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樓市分析(124)：荃灣地算不算賤售？

來源: http://notcomment.com/wp/?p=27168

荃灣楊屋道地皮

荃灣市中心最後一幅大型地皮，楊屋道商業及住宅綜合地皮，由稀客億京地產以39億奪得，樓面呎價3,693元，據稱比市場估值下限還低13%。鄰近的屋苑如爵悅庭實用呎價過萬元，名逸居也接近一萬元，相比之下樓面呎價就表現水了。

可是人們卻忽略了地皮不是純住宅，有一部份面積是屬於商業用途，可以作為酒店或寫字樓，雖然商業樓面也有一定的價值，但區域性的影響就十分之大。比如酒店，放在市區和放在新界分別就有很大，而近年很多工廈都改裝為酒店，單是青山道荃灣段，就有一間。而最近公佈的統計數字，訪港旅客增長率已跌至單位數字，業界計數之時，當然是以穩當的估計來計數。

至於商廈，位置的就影嚮更大了，而荃灣區缺乏成片的商業地帶，況且不像觀塘九龍灣那樣有政府政策扶助，發展商的估值亦不會高。以億京多年來發展商廈的經驗，相信他們已是眾多發展商當中，心水最清者之一。

而純粹以地皮的位置計算，與港鐵站有一段步程，無論是荃灣站、荃灣西站或大窩口站都有一段步，住宅還可以折價出售，但對於依賴租客的商業物業來說，就不能不加以考慮。
隨著海盛路和柴灣角街一帶陸續重建，假以時日都可能形成一個商業物業版塊，問題是楊屋道地皮，是孤懸於外，並沒有多大的協同效應。

平情而論，即使單以3,693元計算，加上3,000元的建築成本，賣一萬元利潤仍然在合理範圍之內，而所謂賤賣的論調，是一些超越時空之論調。建築費難以回到以前，樓價雖升也只是寸進，發展商就只能出這口價了！

 

作者網誌：http://blog.tokuhon.org

 

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李澤鉅接班後96億首奪地 荃灣又多一堆發水垃圾樓

1 : GS(14)@2012-08-11 17:54:47

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa1.htm

各大傳媒昨午約2時30分，陸續接獲長實公關通知，表示收市後將於中環長江中心地下大堂召開記者會。直至4時40分，長實副主席兼董事總經理李澤鉅（右），在集團執行董事吳佳慶陪同下現身，親自公布奪得灣畔的發展權，並強調長實不會在香港撤資。（林可為攝）



2 : GS(14)@2012-08-11 17:55:26

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa1.htm
是次為新政府上場後所公布的開標價最高地皮。抱恙的李澤鉅昨午收市後，在執行董事吳佳慶陪同下，罕有於總部會見傳媒公布中標消息。「好高興集團能奪得灣畔地皮。好少地皮可以造到每一個單位都有海景，而灣畔項目則是百分百有海景(指每個單位)。」

投資總額200億 全部單位享海景

李指出，以中標價96.31億元計，每方呎樓面地價4309元，連同每方呎約2000餘元建築費、利息開支等，估計項目每方呎總成本需7000餘元；今次是長實獨資發展，總投資額200億元。李續稱﹕「長實無論係投地、又或競投外國的基建項目，無話要志在必得。我懐主要係睇回報率，以及要向股東交代，高興就會投。我們從來無話過會在香港撤資！」李並強調，集團會繼續採用貨如輪轉的售樓策略。

地皮今年初曾流標

長實是次成功重槌擊退新地、恒地(0012)、信置(0083)、南豐，以及由新世界(0017)、會德豐(0020)和華懋合組的財團等5大對手，可謂令市場「大跌眼鏡」。由於灣畔經過年初流標後，市場對其估值已下降至介乎約74億至85億元。故是次中標價，遠較市場預期上限高出約13％。若以每方呎樓面地價4309元計，與新地去年10月奪得南昌站項目的每方呎樓面價4523元，僅低214元或4.7％。無獨有偶，灣畔、南昌站兩個項目，均是在截標後兩日閃電開標。

與南昌站每呎地價4500元相若

連同灣畔，長實過去兩年來已動用逾400億元連奪10幅地皮(表)。灣畔項目提供總樓面面積逾223萬方呎、當中住宅樓面佔逾179萬方呎，可建單位總數2384伙，但有限呎條款，其中1235伙實用面積不大於538方呎。
3 : GS(14)@2012-08-11 17:55:46

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa2.htm


【明報專訊】荃灣西站五區招標結果揭盅，令區內形勢明朗化，長實(0001)以高價壓倒一眾發展商奪地，相信有利旗下荃灣西站七區開售，正如集團早前曾表示七區定價將參考五區競投結果。七區預料於明年落成，項目總樓面面積約133萬方呎，提供1720個單位，擬於今年內推出部分單位應市，連同五區灣畔所涉及223.5萬方呎樓面、2384個住宅單位，長實在荃灣西站的存貨逾4100伙，版圖進一步擴大。

華懋「執死雞」不成

至於華懋於年初以每呎樓面地價3124元低價投得城畔，項目可提供942個單位，今次華懋破天荒與會德豐(0020)及新世界(0017)合組財團競投項目，盼能「執死雞」，以低價奪標，可惜最終錯失灣畔，未能與城畔產生協同效應，以增加城畔定價競爭力。

爵悅庭業主 即時反價30萬

部分區內二手業主得悉地皮高價售出隨即反價。中原分區營業經理賴文城指出，爵悅庭東爵軒高層A室，652方呎，業主一直開價450萬元放盤，昨得悉長實高價搶地後，冀物業能受惠升值，即時反價30萬至480萬元，每方呎叫價達7362元，反價幅度逾6%。

此外，美聯高級營業經理梁仲維表示，荃灣近日成交價已逐步回升，地皮以高價售出，令業主心雄，預料反價封盤個案將於周末日出現，屆時造價必定勢必再創新高。
4 : GS(14)@2012-08-11 17:56:13

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa3.htm



儘管今年3月特首選舉前，長實主席李嘉誠曾旗幟鮮明支持另一位候選人唐英年，但梁振英當選後，「李梁關係」可謂進入新台階；在梁當選後的5月，李嘉誠就曾公開表示，與梁振英「無恩無怨、(關係)幾好」，梁之後更曾親走中環長江中心總部，與李嘉誠共晉午餐，而「超人」與長子李澤鉅，當日更在長江中心大堂親自迎接梁的到訪。

至梁振英正式上任特首後，當局於7月初公布大圍站流標，如果灣畔是次再流標、或以低於市場預期的價錢批出發展權，勢必引來質疑新政府執行政策能力的聲音。相反，長實今次以96.31億元作價投得灣畔項目，除顯示出對後市的信心外、令撤資的傳聞不攻而破之外，也可解讀為是長實對特區政府的支持。

避免再流標以便穩定樓市

此外，測量界先前對灣畔項目估值，僅介乎約74億至85億元，個別發展商表示希望能夠以低價「執死雞」奪標；如今長實以高價奪標，可謂對先前有意「執死雞」的發展商一記當頭棒喝。長實奪得灣畔項目，若日後取得尚未招標的荃灣西站6區項目，連同快將開售的荃灣西站7區項目，將稱霸荃灣西站沿岸。

經濟學者關焯照認為，長實的售樓策略向來是貨如輪轉，故大膽以高價投地亦屬正常，而且高價中標可穩定市場對樓市的信心，對樓市的整體發展亦有利。嶺大公共政策研究中心主任何濼生則認為，灣畔地皮規模大，對後市起指標作用，年初流標只因當時市場充斥多方面不明朗因素，現時樓市回穩，亦增加發展商的入市決心。
5 : GS(14)@2012-08-11 17:56:37

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120811/News/ea_eaa4.htm


【明報專訊】原材料價格上升，令龍頭發展商亦大嘆「生意難做」。長實(0001)主席李嘉誠上周在長和系中期業績會上表示，現時普通樓宇每方呎建築費成本已升至3000元。

不過，昨天副主席兼董事總經理李澤鉅卻指出，初步預計灣畔項目的每方呎建築費約2000餘元，連同利息及地價等總發展成本呎價將約7000元。業界估計項目將來推出時，開售呎價將高逾1萬元。

開售呎價料近萬元

李嘉誠上周亦指出，豪宅物業每方呎建築成本動輒高達7000至8000元，並預期未來4年，建築費會繼續上漲3至4成，大嘆「生意難做」。

既然項目每呎建築費低於3000元，這是否意味灣畔項目的市場定位將會走實而不華的路線，值得市場拭目以待。

現時區內指標屋苑，包括荃灣萬景㗖及御凱，平均呎價分別為9200及9900元。美聯測量師行董事林子彬表示，由於項目以海景為賣點，估計將來推售時，若市沒有出現大逆轉，最低呎價將在9000餘元，優質海景單位勢必逾1萬元水平。
6 : Louis(1212)@2012-08-11 18:13:55

長實96億買灣畔顯信心 每方呎樓面地價約4,309元 投資逾200億

http://the-sun.on.cc/cnt/finance/20120811/00434_010.html

剛於周三才截標的西鐵荃灣西站五區灣畔限呎地，截標後兩日就「極速」開標，由長實（00001）擊敗另外5家財團以96.31億元獨資投得，每方呎樓面地價約4,309元，較市場估值上限高出約13.4%，成功擴大區內版圖，長實認為做價合理，海景戶比例將達「百分百」，總投資額200多億元。市場料項目落成後呎價市場料至少逾萬元，區內萬景峯更有放盤單位即時反價20萬元。

荃灣西物業發展昨宣布，西鐵荃灣西站五區灣畔由長實投得，成交價96.31億元，發展商須從所得純利的5%固定比率攤分利潤予該公司。住宅及商業樓面約179.9萬及43.6萬方呎，包括一所不少於5,920方呎的幼稚園。

獨資發展 投資逾200億

長實董事總經理兼副主席李澤鉅稱，集團很高興能奪灣畔，主要發展高級住宅，每方呎建築費料約2,000多元，連同利息等計算，每方呎總成本價約7,000多元，總投資額200多億元，將獨資發展。

他強調，是次中標價錢合理，公司有同事於設計圖則時比較聰明，令每伙均可享海景，比例是百分百，而項目「無一個單位看不到海」，對價格有較大影響。被問及有否研究港鐵（00066）其他項目，他回應，集團有好多項目「睇緊」。

宏基測量師行董事陳昌傑認為，灣畔成交價合理，即使限作細單位發展，但「有海景就有價值」。


長實近年積極吸納土儲，撇除灣畔，過去兩年已耗資逾300億元投地，當中不乏限呎盤，如本港首幅限呎地元朗安寧路地皮，去年三月以24.1億元投得；至於涉資最貴地皮為半山波老道豪宅地，去年六月投得地價達116.5億元。

萬景峯即時反價20萬

美聯新界區董事布少明稱，荃灣最新指標屋苑萬景峯平均呎價約8,200元，特色及全海景大宅呎價更逾萬元，毗鄰全海景屋苑御凱二手平均呎價超過1萬元，灣畔位處同區最臨海地段，全數單位享海景，日後開售平均呎價料至少逾1萬元，勢創新指標。

同區二手即錄反應，美聯徐偉業稱，個別即時反價、封盤，佔「到價」放盤約兩至三成，上述萬景峯6座中低層戶，叫價由580萬增至600萬元。事實上，近月荃灣交投暢旺，港置稱，如萬景峯上月錄約13宗成交，利嘉閣稱，屋苑近日成交包括2座中層E室售560萬元，呎價約8,346元。
7 : Louis(1212)@2012-08-11 18:53:00

想買樓？荃灣都唔洗諗了！
http://forum5.hkgolden.com/view.aspx?type=FN&message=3890240

......

大清律例:

Auntie 真係要出動全家賣腎先掂!

我條女唔見左 :

有賣好賣, 遲d賣埋肝都唔掂!!!
8 : Louis(1212)@2012-08-11 19:02:41

區區巡禮：荃灣　細價樓　上車客爭買　樓價搶高5%

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120811/16593742

合理，即不昂貴博Bor！
9 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:01:05

佢都din din地既.呢個位賣10000...

未來仲有咁多供應,實好難賣啦
10 : Ar Yan(11362)@2012-08-12 09:02:55

9樓提及
佢都din din地既.呢個位賣10000...
未來仲有咁多供應,實好難賣啦


接火棒遊戲，接近尾聲
11 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:06:05

10樓提及
9樓提及
佢都din din地既.呢個位賣10000...
未來仲有咁多供應,實好難賣啦

接火棒遊戲，接近尾聲


咁我要prepare接跌下來的火棒
12 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:06:26

荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?

屯門?
13 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:07:47

12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?


220萬幾多呎?
14 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:08:50

13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成，樓齡由30年至33年，提供逾4,500個單位，面積由287至642方呎，間隔1房至2房，主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場，配套齊備，滿足日常需要。
溫麗儀表示，荃灣中心提供最平上車單位，220萬元可上車。屋苑成交較活躍，上月共有34宗成交，平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交，平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室，面積492方呎，以268萬元成交，呎價5,447元。

評價：入場費平　最高實用率達81%
15 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 09:09:56

14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成，樓齡由30年至33年，提供逾4,500個單位，面積由287至642方呎，間隔1房至2房，主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場，配套齊備，滿足日常需要。
溫麗儀表示，荃灣中心提供最平上車單位，220萬元可上車。屋苑成交較活躍，上月共有34宗成交，平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交，平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室，面積492方呎，以268萬元成交，呎價5,447元。
評價：入場費平　最高實用率達81%


其他地方都仲有呀
16 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 09:12:23

15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

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荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成，樓齡由30年至33年，提供逾4,500個單位，面積由287至642方呎，間隔1房至2房，主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場，配套齊備，滿足日常需要。
溫麗儀表示，荃灣中心提供最平上車單位，220萬元可上車。屋苑成交較活躍，上月共有34宗成交，平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交，平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室，面積492方呎，以268萬元成交，呎價5,447元。
評價：入場費平　最高實用率達81%

其他地方都仲有呀


地鐵沿線既地方, 轉一程車, $5000呎?
租金回報??
好似話492呎那個租到8500
17 : GS(14)@2012-08-12 10:48:48

14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成，樓齡由30年至33年，提供逾4,500個單位，面積由287至642方呎，間隔1房至2房，主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場，配套齊備，滿足日常需要。
溫麗儀表示，荃灣中心提供最平上車單位，220萬元可上車。屋苑成交較活躍，上月共有34宗成交，平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交，平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室，面積492方呎，以268萬元成交，呎價5,447元。
評價：入場費平　最高實用率達81%


有都唔話你聽，深水土步我估仲有
18 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 10:49:54

17樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成，樓齡由30年至33年，提供逾4,500個單位，面積由287至642方呎，間隔1房至2房，主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場，配套齊備，滿足日常需要。
溫麗儀表示，荃灣中心提供最平上車單位，220萬元可上車。屋苑成交較活躍，上月共有34宗成交，平均呎價4,940元。本月至今共有12宗成交，平均呎價5,180元。其中一宗成交參考為14座中層 G室，面積492方呎，以268萬元成交，呎價5,447元。
評價：入場費平　最高實用率達81%

有都唔話你聽，深水土步我估仲有


唐樓一定有
19 : GS(14)@2012-08-12 10:52:28

我後悔當年唔膽博膽
20 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 11:05:11

19樓提及
我後悔當年唔膽博膽


我係尖沙咀睇過樓, 當年,個經紀話
得幾種人, 敢買同唔敢買

重點係唔敢買既人幾錢都唔敢買, 只懂怨天怨地
樓價平=> 經濟唔好, 又驚失業
樓價貴=> 經濟好, 又驚接火棒


試問第一層自住的, 真係要顧慮咁多?
若果你穩定收入, 根本唔需要想太多
21 : GS(14)@2012-08-12 11:06:07

我當年收入好低
22 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 11:07:31

21樓提及
我當年收入好低


但EXPECTED 會加
23 : GS(14)@2012-08-12 11:58:47

22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加


銀行睬你都傻
24 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-12 12:00:36

23樓提及
22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加

銀行睬你都傻


當年樓價低, 當你1萬蚊
MAX 供4-5千
25 : GS(14)@2012-08-12 12:08:52

24樓提及
23樓提及
22樓提及
21樓提及
我當年收入好低

但EXPECTED 會加

銀行睬你都傻

當年樓價低, 當你1萬蚊
MAX 供4-5千


都頂得住的，我實際人工真是好少...
26 : Sunny^_^(11601)@2012-08-12 17:17:03

16樓提及
15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
荃中都係220萬, 係香港邊到仲搵到?
屯門?

220萬幾多呎?

荃灣中心
220萬上車
荃灣中心由19座大廈組成，樓齡由30年至33年，提供逾4,500個單位，面積由287至642方呎，間隔1房至2房，主攻逾400呎2房單位。屋苑自設商場，配套齊備，滿足日常需要。
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評價：入場費平　最高實用率達81%

其他地方都仲有呀

地鐵沿線既地方, 轉一程車, $5000呎?
租金回報??
好似話492呎那個租到8500


東kowloon都仲有.
27 : 自動波人(1313)@2012-08-12 17:23:19

朋友本來DREAM HOUSE是果樹,佢而家住緊雀仔亭
不過聽見係長柒投到,唔諗了
28 : Louis(1212)@2012-08-12 21:25:30

發改委:投資主導不解 樓價必反彈

http://www.hkej.com/template/onl ... d=1&title_id=117020


有發改委官員指，內地樓市仍以投資主導，樓價容易反彈。（路透社）

內地的樓市屢壓不下，終於也有官員坦然承認，內地的樓市結構，不容易壓下。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵，在中國城市發展論壇上表示，內地樓市仍然以投資主導，加上制度缺陷等根本問題，若未能解決，樓價必定反彈。

事實上，內地數據顯示，中國指數研究院發布，7月全國100個城市新建住宅每平方米平均價格為8717元（人民幣，下同），比6月上漲0.33%，這是6月止跌回升後再次按月上漲；其中有70個城市按月上漲，比6月增加25個。

人民銀行早前兩度減息，令內地樓價回升，李鐵表示，現時未有為高收入人士提供較好投資空間，因此大城市，特別是核心地段樓價仍會上升。

自古以來，中國人相信 "有土先有人, 有人先有財!" 城市核心地段樓價永遠都會上升!!!
香港如是，大陸也如是。
29 : dcdc(1215)@2012-08-13 00:24:20

小超話設計圖好靚, 是 100% 單位全海景, 恐怕又是一排屏風樓. 因關乎如心廣場風水, 以為華懋一定志在必得, 點知衰左.
30 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-13 00:29:24

29樓提及
小超話設計圖好靚, 是 100% 單位全海景, 恐怕又是一排屏風樓. 因關乎如心廣場風水, 以為華懋一定志在必得, 點知衰左.

我今日仔細研究過, 剛才楂車去了一轉看看,
係長實一定志在必得
由TW7 去到TW5 什至東南, 江南, 去到麗城, 都係長實天下

TW5起好之後, 個D 萬景峰等, 都可能無晒海景

呢個係一個大發展既藍圖
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120518637_C.pdf

荃屯沿海鐵路
http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110207/00176_008.html

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我幾肯定話, 一定買平左
呢個位
去沙田, 中環, 尖咀, 元朗, 屯門都係半個鐘或以內做到
31 : GS(14)@2012-08-13 09:02:50

遲D起碼沙中線呢個位正到暈
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沙頭角村屋　成交微跌一成獨立屋：荃灣　美城門

1 : GS(14)@2014-10-18 23:00:02




新福物業經理彭先生表示，由於近日盤源減少，二手村屋單位成交量較上月同期微跌約一成。買家不減，業主叫價依然強硬。彭續稱，新近成交集中300萬元至400萬元分層戶，包括：沙頭角二手三樓連天台單位，面積700方呎，成交價近400萬元。

位於荃灣的美城門鄰近梨木樹城門水塘，採屋苑式設計，共14幢，設圍牆大閘，私隱度高。屋苑門口有小巴直達荃灣，交通方便。為方便買家，更設靈活付款，另外，更送最高43萬元豪華裝修，絕對超值。其中700方呎三樓單位連天台，設獨立樓梯，採3房（1套）間隔，現開價528萬元起，呎價7,542元起；地下複式單位，面積1,400方呎連600方呎花園，採5房（1套）間隔，現開價1,080萬元起，呎價7,714元起。資料提供：新福物業電話：93269000




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141018/18903639
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南豐活化荃灣紗廠 變身綜合項目

1 : GS(14)@2014-12-09 11:20:14

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141209/news/ec_ecx1.htm

【明報專訊】以紡織起家的南豐集團早前公布，將旗下位於荃灣的紗廠進行活化翻新工程。首席財務總監兼行政總裁助理朱偉明昨接受訪問表示，南豐將投入約7億元(不含補地價)作發展，希望建成一座包括培育中心、紡織業資料館以及零售餐飲的綜合項目，預期最快明年第一季便可取得城規會批準，並在2017年第四季開幕。


南豐計劃將已有超過40年歷史、位於荃灣的4、5、6號紗廠作整體翻新活化，並取名為「The Mills」。項目總樓面達26.4萬平方呎，其中包括6.1萬方呎的創意及創業培育中心，向紡織時裝及相關行業的創業者提供各項支援，包括以「較能負擔的租金」出租約70個工作室，另外還與英國中央聖馬丁藝術設計學院合作提供培訓課程。南豐並會牽頭成立一個天使基金，投資創新企業。

設紡織時裝資料館 創業培育中心

項目另外有一個3.7萬平方呎的紡織時裝資料館，將採用非牟利方式運作，可能會以免費或者收取低票價以維持經成本。項目最後為佔項目總樓面的55％、14.5萬平方呎的配套零售餐設施，當中包括設計師品牌店、布料店、服裝配飾店、髮型屋以及攝影師工作室等。朱偉明指，預計最快明年1月可通過城規會審批程序，目前仍等待政府訂出補地價。項目最快明年第四季動工，並2017年第四季正式開幕。
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荃灣精品式寫字樓拆售 70萬起

1 : GS(14)@2014-12-23 10:42:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ea_ead1.htm

【明報專訊】由數名資深投資者共同組成的駿賢策略持有、位於荃灣楊屋道富利工業大廈4樓的全層樓面，即將拆售。資料顯示，上址已分間為19個精品服務式辦公室樓面，面積由162方呎起，入場費約70餘萬元，呎價約4321元。


駿賢策略首席投資顧問及董事周佩賢稱，上述拆售單位的主要目標客源，為網上營銷根據地和中小型企業。據悉，項目已接受認購登記，目前已錄得超額認購2倍。

命名樂‧傲 最細單位162呎

資料顯示，業主今年6月以約1764萬元購入上址，代理指樓面涉逾8000方呎，平均呎價約2177元。

香港置業至尊旺舖助理營業董事許諾謙稱，項目位於楊屋道144至146號，其持有的4樓樓面命名為「樂．傲 (Loft Oasis)」，已分隔為19個單位，包括連平台特色單位，面積介乎162至770方呎。

他預期，項目入場費約70餘萬元、即折合呎價約4321元，準買家現時可預約參觀現場。
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荃灣工廈劏細　最平賣70萬

1 : GS(14)@2014-12-24 02:19:23





【本報訊】物業劏細拆售成風，種類更延至工廈，有投資者擬短期內拆售荃灣富利工業大廈一層共19個單位，定價由70餘萬元起，呎價逾4,300元，貴過同區樓齡相若工廈逾四成。近年商場劏舖及商廈拆細出售大賣，故有投資者轉攻工廈。據了解，是次打算拆售的物業為荃灣楊屋道144至146號富利工業大廈4樓全層，面積8,103方呎，樓齡28年，原本全層分為A及B室兩個單位，投資者今年5月以1,764萬元購入全層後，正將全層分間成19個單位，並附設寫字樓裝修出售。



呎價逾4,300元

據悉，全層單位將拆骨成162至770方呎單位出售，最平單位售價逾70萬元至最貴逾300萬元，呎價由購入時之2,177元，大幅提升逾九成至約4,300元。如全部售出，料可套現約3,200萬元，較買入價多出逾1,400萬元或近八成。目前，鄰近灰窰角街、橫龍街樓齡20至25年之工廈，近期平均成交呎價約2,500元至3,000元不等。是次富利工業大廈個案未有如近年商場、商廈甚至車位同類拆售般提供回報保證，只是由業主將單位進行大裝修，配備一般寫字樓辦公室規格。不過，活化工廈政策只適用於單一業主物業，分散業權物業無法受惠，不可改變用途成商廈，雖單位附有寫字樓裝修，惟日後轉售仍只會被視為工廈。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141222/18977380
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【壹週刊】荃灣工廈搞研究所陳豪開咖啡店

1 : GS(14)@2015-03-01 15:49:30





【壹週刊】4年前已喺馬來西亞開咖啡店嘅陳豪，踏入羊年佢將係開香港開新店。仲係荃灣搵工業大廈做研究室，想知陳豪呢間研究室做啲咩？記住Download壹週Plus手機app，免費架！
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金管局出招後　樓價再升荃灣「窮人恩物區」　呎價破1.7萬

1 : GS(14)@2015-03-03 01:41:10





■立坊座落於荃灣「窮人恩物區」，但呎價已升破17,000元，貴絕區內上車盤。黎樹雄攝


【本報訊】金管局出招打壓細價樓後首個周末日，量跌價反升。由於普遍業主不肯大幅減價甚至反加價，二手交投陷死寂，十大屋苑七個吞蛋。惟近期熱搶的細價樓升勢持續，最少三個上車屋苑在辣招生效後首日齊破頂，其中荃灣「窮人恩物區」呎價更升破一萬七千元，貴絕區內樓盤，逼政府再出招。記者：朱連峰　陳東陽





政府近年不斷出招打壓樓市，但自二○一○年十一月推出額外印花稅（SSD）至今，樓價不足五年已升逾五成，金管局今次再出招，樓價七百萬元或以下細價樓更首度成為打壓對象，按揭成數七成變六成，料只會冷卻短暫買賣氣氛，始終房屋供應不足，樓價難下跌，料持續乾升。



三上車屋苑齊破頂


美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，由於普遍業主心態是多重辣招下「賣咗買唔番」，換樓困難，更惜售單位，肯大幅減價業主不多，部份市民又驚樓價跌而觀望，形成二手冰封。布少明表示，加辣後，只是成交量跌，但「價唔跌」。中原地產統計的十大屋苑，金管局出招後首個周六日僅錄得三宗成交，多達七個屋苑吞蛋。新界兩大上車屋苑沙田第一城以及天水圍嘉湖山莊，僅後者開一張單，前者已經連續七天零成交。中原黎宗文表示，第一城「冇人肯減價，所以邊有成交」。全城繼續瘋搶細價樓，全港至少三個上車屋苑，包括荃灣立坊、鰂魚涌南豐新邨及沙田翠華花園等無懼辣招齊齊破頂。其中座落荃灣「窮人恩物區」的立坊，呎價升破一萬七千元。



立坊不足一周搶貴4%


消息指，一伙高層一室實用面積二百四十四方呎開放式單位，過去周末辣招生效後首日以四百一十五萬元易手，呎價高達一萬七千零八元，較屋苑上周三錄得最貴紀錄一萬六千三百多元，不足一周再搶貴4%，成為荃灣史上最貴上車盤。代理指買家為首置人士，趕在辣招生效前、即措施公佈當日入市，首期相差達一成，涉樓價逾四十萬元。原業主二○一三年以三百五十八萬元購入，賬面賺五十七萬元，扣除一成SSD、釐印費及佣金等開支，料實際近乎平手。消息指，南豐新邨五座高層F室，實用面積三百九十一方呎，辣招生效首日以五百九十五萬元易手，呎價一萬五千二百一十七元，較辣招生效前一日同類單位最貴造價五百九十萬元，再搶貴五萬元，兩日兩度破頂。另翠華花園分層戶造出三百二十五萬元屋苑新高。辣招生效後市場錄零星減價，東涌映灣園二座中層戶減價三十四萬元，至五百一十六萬元售出。鰂魚涌太古城錄加辣後首宗成交，恒山閣低層G室兩房則王，減價十萬至九百一十八萬元易手。



市民心聲





資助首期韓小姐：「租緊樂悠居，冇一百萬首期唔好諗上車，辣招冇對症下藥，應該提供首期資助。」





多起居屋周先生：「樓價脫離現實，就算再出招都唔會有太大影響，最直接嘅措施係起多啲居屋。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150302/19060106
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自由行令荃灣食肆變藥房警嚴防周日再掀光復

1 : GS(14)@2015-03-04 09:00:18









經歷屯門、沙田及元朗的光復行動，有網民計劃在星期日發起「光復荃灣」。《壹錘定音》向兩名地區人士查詢，二人皆表示荃灣的水貨客問題不算嚴重，但自由行旅客的確令該社區變天，市中心的大眾化食肆紛紛被藥房、金飾店佔據。另外有消息人士表示，警方已密切注視光復荃灣行動，更預料位處市中心的眾安街是高危地點。曾參選荃灣德華選區的民主黨社區主任黎敬瑋表示，荃灣市中心本來有很多價錢平民的食肆，但到2013年後，食肆數目慢慢減少、取而代之的是藥房和金飾店。工黨社區幹事趙恩來指出，金飾店主要集中在眾安街一帶，藥房較多的地方則為川龍街。他稱有街坊反映，川龍街一帶的舊樓租金升了不少，因為很多藥房會租用樓上單位作貨倉，從而推高租金。他更慨嘆，最近有一間為街坊服務的藥房結業，取而代之的是一間專賣奶粉及自由行貨品的藥房。除市中心一帶，愉景新城亦有不少變遷。趙恩來指出，該商場近月完成翻新工程，昔日的美食廣場沒有了，商場被大批名店及價錢較貴的食肆進駐，「街坊價」的食肆只剩下麥當勞。他稱街坊如希望到收費較便宜的食肆吃飯，「可能要行遠少少去地鐵站度…我哋後生可能行三、四個字，老人可能要行半個鐘。」趙強調曾多次代表居民向商場業主反映，居民需要能付擔的食肆，但意見未獲重視。「光復荃灣」行動最終是否成事，仍屬未知之數。根據該活動facebook專頁顯示，截至昨夜，僅一百多人表示將會出席；亦有不少聲音質疑應否在荃灣舉辦光復行動，因該區水貨客問題遠不及上水等社區。然而有消息人士向《壹錘》表示，警方正密切留意光復荃灣行動，並預料由金舖林立的眾安街是高危地點。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150304/19063196
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中環在線：四叔唔做大嘥鬼荃灣千色店吉舖開12蚊店

1 : GS(14)@2015-05-18 08:29:21

■荃灣千色店嘅12蚊店只開兩個月。　高淑嫻攝








近年市面上越來越多12蚊店出現，大家最熟悉當然係永旺（984）旗下Living PLAZA by AEON，仲有今年高調加入戰團嘅759阿信屋，做慣大生意嘅恒基地產（012）主席李兆基（四叔）都有開12蚊店，實行大小通吃咁話呀。四叔一直有經營百貨公司千色店，千色店旗下有6間千色Citistore。華華最近行經荃灣Citistore，就發現地下有個1,600方呎地舖由食肆轉為12蚊店「選の樂」，呢間12蚊店仲係由千色店自行經營。



■李兆基都有開12蚊店，實行大小通吃。

■選の樂賣平價家品。　



新租客未到

其實，千色店多年前已經喺大角嘴Citistore開12蚊店，舊年底再喺將軍澳店開多間，馬鞍山店之前都有，不過最近閂咗，將個舖位租畀其他客。荃灣呢間12蚊店係兩個月短期舖，因舊租客關門大吉，新租客未到，千色店本身擁有大量家品貨源，於是咪利用呢個吉舖開間12蚊店擴闊客路囉。有趣嘅係，四叔賣樓做生意，吓吓講緊幾十億、幾百億；四叔舊年底將千色店由恒地賣畀同系上市公司恒基發展（097），翻查恒發年報，千色店舊年單係12月嘅營業額都有1億元（包括租金收入與零售銷售），點解會去開生意額好似細眉細眼嘅12蚊店呢？不過老實講，12蚊店真係幾有吸引力，尤其係對女士，女人最鍾意濕平，買到平靚正嘅嘢就最開心，唔信？大家不防得閒走去各大12蚊店望望，經常人頭湧湧㗎，如果唔係有得做嘅話，四叔都唔會做埋一份喇，用間12蚊店吸引人入去百貨都抵喇。李華華
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