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香港租金回報率低 王雅媛

2009-08-28  上海證券報

一個朋友搬了新家，昨天邀請了一班朋友去了他家參觀。房子是租的，在九龍站的上蓋，是香港樓齡比較短的豪宅區。他租的屋苑叫凱旋門，發展商是新鴻基地產（00016.HK）。在香港，聽到新鴻基的名字，就會聯想到品質的保證。 　 　一進入凱旋門的大廳，就看到幾個操著普通話的人在地產經紀的陪同下看房子。而那幾個人，還是拖著行李箱來的。報紙新聞常常說，九龍站上蓋的房子有非常多 的買家是來自內地的，其中包括很多投資移民。而且有一些人，從看房子到拍板只用一天時間，看來這是一點也不誇張呀。我們先去了設在60幾層的會所，果然是 超級華麗。維多利亞港、中環的寫字樓、美麗的城市夜景，一一盡收眼底，簡直就是五星級賓館。接著去朋友的家，在50幾層，50多平方米的房子，月租 23000元港幣，市價買的話，是800多萬元。他告訴我們，原來23000元的租金在這裡算是便宜的，因為這個單位是看不到海景的，因此才如此“便宜 ”。 　　我覺得如果有800萬，應該是可以改善生活水平的。但是原來在這個豪宅區，800萬只能買到個50平方的小窩，值不值得真是仁者見 仁，智者見智了。我覺得，買來自住，真不算太實惠。那這房子如果是買來放租又如何？不知道大家知不知道，香港這個城市的租金回報率是極低的。調查發現，在 112座城市中，只有6座城市的整體租金回報率超過10%。這包括摩爾多瓦的首都基希訥烏(14.17%)、開羅(12.00%)、雅加達 (11.27%)、菲律賓首都馬尼拉(10.99%)、馬其頓斯科普里(10.11%)、秘魯首都利馬(10.09%)。而香港的排名是倒數的，回報只有 3%左右，所以“以租養房”在這裡行不通。買來為了收租，倒不如買點香港本地地產股來得方便。 　　收租回報不夠理想，那就只有一條路，等升 值。香港樓價的升值空間能有多少，我有點懷疑，至少我覺得長遠空間一定不比上海北京來得大。其實這在股票市場上也可見一斑。只做香港本地地產的公司，一般 股價相對資產淨值是有不同程度折讓的。而幾乎所有的內房股，及主要投資在內地的香港地產公司，股價相對資產淨值一般呈現一個溢價。

受累金融危机 金茂大厦租金、出租率首次双降

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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090910/20090910013739794.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        去年6月5日宣布以110亿元代价吞下上海前第一高楼——金茂大厦的方兴地产，却没有得到预想的高收益。

        方 兴地产日前发布的2009年中期业绩报告称，受国际金融危机影响，旗下金茂大厦出现自1999年以来的首次出租率衰退，写字楼出租率由去年同期的98%， 下降至92.2%（截至2009年6月30日）；金茂大厦内金茂君悦大酒店的平均入住率也由去年同期的62.7%下降至50%。

        中 原地产研究院调查数据显示，金茂大厦的月租金已经由高峰时的550元/平方米下降至400元/平方米以下。作为上海甲级写字楼市场上的标杆，金茂大厦租金 收入的下降，某种程度反映出目前上海写字楼市场的低迷。业内人士表示，写字楼市场至少低位徘徊半年后，才会重新复苏。

前第一高楼租金首度下滑

自1999年竣工以来，金茂大厦便一直是个“绩优生”。2001年，金茂大厦主营收入达6.8亿元，税前利润1.4亿元。据金茂集团公布的2006年年度报告显示，截至2006年12月31日，公司的主营业务收入已经接近22亿元（人民币，下同），净利润超过3亿元。

        在去年方兴地产宣布收购金茂大厦前，金茂大厦的租金价格为550元/平方米/月。当时业内资料显示，金茂大厦写字楼的租金价格大约在1.8～2美元/平方米/天。以金茂大厦12万平方米的办公面积计算，满租情况下，全年租金收入将超过5.5亿元。

        然而，在方兴地产2009年的中报中，金茂大厦的写字楼出租率由去年同期的98%，下降至92.2%。金茂大厦内金茂君悦大酒店的平均入住率也由62.7%下降至50%。

        方兴中报把出租率下跌归结于上半年全球金融危机影响，并且表示目前金茂大厦的租金价格尚处于高位，相对比较稳定。

        但 中原地产调查显示，目前金茂大厦写字楼的单位月租金只有不到400元/平方米，平均每天只有8～13元/平方米。这一价格已经比去年同期的550元/平方 米/月的报价低出不少。如果按目前的租金价格计算，以金茂大厦12万平方米办公面积计算，写字楼的租金收入至少要下降两至三成。

        不过，中报并未透露，金茂大厦租金收入的下跌幅度。方兴地产对外公关部门表示，金茂大厦上半年的租金收入不在可披露范围内。

上海写字楼市场租价仍未止跌

        在上海甲级写字楼市场，金茂大厦和环球金融中心、恒隆广场一直是标杆物业，上述三家写字楼的租金是全上海最高的。金茂大厦租金收入下跌，折射出上海甲级写字楼市场的低迷。

        第一太平戴维斯统计，年初至今，上海甲级写字楼租金已累计下跌11.4%。中原地产的统计数据显示，与去年7月相比，上海甲级写字楼的租金下跌幅度达27%，空置率达11.74%，比去年同期增长28.3%。

        中原地产分析师说，上海甲级写字楼市场下跌幅度已经开始接近底部，但要触底反弹，至少在半年以后。

        相 比低迷的租赁市场，销售市场渐渐显示出率先回暖的趋势。方兴地产首席财务官江南在业绩会上表示，今年上半年物业开发毛利率下降至36%的主要原因是旗下上 海港国际客运中心地带B项目的部分楼盘属早期预售，涉及销售单价低于整个项目的平均售价，但下半年物业开发业务毛利率可回升至60%。

新鸿基冲刺上海25亿租金大关

http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-18/wOMDAwMDIwNjYwOQ.html

享受租金管制 左丁山

2010-12-04  AD

三藩市老友K來港一行，跟住去台灣，目的係見吓金融投資界啲老友，睇吓最新中台港經濟狀況，佢在西岸做投資顧問近三十年，獨立行事，不屬於任何集團，咁多年來屹立不倒，仍然風騷，在人才輩出嘅美國西岸，可算異數，何況佢係華裔o忝。 呢 日叫做盡地主之誼，請佢到「占美廚房」吃午飯，佢居然仲記得「占美」有一款o架喱湯，於整個三藩市灣區搵唔到嘅，叫咗一客，飲到伸出大拇指，一味讚好，可 憐左丁山食嘅蘇格蘭安格斯牛仔肉就既韌且老，幾乎係切崩刀。閒談之中，佢講起中海油幾年前想買加州聯合石油（Union Oil of California），俾美國政府以國家安全理由阻撓，結果雪佛龍石油公司買咗，買入之後就將好多非核心資產分拆出售，其中一間小公司擁有位於內華達州 與加州邊境嘅一個小型礦場，以幾百萬美元沽之哉。老友K當時睇到段新聞，生奇怪之心，心諗Union Oil以前買入呢啲無關重要嘅資產，究竟為乜？研究之下，原來呢個礦場就係稀土礦場，而稀土市場就係中國壟斷嘅，於是買入呢間小公司嘅股票，每股十美元以 下，結果後來稀土新聞越嚟越多，去年開始，稀土資源股大漲特漲，呢隻股嘅股價升到四十蚊，老友記立即沽清。依家呢？老友K話：「仲未可以開採稀土呀！用咗 幾千萬美元推動，公司仲未攞到採礦許可證，喺美國好難過到環保呢一關嘅，睇落仲有排搞，不過股價繼續狂升，我賺少咗好多，不過算咯，稀土概念點知可以炒幾 耐？」   唔怪得老友K生活得咁安樂，久唔久就大賺一次，夠生活啦，呢啲叫做投資穩守突擊術，睇到正先至落重槌。佢素來生活樸 素，住在三藩市半山區一間細樓，可以望到金門灣橋，呢個海景好值錢，照計佢應該買唔起吖，但原來世界上有租金管制呢啲事情，三藩市只有一九七九年以後落成 嘅樓市先至冇租金管制，而老友K早在七○、七一年左右已到三藩市工作，用五百美元月租，租咗半山區一個細單位，之後就點都唔肯搬咯，根據「三藩市租金管 制」方法，過去十年，每年加租由0.6%至2.9%，計番過去四十年，老友K俾嘅租金，抵到爛喇，便宜到實在難以想像，唔怪得三藩市咁難搵屋，啲新進護 士、教師、專業人士等等個個話住唔起三藩市，但老友K等資深租客，都唔知幾咁印印腳！

獲利、股價大翻身　租金每坪漲破四千元 陸企進駐發酵 一○一營收看俏

2011-1-24  TWM

完工七年，台北一○一去年終於繳出一張漂亮的成績單，不但營收創歷年新高、首度轉虧為盈，辦公室也只剩下四個樓層空置，距離一○○％滿租只差一步之遙，它翻身的祕訣是什麼？ 撰文．梁任瑋 去 年底，台北每家商用不動產顧問公司都收到台北一○一租賃部門發出的通知：即日起不再提供「免租期」折讓優惠。以目前信義計畫區辦公室市場免租期「租一年少 一個月」換算，一○一等於變相調漲一成租金。據了解，這是一○一大股東為了提高獲利能力，在完工七年後首次取消租金折扣，也藉著調高租金，宣示在信義計畫 區的龍頭地位，虧了六年的一○一為何變得強勢？ 此外，台北一○一今年將首度出現每坪租金突破四千元以上的單位，位置就在八十樓，目前已有大型外商公司打算租下一整層九百坪作企業總部。一旦拍板定案，將成為信義計畫區第一棟租金每坪四千元以上的商辦，也將牽動今年國泰、新光等壽險業房東，調整辦公室租金行情。 根據台北一○一最新公布財報，二○一○年營收首度突破百億元大關，達一○三．五億元，較前年大幅成長二四％。反映在一○一未上市股價流通表現，已出現三五．五元的成交價，半年來上揚一一七％。獲利、股價雙漲，投資十四年的大股東終於可以露出欣慰的笑容。 除 了租金上調外，台北一○一獨特的地標成為中資企業的最愛，也是投資人看好一○一後勢的原因。一○一高層指出，目前最大營收貢獻來源還是購物中心與觀景台收 入，辦公室租賃並非主力。雖然已有七家中資企業進駐，包括中國中鋼、中國聯想、中石化集團、京泰投資、漢王科技、現代傳媒、中國交銀；但ＥＣＦＡ效應對於 辦公室的去化並未完全發酵。以面積計算，台企與外商公司承租比約為三比七，中資僅占二％。 以唯一進駐一○一的大陸金融機構中國交通銀行為例，面積只有五十坪，對一○一的租金貢獻度並不高；雖然目前陸企對一○一營收貢獻不高，但它卻正在發揮關鍵的影響力。 「市場上哪有房東願意簽一年租約？但是陸企就可以！」商仲業者透露，一○一非常積極爭取中資企業，例如有些中資銀行來台灣一年後才能設立分行，只會簽一年租金。台北一○一對於中企的要求都很有彈性，考量的都是未來合作機會。 「的確有些中企是透過英屬維京群島、開曼群島名義在一○一登記。」商仲業者指出，會以第三地投資公司身分進駐一○一的中企，大多是中小型企業，台面上的國企完全不會拐彎，而且堅持要以所屬省份申請。 目前一○一只剩七十七到八十三樓空置，這些高單價、大坪數的空間，主要吸引對象就是大咖中企，藉著二％關鍵力量發酵，一○一今年的營收應可更上層樓。

嫌租金太高 太平洋百貨撤出北京市場

http://www.21cbh.com/HTML/2011-9-14/5NMDcyXzM2NDU5NA.html

曾經差點撤離成都最繁華地段春熙路的太平洋百貨，在內地市場再次遭遇撤離危機。

《第一財經日報》昨日獲悉，太平洋百貨將在年底前關閉其在北京的兩家門店，撤離北京市場。無獨有偶，太平洋百貨最大競爭對手之一百盛也可能將關閉位於上海遵義路的門店。

業內人士認為，兩大百貨零售品牌遭遇的撤場危機，或許都與現有的租賃模式有關。

撤店風波

對零售商來說，最大的挑戰之一在於選址開店，而最頭疼的就是由於種種原因而被迫關店。太平洋百貨頻繁遭遇此類麻煩。

屬於台灣遠東集團旗下的太平洋百貨在內地擁有10多家門店，分別位於北京、上海、重慶、成都、大連和無錫。其中，太平洋百貨在北京擁有2家門店——北京太平洋百貨盈科店與五棵松店，然而，這兩家門店即將關閉。

「現 在基本計劃會在今年年底前關閉這兩家門店，盈科店（位於三里屯附近）已經經營多年，應該是可以盈利的，但主要是合約差不多到期了，對方要求的新租金實在過 高，所以導致難以合作。而五棵松店是2009年才開業的，以一家百貨店通常要3~5年才能進入盈利期來看，該店目前甚至未必到盈利期，但其間也是由於業主 更換導致合作有變化，所以公司也打算一併結束。」太平洋百貨內部人員向本報透露。

有太平洋百貨會員表示，接到相關通知，北京太平洋百貨盈科店應該會在10月25日關閉。

而作為太平洋百貨在內地最大競爭對手之一的百盛，最近日子也並不好過。有知情者昨日向本報爆料稱，百盛也即將關閉上海的一家門店——位於遵義路的百盛虹橋上海城店。

本 報記者致電上海百盛虹橋上海城店，該店工作人員表示，確有可能關店，具體時間未定，今年年內應該還不會關閉，但明年可能會結束該店經營。不過其強調，同時 百盛也在開新店，其在上海天山地區的一家新店已然開業。知情者透露，就是因為百盛自己知道虹橋上海城店將關閉，所以才將業務「挪到」了天山地區。

高租金之禍？

這並非太平洋百貨首次遇到關店風波，此前其在成都最繁華的春熙路店也差點關閉，主要原因是與業主合約到期，新租賃期的租金過高，在雙方僵持一段時間後，最終以太平洋百貨妥協收場，太平洋百貨給予業主方高額租金而保留了春熙路店。

記者在採訪中發現，此番太平洋百貨將關閉的兩家北京門店和百盛或將關閉的上海虹橋上海城門店，根本原因與上述春熙路店驚人的一致——都是在租賃模式下，百貨品牌商與業主方發生利益糾紛，導致關店。

「盈 科店是大約10年前開業的，是太平洋在北京的首店，當時那個地區不如現在繁華，業主有意招攬品牌百貨商，太平洋以極低的租金進入，但現在再普通的商舖進駐 啟動資金都要100萬元，所以如今租約將到期，業主極力提高租金，導致雙方難以繼續合作。」上述太平洋百貨內部人士透露。

根據盈科中心物業的底商和網上招租信息，開發商上月底開出的整租太平洋百貨鋪麵價格為每平方米28元/月。該底商整體面積約6.5萬平方米計算，年租金為2184萬元。

本報記者輾轉瞭解到，百盛虹橋上海城店明年或關店的主要原因也是與業主租約到期，難以接受高租金所致。此前百盛在成都等其他地區也數次發生過因經營業績壓力或與業主方問題而關店。

「百 貨業大致分為輕資產的租賃管理和自行投資並管理兩大模式，百貨業的行業毛利率在20%多，這幾年隨著競爭加劇，盈利壓力變大。所以大多數企業都採取輕資產 的租賃管理模式，而非需重金啟動的投資模式。可是租賃模式下，一旦業主方出現變更、租約到期或期內與業主發生矛盾等，都會導致百貨管理方離場。」第一零售 網創始人丁利國分析，由於不少百貨項目都是10年前簽訂的合約，根據業內一般10~15年租期計算，這幾年會有不少百貨店進入合約到期階段，這可能讓很多 百貨商均面臨撤店危機。

此外，百貨業的區域性也使得百貨商難以在全國鋪開戰線。比如百聯繫在長三角地區稱霸，卻也難以在全國布點。太平洋百貨至今未開發華南市場，其坦言，華南地區僅認部分本地品牌，外來百貨商幾乎都是「去一家死一家」。

「中 國市場龐大，各個地區對商品的喜好和消費習慣大相逕庭，但百貨商的後台合作者和供應方大多是一致的，導致眾口難調。你要獲得當地供應商合作，十分困難。比 如北方市場的供應商十分團結，甚至業內曾發生過當地供應商集體斷貨外地零售商的事情。所以，區域性差異，或許也是太平洋折戟北京市場的一個原因。」太平洋 內部人士分析。

據悉， 2005~2007年，太平洋百貨在北京地區曾實現盈利。但2009年五棵松店開業之後讓太平洋百貨連續虧損。有業內消息稱，2009年至今年一季度，太平洋百貨在北京地區的虧損超過7000萬元。

大新華物流「遲付租金」背後：航運陣線收縮謀輸血

http://www.21cbh.com/HTML/2011-11-22/yNNDE3XzM4MTYyNA.html

最近一段時間，大新華物流每天都要與幾家不同的海外船東溝通和協商，希望能將市場高位時簽下的高價租船租金有所降低或者延緩支付。

這些租船合同，大多是金融危機前海運業處於繁榮時期簽訂的。當時，一艘17萬噸的散貨船租金最高達到每天12萬美元，而現在卻只有兩萬多美元，這令包括大新華物流在內的很多簽訂中長期租船合同的航運企業無法承受。

一邊是租金居高不下，一邊卻是運價「跌跌不休」，航運企業正在經歷金融危機以來持續漫長的冬天，這對剛剛進入航運業三四年的大新華物流來說，感受更加明顯。

延付

最近幾天，有海外船東稱，大新華物流拒絕向船東支付船租，部分船東因此扣住了租給大新華物流的船隻，以保護自己的利益。

大 新華物流總裁李忠對記者指出，延付租金的情況的確存在，主要涉及大新華物流在航運高峰時期租下的約10條干散貨船，當時公司訂購時的長期合同最高租金達每 天5萬美元，而現在市場上最低租金只有6000美元，因此公司希望與船東商談適當下調租金費率，但並不會拒付租金，現在也每天都在安排陸續的租金付款。

事實上，在近兩年的航運低迷期，拖欠船費、延付租金的航運企業時有出現，由於此前簽訂的租金太高，而目前的運價太低，到付的船一下水就會虧損，很多合同根本執行不下去。

收縮

這正是在行業低迷期進行「抄底」的大新華物流所面臨的行業現狀。最近幾年來，通過多項兼併收購與合資合作，大新華物流旗下已經迅速囊括了包括集裝箱、干散貨在內的多家海運公司和造修船企業，不過至今還未能迎來航運業的復甦之機。

「現在這個階段，我們對新的收購會比較慎重，內部也開始進行調整，比如暫時不會再訂新船，到期的船也不再續租，同時對一些無法盈利的航線也進行了縮減。」李忠接受《第一財經日報》記者專訪時表示。

本 月初，大新華物流就將開通不久的美西航線暫停運營，把運力集中在日本、東南亞等近洋航線及沿海內貿集裝箱和干散貨等優勢航線。而這也是很多航運企業正在做 的事情，由於貨量下滑和成本高企，今年以來已有14條泛太線遭撤線，而中海集運一位高層對記者透露，公司也在考慮暫停一條歐洲航線的運營。

整合

在收縮和調整的同時，航運板塊也需要更多資金輸血。對此，李忠對記者透露，目前公司正在通過銀行融資和發債等多種外部融資方式，儘量籌集更多的現金，幫助航運板塊度過持續的低迷期，此外，海航集團也計劃對大新華物流進行增資。

大新華物流一位高層也對記者透露，目前，大新華物流的負債率在70%左右，上半年接近80%。而航運板塊在資產規模和收入規模上佔大新華物流的比例只有20%，公司旗下的業務板塊還包括綜合物流、航空貨運以及快遞、碼頭等。

目 前，大新華物流還在籌建一家新的集團，旗下將整合此前大新華物流通過新建和收購而來的快遞企業、物流資源，公司還是第三方支付牌照的第一批獲得者，並陸續 收購了農產品、有色金屬、鋼材、漁業和鮮花等交易中心，這些也將會整合進這家新集團，以實現供應鏈配送和電子商務的結合。

香港樓市再現小陽春 車位租金回報超越住宅

http://www.21cbh.com/HTML/2012-3-16/4MNDE2XzQwOTk4Mw.html

3月初的一個週末夜晚，路過家附近一個地產中介的店舖，驀然發現裡面燈火通明，幾個做地產中介的朋友居然還在加班。這種情況似乎有點久違了，儘管這 家地產公司在香港屬於一線品牌，其店舖也位居香港藍疇屋菀的集中地，但去年香港房地產二級市場持續低迷，放盤和看盤的人都少得可憐，這家地產中介公司常常 人浮於事，常常是傍晚便已經打烊。

推門跟地產中價朋友閒聊一番才知道，近期香港地產市場開始回暖，炒家開始再度光臨。不過受制於政府推出 的短炒印花稅(SSD），這一輪地產炒家投資目標仍顯謹慎。中介鄭太說，現在買大房的主要是「剛需」一族，而對於炒家來說，當前一個重要的轉變是從投資住 宅轉向商用物業和車位，或者就是乘低位時掃入較便宜的小面積住宅，以抵消SSD的成本。

車位租金回報急升

鄭太說，在港島傳統藍疇屋苑太古城一帶，由於車位少、投資總成本小、加上租金回報率高，已經成為近期的熱門之選，一些較好位置的車位價格已經是五年前的三倍，遠遠跑贏附近的私人住宅價格。

但即使如此，仍然有不少炒家入場。投資車位在香港過去屬於小投資項目，但近年來，卻成為一些資金雄厚的地產炒家的熱衷對象之一。

鄭 太介紹了港島區車位受歡迎的幾個主要原因：首先，車位買賣不受限於政府的SSD懲罰稅，稅務成本較低；另外，車位不用裝修，也不用擔心租客損壞，加上面積 較小，因此可以只交少量的地稅和差響費，令整個交易的成本大大縮小。特別是在港島區，土地產權年限為999年，一些車位也因此根本不用交地稅。

其 次，由於港島區可建樓土地基本已經開發殆盡，而政府部門又嚴格控制每個樓盤應有的車位數量，因此即便車位價格和租金猛漲，目前靠近寫字樓附近的車位仍然脫 銷，一些租客即使願意加租也找不到位置。從鄭太經手的交易來看，當地的車位租金也從幾年前的上千元（港元，下同），猛漲至近2600元。

第 三，銀行同樣也可以為車位交易提供槓桿，這對於大炒家來說，進一步減少了自有資金的佔用，他們用較少的本金便可以大量掃貨，製造壟斷效應。鄭太經手的一個 車位老炒家，一擲數百萬元，一口氣掃下了附近某豪宅區停車場的20個車位——此法足以左右該大廈乃至周邊的車位租金價格，同時也進一步製造車位供應緊缺的 情況。

香港人退休後政府部門並不發放退休金，所以很多人靠房養老。這位老炒家光每個月的車位租金，足以令他過得比寫字樓裡的白領要舒服得多，這從側面也反映出港人把房地產更多是當作投資的一種手段。

對於很多內地投資者來說，汽車和摩托車車位似乎並不是主流的地產物業投資對象，但是在香港，情況卻不同——如果有人告訴你，投資一個摩托車的車位能有近三成的年回報率，你可能會覺得這是天方夜譚。但在香港，這卻是不爭的事實。

據 近期香港媒體披露，富豪李澤楷開發的貝沙灣樓盤今年新放出一些摩托車車位，結果被哄搶一空。當地地產中介表示，每個車位市價約在1.8萬元，而1月份的摩 托車車位租金價格已經躥升至500~700元，粗算下來，租金回報率已經高達33%以上。一些相連的摩托車車位甚至出5萬元的高價也一位難求，在車位推出 一個月內，成交量便高達50宗，比當月的住宅交易量要火爆得多。

低息之魔製造小陽春

鄭太和她的同事都認為，車位的瘋狂和租金的狂升跟政府推出SSD後炒家轉至車位及商舖有關，但筆者認為，背後主要原因仍然是全球愈演愈烈的低息環境。

眾 所周知，香港自金融海嘯以來一直維持著低利率環境。受到聯繫匯率制的影響，香港只能緊跟美聯儲的低息政策，但和美國不同的是，美國的流動性目前並沒有大規 模流出銀行體系，而香港的銀行沒有毒債減值壓力，因此低息環境令銀行系統的流動性氾濫，銀行資金充裕，也希望符合條件的企業及個人增加貸款。

近期全球央行持續低息的政策，令香港投資者進一步強化了低息預期。

流動量氾濫的結果，是對於物業這樣的另類投資市場形成較大的價格泡沫推動力。在香港，近年來除了住宅物業、商舖、車位，其他如紅酒、藝術品、古幣及郵票等另類投資項目均出現價格泡沫化情況。

甚至連香港金管局也加入另類投資盛宴。該局副總裁今年1月接受媒體採訪時透露，香港外匯基金在2009年成立了首家附屬公司Eight Finance進行另類投資，到2010年又再增設三家全資投資附屬公司，專門投資新興市場的股票、債券，以及海外物業。

另類投資仍需謹慎

但正如目前有人擔心傳統市場可能再次調整一樣，像房地產及車位這樣的另類市場能否持續2011年的繁榮景象，仍然是投資者需要關注的話題。

筆 者認為，炒賣車位的好處是成本小但收入穩定，由於成本低，通常只有幾十萬元，因此即使銀行借貸利率升高，形勢仍然可以控制。但其主要缺點是流動性不如股 票。另外，香港人碰到有股災時，首先就是賣股票，然後是賣車，但既然把車賣了，也就沒有人租車位了，所以車位的租金和價格跟股市的影響有很大關係。

此外，車位投資受地段影響比較大，住宅及寫字樓的繁榮程度直接決定車位的租金回報是否足夠高。

從 銀行提供的住宅按揭利率趨勢來看，過去一年，大多數銀行已經不再提供優惠的「H加」利率（即由香港銀行業同業拆息率加一個浮動利率），而多用銀行的「P 減」利率（即5%~5.25%左右的優惠利率減去一個固定利率），這導致實際利率已經攀升了一倍，從原先的接近1%，急劇升至近期的2.5%左右，住宅的 利率壓力正悄然上升。

香港雖然號稱國際金融中心，其實主要是全球的流動性在此彙集，而從另一角度來說，當全球有風吹草動，首先撤離的也是 這些「國際流動性」。今年國際上有多項政經因素交叉影響市場，如美國大選、歐洲債務問題，以及中東問題等等，這些不明朗因素是否會衝擊到資本市場的流動 性？帶來相關產品的價格波動，也需要投資者密切關注。

（作者係本報駐香港特約撰稿人）

租金上升 左丁山

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「蘋果」連日報道廣東道、皇后大道中及銅鑼灣啲地舖租金驚人，動輒以數百萬元計，有美國零售店都呻，香港主要 商業區嘅租金貴過紐約，但呻還呻，美國牌子還是要嚟香港開舖，情願繳交超貴租金，究竟為乜？道理一字咁淺，為咗中國自由行遊客囉，總之睇住人民幣份上，美 國人絕對唔會自高自大，務必以賺錢為第一要務。「紐約時報」就報導過在一月間，紐約萬寶龍（ Mont Blanc）分店內就有私人音樂會，大明星郎朗彈琴，客人聽完可參加雞尾酒會，與設計師 Oscar de la Renta， Diane Von Furstenberg把酒言歡，跟住參觀 Estee Lauder之原來原裝寫字樓。呢班客人並非甚麼貴族、大明星，只係來自中國的「血拼」遊客啫，每位中國遊客在美國平均購物六千美元，比所有遊客嘅平均使 費高出五成，故此連到奧巴馬總統都下令美國駐北京大使館加多啲人手去處理美國入境簽證，大開方便之門，三四年之後，紐約第五大道之名店租金高過香港，乃可 預卜。

香港商場地舖租金幾時回落？好易啫，到啲大款內地遊客大舉侵襲三藩市與紐約，不以香港為掃 貨地點嘅時候，本地舖租咪跌囉，但目前仍然睇升，導致水漲船高，遊客地區以外嘅商舖租金都升，包括埋啲屋邨商場。馬主 H最近因租金問題，要自皇后大道中撤退，周圍睇吓，度度計租金都以建築面積計（ Gross Floor Area，（ GFA）），而實用面積比率係六成半至七成半，三十元一呎嘅 GFA租金實際上即係實用地氈面積（ carpet area）嘅每呎四十元至四十六元。馬主 H計多幾次數，覺得不耐煩，向一位相熟租務經紀呻：「唉，有冇業主以實用面積計租㗎？」經紀話：「有，全港有兩個業主係咁計，就係置地公司與領匯，但你唔 會搬去置地公司啲甲級商厦嘅啫，亦一定唔會搬去領匯商場，將就吓啦！」哦，置地公司點樣做，無人理會，但領匯加租就有好多人到實，經紀咁講，就引起橙與 蘋果比較嘅問題。一般報導領匯加租，總唔見提及以內櫳實用面積計，反而會與市面一啲用 GFA收租嘅呎價比較，係捉錯用神噃。

包租篇《出租捷運宅拚高投報率 淡水包租公三個堅持 賺租金、價差雙贏

2012-5-21  TWM


捷運宅高貴的價格，除了令自住客卻步，也讓想買房包租的人因賺不到合理的投資報酬率而望之卻步，淡水包租公 盧進和，憑著多年的經驗，對於選地點、看房型和等時機有其獨門之道，成了捷運宅不敗的包租公。

撰文•李建興

「穿乎水水，遊山玩水，三不五時巡田水，初一十五領油水！︵台語︶﹂這原本是用來形容擁有大筆土地、房地 產，過著優渥生活的員外，但很難想像，套在五十八年次的盧進和身上，竟如此貼切。

雖然才四十出頭，但盧進和已是許多在新北淡水租房子的學生、上班族的房東，從他一九九九年買下第一間房
，和房地產結下不解之緣後，至今手上多達十一間房。最令人稱羨的是，儘管房子都在行情較低的淡水，但多半位
於捷運站旁，因此戶戶都順利出租，光租金，每月就足以讓他「蹺腳捻嘴鬚」，坐收十數萬元。

隨著淡水房市開始從谷底翻揚，當初合計才用了四、五百萬元自備款買房的盧進和，多年來養房有成，如今已是 擁有近三千萬元身家的房產達人。

理財有道的盧進和，在學生時代就跟會存了一百多萬元，只是後來心想，「跟會可能被倒會，還不如買房子，既 可收租又可增值！」於是懷著「存錢不如存房」的概念，把會標下來，拿著所有積蓄，一次就買了三間小套房當起 房東。而為了實踐「存房夢」，原本在化工廠上班的他，毅然改行跑去當房仲員，只為了跟在行家身旁學買賣房子、判斷行情，以及投資客只能意會不能言傳的「私房祕招」，因而練就了一身硬底子。
堅持１：終點站效應 房價便宜、轉乘者眾，投報可期盧進和開始進入地產界時，淡水捷運剛通車不久，當時淡水掀起了一陣來自於台
北的移民潮。他心想，淡水腹地不大，卻足足容納了十多萬的人口，再加上當地淡江大學、聖約翰大學及真理大學就有二、三萬名學生，最重要的，捷運開啟了淡水通往台北的血路，未來捷運沿線上租屋需求一定龐大，因此讓他更確立了要在捷運沿線投資包租的意念。而他的成功，更與其對於選房選地點的堅持有關。

其實，剛開始要買房出租時，盧進和也曾考慮在台北市買房投資，但後來發覺，位於捷運末端的淡水站，不但房 價便宜，同時有許多來自三芝、淡海的居民搭公車來轉乘捷運。其中，有不少住在北海岸一帶通勤族，因受不了舟 車勞頓，乾脆搬到淡水租房，造就了淡水捷運站旁可觀的租屋人潮。

因此，憑著這套「終點站效應」，盧進和成功跨出當包租公的第一步，之後陸陸續續在淡水買房出租。然而，造 就他包租生涯一路順遂的，還有其堅持的「全機能理論」。

堅持２：房型小而美 各項機能一應俱全，容易出租多年來從事地產業的心得，讓盧進和體認到「包租和自住不同」。自住只要考慮自身狀況，而租客不是家人，三、五年就得換一輪，每個人生活形態不同、生活圈各異，因此，包租要整合房客的想法，並讓房東輕鬆繳貸款，才能好租又有好投報。他的房子，就一直堅守房東房客「雙贏原則」。

除了選地點外，就連房型的評估，盧進和也有他的邏輯。他認為，會在捷運站附近租房，多半是單身的通勤族或 學生，房子不必太大，兩房或套房最適宜。而對房東來說，也由於總價較低，壓力小，卻相對能創造更高的投資報 酬率。

以他目前手上房子來說，多半是一房一廳或二房產品，買價大多只有一百多萬到三百萬元不等，卻可以帶來每月 八千至一萬兩千元的高額租金，投報率高達四％以上。
堅持３：灰姑娘理論 寧選潛力站，不選高價房最讓盧進和自豪的，則是他自創的「灰姑娘理論」。他認為，包租公對於房價的拿捏，一定得比自住客嚴謹，否則徒然買了一個高貴的好房，卻無法創造相對的租金，因此「寧買灰姑娘，不買睡美人」。所謂的灰姑娘，就是未來即將通車而有鍍金效應的捷運站，以淡海輕軌沿線的淡海新市鎮來說，許多捷運站周邊的新房子都還停在二字頭，但房價已蠢蠢欲動，未來通車後增值潛力可期，就像「灰姑娘」般，有朝一日將飛上枝頭變鳳凰。

相對而言，位於已通車的捷運站，早就過了房價的初升段，站上高點，對包租公而言，徒擁有一間高貴的房子，卻無法創造高投報率，沒有爆發力，就像「睡美人」。

在每個時期，盧進和都堅守著寧選「灰姑娘」，不選「睡美人」原則。而這幾年盧進和將觸角伸至淡海新市鎮，隨著淡海輕軌確定興建，以及淡江大橋計畫成形，曾經沉寂一時的淡海新市鎮也起死回生，而在此地早已卡位，低價進場的盧進和，正為下一個高報酬的包租生涯做足準備。

盧進和 出生：1969年 成就：以標會起家買房，至今累積十數棟房產。 擅長標的：捷運附近套房及二房產品。 專家給包租公的２大提醒
1.買在初升段
捷運宅出租投報率要高，就得壓低進場成本，最好的時機是捷運通車前，此時期除了售價相對便宜，漲幅也較大。

2.租在轉運站 通勤族租屋，通常是以交通方便為首要，因此同樣是捷運，若具有轉運機制更顯加分。 買房買在初升段，介入時點得宜，確保高投報率—— 以蘆洲線通車前後的徐匯中學站年增率為例 單位：每坪
╱萬元捷運站名 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年徐匯中學 30.7 30.2 28.3 21.4 19.7 年增率（%） 1.65
6.71 32.24 8.62 —註：2010年底蘆洲線通車，徐匯中學站在通車前的兩年上漲速度驚人，為灰姑娘效應；隨後上
揚速度減緩，步入睡美人階段。

台中代銷公會 理事長
謝麟兒