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泓富產業信託(808)：首度分析(I) 名人堂

http://investhof.blogspot.hk/2013/04/808i.html
[前言] 自己精通的股票，極為有限，故邀請了戰友「道奇」撰文，分享精闢的基本因素(FA)分析，以補小弟之不足



泓富產業信託(808)：首度分析(I)



友儕之間，尤其家中長輩，對於收息類投資，需求長期存在。房地產信託基金(REITs)，去年賺息賺價，自然備受追捧。但到了現在，熱門者如領匯(823)，息率只得3釐頭，漸覺食之無味。吳兄交帶，多加探究其它對象，以作備用。才疏學淺，還望諸君不吝指正。

領匯、置富(778)、陽光(435)，早前刨過也買過，這次改道查探熟悉度一般，牌面有5.42釐(預期6釐)(資料來源：經濟通網頁)的泓富產業信託，看幾銀才算抵玩。也好趁機整理一下，自己看REITs的思路。


背景簡介



物業組合

若有友人告之：「我買咗樓！」你第一個問題，會是：「舊年加租幾%？」、「管理費幾錢呎？」嗎？不會吧！劈頭第一句，應該會問：「買咗邊？」

買REITs如買樓。除了REITs會連續報價，和以買賣股票的手續交易外，其實和實錢買樓收租，並沒有太大分別。買物業，會先分清楚是買住宅、買舖定寫字樓，投資REITs亦然，第一樣要搞清楚的，是物業組合，包括類別、地區，和其在REITs內的相對比重。等於買樓時，也不會連是買太古城定九龍城，都未度清楚便去馬吧！

下表是泓富的物業組合：


名稱
地區
可出租總面積(平方呎)
種類
都會大廈
紅磡
271,418
甲級寫字樓
泓富產業千禧廣場
北角
217,995
甲級寫字樓
泓富廣場
觀塘
240,000
商用物業
海名軒(部份)
紅磡
77,021
商用物業
潮流工貿中心
長沙灣
173,764
工商綜合物業
創富中心(部份)
觀塘
149,253
工商綜合物業
新寶中心(部份)
新蒲崗
86,168
工業物業
 
資料來源：公司網頁




此REIT共持有七項物業，在本地上市眾REITs中(包括持有內地物業的REITs)，物業數量和總面積均屬於較少。大小並無好壞之分，只是讓大家有個相對的概念。


名稱
物業數目
可出租總面積(平方呎)
種類
領匯
182
11,017,137
零售
置富
16
2,445,452
零售
陽光
20
1,294,389
零售及商業
冠君(2778)
2
2,234,986
零售及商業
富豪(1881)
6
2,341,320
酒店
越秀房託(405)
6
441,298(平方米)
零售及商業
匯賢(87001)
2
532,496(平方米)
酒店、商場及商業
泓富
7
1,215,579
工商綜合

資料來源：各公司資料、Daiwa Securities



下圖是泓富物業的地區分佈：




 資料來源：公司網頁

由圖中可見，公司持有的工商物業，位於二線區域。而於中心商業區(CentralBusiness District, CBD)，公司未持有任何物業。

公司於2005年年底上市，之後未見有物業買賣。下圖是上市時的物業組合，與現時一樣。



資料來源：公司發售通函

為何要比較公司上市時的物業組合，與現時的變化？研究公司較長期的業績時，得悉組合的變化，可以較清楚知道，增長是由收購而來，還是原有物業本身的租務提升。而且如果公司進行過買賣，就要回顧當時的融資手段：簡單啲講，係靠供股、配股定借錢加大槓桿，和收購後的效果；如果是賣樓，就要看看收回的資金，用了在何處，有沒有「so」番基金持有人。

泓富無買無賣，我們先當增長是來自同一批物業。至於以往的分派，有沒有水分，後文再議。

接下來，在回顧業績前，要看的是各物業佔REITs收入的比重。請參考紅框內的物業收入淨額(net property income, NPI)，這項目類近一般公司毛利的概念，在之後談REITs時會常常見到。



資料來源：公司業績公布(2012財年)




名稱
佔比(%)
都會大廈
34.22%
泓富產業千禧廣場
21.21%
海名軒(部份)
6.78%
泓富廣場
13.71%
潮流工貿中心
11.77%
創富中心(部份)
8.74%
新寶中心(部份)
3.57%
合共
100.00%
  

從上表可見，重點關注的物業，不離都會大廈、泓富產業千禧廣場，兩者表現佔整體影響一半。如果這兩項表現不濟，任新寶中心等識飛都無用。


過往業績



回顧公司上市以來的業績，可以分為兩部分，一部是財務報表：損益表、資產負債表、現金流量表，和用當中數字計算出來的比率，如增長率、費用對收入比(cost-to-revenue ratio)等；另一部則是公司其它的披露，如出租率(occupancyrate)。

第一步做的，是些許搬字過紙的功夫。

下表為公司2002年至2012年的收入數據，資料來自公司損益表。2002-2004年數據由發售通函取得；2006-2012年數據由公司年報取得。

2005年數據從略，因為公司當年十二月上市，年報只有上市日(16/12/2005)至年底數據，並無可比性。發售通函中有當年上半年業績，會在另一表中列出。




下表則為每半年的業績數據，也只是搬字過紙各加減數。2004年至2005年上半年數據，由發售通函取得；2006-2012年數據由公司年報取得。2005年下半年從略，原因見上。


*部分項目上半年和全年分列方法不同，一併歸入「其它」一欄。

何故忽然自殘，燃燒生命搞到身水身汗？其實做一次後永久保用，第時出業績，只要如「sell屎」口頭禪「埋鏡拼拼」，便可知道大約在哪個水平。

今集玩住咁多先，下集繼續各式核視營運的比率數據。

(第一部分完)
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