號稱“最低只要1000元，就能成為萬達廣場股東”的“穩賺1號”，確實很牛。

這款萬達集團的首期眾籌產品自6月12日推出，上市三天內就被一搶而光，順利完成50億元資金的發行計劃，創造了全球眾籌行業的新紀錄。

據悉，該眾籌項目50億元中，有5億元面向個人投資者發售，線上在很短時間內被“秒殺”，線上認購超額多倍;面向機構投資者的45億元額度，3日之內也被搶光。

中國首富王健林也表示，借助互聯網金融的手段，到2020年萬達將可以開業400家萬達廣場，到2025年萬達廣場開業要達到1000家。這樣一來，即便每家萬達廣場按照10億元計算，萬達也將輕松實現自己的萬億市值夢。

首款眾籌產品受熱捧

去年底，萬達以3.15億美元收購快錢公司68.7%的股權，成為了其控股股東。時隔半年後，萬達終於邁出了轉身互聯網金融的第一步——聯手快錢推出中國首個商業地產眾籌項目“穩賺1號”。

據知情人士稱，“穩賺1號”眾籌項目為鄭州惠濟萬達廣場、梅州萬達廣場、三門峽萬達廣場、宜春萬達廣場、常德萬達廣場，這也意味著最低只要1000元，就能買到這五座萬達廣場的“原始股”。

按照產品說明，購買了“穩賺1號”的客戶，首先每年將有來自凈物業收入，也就是來自定投的萬達廣場租金的6%年化利率，每年收益派發日發放。另外，假如項目成立3年後REITs上市，預期年化收益率可達14%。如至第7年期末仍未上市，萬達商業地產將以不低於實際投資資金1.5倍的價格(扣除相關稅費後)收購自有租賃物業或相應權益，預期年化收益率為6%。因此此次“穩賺1號”號稱年化收益為12%起。

事實上，為了未來REITs上市，萬達也已經提前做好了功課。早在年初，萬達集團已經在上海自貿區著手搭建準REITs權證交易平臺，該平臺是上海自貿區為萬達設置的定向開閘REITs平臺，為雙向跨境資金池。

由於定位於眾籌產品，因此外界將“穩賺1號”理解為股權融資。然而，萬達內部人士指出，不同於股權融資的是，“穩賺1號”產品的退出既可上市，又可向第三方轉讓，確實無法轉讓時，到期由萬達集團回購。同時還擁有每年預期的6%收益，因此也具有債權的特征。

同時萬達集團也指出，不能將快錢眾籌理解為萬達商業募資。根據預期，該理財產品資產增值收益絕大部分歸投資者，租金收益的絕大部分也歸投資者。萬達商業只負責選址、設計、建造、招商及管理，並分得30%的租金收益，是萬達商業典型的輕資產模式。

第四次轉型開局滿分

早在今年伊始，董事長王健林就宣布萬達要啟動集團歷史上第四次也是最重要的一次轉型，核心就是要拋棄以往“以售養租”的模式，推行“輕資產”化。

過去，按照“以售養租”的模式，萬達已經在全國成功開業超過100座萬達廣場，未來幾年還可以按照每年新開業20座萬達廣場的速度擴張。不過在王健林看來，重資產模式容易受到房地產波動影響，並且，在原來的“重資產”模式中，萬達每修建一座萬達廣場，盡管可以通過銷售物業平衡現金流，但仍免不了前期的投入。

而輕資產之後，投資建設萬達廣場的錢將全部來自其他機構和大眾投資者，萬達只負責開發建設和運營。這也就意味著只要大眾對萬達廣場有足夠的信心，萬達就能夠吸引源源不斷的資金。同時，輕資產模式不僅不受市場影響，擴張速度還可以更快，每年甚至可以開業100座萬達廣場。

在獨立經濟學家馬光遠看來，所謂“輕資產”模式，簡單說，就是用別人的錢，利用萬達在商業地產領域卓越的運作優勢，由萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，產生的租金收益由萬達與投資方按一定比例分成的模式。

但“輕資產”模式不僅僅是利用別人的錢做自己的廣場，更重要的是，通過“輕資產”的路徑，實現萬達從房地產企業，到綜合性的文化娛樂產業的全面轉型。這種轉型，從空間上而言，是從中國企業轉型為跨國企業;從產業看，是從以房地產為主的企業轉型為服務業為主的企業，形成商業、文化、金融、電商四個支柱產業。

馬光遠認為，萬達利用自己的優勢、重新詮釋互聯網金融和金融在萬達板塊中的定義，這無論對於萬達自身，還是其他公司的轉型，都具有極其重要的借鑒意義。

承諾回報前景存變數

當然，雖然理論上未來萬達廣場不用萬達投一分錢，但還是需要萬達負一定責任，並且這和重資產時要擔的責任完全不一樣。

易居執行總裁丁祖昱評論說，重資產一經銷售，現金流就能回來;而輕資產不僅不能靠去化平衡現金流，還要靠實在的商業地產運營，才能兌現每一年的承諾回報，即便是6%，也並非容易的事情。

按照推算，萬達2014年的新增土地成本約1200元/平方米，並假設前期設計和建安成本為2800元/平方米，加上稅費、營銷、管理等，總成本價在5000元/平方米，以50%左右的面積可租計算，每平方米可租面積的成本在10000元。

相比2014年萬達所有項目平均75元/平方米/月的租金，新項目要達到稅後6%的回報存在一定的運營壓力。

第一是增值壓力。雖然投資者都按“原始股”入股，但如今的市場下，連成本價都難以收回的地產投資遍地都是。姑且不說商業地產，一二線城市的住宅銷售不賺錢的項目也很多，王健林未必能保證這些商業地產就在7年內增值150%，但屆時即便沒有達到，也要履行承諾，這實際上對他來說也是巨大挑戰。

第二，雖然投資起點僅需1000元，但真會有那麽多人願意買單嗎?對於大多數中小投資人來說，7年期的封閉式的類REITs的理財產品，這一期限實在太長，中間任何事情都可能發生。即使在3個月後能上平臺進行轉讓，而這屬於自發型交易範疇，香港如此多的折價債券實質上也證明了，轉讓並不一定能賺錢，除非萬達來定轉讓價，但顯然不存在這樣的可能性。

當然，也有業內人士指出，類似“穩賺1號”這種帶有上市或轉讓資產優先權的類債券型產品，不得不說是眾籌方式上的一個重大創新。

首先，這一金融產品要具備當下互聯網金融產品普惠金融的理念，投資者可以以極低的門檻參與實體經濟的直接融資，免去中間環節而直接獲得投資收益;其次，所有的資金直接對接投資項目，從線上回歸到線下實體，而只有回歸到線下，實現產融結合，才是未來互聯網金融真正的發展方向。