鄔瓊
4月29日，李嘉誠旗下匯賢房地產信託於港交所掛牌交易，成為香港首隻人民幣交易的股票。
這是李嘉誠盤算內地上市無望後作出的選擇。此前，李嘉誠曾計劃房地產業務在A股上市，但因外資A股上市久久未能批覆，而不能如願。2010年，港交所總裁李小加在香港被確定為人民幣離岸中心後力推港交所人民幣計價股票港交所上市，李嘉誠重新調整旗下內地房地產業務的上市計劃，並最終使匯賢房托成為首隻港交所上市的人民幣計價股票。
此次，李嘉誠主要資產為位於北京長安街的東方廣場，形式為房地產信託基金，即REITs，其股東回報主要來自於東方廣場中的東方新天地商場、寫字樓的租金收益及東方君悅酒店和酒店式公寓的收益。
套現
早在1999年東方廣場開始營業之際，其面臨的實際問題便是李嘉誠旗下的長江實業並未擁有東方廣場的全部權益。
因屬於外資公司，長江實業與內地合作夥伴合資共同經營東方廣場。
匯賢房托招股說明書顯示，1991年，李嘉誠與其內地合作夥伴成立北京東方廣場公司，其中李嘉誠旗下長江實業及和記黃埔佔有60%股權，而李嘉誠內地合作夥伴擁有東方廣場公司40%股權。
按雙方當時協議，長江實業及和記黃埔以資金入股，其內地合作夥伴則以土地入股，其中包括辦理相關土地證件及土地使用年限的手續費用。東方廣場的土地性質是商業綜合性用地，使用權限為50年。
2007年，李嘉誠曾對外界表示，希望和記黃埔及長江實業內地地產業務能夠在A股上市。其中東方廣場作為李嘉誠旗下最為成熟的物業之一，被列為重要的上市資產。有消息稱，當時李嘉誠甚至希望單獨以東方廣場在內地發行REITs。
2008年，李嘉誠開始一系列資本操作。
李嘉誠通過其於1993年在香港成立的匯賢控股以及於1994年於境外成立的Hui Xian Cayman接收長江實業及和記黃埔持有的北京東方廣場公司60%的股權。而後，再通過匯賢控股向北京東方廣場公司注入資金2.7億美元，買下東方廣場公司境內合作夥伴在土地使用期限內的租金收益權。
至此，匯賢控股擁有北京東方廣場未來38年的全部租金收益權限。
為使匯賢房托上市，李嘉誠再次將其從內地合作夥伴手中購回的租金收益權用以房地產信託基金的形式上市。匯賢房托用於上市的股權中機構投資者及公眾投資者各佔20%。
截至匯賢房托公開發售結束，匯賢房托以每股5.24元人民幣的定價募集資金104.8億元。這意味著，李嘉誠以2.7億美元的代價，換取了104.8億元人民幣的資金。
冷清的認購
作為首隻人民幣計價的股票，匯賢房托的招股並非理想。
此前，香港市場普遍認為匯賢房托將受到市場歡迎，原因是香港市場人民幣目前充裕，截至今年3月，香港市場持有人民幣超過4000億元，此外，目前人民幣正處於升值通道，人民幣計價的股票產品將有利於香港市場的人民幣增值。
但此次匯賢房托自公開招股以來，雖然受到機構投資者的熱捧，但未受到香港普通投資者的肯定，僅獲得2.5倍的超額認購，公眾投資者的實際認購金額僅為20.5億元。李嘉誠此前於香港是上市的REITs產品曾獲得超過300倍的認購。與匯賢房托幾乎同時上市的唐宮中國控股有限公司則獲得了超過600倍的超額認購。
此外，匯賢房托將IPO定價區間定位於5.24元到5.58元，但其公開招股定價最終選擇的底價5.24元。
關於此次匯賢房托普通投資者認購冷清的原因，市場認為，一方面當前香港人民幣流動性尚不充裕，香港投資者擔憂市場的流動性，屆時手中的股票無法及時兌換成人民幣；另一方面則在於，作為依靠房地產資產租金收益的房地產信託產品，匯賢房托僅剩下37年的租金收益期。
港交所總裁李小加則對媒體表示，「我覺得根本不應出現萬人空巷的情況。」
事實上，作為房地產信託基金，匯賢房托旗下的東方廣場雖然擁有北京市最高的租金，但其此次發行房地產信託給出的收益卻並不高。
按匯賢招股說明書，匯賢房托的收益率估計將達到4.26%，高於香港各銀行提供的0.5%的人民幣存款利率，但低於香港房地產信託基金平均5.5%的收益率，更低於2005年於香港上市的內地房地產信託基金越秀房托7%的收益率。
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，如果計入人民幣增值因素，匯賢房托的最終收益率可能接近10%。
但有行業人士認為，香港普通居民如果將人民幣存入內地銀行的利率亦3.25%，加上人民幣增值因素，其收益率亦接近匯賢房托的收益率。同時，出於對香港人民幣流動性的擔憂，投資者會擔心屆時股票是否能夠及時套現；此外，出於對人民幣和港幣兌換層面的考慮，券商在經營匯賢房托產品時，要向投資者收取2%的年息，而香港普通股票的年息為1%。
以上種種緣由導致，首隻人民幣計價的股票匯賢房托在保證投資者收益層面並無明顯優勢。
但事實上，匯賢房托僅僅是開始。就李嘉誠旗下的內地房地產而言，僅商業地產部分除去東方廣場外，其亦在上海擁有多項優質物業。市場並不能排除日後匯賢房托有收購這些物業的可能。
事實上，李嘉誠何時利用匯賢房托的平台收購相關物業取決於物業本身是否具有更多的升值潛力，一般認為，未有租金收益達到穩定期的物業，且無法通過物業升值獲取其他融資渠道時，李嘉誠方才會考慮將物業以房地產信託基金的形式上市。
李嘉誠的人民幣REITs
鄔瓊
517
2011-05-02
鄔瓊
4月29日，李嘉誠旗下匯賢房地產信託於港交所掛牌交易，成為香港首隻人民幣交易的股票。
這是李嘉誠盤算內地上市無望後作出的選擇。此前，李嘉誠曾計劃房地產業務在A股上市，但因外資A股上市久久未能批覆，而不能如願。2010年，港交所總裁李小加在香港被確定為人民幣離岸中心後力推港交所人民幣計價股票港交所上市，李嘉誠重新調整旗下內地房地產業務的上市計劃，並最終使匯賢房托成為首隻港交所上市的人民幣計價股票。
此次，李嘉誠主要資產為位於北京長安街的東方廣場，形式為房地產信託基金，即REITs，其股東回報主要來自於東方廣場中的東方新天地商場、寫字樓的租金收益及東方君悅酒店和酒店式公寓的收益。
套現
早在1999年東方廣場開始營業之際，其面臨的實際問題便是李嘉誠旗下的長江實業並未擁有東方廣場的全部權益。
因屬於外資公司，長江實業與內地合作夥伴合資共同經營東方廣場。
匯賢房托招股說明書顯示，1991年，李嘉誠與其內地合作夥伴成立北京東方廣場公司，其中李嘉誠旗下長江實業及和記黃埔佔有60%股權，而李嘉誠內地合作夥伴擁有東方廣場公司40%股權。
按雙方當時協議，長江實業及和記黃埔以資金入股，其內地合作夥伴則以土地入股，其中包括辦理相關土地證件及土地使用年限的手續費用。東方廣場的土地性質是商業綜合性用地，使用權限為50年。
2007年，李嘉誠曾對外界表示，希望和記黃埔及長江實業內地地產業務能夠在A股上市。其中東方廣場作為李嘉誠旗下最為成熟的物業之一，被列為重要的上市資產。有消息稱，當時李嘉誠甚至希望單獨以東方廣場在內地發行REITs。
2008年，李嘉誠開始一系列資本操作。
李嘉誠通過其於1993年在香港成立的匯賢控股以及於1994年於境外成立的Hui Xian Cayman接收長江實業及和記黃埔持有的北京東方廣場公司60%的股權。而後，再通過匯賢控股向北京東方廣場公司注入資金2.7億美元，買下東方廣場公司境內合作夥伴在土地使用期限內的租金收益權。
至此，匯賢控股擁有北京東方廣場未來38年的全部租金收益權限。
為使匯賢房托上市，李嘉誠再次將其從內地合作夥伴手中購回的租金收益權用以房地產信託基金的形式上市。匯賢房托用於上市的股權中機構投資者及公眾投資者各佔20%。
截至匯賢房托公開發售結束，匯賢房托以每股5.24元人民幣的定價募集資金104.8億元。這意味著，李嘉誠以2.7億美元的代價，換取了104.8億元人民幣的資金。
冷清的認購
作為首隻人民幣計價的股票，匯賢房托的招股並非理想。
此前，香港市場普遍認為匯賢房托將受到市場歡迎，原因是香港市場人民幣目前充裕，截至今年3月，香港市場持有人民幣超過4000億元，此外，目前人民幣正處於升值通道，人民幣計價的股票產品將有利於香港市場的人民幣增值。
但此次匯賢房托自公開招股以來，雖然受到機構投資者的熱捧，但未受到香港普通投資者的肯定，僅獲得2.5倍的超額認購，公眾投資者的實際認購金額僅為20.5億元。李嘉誠此前於香港是上市的REITs產品曾獲得超過300倍的認購。與匯賢房托幾乎同時上市的唐宮中國控股有限公司則獲得了超過600倍的超額認購。
此外，匯賢房托將IPO定價區間定位於5.24元到5.58元，但其公開招股定價最終選擇的底價5.24元。
關於此次匯賢房托普通投資者認購冷清的原因，市場認為，一方面當前香港人民幣流動性尚不充裕，香港投資者擔憂市場的流動性，屆時手中的股票無法及時兌換成人民幣；另一方面則在於，作為依靠房地產資產租金收益的房地產信託產品，匯賢房托僅剩下37年的租金收益期。
港交所總裁李小加則對媒體表示，「我覺得根本不應出現萬人空巷的情況。」
事實上，作為房地產信託基金，匯賢房托旗下的東方廣場雖然擁有北京市最高的租金，但其此次發行房地產信託給出的收益卻並不高。
按匯賢招股說明書，匯賢房托的收益率估計將達到4.26%，高於香港各銀行提供的0.5%的人民幣存款利率，但低於香港房地產信託基金平均5.5%的收益率，更低於2005年於香港上市的內地房地產信託基金越秀房托7%的收益率。
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，如果計入人民幣增值因素，匯賢房托的最終收益率可能接近10%。
但有行業人士認為，香港普通居民如果將人民幣存入內地銀行的利率亦3.25%，加上人民幣增值因素，其收益率亦接近匯賢房托的收益率。同時，出於對香港人民幣流動性的擔憂，投資者會擔心屆時股票是否能夠及時套現；此外，出於對人民幣和港幣兌換層面的考慮，券商在經營匯賢房托產品時，要向投資者收取2%的年息，而香港普通股票的年息為1%。
以上種種緣由導致，首隻人民幣計價的股票匯賢房托在保證投資者收益層面並無明顯優勢。
但事實上，匯賢房托僅僅是開始。就李嘉誠旗下的內地房地產而言，僅商業地產部分除去東方廣場外，其亦在上海擁有多項優質物業。市場並不能排除日後匯賢房托有收購這些物業的可能。
事實上，李嘉誠何時利用匯賢房托的平台收購相關物業取決於物業本身是否具有更多的升值潛力，一般認為，未有租金收益達到穩定期的物業，且無法通過物業升值獲取其他融資渠道時，李嘉誠方才會考慮將物業以房地產信託基金的形式上市。