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傳楊國強獲六叔借出35億 - 碧桂園(2007)、邵氏(080)、電視廣播(511)

>2008-06-16 AppleDaily

【本 報訊】碧桂園(2007)主席楊國強收購邵氏兄弟(080)控股權一事,流傳多時仍未落實。據了解,由於楊國強資金不足,籌組的銀團亦未獲銀行足額支持, 但消息人士透露,楊國強的「誠意」打動了邵逸夫,為了協助楊國強籌足銀彈,邵逸夫(六叔)以「賣家融資」形式向楊國強借出35億元,令百億元的收購能順利 完成。

以「賣家融資」形式借款

楊國強為收購邵氏而安排的10億美元(78億港元)銀團貸款,由銀團貸款至上周承銷意欲仍不 強,據悉,中資銀行的意向極低,令10億美元銀團,只有一半金額被承銷。換言之,計入楊國強向四叔李兆基借入的30億元,楊國強只能安排約70多億元,與 盛傳介乎105億元至近130億元的收購價有頗大差距,若以傳說的105億元最低價計算,楊國強仍欠逾30億元。市場傳聞,他為此再造訪四叔,希望多借 20億元。

市場先後傳出華人置業(127)主席劉鑾雄、合和實業(054)董事副總經理胡文新,以及遠東控股(036)董事總經理邱達根,亦對邵氏有興 趣,因此輿論開始揣測楊國強成功收購邵氏機會轉弱。消息人士稱,邵逸夫近日作出令人震撼決定,借出35億元予楊國強,貸款將以楊國強女兒楊惠妍持有的部份 碧桂園股權作抵押。邵逸夫今次毅然借出巨款,除反映他出售邵氏的決心外,亦顯示其他潛在買家非其心意所屬。

消息人士稱,邵逸夫有此決定,可能與一些有意收 購的富豪或財團誠意欠濃有關。再者,邵氏加上電視廣播(511),對楊國強來說,是十分重要的政治工具。現階段看,邵逸夫與李兆基合共借出65億元私人貸款,若銀行願意支持,楊國強入主邵氏可望水到渠成,難怪李兆基上周五稱:「無人同佢爭啦,(邵氏)又唔係好抵!」
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碧桂园半年报涉嫌业绩增幅浮夸十倍

http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20080813/11365195462.shtml
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碧桂园股份掉期浮亏逾4亿之谜:投行施伎俩

http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20080822/15425228139.shtml
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全国最大烂尾楼破产清算 碧桂园25亿美元接盘

http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20080904/10355271698.shtml
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女首富杨惠妍全仓抵押 百亿股碧桂园已属高盛

http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20081015/12125392904.shtml
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碧桂园总裁崔健波减持207.9万股


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http://www.caijing.com.cn/2009-05-13/110165313.html


 【《财经网》广州专稿/实习记者 王珍】据香港交易所披露的上市公司权益变动信息,碧桂园控股有限公司(香港交易所代码:02007,下称碧桂园)的执行董事兼总裁崔健波于今年5月6日,以每股3.23港元的均价,减持碧桂园207.9万股股份,套现671.5万港元;对比之前1.6港元/股的买入价,净赚338.9万港元。

  2008年10月17日,崔健波曾以每股1.6港元的均价,买入碧桂园1000万股股份,占碧桂园已发行股本的0.06%。这次减持后,他目前仍持有碧桂园792.1万股股份,占碧桂园已发行股本的0.05%。

  崔健波13日上午在接受《财经》记者电话采访时表示,他此次减持碧桂园的股权,纯属个人原因。

  国信证券分析师方焱认为,崔健波之前买入碧桂园股票的价格比较便宜,可以借此次减持获利。他不能总看着“纸上富贵”,适时套现一些,也能理解。

  一位广东地产业的资深人士指出,由于涉及数量不大,崔健波这次减持对碧桂园不会有大的影响。如果从个人角度来分析,崔或者需要现金流转,或者希望通过买卖公司股票来令自己的资产保值增值,还有一种可能是对公司前景不看好。

  崔健波4月27日在“广东(广州)房地产博览会”的新闻发布会上曾表示,碧桂园去年销售收入增长了10%,今年一季度的销售收入也实现了双位数的增长,他对房地产业前景的看法是慎重中偏乐观,因为中国的人口众多、经济发展、城镇化在推进,对房地产的需求空间仍然是非常大的。

  碧桂园13日的股价从2.95港元/股上升到3.05港元/股,涨幅达3.39%。■
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碧桂园销售下滑放缓脚步谨慎拿地


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http://company.nbd.com.cn/newshtml/20090605/20090605023944360.html


每经实习记者  朱玲

  中国房地产测评中心日前发布2009年中国房产上市公司综合实力榜,一向以敢拿地著称的碧桂园,从2008年的第3名,快速下滑到第9名。迫于形势,碧桂园拿地的脚步开始放慢。

        据碧桂园5月公布的销售数据,2009年前4月实现合同销售额共约人民币46.5亿元。而同样被业内人士认为销售堪忧、负债率较高的富力地产,此前的公告称前4月销售额高达83.01亿元,销售面积达88.75万平方米。

        “金三银四属于房产的销售旺季,但跟同行业相比,碧桂园销售不甚理想。”合富辉煌首席市场分析师黎文江说。

        碧 桂园年报显示,2008年碧桂园销售额达到175亿元,同比增长10.6%,但离最初预定目标320亿元差距甚远。“排除去年宏观环境影响,碧桂园产品单 一造成了销售缓慢。”黎文江说,更重要的是,碧桂园楼盘基本都在郊区,升值不太稳定,同时受政府基建影响较大。

        在销售放缓的情况下,碧桂园拿地的步伐也开始放慢。迄今为止,碧桂园今年只在广东肇庆和增城通过招拍挂形式拿地,总体看来,拿地相当谨慎。此外,碧桂园还放弃了同政府合作拿地的方式。

        黎文江表示,碧桂园现在储地量相当丰富,目前应加紧推出项目,放缓脚步,改变其扩张模式,不能像工厂一样成批量地建造住宅。

        据来自碧桂园5月公司内部报告的数据显示,截至2009年4月30日,碧桂园开发项目可建筑面积为4378万平方米,这还未包含正在获取土地使用权的可建筑面积;全国范围内可建物业项目共计57个,其中9家属于在建的酒店物业项目。 

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碧桂园现金告急 三线城市寻找机会


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-10/HTML_LWY5AV79WHBO.html


【核心提示:碧桂园董事会主席杨国强日前亲自前往四川达州考察,此前他还曾派人前往四川泸州考察。虽然碧桂园被外界认为走出广东“水土不服”,但从长期因素考虑,杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。】

不穿袜子的杨国强出现在达州,寻找“三线奶酪”

地产大鲨鱼”现金告急从深海转向浅滩,还有泸州。

碧桂园杨国强陡然出现在川东小城达州,独自神情轻松地坐在CA4355的头等舱里,这位富人开始在“三线城市”寻找新奶酪。

川东的达州河石坝机场是一个没有廊桥的机场,一条跑道一个停机坪,到达厅与出发厅就隔着一道墙。这个机场每天仅有三个航班往返:至广州,至北京,至成都。

达州机场100平米左右的候机室里,隔出了一间空间不大的贵宾室,里面不断传出谈话声和笑声。这个贵宾室随着达州成为“中国气都”及当地人挂在嘴上的“中国石化城”后,就一直热闹非凡。

8月4日,中雨,气温25摄氏度,17时25分。CA4355航班将由达州机场起航,目的地广州。

17时左右,中国女首富之父、碧桂园(2007.HK)董事会主席杨国强在数人陪同下走出贵宾室,最后一个登上飞机。还是那身典型的杨氏打扮——灰白色的夹克衫,黑色皮鞋不穿袜子,一个LV小行李袋。

“你是最后一个登机的了。”空乘女服务员说,她走进机舱,用标准的普通话说:“人都到齐了,马上就飞了。”

杨国强一边往里走,一边用广东味的普通话说:“飞了,飞了”。

杨国强坐在头等舱A1位置,临窗,神情悠闲,全程没有起身。

18时40分,飞机抵达广州新白云机场。杨国强第一个从飞机头等舱下机上摆渡车,选择一个位置坐下。但很快,一辆金灰色“VIP贵宾接待车”,把杨从摆渡车上接走。

其间,杨国强不停地用摩托罗拉手机打着电话。杨国强达州之行确有玄机。

杨国强此行,显然不是徜徉巴山蜀水。这位55岁、“洗脚上田”的广东企业家,看中的是达州区域经济支撑下的房地产消费市场。

达州,地处川渝鄂陕四省市结合部。又名“中国气都”,为巴人故里。

达州的宣汉、开江,以及临近的重庆开县、梁平,是世界第二大天然气基地。

根据四川省统计局的数字,达州2007年GDP就位列四川省第五位。

达州市统计局数字显示,今年一季度城镇居民人均可支配收入3051元,城镇居民一季度人均工资性收入2100元,增长13.3%。达州市区房地产业刚刚起步,房价约2000元。

杨国强“觊觎”达州已久。去年9月,达州市长何健率人赶赴广州顺德、增城等地,参观考察碧桂园。而在更早前的2007年,碧桂园就曾派员去达州考察洽谈,并与达州方面达成投资意向。

“据说,杨老板有去四川看过地。”碧桂园内部一名人士对记者如是说。

但截至目前,理财周报记者在达州工商局、四川企业信用网,均未查找到关键字为“碧桂园”的企业登记,而碧桂园在外省成立的项目公司,一般都冠以“××市碧桂园房地产开发有限公司”。

不仅是川东北的达州,杨国强还把眼光投向了川南的泸州。

有报道称,去年7月杨国强在广东顺德的碧桂园集团总部,会见了泸州市委书记朱以庄一行。杨国强表示,此前曾派人到泸州考察,“对泸州印象很好,期待能尽快赴泸州考察”。 

从项目绝对数量上看,碧桂园在广东省内和省外的项目相差无几——均为20多个,但对公司的业绩贡献却有天壤之别。

作为“国内著名的综合性房地产开发企业”(碧桂园官网介绍),碧桂园的广东省外开发和销售无疑是它的短板。

有报道指出,今年上半年碧桂园旗下仅有一个广东省外——湖北荆门项目新开盘,虽然当时的140多套房开盘即售罄,但因为货量太小,对碧桂园的整体业绩贡献并不大。而在去年全年,碧桂园在广东省外就有20多个项目开盘,销售金额达40亿元。

碧桂园上半年收入中,绝大部分来自广东省内项目——大约60亿。

今年早期,在房地产市场仍交投惨淡之际,关于碧桂园旗下众多项目停工的传闻很多。彼时,理财周报以“大鲨鱼搁浅”为题,进行过专题报道。

查看碧桂园的项目地图,东北、中部、华南地区项目密集,而西南地区仅重庆长寿区有一个“长寿碧桂园”。该项目销售人员对记者表示,“已经开发了600多亩”。 

值 得注意的有两点:一是碧桂园在项目开发权益上,倾向“单打独斗”——省外项目均由碧桂园集团持有100%权益,而广东省内有3个项目属于合作开发,但由碧 桂园控股;二是在建项目预期竣工日期普遍较晚,除广东省内5个项目预期于今年第四季度竣工外,其他省内外项目交楼日期大都在2010-2012年,最晚的 到2013年第四季度。

有报道直指,碧桂园今年以来的表现是“低调拿地、二线潜行”。逻辑在于:“大盘开发”是碧桂园的标志之一,碧桂园往 往选择面积较大、可开发数年甚至十年以上的土地,而土地面积仅数万平方米的土地,似乎从不在碧桂园的考虑之列;此外,碧桂园甚少现身“招拍挂”市场,因土 地面积较大,其拿地方式以协议为多。

没有人怀疑碧桂园在广东省内的开发能力。

就在今年5-6月,增城市碧桂园物业发展公司分别以8100万元和6500万元竞得广州增城的两宗土地。此前的4月,碧桂园以超过1亿元的价格竞得广东肇庆高要一面积仅为5244平方米的商业地块。

但在广东省外,由于先前张家界“零地价拿地”事件曝光,聚焦高倍放大镜之下的碧桂园,省外扩张脚步已经放缓。

碧桂园走出广东“水土不服”?但即便如此,从长期因素考虑,杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。

于是有了此次达州之行。 

在其他“老臣”纷纷减持股份的背景下,杨惠妍今年5月和7月两度斥资3亿多港币增持近9000万股碧桂园股份。市场人士解读此举为杨国强和杨惠妍父女的“自救”。

此前,有媒体认为,碧桂园今年以来再次呈现“广东重心化”趋势。

理由是杨国强在2008年度业绩说明会上的表态——碧桂园接下来拿地会更倾向经济发展活跃的区域。碧桂园4-5月份的广东拿地行为,似可视为佐证。

碧桂园函复理财周报时曾称,“二三四线楼市发展更为平稳。今年重点关注广东项目的稳定及发展,在经济快速增长,同时又是碧桂园品牌具有影响力的广东省内选择规模适中、条件齐全的地块,配置容积率合理的产品进行发展。”

广 州房地产观察人士韩世同对记者表示,碧桂园在省外扩张遭遇人、财、物的瓶颈。“比如它在增城拿地,2-3个月后即可销售,本地经营当无问题,但在外地有无 这样的速度?”“此外,碧桂园在省外扩张,还有品牌知名度的问题。像大家都知道的深圳万科,来广州开盘还要打出‘广州你好’这样的广告,碧桂园的地域性局 限,应该更明显。”

“贪大求快是大忌,站稳脚跟最重要。”韩世同的这番话,想必精明的杨国强早有考虑。

碧桂园内部人士对记者透露,碧桂园的省内外项目管理体制并不相同,“省内由总部垂直管理,而省外实行项目总经理负责制。总经理负责,相当于分公司管理性质,应该出于成本考虑吧。”该人士并透露,“杨老板一向行事低调,省外开项目这样的大事,都只会选择着去。”

碧桂园上半年的产品销售均价约为4580元/平方米。低价拿地、滚动开发,是碧桂园的典型开发模式。一名资深广州房地产销售人士对记者表示,碧桂园的产品以中低档为主,大而杂,“我们都叫它社会主义新农村”。

上述所言,都没有影响到外界对曾经的中国内地首富杨国强家族的关注——更多是财富方面的。

理财周报两周年《中国3000新富家族排行榜》特刊中,杨国强之女杨惠妍代持的家族财富高达308亿元,排名第三。其首富的地位已经不保。

目前,碧桂园已发行股本164.51亿股,市值计约490亿人民币。对比内地上市的房地产企业,其市值仅次于万科、保利、招商以及陆家嘴,排名第五。



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对赌协议“拯救”碧桂园业绩


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090826/20090826023729890.html


每经记者  李凌霞  朱蔚淇发自深圳、香港

        “成也萧何,败也萧何”。去年曾给碧桂园(02007,HK)业绩带来巨亏的与美林之间的对赌协议,在今年上半年市场转暖的环境下,则迅速转身成为碧桂园业绩增长的“救星”。

        碧桂园昨日公布了截至今年6月底的中期业绩,期内公司净利润达到18.16亿元人民币,同比增长78.8%。不过,若撇除股份掉期公允值的变化所带来的4.318亿元人民币的收入,实际上碧桂园今年上半年的盈利则下跌了5.1%,仅为13.845亿元。

股票上半年涨幅高达90%

        2008年2月,碧桂园与美林国际订立了一份以现金结算的公司股份掉期协议。这份掉期协议的主要内容就是以碧桂园的股价作标的,如果碧桂 园的股价上涨,那么碧桂园则将获得收益,反之,若股价下跌,那么碧桂园则将为该掉期支付相关款项予美林。此后,碧桂园的股价持续下跌,在去年上半年以及去 年全年的业绩中,该份掉期协议均因碧桂园的股价大跌而出现巨额亏损。去年末期业绩中该掉期协议部分亏损扩大至12.415亿元。

        不过,今年以来经济复苏,全球股市也出现上涨。在此环境下,碧桂园的股价也大幅反弹,从去年12月31的1.9港元到今年6月30日的3.61港元,累积涨幅高达90%。

        碧桂园昨日公布的业绩显示,以碧桂园今年6月30日的市价计算,今年上半年碧桂园的股份掉期公允价值收益约为4.318亿港元。

        对此,碧桂园首席财务官伍绮琴指出,协议中涉及的2.5亿美元已经流出,未来不再涉及有资金流出,同时有关掉期在2013年到期,不能提早赎回。不过她强调,有关的股份掉期的问题不需要担心。公司目前负债低,资金状况良好。

杨国强缺席发布会

        今年上半年,碧桂园的收入主要来自于房地产开发、建筑及装饰、物业管理及酒店经营四个部分。今年上半年的总收入为92.028亿元,较08年同期的74.381亿元有所增加,其中物业销售的增长最为突出,为86.483亿元。

        尽管总收入增长,但实际上,在销售成本大幅增加以及毛利减少的情况下,公司的盈利情况并没有很大的提高。业绩显示,今年上半年碧桂园的销 售成本为62.76亿元,这较上年同期的35.309亿元大幅上升了77.7%。集团的毛利则下降了25.1%至29.268亿元。

        碧桂园早期以开发具有田园风光的别墅闻名,但是从2006年6月1日开始,受政策约束,碧桂园开发的地产变成以排屋和公寓为主,致使入账 的平均销售价格由去年上半年的每平方米8012元大幅下降至今年同期的每平方米4972元,毛利率也由52.5%缩水至31.8%。

        该集团总裁崔健波昨日在香港举行的业绩发布会上表示,公司希望将毛利率维持在30%上下。

        崔健波透露,由于今年9、10月是推楼高峰,公司有信心实现全年190亿元销售目标,但无意上调。

        对碧桂园主席杨国强昨日的缺席,崔健波在现场解释说,杨总考虑到团队其他成员已有足够经验接受媒体的咨询,所以留在顺德总部办公。

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碧桂园扩大广东项目储备


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碧桂园于8月25日发布的中期业绩报告中显示,期内,碧桂园总收入为92.02亿元人民币,与2008年同期相比增长23.7%;实现净利润 18.16亿元,比2008年同期上升78.8%;毛利润为29.3亿元,毛利率约为31.8%,比2008年同期的52.5%下降两成多。2007年年 底碧桂园继4月上市后交出的首份成绩单是,总收入及毛利润分别为177.35亿元和81.74亿元。

由于去年股份掉期导致巨亏,碧桂园净利润将与去年同期相比下降5%-10%,与账面上上升78.8%相去甚远。国泰君安证券(香港)有限公司中资地产行业研究员、副董事姚峣认为,碧桂园的股价表现取决于广东项目和销售价格的回升。

销 售回笼顺利,是导致碧桂园负债率降低的主要原因。据报告披露,碧桂园期内开发及销售进度与年初所定目标相符。碧桂园增加的收入主要来自于物业销售的增加。 公司2009年上半年实现合同销售建筑面积约191.8万平方米,合同销售面积约87.9亿元,较上年同期增长30%及6.5%,截至6月底,集团省外的 已开盘数已增至22个。2009年上半年,公司销售成本约为62.76亿元,而2008年同期仅为35.30亿元,上升77.7%。碧桂园半年报中解释为 相应物业交付面积的增加。截至2009年6月30日,集团已有4家五星级酒店、5家五星级标准酒店及1家四星级酒店开业。由于大多数酒店位于物业发展项目 内,为公司周边住宅的销售起到了促进作用,提升了地产项目的附加值。

报告中显示,公司可动用现金由2008年的40.26亿元增加到 2009年期末的61.04亿元,碧桂园可动用资金达85.8亿元;期末公司净负债率由2008年底的40.9%下降到了35.7%,资金面仍然较为充 裕。同时,碧桂园表示,在资本运作上,集团在申请银行贷款的同时,将寻求更多合适的融资渠道。

碧桂园今年前8个月销售业绩92亿元,远低于同业水平,分析师认为这是因为碧桂园将希望寄托于大部分三四线城市,例如内蒙古包头。而目前碧桂园广东以外的三四线城市大部分项目还没进入盈利,以至于今年碧桂园大力扩大广东地区项目储备。

评级机构标准普尔表示,将碧桂园之长期企业信贷评级BB+级,及其6亿美元年息2.5%并于2013年到期之可换股票据BB级,列入负面观察名单。

上 半年碧桂园积极登报寻找土地,或许表明该公司下半年或明年将会有销售压力。随着2009年房地产市场转好,在逐步履行年初既定目标的同时,公司的拿地计划 也在逐步推进,下半年将选择新增土地储备。在重新评估总体土储总量及各区收入回报周期后,碧桂园于期内增加了广东省土储建筑面积201万平方米,截至 2009年6月30日,集团共有58项处于不同发展阶段,其中广东省的项目有20项,已获得国土证(含权益)的建筑面积约4365万平方米,已取得施工许 可证(含权益)建筑面积约1330万平方米。
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