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牙醫組團圍炒街鋪

2011-4-28  NM



自從去年底政府實施特別印花稅為樓市降溫,住宅成交頓時萎縮,相反鋪位市場卻有價有市,今年首季買賣宗數,更創九七年來同期新高,其中摸貨比率更大幅上揚。
鋪位炒風熾熱,但銀碼動輒千萬元以上,並非人人可上車沾手。但有一班牙醫一邊披上白袍替病人剝牙、補牙;另一邊廂就揸起鑊鏟密密炒鋪,大型連鎖牙醫診所恒 健的創辦人冼仲彥及朱啟裕,自爆組成為數八十人的團隊,集資籌旗連環短炒鋪位,單單去年至今已炒賣逾十個鋪位,賺近三千萬元。
本月中,香港大學公布去年畢業生的薪酬報告,平均月薪約為一萬七千多元;但若撇除最高薪的兩大學科醫生及牙醫,平均月薪僅一萬五千元。
有資深牙醫表示,畢業生甫踏出校門到連鎖牙醫診所工作,只要勤力密密做,月薪隨時達四萬元,「開牙科診所,需要買好多昂貴儀器,成本唔平,請多幾個新仔,星期日照樣開門做生意就最划算。」
新進牙醫人工已高人一截,作為全港最大牙醫集團恒健的創辦人,畢業已十八年的冼仲彥更加豬籠入水。事關他除了本業外,近年還密密炒鋪,每次皆有斬獲。去年 開始,至今已出動十一次炒鋪,除了仍然持有的尖東港晶中心地鋪外,其餘皆閃電摸出,當中尤以買入自己租用的上水龍豐花園診所獲利最豐厚,去年九月以一千二 百五十萬元買入,持貨僅半年,以二千四百萬摸出,勁賺逾一千一百萬元。
記者首次到其上水診所,以客人身份約見冼仲彥,護士表明必須預約才可見冼醫生,而且費用較其他醫生貴,更不做洗牙等濕碎功夫。兩日後,記者終於約到冼仲 彥,他起初不斷讚自己的專長是植牙,九成時間也是處理這種收費昂貴的手術,費用動輒四萬元,「喺上水呢間診所先咁平,若果你要去我外邊的診所做手術,要收 多幾千元,因為其餘診所有其他股東,要用公司資源,所以收得貴啲。」(記者後來到其他牙醫診所,表示要進行相同的植牙手術,費用僅一萬五千元。)
拍檔爆合作模式
後來記者道明來意邀請採訪,冼仲彥即耍手擰頭拒絕多談,「我買鋪只係初哥,唔值得訪問,你搵其他人啦。」記者遂找跟他聯手創辦恒健兼炒鋪拍檔朱啟裕牙醫, 朱啟裕在其位於大圍村屋地鋪診所內,禮貌地簡單回答了記者的問題,但他強調投資鋪位銀碼很大,絕非他們二人合力便可成事。「我們集合咗一班專業人士,人數 由最初七個人,慢慢愈來愈多人加入,變到依家八十人,有一半係牙醫同醫生,其餘有律師、會計師等等。總之大家志同道合想投資,所以夾份買鋪。」由於團友眾 多,未必每個鋪位皆符合各人心水,為了簡化程序,他們每次買鋪,事先皆成立一間全新公司,董事名義只有朱啟裕和冼仲彥,「冼醫生先係牽頭人,四圍去搵鋪, 我就負責處理文書工作。」為保障其他股東利益,朱啟裕指落實交易之前,必定與股東們簽了協議,「通常事先講定目標鋪位喺邊區,預算呎價多少,價錢上限係幾 多,俾其他人諗清楚有冇興趣。否則睇啱鋪先問齊咁多人,肯定趕唔切交易,到正式簽約才夾錢俾訂金。」由於買賣頻密,他笑言亦忘記最近買了什麼鋪位,「我要 睇番資料先答到你。」但他強調每次拍板買鋪位之前,例必與冼醫生在返工前或下班後,跑到目標鋪位觀察人流,「雖然唔係黃金時間出巡,但點都有指標作用。」
長揸回報更高
記者問他如何結聚八十人合力炒鋪,他倒過來說組織其實很鬆散,很多戰友是朋友一個拉攏一個加入,彼此未必認識。他指這種合作方式勝在集腋成裘,「專業人士 通常工作好忙,係賺到啲錢,不過冇時間投資,好似我咁,以前買住宅物業多數損手,有啲朋友更試過遇到租霸。相反買鋪雖然銀碼較大,但相對穩陣好多。」惟朱 啟裕承認人多容易手腳亂,故此早有共識,專揀數千萬元以下的細價鋪位,而且專跑短途,貪其只須付一成訂金,便可趕在成交期內獲利摸出。就以上月斥資三千四 百萬元買入的大角咀鋪位為例,假設有十人合資出擊,每人首期只需三十四萬元,但持貨一個月,每人已獲利四十萬,回報相當和味。有鋪位經紀更指冼仲彥是地產 常客,由於出入頻繁,因此佣金特平,甚至只收對手單邊佣。雖然短炒賺了不少,但朱啟裕內心卻充滿矛盾,認為長揸利潤更高,「最衰上會造按揭,起碼要俾四至 五成首期,相當犯本,未必個個partner願意攞咁多錢出嚟,但如果肯長線持有的話,回報隨時數以倍計。」原來冼仲彥的妻子馮漢琴,○九年底與親友合作 買入廟街一個實用面積僅三百多呎的地鋪,作價六百五十萬元,三個月後成功摸出,賺了一百三十多萬元;惟該鋪自她買入後,一年內竟轉了六次手,最終升值至一 千三百多萬元。事後冼仲彥得悉該鋪位價值極速翻了一番,也表示後悔太早離場。
曾開地產鋪
據一名曾跟冼仲彥合作炒鋪的牙醫表示,冼很貼近市場,經常閱讀有關鋪位的報導,對鋪位價錢亦能瑯瑯上口。起初他僅與太太聯手炒住宅物業,最初於九五年買入 大埔中心單位,持貨一年多小賺四萬元離場,轉而殺入加州花園,九六年中以四百六十八萬買入一單位,持貨不到一年,食盡九七樓市升浪,一鋪賺近一千萬元;嘗 到甜頭後,九七年先後買入上水中心、馬鞍山聽濤雅苑、大埔新峰花園三個住宅單位,可惜金融風暴掩至,全軍覆沒,共蝕六百多萬,最終在數年前轉炒街鋪;惟後 來買入的鋪位,銀碼愈來愈大,才夥拍其他牙醫,藉以減低風險,其他人熟知冼投資屢有斬獲,亦願意以他馬首是瞻,齊齊合作搵快錢。冼仲彥早年更曾與另一牙醫 袁川辰合作,在上水開設黃河物業從事代理生意,最終在○五年結業。「我以前幫佢(冼仲彥)打工,的確一齊開過地產鋪,不過依家冇任何瓜葛。」袁川辰說罷便 着記者離開醫務所。
太太也是牙醫
事實上,冼仲彥很懂得分散風險,他與太太馮漢琴同為九三年港大畢業的牙醫,卻選擇獨自出外拼搏開私人診所,太座至今仍留守衞生署工作,無風無浪薪高糧準。 據悉冼仲彥畢業了數年,便拉攏兩名港大的牙醫師弟,亦即朱啟裕及周家華,聯手在柴灣區開設牙醫診所。朱啟裕憶起,也不禁指昔日非常辛苦,「我哋從零開始, 晚晚不停接病人,做完之後才做其他工作,捱到三、四點先有得走。」
夥拍查懋成大搞
直至九八年,他們終於捱出頭來,上市公司香港興業老闆查懋成有意發展醫療生意,而當時香港連鎖牙醫診所不多,他們最終被查家睇中,入股牙醫診所,條件是他 們須要以合夥人的身份,繼繼留在恒健工作一段時間。有大水喉作後盾,恒建作風更進取,○一年,冼仲彥及朱啟裕曾被牙醫管理委員會開名譴責,指他倆展示面積 過大的招牌,並以「兒童牙科保健計劃」作招徠,不適當招攬生意,違反專業行為。但恒健的生意,未有被譴責影響,生意更愈做愈大,至今在香港開了十四間診 所,當中有不少更是駐紮在香港興業旗下的物業,除了接街客外,還接了不少大公司的生意,替僱員做牙科保健,甚至衝出香港,跑到澳門開了兩間診所。據一名認 識三名恒健創辦人的牙醫表示,自從恒健生意上了軌道後,其餘兩名創辦人朱啟裕及周家華,已退下恒健的前線,各自開了一間私人診所睇症,但冼仲彥除了在上水 開設私人診所外,還在中環、旺角及澳門的恒健收症,除了假日閒時與家人坐自己的遊艇出海外,每日便忙個不停做生意。就連拍檔朱啟裕亦笑他屬驛馬星動,「佢 唔停得,一定要四圍去搏命搵錢,我早就頂唔順停下來。」
摸 鋪 使 費 輕
政府為打擊樓市炒風,去年十一月推出物業額外印花稅,由於商鋪不受此限,大批住宅炒家轉型買賣商鋪,導致鋪位成交激增。再者,炒家購入鋪位後,如在完成交易限期前成功轉售,便是成功「摸售」,摸貨者毋須繳交釐印費,變相令交易成本大減。
冼仲彥短炒鋪位全賺
恒健股權變化

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街鋪投資注意點(答) Home Blogger

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Hi 鄭小姐,

先講你想睇既目標物,再談點融資去買。葵涌其實分兩部份,葵星中心一帶或新都會葵芳一帶。個人認為以投資價值兩個地方都麻麻,葵星中心比新都會更差。如果你係再偏既光輝圍或石蔭村,情況只有更差了。諗樣唔係話該處不能住人,而係區中根本冇由下而上的換樓階梯,留住發財想換大屋既居民,係咁既情況下該區只會「聚唔到人」,樓價至地鋪都行慢人一步。

 

葵涌當然勝在租金較平,買鋪收租可望有3%。可知而家出面D鋪已升到1.x%回報都有。而你間報習社收費可能再第二區無異,係鋪租較平下可賺取不錯收入。假設你租個地鋪$10000蚊,如果你買起間鋪就唔使比租,但有按揭支出利息。條數點計呢?? 地鋪回報比較低,一般租金回報3%,你間鋪計市值4.0mil。你現只需比2.0mil首期,借埋(亦都係最盡)另一半,分20年還用2.5%年息(鋪息較貴)計,用供$10598。即係你只要攞二百萬出黎就可以唔使交租,到退休多左間鋪係手。

 

地鋪真係好睇人流位置,街鋪定係商場鋪。融資能力較低,現時銀行都係只借成交價一半。如你賣了現收租樓套現,又將全間樓賺到既錢放落鋪度,恐怕將你人生後半場既積蓄太集中於一個鋪頭。而行人路工程,葵涌區本身發展既情況,仲有最緊要就係鋪頭附近既店舖種類,都會對你呢間鋪既升值或保值能力大大不利。即係如果你今次係想買入間屯門新墟既地鋪,或者筆者會較支持。而葵涌區係現時樓鋪皆貴,再加上買鋪投資成份較高既情況下,筆者不太建議

 

另外如你真係買左間鋪,你既個人投資同工作收入就會入埋同一盤數。需知如果該區有咩好事發生,你當然得益。但係萬一開間酒吧或風月場所係你鋪頭附近,你會受雙重打擊。

 

你可考慮將手上收租樓賣出,再買番間二百餘萬同區住宅再收租當take profit。淨低既cash可再儲幾年,係第二區物色鋪頭都未遲,趁機開多間分店。你可以話自己冇咁多時間做咁多野開分店,比舉只因覺得地鋪比住宅投機味更濃,行人人流一變或區內發展一變會令鋪價大上大落,未合符你想買鋪唔使交租所願。正因為咁旺區既鋪就算回報極低都有人買。

 

就好似你97年買了貴樓,而家有個別屋苑已大大升穿九七價,而荃灣區只係平手或稍勝,你可見區份對地產投資係十分重要。而地鋪比住宅更需留意此點。當然未來十年地運西移,年長了要減低投資風險係你要多加既考慮因素,祝你身體健康,萬事如意。

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