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瑞安房地产 重启新一轮内地扩张

http://www.21cbh.com/HTML/2010-10-21/wOMDAwMDIwMjEwOA.html

瑞安房地産估值吸引 股壇老兵鍾記

http://hk.myblog.yahoo.com/iam-zhongji/article?mid=45

一般來說,我對以銷售住宅爲主的內房股沒有太大的興趣,原因是房地 産是目前中國政府調控和打壓的主要行業。現時內地的樓價(尤其是一線城市的房價)已經超過一般老百姓所能負擔的水平,在政府打擊投機需求和增加保障房供應 下,未來私人住宅房價應該有下跌的空間, 對地産商的毛利率會産生下調壓力。

個人覺得,以量爲主的房地産開發商的商業經營模式(business model)大部份都是差不多的---買地、蓋房、銷售, 像工廠般流水作業地運作。她們銷售的産品在整體規劃上很多都是大同小異的, 沒有太多的差異(differentiation),樓盤暢銷與否主要決定於其地段、價格和發展商的品牌,而房地産公司的毛利主要取決於她拿地的成本和落 成後産品銷售的價格。目前,由於部份二三線城市政府在出讓土地的過程中還不是太規範,所以誰能夠拿到便宜的土地,誰就是贏家,但是我相信這樣的機會是不會 持久的(unsustainable)。

在衆多的內房股中,我偏愛瑞安房地産(272.HK)。我認爲瑞房是一家比較特別的房地産開發商,她很注重總體規劃(master planning),最成功的發展项目是上海「新天地」- 包括酒吧、餐廳、零售商場、寫字樓、酒店和住宅等,深受遊客和房地産投資者歡迎,由於她的住宅價格較周邊的樓盤高很多,所以這個项目的毛利率特別高,這是瑞房的競爭優勢。

 

瑞房的發展策略是把成功的上海「新天地」發展模式複製到其他城市,包括重慶、武漢、佛山和大連。我曾經去過她在上海、重慶和武漢的樓盤參觀, 地段和總體規劃都是一流的,我對瑞房的樓盤充滿信心。另外, 瑞房未來會加快蓋房的速度,從而增加公司的股東回報率(ROE)。

 

公司自零六年上市以來,企業管治不錯,美中不足是財務管理比較差, 在零八年金融海嘯中因爲再融資的問題差點兒沒頂,經過這一劫,財務總監(CFO)被切換了,我相信未來瑞房的財務管理會偏向保守一點,見過鬼應該怕黑。二 零一零年十二月,瑞房的淨負債率(net debt/equity)只有46%, 屬於健康的水平。

估值方面,現價只是資産淨值(NAV)的不到60%,估值非常偏低。與其買瑞房樓盤的高價房子,不如買她的股票來得花算。

瑞安房地産（二） 股壇老兵鍾記

http://hk.myblog.yahoo.com/iam-zhongji/article?mid=76

 

我的愛股之一瑞安房地産（272.HK）上個星期公佈了一項關聯交易，我認為這項交易對小股東不太公平，大股東羅康瑞先生有趁火打劫之嫌。我認為公司的企業管治亮了紅燈。

 

瑞房擬向大股東羅先生購入上海瑞安廣場（甲級寫字樓，1997年建成）80%權益和上海朗廷酒店66.7%權益，總作價大概二十億零八千萬港元。公司將發行六億一千萬新股支付，每股約HK$3.4，占公司現有的股本約12%。

我認為這項交易不公平的地方在於以下幾點：

-        公司零六年上市的時候，羅先生沒有把上海瑞安廣場載入上市公司，原因是該物業是已建成的投資物業，跟瑞房做房地產開發的業務有一點不同性質，他覺得不太合適，為何現在他會覺得合適呢？

 

-        現有管理層不是說要加快公司的資產周轉率（asset turnover），為何現在出爾反爾，增加公司的投資物業和酒店資產？

-        過去幾年，上海的房地產市場價格大幅上漲，目前正處於行業周期的頂部。在中央政府的嚴厲打壓下，相信短期內，房價下調的壓力不少。大股東偏偏選這個時候把資產高價注入上市公司，我認為時機上對瑞房不利。

 

-        上海瑞安廣場的估值（三十七億五千港元）并不便宜。跟據她的2010年租金收入一億八千萬港元來算的話，其估值相當於租金回報率只有4.7%。而跟據她的建筑面積六萬五千八百平米來算的話，均價約每平米四萬七千萬人民幣。對於樓齡十四年的物業來說，我認為這個價錢不低。

 

-        上海朗廷酒店去年十月份才開業，今年第二季入住率只有54.6%。經過去年上海世博后，現在上海的酒店業已出現供過於求的現象，短期的前景一般。

 

-        就算這兩個資產的估值沒有被高估，以每股HK$3.4 發行新股給大股東，對現有小股東會產生攤薄的負面作用。道理很簡單，公司的帳面資產凈值明明是每股HK$5.93，為何要以HK$3.4（折讓43%）發 股給羅先生？我計算過，公司的每股資產凈值會被攤薄約5%。作為小股東的我，感覺就好像自己的錢包給小偷偷去一樣的不好受。

羅先生，作為您的長期股東和愛戴者，我真的希望您專心把公司做好，為股東創造價值，請不要向小股東打主意。不然，我只好無奈選擇適當的時候離開。

瑞安房地產的市場策略 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2011/11/blog-post_19.html

瑞安房地產(0272)在無線電視的財經透視講解市場策略。

http://mytv.tvb.com/news/financemagazine/124465#page-1

有研究內房股的朋友都會覺得瑞房的賣樓周期比一般內房股都會比較長一些, 而瑞房的項目又的確比其他內房股的項目不同, 項目總會有著一些特別的地方, 成為城市中的地標。我也一直有這種感覺, 而且這種感覺由中央打嚴房地產的這些年更加強烈, 瑞房的賣樓及套現速度實在慢人半拍。

不過, 我一直喜歡投資一些能創造價值的公司, 這是真正資本主義的贏家, 如果家家公司都能做的, 最後只是鬥快做、鬥平做、鬥賤做, 這不會是一個好結果, 要做最後贏家, 一定要做出人家做不到的價值。

一般房地產公司都是投地、建房、賣房, 投地時呎價多少塊, 建築成本如何, 不同地段的樓價如何, 項目的利潤都一定能大概計算出來, 餘下來的就是鬥靚價搶地, 鬥快建成, 賣樓時推出熱鬧氣氛等, 誰能找出更多價值呢?

在香港, 我覺得長實就是前者, 不停建房賣房, 主打貨如輪轉。而能加添更多價值的就有新地及近年的信和, 新地發展下的沙田, 是整個區去考慮, 商場購物中心加上住宅, 令整個區變成超高人流的地區, 使地價因經濟活動而升值, 賣樓時能賣更高的價錢, 這些價值都是新地創造出來的。

瑞房令我想起新地, 做的都是非一般的項目, 上海新天地已經不是一般發展商會或能做得出的項目, 結會新舊元素於一身, 令建築期及成本增加不少, 其他重點城市的項目都有類似的特色, 看完這篇報導, 我對瑞房未來會跑出又多了些信心。

擬打包商業REITs融資瑞安「飢渴症」緣起

http://www.eeo.com.cn/2012/0302/221855.shtml

陳哲 上海報導

一直讓瑞安處於資金飢渴狀態的「天地系列」開發模式，如今可能再次成為羅康瑞的融資法門。

近日，瑞安房地產(00272.HK)傳出即將打包旗下「天地系列」商業部分發行REITs的傳言，公司高管表示，該方案仍然在商討之中，並無定論。

分析人士認為，羅康瑞曾經以新天地模式的成功開發，在資本市場成功大展財技。如今進一步利用成熟商業作為公司運營槓桿，已將這一模式在內地更大規模延續。

瑞安找錢

日前有港媒稱，瑞安將新天地等內地商業分拆，可能借助REITs（房地產信託基金）模式在港上市。資產包中包括了上海新天地的購物中心和商舖。

不過，瑞安董事總經理尹焰強對外表示，分拆商業上市仍在研究階段。即便是確定，也需要幾個月的時間。

實際上，瑞安董事局主席羅康瑞早在2009年年底就表示，考慮將已建成的商業物業，如新天地、企業天地等分拆出來為獨立的上市公司。此舉可令瑞安業務更清晰，並可令分拆出的業務在資本市場上自籌資金。此後，公司一直在運作，但一直未能成行。

此番舊事重提，分析人士認為，主要是瑞安系資金鏈緊繃，使得該工作加速。3月底，瑞安房地產將有一筆25.43億港元的三年定期貸款到期。

事實上，在過去的幾個月，瑞安頻頻融資。先是在去年年底擬發行4億美元的優先票據和 2.7億新加坡元的優先票據。

數日前，瑞房又宣佈額外增加7500萬美元2015年到期優先票據，年利率9.75%，與原先4億美元合併。

由於市場低迷，自去年年底發行的票據一直處於推進階段，銀團規模一再擴大，目前為了發行瑞安的4.7億美元的票據，聯貸行已經增至10家。

天地模式

天地模式之於瑞房，可謂成也蕭何敗也蕭何。

雖然根據瑞安年初發佈的投資者通訊，2011年公司實現了107億元的銷售額，其中，商業整體銷售佔據很大比例，來自商業整體銷售的額度達到48億元。

據瑞安內部人士透露，過去一年多百億業績，多來自於出售商業項目，甚至整體性出售。其中的典型包括：將3棟重慶天地辦公樓和商舖，以16.7億整體售予中國平安及其關聯公司；以3.91億元價格向三井不動產出售廣東佛山嶺南天地LOT18地塊45%的股權；將上海市楊浦區創智天地項目的部分辦公樓及零售面積及停車位，以6億元出售給工商銀行等。

不過，低迷市場中瑞安房地產的平均售價不降反漲。2011年公司平均售價為人民幣20200元/平方米，同比增長10%。

這得益於瑞安在上海、重慶、武漢、大連等地推行的新天地模式，採用以商養住的模式，先將周邊養成非常成熟的高端商務社區，再出售住宅，使得其住宅項目具備極高的溢價能力。

但在另一方面，該模式在項目實施上需要很長的週期，資金回籠效率遠低於萬達、世茂等以住養商的綜合體開發模式，給瑞安資金鏈提出極大挑戰。

無論是瑞安房地產還是瑞安建業，目前都面臨著淨資產負債率在港商序列中偏高的問題。去年年底，瑞安建業還因為資金等問題，放棄認購南京一幅科技園地塊的開發所有權。

上述內部人士透露，瑞安考慮將商業物業分拆，想讓優質資產獨立打包上市募集更多的資金，以支撐公司天地戰略的後續發展。

實際上，羅康瑞曾經借助新天地概念在資本市場上飽嘗甜頭。

十年前，羅康瑞憑藉新天地模式走紅，隨即於2006年10月成立了瑞安房地產，在內地專注發展大型綜合住宅項目，並將其從瑞安建業中分拆出來獨立上市。瑞安建業則轉向爛尾樓開發，並在資本市場多次騰挪，瑞安系借此獲取不菲資金。

請教雪球眾前輩：想持有瑞安房地產去大理過自由生活，可以嗎？ 靈魂自由人

http://xueqiu.com/1849395163/36442640
十月中旬去了一次大理，從此就愛上了這座城，沒有麗江西塘那麼浮誇，沒有大城市那麼浮躁。一切來得那麼自然，回來後心情久久不能平靜，想在大理找個小院子，養條大狗，開家小店和心愛的人生活在蒼山洱海間。

我想要的生活是自然、隨意，每天都有變化，時常有驚喜。在快要讀完MBA時，我才發現自己真正喜歡的是手腦結合的工作，而不是抽象的數據、圖表、模型。我寧可做個工匠，而不是每天精心打扮、衣著光鮮地穿梭於甲級寫字樓、日復一日、戴著個面具做人，任內心枯萎。

我的物質生活要求不高，大理生活成本低，按我的生活方式，1個月3k多足矣。不過，3年後，生活會有變化，1個月需要有10k。

我以前沒買過股票，之前在香港開戶買了領匯房產基金、越秀房產信託，過去收益令人滿意，不過，領匯過去這麼多年一直漲租金，估計快摸著天花板了，越秀房產信託的想像空間也有限。

我認為，瑞安房地產的吸引力遠遠高過領匯、越秀REITs。兩種可能，一種可能是瑞房未來兩年內倒閉；另一種可能是，如果瑞房兩年內沒倒閉，則有一天會成為一家在一線及1.5線城市的黃金地段持有300萬平米商舖、寫字樓的商業地產巨頭。巨頭？如果今天股市市值過千億的恆隆地產算是商業地產巨頭的話，當瑞房持有300萬平米收租物業時，其租金收入將看齊或超過今天的恆隆地產（66億港幣）。而這一天什麼時候到來呢，以現在的開發節奏，不加速，不減速，大概是在2022年之前。如果到時瑞房像今天的恆隆地產一樣拿出50%的租金收入來分紅，以今天的買入價格來計算，我拿到的分紅率有25%。

無論如何，現在買入瑞房，風險和收益已是極其不對稱，跌不了多少，而如果漲的話，空間很大。

目前股價1.8，每股賬面淨資產7.1，且年報裡說明2007年或之前買入的土地按成本價入賬。瑞房是個小市值而大土儲的公司，且土儲的含金量極高，5個城市，8個項目，其中6個是百萬平米以上的大地塊，其中5個大地塊位於城市中心黃金地段，上海2個、重慶1個、武漢1個、佛山1個，這四個城市在中國內地GDP排名分別是第1位、第6位、第8位、第17位。

瑞房過千萬平米的土儲，按含金量來加權計算的話，瑞房土儲規模並不比萬科低多少，但市值不到萬科的1/10，且瑞房目前的租金收入已遙遙領先萬科。

瑞房大量土儲在2005年3月或之前購入，重慶市中心的重慶天地從2002年開始購入，平均樓板價每平米831元，總面積317萬平米，目前仍有200萬平米待開發。武漢天地2005年3月購入，樓板價每平2413元，目前仍有100萬平米待開發。

如果參考目前武漢、重慶、佛山等城市中心土地的拍賣價格，重估瑞房土儲價值的話，瑞房的賬面淨資產值應該是多少？我想，似乎沒有細算的必要。巴菲特喜歡凱恩斯說過的一句話：「我寧可要粗糙的正確，也不要精確的錯誤。」因此，問題的關鍵不在於瑞房的賬面淨資產低估了多少，問題的關鍵在於瑞房會不會倒閉？

或者是說，中國的房地產市場要出現什麼樣的波瀾，才會讓瑞房崩潰？

瑞房的有息負債率64%，不算激進，相比手持的現金規模，兩年內到期的債數量並不大，而且，2014年6、7、8三個月在上海拆遷平整出3塊土地，並當月開工，2015年三季度瑞房在上海就會重新有房源可賣，這三塊土地貨值220億以上，瑞房權益部分130億左右。如果說，瑞房過去陷入了「拆遷泥潭」之困境，那麼，這三塊土地的平整開工，可以說是瑞房「困境反轉」之非常清晰而明確的標誌。


瑞房上海拆遷獲取土地成本較低，即使房價突然下跌30%，瑞房仍有利潤，只要房子能賣完，可是，上海內環線以內的房子，我無法想像降價30%而沒人要。上海如此，重慶、武漢也如此，重慶天地、武漢天地即使降價50%，瑞房仍有利潤，拿地成本太低了，這兩個樓盤在目前的價格上下降50%，也仍然比瑞房拿地時這兩個城市的房價要高。更何況，相比經濟發達水平，重慶、武漢目前房價不高，而且GDP增速領跑全國，這兩個城市房價不僅不會不會跌，反而可能會有不小的漲幅。站在瑞房這家企業的經營者的角度，我希望瑞房在重慶、武漢放慢推盤節奏、放慢銷售節奏，堅持不降價，打造豪宅風範，而不是像萬科那樣，經常因降價而被購房者砸售樓處。

瑞房還有什麼致命性的風險沒被考慮到？期盼雪球盆友們回覆。謝謝。

瑞安羅康瑞：企業天地賣了66億，用於在上海的新投資

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4660111.html

瑞安羅康瑞：企業天地賣了66億，用於在上海的新投資

一財網 胡易 2015-07-25 16:05:00

為了提高周轉率、加快發展新項目，瑞安房地產不排除繼續出售旗下物業。“目前是有一些其他買家正在研究的，包括企業天地3期，但是目前我們還沒有簽署真正的協議。”羅康瑞透露。