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開發商「抱團取暖」香港資本覬覦內地市場

http://www.21cbh.com/HTML/2011-5-27/yOMDAwMDI0MDkyOA.html

並不樂觀的市場環境,讓開發商之間抱團取暖的心態更為強烈。接連披露的幾宗股權及債券交易背後,便隱藏著這種互惠互利的合作關係。

近期,香港地產商華人置業(00127.HK)入股恆大地產(03333.HK)的子公司,還購買佳兆業(01638.HK)的海外票據,短短一週內的兩筆資本運作,都體現了華人置業對同行「撐到底」的態度。

種種跡象顯示,在海外專業投資機構依然保持著對中國房地產調控政策的「謹慎」態度時,開發商之間的項目合作即股權更迭,已經開始變得頻繁。

開發商間投資增加

如果說2007年那一輪房地產投資高潮中的明星是海外的房地產基金,那麼這一輪,更像是自己人之間的一場合作遊戲。

5 月25日晚,奧園地產集團(03883.HK)發佈公告稱,公司全資附屬公司奧園集團與高速集團、項目公司安徽省高速地產集團(蘇州)有限公司簽訂合作協 議,奧園集團將向項目公司的註冊資本注資共4.5億元人民幣,注資完成後,奧園集團將擁有項目公司的60%股權,而項目公司也將成為奧園地產的控股公司。

奧園集團此番向安徽省高速地產注資完成後,後者將動用該筆款項使註冊資本由3億元人民幣增加至7億元人民幣,而奧園也由此成為該項目的實際控制人。

就在一週前,同樣是位於江蘇省的一個項目的股權轉讓,則引起過更為廣泛的關注。

5月中旬,恆大地產與華人置業均發佈公告稱,恆大將旗下一家名為GRANDDAY的子公司共49%的股權轉讓給華人置業,總交易金額為5億美元(約38.75億港元)。交易之前,恆大地產是這家子公司的全資控股公司。

儘管有報導顯示,此番交易的平均樓面地價為4000元/平方米,較恆大當初僅約200多元/平方米的成本溢價約20倍,但華人置業在其公告中依然對此番交易作出了格外樂觀的評價,稱:此舉讓集團擴大了物業的市場份額,對集團在國內的發展有利。

對於華人置業的收購行為,海通國際發佈的評論稱,交易的溢價使得該項目的估值上升,利於雙方的資產估值,屬於雙贏的交易。

事實上,已經告別單邊上漲格局的房地產市場,已經讓開發商變得越來越沒有安全感,抱團取暖的情結日漸強烈。早在2009年,萬科以及中海等開發巨頭就已經預言,未來開發商之間的合作會更加頻繁。

近期披露的交易,恐怕僅是「冰山一角」。仲量聯行資本市場投資部經理劉裕通認為,調整的市場環境之下,開發商之間的投資機會明顯增多了,而且未來還有進一步增加的趨勢。

劉裕通透露,這一輪的股權合作明顯體現在開發商之間,而海外的專業投資機構卻相對謹慎。「海外機構對宏觀調控心存擔憂,因此近期談的單雖然有增加,但真正簽約的數量並不多。」

對 於海外機構的擔憂,一個頗為直接的佐證便是淡馬錫對佳兆業投資的退出。資料顯示,新加坡淡馬錫控股在5月12日折價拋售其擁有佳兆業全部約8%的股權,套 現約11.8億港元,約合1.5億美元。有分析評論,淡馬錫的退場可能是不太看好內地房地產市場,擔憂宏觀調控的風險。

香港同行曲線投資

在股權合作的同時,香港地產商還在頻繁購買內地房企的債券,以分享內地房地產市場的果實。

日 前,佳兆業和華人置業同時發佈公告稱,前者在2010年4月發行3.5億美元2015年到期13.5%優先票據的基礎上,進一步發行本金總額3億美元(約 23.4億港元)的額外2015年到期13.5%優先票據,華人置業集團的兩個全資附屬公司作為第一認購人,分別認購9000萬美元及6000萬美元;而 1.5億美元則由第二認購人劉鑾雄認購。

同一時間,華人置業也發佈公告稱,公司與佳兆業訂立認購協議,按認購協議條款及條件認購及購買本金合同1.5億美元的相關新增票據。票據按年利率13.5%計息,於2011年10月28日起每半年分別於每年的4月28日及10月28日支付。

事 實上,早在今年1月20日,佳兆業發佈公告稱,公司與華人置業附屬公司新鴻基投資服務有限公司於1月19日訂立認購協議,認購人同意認購及支付佳兆業將欲 發行的本金總額為人民幣20億元,以美元結算的優先有抵押擔保債券,債券按年利率8.5釐計算,預期債券將於2014年到期。

有業內人士評論,華人置業以及新鴻基正是以資本市場的手法玩轉內地房地產市場。這也並非他們的首次運作,早在去年4月,這兩家公司就包攬了恆大地產補充發行的6億美元海外債券,票面利息同樣高達13%。

華人置業表示,認購及購買相關新增票據將為公司提供機會,在現時低息環境下提高投資收入。此外,董事會也考慮到被投資公司是在中國內地從事大型住宅物業及綜合商業物業的開發,而這與該公司計劃加大內地業務的目標一致。

華人置業公司網站的資料顯示,目前該集團在內地的項目主要集中於成都和重慶,再售和計劃銷售項目僅兩三個。從某種程度上看,曲線投資內地開發商的債券,相對於並不熟悉內地市場的香港開發商來說,不失為一個聰明的選擇。

例如華人置業發佈的2010年業績摘要顯示,去年錄得營業收入26億港元,毛利13億港元,其中來自物業銷售方面的經營溢利約4億港元。但其與新鴻基在恆大債券上的利息收益約4億元人民幣,足以與該集團的物業銷售收益媲美。

可以預計,宏觀調控對房價的打壓將直接衝擊開發商的利潤率,在此背景之下,高息發行的開發商海外票據,有望成為手握重金的香港巨頭們更安全和划算的投資方式。


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