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多房企“爭食”廣物地產股權背後： 打響土地資源爭奪戰

3月13日，陽光城發布公告稱，擬參與廣物地產45%股權的競買，底價35.75億元。在此之前，粵泰股份、碧桂園均已確認參與競購。

多家房企同時競購一家標的，在中國房地產並購市場並不多見。過去幾年來，房地產市場的並購規模越來越大。在房企獲取資源的渠道中，並購所占比重也不斷提高。

在這背後，是房地產企業強弱分化不斷明朗的大趨勢，以及大中型房企對規模效應的追求。同時，與招拍掛相比，通過並購獲取項目有著明顯的價格優勢。

分析人士認為，在經歷了融綠合作和萬達“斷臂”等標誌性事件後，中國房地產的並購正在趨於白熱化。未來並購案例出現的頻率將會越來越高，並購標的也會趨於多元化。多家房企爭食同一個標的的現象，將不再罕見。

資產出售常態化

三家公司都感興趣的廣物地產為國有參股企業，其中廣東省物資產業(集團)有限公司持有45%股權，天津匯萌置業有限公司持有40%股權，廣州市潮越財務咨詢服務有限公司持有15%股權。此次掛牌出讓的，是廣東省物資產業集團持有的45%股權及相關債權，轉讓底價35.75億元。

資料顯示，廣物地產已布局廣東、海南兩省的十大核心城市，土地儲備面積超1000萬平方米。截至2017年底，廣物地產總資產約204.54億元。

雖不是大額標的，但仍引發了三家企業報價。業內人士認為，這是因為其布局較為合理，資產也相對優質。更重要的是，與招拍掛市場相比，這部分資產的價格並不高。

最近幾天，類似的並購案例不斷發生。

3月14日，華夏幸福公告披露，擬以總價41.61億元收購三項目公司股權，從而實現對項目的完全控股。

3月13日，首創置業公告稱，擬向天津市地下鐵道集團收購天津城鐵港鐵建設有限公司余下51%股權，代價18.31億元。

3月12日，海航基礎發布公告稱，以19.33億元的價格出售兩個海南項目，買家為融創。

3月10日，中天金融發布公告稱，以246億元出售公司持有的中天城投集團有限公司100%股權。

“房地產資產的出售和收購正在變得常態化。”上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示。據普華永道統計，2017年上半年，中國房地產相關的並購交易總金額達到445.6億美元（約合2921億元人民幣），同比增加78.5%；交易數量207宗，同比增加24.7%。預計去年全年的房地產並購規模超過6000億人民幣。

嚴躍進認為，並購規模的擴大，與我國房地產行業的分化大勢有關，但其中有兩個案例起到了刺激作用：一是2014年的融綠合作，雖然最終未果，但開啟了房企“強強並購”的先例；二是2017年7月，萬達以631億的代價將酒店和文旅項目售予融創和富力，創下中國房地產並購規模紀錄。

嚴躍進表示，這兩個案例在當時看來顯得“石破天驚”，但對並購市場帶來了極大的刺激。此後，房地產的並購交易變得司空見慣。

並購領域多元化

房地產並購規模的增加，伴隨著並購標的的增多，這也客觀上反映出越來越多房企退出房地產業。其中，中天金融出售房地產業務，正是其長期以來轉型為金融業、剝離房地產資產的最終結果。

3月12日，珠江控股正式將證券簡稱變更為“京糧控股”，成為退出房地產業務的另一個案例。

與此同時，大中型房企為保持和強化規模優勢，也將並購作為擴大規模的主要手段。近幾年，融創、陽光城便通過並購積累了大量存貨，其銷售規模也迅速提升。

最為誇張的是奧園。3月15日，奧園地產集團主席郭梓文在業績會上表示，公司有80%項目都是由並購而來。“所以我們今年也會繼續保持這種並購的節奏。”

雖然並購方式存在產權隱患，但由於規模大、成本低，仍然受到房企青睞。北京某房企人士向21世紀經濟報道透露，與招拍掛市場相比，並購獲取的項目，平均成本至少可以減半。“如果談判能力強的話，一些並購項目的成本會低至招拍掛的20%-30%。”

由於房地產市場的強弱分化已是大勢所趨，大部分受訪者認為，今年的並購市場將繼續活躍。嚴躍進表示，在市場的下行周期，行業整合往往會加劇，因此2018年並購的活躍度還將繼續增加。

在並購規模不斷擴大的同時，另一個突出特征也開始出現，即並購領域的多元化。

2017年8月，大悅城與多名知名機構投資者共同成立境內、外並購基金，初步投資金額約為人民幣114億元。大悅城地產財務總監許漢平近日透露，目前境外基金已經成立，境內基金由於涉及到中國人壽以及基金協會，需要走一系列審批流程，但也接近成立。

公司管理層還介紹，該基金將用於收購改造一二線城市存量商業，預計未來兩到三年里收購8-12個項目。

2017年7月和2018年1月，萬科分別參與收購物流服務供應商普洛斯的股份，以及凱德地產的多家購物中心，在物流地產和商業地產領域大幅加碼。

今年3月4日，融創上海商置與盛煦地產宣布，將共同發起國內首只存量資產並購基金，規模達200億元人民幣。這也是融創首次以基金形式“試水”商業地產存量市場。

前述房企人士指出，這一趨勢與房企普遍實施的多元化轉型有關，且同樣會成為一種趨勢。“房地產企業自行啟動轉型，往往會耗費大量的人力物力，也會冒很多風險。所以有些企業會以直接收購的方式來操作。”他表示，這種做法能夠迅速擴大規模，企業通常會將被並購方的現有團隊留下，從而獲得運營經驗和能力。

來源：21世紀經濟報道 記者 張敏