三藩市發展商Angela Cheung：4產業支撐 三藩市樓價續升
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GS(14)@2019-05-23 08:19:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2628&issue=20190523
【明報專訊】NBA班霸金州勇士本周以4:0橫掃波特蘭拓荒者，連續5年成為西岸冠軍強勢打入總決賽，而勇士下一季將搬遷到三藩市新球場，而這也是近年樓價表現最好的美國城市之一。三藩市房地產發展商Pillar Capital Real Estate總裁Angela Cheung接受訪問時表示，三藩市的科技、金融、生物科技及旅遊四大產業發展蓬勃，當地居民收入水漲船高，帶動當地樓價屢創新高，相信升浪未完，具備投資價值。
德意志銀行近日發表《2019年全球物價報告》（Mapping the World's Prices），是連續8年根據全球各大城市的商品及服務價格，計算當地市民的購買力及生活質素，是次報告指香港兩房單位月租高達3685美元，超越三藩市的3631美元及紐約的2909美元，成為全球租屋最貴的城市；三藩市居民去年平均月薪高達6526美元，屬全球最高，而香港居民平均月薪僅排全球27位。由此可見，三藩市租金對於當地居民來說遠比本港居民容易負擔，加上將有金州勇士此一當紅NBA球隊進駐，當地樓市值得留意。
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Angela近日來港推介旗下三藩市樓盤，並且接受訪問介紹當地樓市概况。她表示，三藩市現時人口超過88.4萬，過去7年增長超過7%，在美國屬人口高增長的地區，而就業人口約57.5萬， 過去7年增長超過23%，表現更加突出。她解釋，近年不少總部位於三藩市的新興科技公司如WeWork、Uber及Lyft冒起，在當地創造不少就業機會。
科技金融生科旅遊 產業結構平衡
除了科技業外，Angela指出，三藩市尚有另外三大支柱產業，包括金融、生物科技及旅遊，均為當地創造不少財富，「美國的金融中心東岸是紐約，西岸便是三藩市，不少著名金融機構如嘉信理財（Charles Schwab）及股神巴菲特的愛股富國銀行（Wells Fargo）總部均落戶當地；至於生物科技，美國醫療領域最佳五間大學之一的加州大學三藩市分校（UCSF）正在當地興建癌症治療中心；旅遊業方面，金門大橋及漁人碼頭均是著名景點，故三藩市是美國本土最受歡迎的旅遊城市」。
Angela引述調查指出，在三藩市的88.4萬人口中，有75名身家達10億美元或以上的超級富豪，僅次於紐約及香港排全球第三，故此當地豪宅市場備受追捧，例如一個五層高、實用面積逾1萬方呎的獨立屋最近便以3000萬美元成交。
金州勇士主場 下季搬至三藩市
本港去年人口達739萬，土地面積1106平方公里；三藩市去年人口88.4萬，土地面積121.4平方公里。換言之，本港人口及土地面積分別是三藩市8.36倍及9.11倍，人口密度相若。Angela指出，三藩市的住宅需求不止當地居民，因為三藩市與鄰近的聖利安卓（San Leandro）全郡、聖馬刁（San Mateo）及阿拉米達（Alameda）部分郡統稱為矽谷，再加上其他5個郡均是三藩市灣區，整個灣區人口達775萬，是美國第五大人口的地區。她續說，目前不少在三藩市工作的人，居住在三藩市以外的灣區其他郡，他們若儲夠錢的話，不少人有興趣在三藩市置業，而金州勇士的球場在本球季後便會由阿拉米達群搬到三藩市，更提高了三藩市在灣區的吸引力。
規劃限制多 年均供應僅1900伙
由於具備上述眾多優勢，三藩市的置業需求強勁，惟供應卻十分緊張，Angela指出，三藩市過去20年每年平均新增住宅供應僅1900伙，原因是當地土地發展政策與本港一樣由規劃主導，變相控制供應。她解釋，三藩市大部分地區的建築物有高度限制，只可興建兩至三層高，而小部分地區即使可建高樓大廈，但審批過程長達數年，而且住宅難以申請拆卸重建，近年新增住宅供應主要由寫字樓、貨倉，甚至是油站改建，每個項目一般僅提供100至200個單位。
供不應求自然推升租金及樓價，根據Compass Real Estate 數據顯示，三藩市租金叫價中位數是全美國最高，由2011年底每單位2800美元，穩步上升33.9%至今年初每單位3750美元；複合住宅大樓（10至15個單位）出租物業的售價中位數由2011年的264萬美元， 漲至2018年的570萬美元，短短7年勁升116%（見圖）。樓價升幅遠遠跑贏租金，可見美國聯儲局量寬（QE）不止推高本港樓價，對當地大城市的樓價亦推波助瀾。
樓價7年漲逾倍 遠跑贏租金
Angela提到，內地資金在2011年至2015年的確曾增加投資三藩市樓市，故當地樓價期內升勢尤其凌厲，但過去3年內地資金因為種種原因已減少流入，以旗下新盤為例，內地客佔成交為例僅2%至3%，本地人才是購買主力。因此，她相信即使近月中美貿易戰升溫，亦不會影響三藩市樓價長期向好的趨勢。
入場費50萬美元 租金回報3厘
至於三藩市住宅的租金回報率，Angela以一個入場費約50萬美元的單位為例，指可每年收租2.4萬美元，未扣除開支前的回報率高達4.8厘；惟她提醒，業主須繳付管理費、稅項及其他雜費，扣除這些稅費後的回報率僅約3厘。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]