事總經理陳坤興表示，8月現樓新盤銷量高見1087伙，相關數字創過去3年新高。他續指，9月將有多個新樓盤陸續登場，相信本月推盤量介乎3000至4000伙之多，料本月新盤銷售可較上月增加，整體新盤貨尾總數有機會跌至不足8000伙，現樓貨尾更有機會進一步減至只有3000伙水平。他續指，截至8月底，在售新盤合計224個項目、共涉77,333伙，當中約69,315伙單位已售出，沽貨比率達89.6%，創2017年1月以來的20個月新高，換言之貨尾只餘10.4%。
資料顯示，按已知取得入伙紙的開售中新盤，合共有169個新盤項目涉54,050伙，已售比率高達93.5%，有關比例創去年2月以來的18個月新高，令現樓貨尾量連跌6個月，由上月4061伙進一步跌至3512伙。
西北兩新盤混戰 朗城滙弦海共收3000票
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GS(14)@2018-10-22 07:50:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7154&issue=20181022
【明報專訊】新界西北兩大新盤正面對撼，並同步加推，其中華懋元朗朗屏朗城滙加推216伙，令項目已公布價單之單位增至504伙、即佔全盤七成，樓盤至昨日暫收約2500張入票，超額4倍。另莊士中國（0298）屯門弦海加推100伙，以目前已公布175個單位價單、收約500票計，超額近兩倍。
鄰近西鐵朗屏站的朗城滙，連日收票情况不俗，華懋最新加推216伙，維持最高15%直減折扣，包括39伙一房、98伙二房及79伙三房單位，折實價由513.99萬至1348.78萬元，折實呎價14,632至18,846元，整批平均折實實呎約1.66萬元，比首兩張價單平均實呎15,832元及16,223元高出約5%及2.5%。
華懋新價單均價較首張高5%
連同今次新推單位，以及過去兩張共288伙的價單，朗城滙目前有504個單位已公布售價，隨時上載銷售安排，料安排於周五發售。綜合市場資訊，朗城匯過去6日暫收約2500票，超額約4倍。
至於屯門弦海，昨日加推新一批單位涉100伙，佔項目單位總數371伙的27%，發展商維持最高16%直減折扣，是次折實入場費由296.58萬元起，單位為9樓實用面積162方呎D室，屬開放式戶，折實呎價1.83萬元。市場估計弦海現時累收約500張入票，以已開價175伙計，超額認購近兩倍。弦海已上載銷售安排，本周四（25日）首輪發售175伙，估計是要截擊擬周五首輪發售的華懋元朗朗城滙；弦海設A組大手客揀樓時段，買家必須購買最少2伙。
莊士上載銷售安排 周四首輪賣175伙
莊士中國董事總經理莊家彬表示，弦海至昨午收逾400個意向，集團因而加推單位應市，今批單位實用面積162至447方呎，由開放式至2房戶，定價353.7萬至748.09萬元，折實價約296.58萬至628.4萬元。
尚林推6幢洋房 下月底截標
另外，由國際集團、大富控股持有的西貢白石窩尚林全部6幢洋房，兩年前已推出及公布售價，但至今一直未有成交，發展商公布銷售安排，全數推出招標，並於11月30日截標。戴德梁行表示，項目每戶實用面積1696至2238方呎，總實用面積12,098方呎，意向呎價3萬至3.3萬元，可以公司股權形式出售，意味買家可節省辣稅。
上月樓花預售零申請 年半首見 發展商推盤步伐放緩 已批未推逾3000伙
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GS(14)@2018-11-07 06:08:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8608&issue=20181107
【明報專訊】樓市不明朗，加上一手空置稅下，近月多家發展商銷售樓花項目都按兵不動，就連新申請預售樓花的個案亦大幅減少。地政總署公布，上月並未有任何樓花新盤申請預售，為去月5月、即17個月以來首見。此外，現時已獲批預售樓花但未推售共涉3074伙（見表），反映發展商推盤步伐放緩。
明報記者 林尚民、甘潔瑩
雖然過去10年，曾有多次預售「零申請」紀錄，2011年6月至9月更連續4個月錄得「零申請」，不過近年樓市暢旺，2013年4月一手新例實施後，就只有去年5月及今年10月未有新盤入紙申請預售。由於上月未有任何預售樓花新申請，加上期內共批出4份預售樓花同意書，共涉1481伙，故目前待批預售的單位數目，由9月份的15,341伙跌至13,860伙，按月減少9.7%，為4個月新低。
萊坊：發展商手上貨尾「清貨」需時
對於預售樓花「零申請」，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，主要是現時發展商手上有不少貨尾盤仍未沽清，目前市况又未見太好，要「清貨」需時，故毋須急於申請預售，特別是供應較多的地區，如元朗、屯門及將軍澳等。他又指出，估計未來2至3個月樓市仍會較靜，加上聖誕及新年臨近，故不管是施工量、落成量或申請預售數字料將偏低。
首10月1.63萬伙新申請 超去年
美聯房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾則指出，目前已批出預售樓花但仍未發售的主要項目共涉及逾3000伙，加上累積待批預售樓花項目仍達13,860伙，因此即使單一月份未有新申請預售亦未必對新供應有太大影響。她又表示，縱然上月未有新申請，但10個月新申請預售樓花已涉16,316伙，超越去年全年的15,940伙。
泓碧與逸璟．龍灣兩盤獲批
不過，部分內房則加快賣樓。上月共批出四份預售樓花同意書，涉及1481伙，除已開售的華懋元朗朗城滙（720伙）外，碧桂園（2007）及宏安（1243）等合作發展的馬鞍山耀沙路泓碧亦已獲批預售，共設547伙，樓花期約27個月。
碧桂園地產（香港）營銷總監周俊豪接受查詢時稱，項目將於周內開始軟銷，並爭取本月內推售，目前售樓書及示範單位正準備得如火如荼。對於近日新盤銷情未見突出，他表示集團會以「隨行就市」的策略定價，首張價單將涉及110個單位。
此外，內房中冶置業青龍頭逸璟．龍灣亦獲批預售，提供198伙，樓花期約8個月。期內獲批預售的新盤還有恒地（0012）元朗屏健里8號項目，共設有16個單位，預計明年10月落成，樓花期約12個月。
明年首季5000戶入伙 兩年最多 海之戀環海龍譽佔近3000伙 租金短期料受壓
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GS(14)@2018-12-21 07:59:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0484&issue=20181221
【明報專訊】近年政府增加住宅供應，不少新盤陸續收樓。本報統計，明年首季預計有11個樓盤相繼入伙，涉及單位總數近5000個，數量創兩年新高，其中三大入伙盤荃灣西海之戀、紅磡環海．東岸及啟德龍譽合共提供近3000伙，目前放租單位數目320個，暫佔3盤單位總數一成。業界預計，隨着新盤陸續入伙，相信租盤數量亦會增加，料明年初租金會有下調壓力。
明報記者 謝穎怡
綜合市場消息，明年首季料有4948個單位入伙，按季上升14%外，亦是自2016年第四季後新高（見圖）。去年5月開售的長實（1113）荃灣西海之戀，市場消息指，項目下周起將分批出信通知業主收樓，預計下月陸續入伙。
事實上，海之戀預計入伙日期為今年9月，惟由於建築期間受惡劣天氣影響，延遲約4個月交樓。區內代理指，海之戀暫錄約50個放租盤，入場單位為7座低層C室，屬實用面積391方呎1房戶，月租叫價1.6萬元，實呎叫租約41元，以業主去年約616萬元買入價計，料租金回報約3厘。
海之戀1房叫租1.6萬 呎租41元
至於原定8月入伙的九建（0034）紅磡環海．東岸，亦多次延期收樓，市場消息透露，項目最快下周發出收樓信。項目本月已暫錄約15宗預租個案，平均實用呎租約47元，開放式戶最低月租跌穿1萬元，單位為1C座中低層C室，實用面積228方呎，月租9800元，實用呎租約43元，業主2015年以393.6萬元購入，租金回報近3厘。項目現有210個放租盤，佔全盤約兩成，開放式戶最低叫租1.1萬元。此外，準租客可留意近年新盤供應重鎮啟德區，保利置業（0119）龍譽料明年3月入伙，目前約有60個放租盤，開放式戶月租叫價1.2萬元，單位為1A座中層C室，實用面積245方呎，實呎叫租約49元，業主去年以約527.75萬元買入，料租金回報2.7厘。
同區另一新盤嘉華（0173）嘉匯近日已開始收樓，其中一伙高層實用面積793方呎3房戶，月租2.8萬元，實用呎租35元，業主享租金回報僅1.7厘。嘉匯目前約有186個放租盤，連同建灝地產發展的天寰，料未來區內放租盤漸增下，租金或會受壓。
分析員料租金下調約3%
資深地產分析員林一鳴認為，上述三大入伙盤的投資者入市比例低，相反較多是父母替子女置業，或父母借子女名義入市避稅的個案，而年輕子女暫未有自住需要，父母則先將單位放租，預料市場有能力消化數百個放租盤。他續稱，明年入伙盤租金雖可能受壓，但預料下調幅度僅約2%至3%。
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GS(14)@2018-12-21 08:00:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2683&issue=20181221
【明報專訊】近期入伙主要樓盤均位處將軍澳，代理消息稱，區內近期新入伙的三大屋苑，包括華懋海翩匯、會德豐（0020）MONTEREY以及麗展（0480）與帝國集團合作的藍塘傲，現時合共有近300個放租盤，實用呎租介乎36至42元。可留意的是，3盤中以海翩匯累錄約250宗租務成交佔最多，惟開放式及1房戶已租得「七七八八」，加上有其他新入伙盤的租盤競爭，現時平均實用呎租約36元，比10月錄得的38至40元下調5%至10%。
據代理指出，海翩匯10月至今累錄逾250宗租務成交，現時約有69個放租盤，但大部分開放式及1房租盤已獲吸納，現時月租叫價最廉宜單位，為實用面積525方呎的兩房戶，業主月租叫價1.85萬元，即實呎叫租35元。
MONTEREY佔近一半放租盤
至於3個新盤，以MONTEREY現時提供124個放租盤佔最多，入場門檻最低為實用面積260方呎開放式戶，月租叫價1.38萬元起，實呎叫租53元；屋苑近期入伙後，累積錄得約41宗租務成交，平均實用呎租42元。藍塘傲方面，月租最低叫價為實用面積402方呎1房戶型，月租叫價1.45萬元起，實呎叫租36元；屋苑入伙後累錄約57宗租成交，平均實用呎租39元。
利奧坊•曉岸開放式1.2萬租
另一邊廂，市區迷你單位實用呎租則持續高企。大角嘴利奧坊•曉岸新錄一宗租務成交，香港置業高級聯席董事胡耀才表示，屋苑1座低層F室，屬實用面積198方呎開放式戶，業主以約1.3萬元放租1個月後吸引外區客洽詢，雙方議價後減價1000元或7.7%，以1.2萬元租出單位，實用呎租近61元；業主2015年底以約351.8萬元一手購入，享租金回報率4.1厘。
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凱滙3日收3000票 超額8倍
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GS(14)@2018-12-22 10:51:19https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6667&issue=20181222
【明報專訊】聖誕節將至，新盤市場聚焦明日發售338伙的觀塘凱滙第2期，市場消息稱，項目過去3日累收約3000張入票，超額認購近8倍。信置營業部聯席董事田兆源表示，觀塘未來將成為新一代商務中心區，社區面貌變化大，凱滙第1、2期特色戶，料有力挑戰區內新高呎價。
至於信置與市建局合作的同區月華街觀月‧樺峯，特色戶最高成交實呎逾2.55萬元，為同區住宅呎價最高紀錄。
特色戶料挑戰觀塘新高
雖然新盤成交淡靜，但不乏豪宅成交。香港興業（0480）及南豐合作的沙田九肚尚珩，新售出2伙花園洋房特色戶，吸金逾1.39億元；成交單位包括7號洋房單位（3層連花園、天台及平台），成交價8268萬元，以單位實用面積2612方呎計（4房3套間隔），實呎3.16萬元；另16號洋房單位，同屬3層連私人花園、天台及平台，成交價5645.8萬元，實用面積2126方呎（4房雙套），實呎2.65萬元。
尚珩連沽兩特色戶 套1.39億
另億京大白石角海日灣，過去兩日透過招標再售5伙，新近以3127.6萬元售出Court D第2座地下D室，單位實用面積1866方呎、另連679方呎前庭，實呎1.67萬元。海日灣自11月推出以來，累積售逾120伙單位。
淺水灣道90號推兩洋房招標
至於部署短期重推荃灣西海之戀7伙餘貨的長實（1113），同系港島淺水灣道90號突擊上載新銷售安排，推出11及12號屋，於本月27日、即聖誕節公眾假期後上午9時至正午12時招標和截標；相關洋房實用面積分別為5584和5915方呎，另各連900餘方呎平台、284及307方呎花園。淺水灣道90號累售3幢洋房，套現逾14億元。
中原斥3000萬 開創區塊鏈跨界平台
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GS(14)@2019-03-31 14:51:52https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2410&issue=20190330
【明報專訊】地產代理亦要與時並進，配合科技發展業務。中原地產與Microsoft香港及天開區塊鏈科技合作，開創香港首個二手置業區塊鏈跨界平台。中原集團副主席施俊嶸(圖)表示，現時區塊鏈（Blockchain）技術成熟，具不可刪改性及可追溯性，應用於樓宇買賣流程中能有助提升效率，將二手地產代理服務進一步數碼化。
他續指出，今年3月起，二手置業區塊鏈平台已應用於簽署出售住宅物業用的代理協議（俗稱放盤紙），並成功簽署逾500份放盤紙，預計第二季將推出購買住宅物業用的睇樓紙，第三季可應用至臨時買賣合約，本年內有望推展至整個成交流程，包括傳遞銀行及律師文件等，整個區塊鏈平台投資額約3000萬元，全年於資訊科技投資額則約1億元，未來將有關技術延伸至工商舖物業市場。
盈翠實呎逾3.2萬 青衣新樓王 特色戶3000萬沽 業主10年賺2100萬
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GS(14)@2019-05-02 10:11:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7472&issue=20190502
【明報專訊】踏入5月，二手住宅即錄令市場嘩然的破頂成交。青衣盈翠半島一個極高層連平台特色戶，以3000萬元易手，實呎32,751元，無論成交價及呎價均刷新青衣紀錄，呎價更超越港島龍頭屋苑太古城，去年由一個相連戶以平均實呎高見25,834元所創下的屋苑最高紀錄。十年人事幾番新，原業主10年前以900萬元買入，現時帳面勁賺2100萬元或2.3倍。
明報記者 甘潔瑩
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樓齡20年、位於港鐵青衣站上蓋的盈翠半島，除灝景灣外，一直是區內大型指標屋苑之一，上月屋苑錄5宗二手成交，平均實呎18,276元。美聯助理區域經理樊志聰表示，3座極高層C室，實用面積916方呎，屬套3房間隔，可遠眺中區海景，客廳及2間睡房外連4個平台，平台總面積616方呎，以3000萬元易手，實呎32,751元，無論成交價及呎價均貴絕青衣分層戶，成為區內新樓王。原業主2009年5月以900萬元購入，帳面勁賺2100萬元或2.3倍。新買家為區內換樓客，亦持有同區物業。
屋苑同類叫價3500萬 每呎3.9萬
事實上，是次成交單位實屬罕見，屋苑同類單位，一個位於2座極高層同樣連4個平台特色戶，實用面積897方呎，現時叫價3500萬元，折合每呎約3.9萬元。青衣過去亦未曾錄得實呎破3萬元的成交，對上一宗青衣最高呎價紀錄於去年2月誕生，位於盈翠半島3A座連天台特色戶，以2080萬元售出，實呎22,294元，即新紀錄較舊紀錄大幅高出逾1萬元或47%。
浪琴園3200萬沽 21年升74%
若與太古城去年誕下的樓王比較，更顯出盈翠半島新樓王成交呎價誇張，上述太古城樓王位於海棠閣高層2129方呎相連戶，以5500萬元易手，平均實呎25,834元，其中實用面積1114方呎A室以2950萬成交，實呎更高見26,481元。B室實用面積1015方呎，以2550萬元成交，實呎25,123元。原業主為慕詩國際（0130）主席陳欽杰或有關人士，1997年2380萬元買入，帳面獲利3120萬元或1.3倍。
嵐山179呎實呎再破2萬元
南區再錄大額二手成交。市場消息指，大潭浪琴園5座高層B室，實用面積1397方呎，成交價3200萬元，實呎22,906元。原業主1998年1170萬元購入，帳面獲利2030萬元或74%。
另外，大埔嵐山再錄納米戶二手高價成交，位於3座高層H室，實用面積179方呎，開放式間隔，以378萬元易手，實呎21,117元，為屋苑今年最高呎價成交。
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