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唔 少內地客來港買樓,北水南流再成樓市新趨勢。近排個個新盤都有唔少內地客捧場,發展商又點會放過呢批樓市生力軍,於是一窩蜂谷宣傳返大陸搞路演。長實 (001)嘅何文田半山壹號,就北上9大城市宣傳;恒地(012)都唔執輸,佢哋上水個單幢盤御景峰,今個禮拜喺深圳路演,賣樓大臣林達民話,估計有兩成 買家係內地客。恒地印咗1000本《名城、名宅》書仔,其中幾百本喺內地派,最特別係裏面竟然有集團主席「四叔」李兆基嘅全版大相(圖),唔知係咪四叔喺 內地夠名氣,本書加咗佢張相,號召力強啲,推銷都容易啲。 |
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有人這樣比較過,在港澳地區買樓動輒數百萬元,換成平方呎算亦即至少4000元以上,所以一般百姓而言要供起一個二百萬元的樓盤已經很吃緊了,不 信的話那為什麼那麼多人著緊那個什麼置安心計劃呢,兩百萬亦即等於500平方呎建築面積,計及實用率8成,才不過400來平方呎,相當狹少。但國內呢,廣 東省中山巿三鄉的雅居樂,最少的面積為125平方米,即1350平方呎(1平方米=10.764平方呎),只售90萬元人民幣,才不過是780元港幣一平 方呎,而且他還是實用面積呢,那裏找呢。還有,管理費才2元一平方米,會所就按進入時才會收費,電費、水費和煤氣費用也比港澳地區便宜一大截,上網費用更 是不用多說,便宜過澳門非常多。數據實在很吸引,沒辦法,誰叫我們租國地大,加上人力資源豐盛。
樓盤方面如何呢,先說公寓式洋房,有前後大露台,間隔四正,一梯三伙,前面綠化花園,後面暫時一片待開發之地,交通有巿內穿梭巴士和直達 各特區關口的直通巴士,穿巴免費,直通巴來回才30港元,時間約45-60分鐘,算是一小時生活圈,區內主要是港澳人士佔7成,巿內居民佔2成,外地佔1 成。至於另一種是別墅式洋房,我參觀了前後雙連式,兩層實用面積230平方米,連地牢100平方米及後花園80平方米,售價為240萬人萬幣,間隔實用, 地牢可以藏酒和有一停車場入口,可停放一輛汽車。週邊有各種食肆及超巿,都算是非常方便,當然如果自己配備自行車的話,就更加不用多說了。
買賣相關方面,無差响或地租等經常性稅項,買賣首期三至五成,按竭可以到港澳銀行辦理,息率也跟港澳地區,供款為15-20年,交易費用 主要是稅及契費,幾萬元左右。不過一手樓的話,可能交吉期要一年以上,甚至有些還是建築當中,這些需時兩年以上。買賣方面我想各位有心買家一定要問清楚, 各大發展商都不盡相同,小心買了爛尾樓,還是找有些許品牌的公司比較好。二手買賣方面,也要持有一定年期才能放售,這些各位可以參照國家和地區的相關指 引。
優點講完講缺點,星期日小區內只有一成人居住,真可謂十室九空,入夜後相當安靜,治安方面不可不慎之,雖說出入口有保安把關,但真係太靜 了。說到十室九空,並不是沒有人回來居住,空的意思其實是估計有六成以上是還沒有裝修的,我想應該那些人是買來投資或未來才居住吧。投資,真是買入並期望 有天賣出資本獲利嗎,真奇怪。
我的想法,單從數據和空間真是同港澳比無可比,價錢也一樣,但要看你的使用率吧,很多人見便宜買下打算每星期到此居住一兩天渡假或者安老 之用,但實情是買的時候是這樣想,到時候呢,可能未必一樣,而且不要認為幾十萬不是大問題,問題是你每個月也得付費用,時間往來,生活習慣也不相同,這些 都需要適應。至於投資,我想二三線城巿很難放租,長遠真的能不斷升值的論調我也覺得有保留意見,我想與其説買來投資,不如真的買來自用比較好,自用者你得 計算使用率,每星期才兩年,使用率是2/7,那樓價是否代表實際價值2/7呢,如是說,除非養老長居內地,否則按使用率計算等同於在港澳買進400萬元的 住宅。只是,入場費比較低,使各位有錯覺吧,我的想法是這樣。
2012年8月的鄂爾多斯,到處是停工的爛尾樓和焦急的討債者。
康巴什新區早已成為一座大量房屋無人居住的「鬼城」,老城東勝區也變身一個充滿著鋼筋水泥爛尾樓的「怪胎」。
一位當地人說,從去年10月份開始,這些工程就再也沒有動過。鄂爾多斯90%以上的家庭都拿出了錢投資房地產,如今,這些錢都變成了尚未完工的鋼筋水泥。
2012年的夏天,這座中國最富的城市瀰漫著「缺錢」的聲音:房地產開發商資金鏈斷裂,四處躲債,在建項目紛紛停工;而通過民間借貸將財產投入房地產的老百姓,則擔心自己是否會血本無歸。
「討債」成了工作
鄂爾多斯尚未完工的住宅項目有多少?鄂爾多斯市政府向《中國經濟週刊》提供的數據顯示,2011年前11個月,鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅,加上前兩年的續建項目,共有2225.3萬平方米。
一位開發商指著周圍的樓房說,80%以上的建設項目都已經停了,而這些房子的投資60%以上來自於普通市民,更可怕的是背後的民間高利貸已經讓債務翻番了,在這個節點上,所有人都想拿回自己的本息,局面失控了。
位于吉勞慶北街的賽特·鉑宮樓盤的售樓處,已經看不到售樓小姐的身影了。一位負責人告訴《中國經濟週刊》,幾天前,銷售公司已經撤銷了,自己是從其他項目抽調過來負責後續辦理按揭手續的。
位於天驕南路和南環路交叉口的維力西大廈,銷售部只有一個人在留守。銷售經理說,這裡是黃金地段,去年這裡的商舖都是每平方米一萬多元,現在自己也不知道價格,因為沒有人買房。
一位房地產項目負責人向《中國經濟週刊》坦言,大家都很清楚,即使降價也沒有人買,而且還會導致已購房者的不滿,所以鄂爾多斯的房價如同停工的建築一樣停滯了。
據一位樓盤銷售人員介紹,鄂爾多斯的購房大多為投資性購房,大部分是本地人購買。
樓盤停售了,開發商也不見了蹤影。在天驕南路的幾個售樓處,總能看到一些人在閒聊或打牌。一位銷售經理告訴《中國經濟週刊》,他們都是來找開發商要債的。
山西人喬世剛早年在鄂爾多斯做生意,攢下了一筆錢。兩年前,喬世剛向內蒙古騰圖投資集團有限公司(下稱「騰圖集團」)投入了六七百萬元,其中一部分是借親戚的,一部分是自己的。
在過去一年多的追債生涯中,喬世剛只要回了3000元。
8月10日,騰圖集團門口聚集了三四十位討債者。他們都是普通的市民,也是騰圖集團的投資者。投入的資金少則十幾萬元,多則上千萬元。
據一位當地開發商介紹,在鄂爾多斯,類似騰圖集團這樣涉及房地產業務的註冊公司大約有四五百家,經營的不僅有房地產,還涉及到煤炭、餐飲、酒店等其他領域。
喬世剛說,從去年六七月份到如今,追債已經成了他們的「工作」。除了要賬,未來一年,沒有任何規劃。
大家都來「吃高利貸」
據當地人介紹,從2001年開始,鄂爾多斯市有很多煤礦興起,民間借貸開始發芽,一部分老百姓將自己的積蓄投給了煤老闆,並享受高利率。
2003年以後,隨著城市的擴建,大量農民的宅基地和耕地被徵用,鄂爾多斯給予農民的徵地補償款較高,每平方米幾千元到一萬元不等,許多被徵地農民成為百萬富翁。
隨著2007年房地產業的興起,在早年放高利貸家庭的影響下,幾乎家家戶戶都開始放高利貸了。
「你想一下,每月吃3分利,100萬元放進去了,一個月就可以得3萬元,有的吃5分利,什麼也不干,兩年就掙回100萬元」。三年前,鄂爾多斯人李哲大學畢業後,便回到家中「吃高利貸」了。他說,在鄂爾多斯,跟他一樣大的孩子很多都不工作,以放高利貸為生,因為普通工作每個月辛辛苦苦才掙三四千塊錢,「沒有必要」。
一位當地人告訴《中國經濟週刊》,鄂爾多斯市被徵地的家庭中,一個五口之家,往往工作的只有一兩個人,其餘的平時就打打麻將,而且消費還挺高,家庭也沒有攢錢的習慣。
據鄂爾多斯政府官方網站信息顯示,2009年9月,在該市一次會議上,時任市長的云光中強調,各旗區要充分發揮財政資金的引導作用,鼓勵和吸納社會各方面資金參與城鎮建設。
這一年,鄂爾多斯的固定資產投資計劃達到1562億元。
至2009年7月,鄂爾多斯市政府協調中國銀行、國家開發銀行等金融機構三年向鄂爾多斯授信額度420億元,已落實161億元;激活民間資本390.7億元,佔投資總額的54.9%。
天津高和股權投資管理基金有限公司統計數據顯示,2010年,在1898.4億元的固定資產投資中,民間投資佔56.4%。
據當地人介紹,過去三四年間,鄂爾多斯的企業已經形成了一條融資的套路。幾乎較大的企業集團下都有一個負責民間融資的部門,一般是財務部,有的也叫融資部,由幾名財務負責四處聯絡客戶,財務一般會發動自己所有的親戚朋友,親戚介紹朋友,朋友介紹親戚,如此形成一個融資網。
據一位開發商透露,有的大型企業,民間融資甚至高達20億元。不僅投向房產,還涉入酒店、餐飲、煤炭、化工等各個行業,一旦市場發生變化,當所有的民間投資都要撤回時,只有少量煤炭大佬還能維持,其餘的幾乎都資金鏈斷裂,陷於癱瘓。
資金外逃
除了經濟學家和理論研究者,沒有人相信鄂爾多斯樓市會復活。
在過去幾年如火如荼的建設期
鄂爾多斯曾吸引了大量的投資者和建設者。據當地一位學者介紹,2009年,鄂爾多斯的外來人口達到30多萬,但自去年開始,這些人陸陸續續走了一大半。
閆寶軍就是這樣一位外來者。四五年前,閆寶軍和朋友們從北京來到鄂爾多斯,他組織了一個銷售團隊,接手了當地某樓盤的銷售。當鄂爾多斯的「經濟危機」到來時,該樓盤的住宅部分幾乎已經完成銷售,僅剩下綠化等收尾工作,售樓處已停業。閆寶軍還是經常來售樓處,因為老闆還欠著他的銷售服務酬勞。
「開發商都不會再進行投入了,現在,所有人想的就是要債,老闆即使還有一些餘款,他們也不再支付債務了,因為遠遠不夠。」當地一位開發商說,「開發商是在2.5分、甚至3分月利息的基礎上籌得的建設資金,如果兩個億有一個億是民間集資,那麼這一個億可能已經形成了3個億的債務」,「而可怕的是,過去幾年,開發商利用高利貸滾動,進入到市政、建築、礦產、酒店等多個行業,一旦形勢不行了,所有的債務都將越滾越大,所以即使資金已經回籠的樓盤也受到牽連」。
鄂爾多斯犯了一個錯誤,用媒體的話來說,「它用一塊錢幹了10塊錢做的事兒」。
商人周啟亮(化名)在鄂爾多斯的產業涉及建築、酒店等多個領域,他已經不打算再在鄂爾多斯投錢了。周啟亮也囤了一塊地,如今土地不值錢了,但好歹不賠本,他打算用5000萬元的價格把這塊地賣掉,然後到東北去做點生意。
鄂爾多斯就像一個謎,「就連當地人也看不懂,這裡面的水太深了。」一個當地的企業家感嘆說。
在鄂爾多斯註冊的四五百家房地產公司中,全國性或外地房地產公司寥寥。據當地一位知情人士透露,全國性的房地產公司來到鄂爾多斯並非易事,因為在過去幾年城市建設發展的快速時期,鄂爾多斯市政府在市政改造、城市建設、基礎設施、保障房等領域欠下了眾多債務,為抵銷債務,這些沒有經過土地流轉和招拍掛程序的土地流向了開發商,外地公司拿地不容易,即便拿到地,也容易出事。
記者在鄂爾多斯國土資源局的網站查詢發現,該局發佈的招拍掛公告只有兩條,發佈時間分別為2011年8月和2010年10月。
在採訪中,記者試圖聯繫鄂爾多斯有關政府部門進行採訪,均遭婉拒。鄂爾多斯市宣傳部的工作人員告訴記者,自去年下半年以來,關於鄂爾多斯樓市崩盤的報導不斷,隨後,政府三次邀請媒體召開新聞發佈會,發佈會後,所有部門一律不接受媒體採訪。
「企業由自救到呼救的歷程已經結束,目前能做的只是等待。」一位鄂爾多斯開發商這樣表述自己的現狀:「關鍵是解套,而不是簡單地注入資金……」
剩下的樓盤地皮位置太爛了。如何快周轉?位置還是位置!
恆大地產上月銷售出乎市場預期錄得逾140億元(人民幣.下同),刷新單月銷售紀錄,是源自「薄利多銷」策略。主席許家印本週二罕有地來港與數家基金高層會面時透露,10月份開始在全國168個項目降價最多15%,以加快完成銷售目標;他又承認,三四線城市營運環境困難,未來將逐步加大二線城市的買地及銷售比重。
有與會者透露,許家印是次清楚地表明,財政狀況及銷售成績是首要改善重點,他又明白庫存水平續升,將對業績帶來負面影響,故9月開始已積極加快去庫存力度,上月在全國168個項目減價10%至15%不等,務求「要錢不要貨」,刺激合約銷售按月急升逾7成。
許家印指出,11月份起,集團已把均價輕微上調約3%,但相信三四線城市的房價升幅已有限,預期11月份的合約銷售能維持在100億元水平。以此計算,恆大首11個月累計銷售將達820億元,完成全年800億元目標。
不過,銷售額再創新高的同時,10月份的均價卻僅每方米5590元,是接近三年以來的單月新低。有分析員估計,恆大今年全年銷售均價約5900元,相當於淨利潤率只有9%至10%。
暫停買地改善財務
由於調控政策冷卻三四線城市樓市成交,恆大自去年11月至今年3月期間五個月只錄得120億元的銷售額,集團不得不改變策略,轉戰二線城市,迄今二線城市銷售佔整體達50%;然而,二線城市土儲比例不大,故許家印表示,未來將積極補充土儲,如之前已在無錫、福州及寧波等地作收購。
有內房分析員指出,恆大於2011年期間急速擴張,且重量不重質,以低價買下多幅質量一般的地皮,是拖累今年銷售的關鍵。雖然近期已收購較優質地皮,惟有關土儲只有約1700萬方米,相對整體1.5億方米的比例非常有限。
為了確實改善財務狀況,恆大近期亦已暫停買地,同時表明不會發行高息債券,以免進一步拉高負債比率。
集團正考慮向高息債券持有人回購債券,並已經償還一筆海外信託貸款,務求年底前降低負債水平。截至6月底止,恆大的負債率躍升至96%。
儘管集團還未釐定2013年的銷售目標,但許家印預期,明年內地樓市將好過今年,集團已準備50個新項目於明年推出,令總可供銷售項目增至最多240個,較2012年增長逾30%。
應該選擇那個價位的樓?
諗樣都係番之前用過既forumla,就係現時旺市只宜用總購買力既一半去買樓。就算樓市下滑都仲有資金係手加碼(或防守)。你同女友人工總數$47,000,按照金管比銀行指引,最多借月供$47000*50%~=$23,000既樓按比你,計番轉頭如果你用三十年按揭,2.15%年息借盡樓係6.09mil。而旺市load一半貨既建議,即係你應買3.00mil左右既樓。
聚唔到人而樓價升幅多跑輸
係三百萬budget之下,原本係兩年前可買大兩房,而家只可買細兩房或更細更舊既樓,但建議你都係上左車先,因為你估佢唔到幾時跌,再加上你家庭總收入未必低到政府會幫你既類別。相信你都睇緊樓,你提出既選項以你屋企附近為先,可惜西九樓價數埋都七千,如果要維持原區生活,希望方便探下父母,最為適合有美居中心,廿幾年樓可惜只提供三百幾呎單位為主,唔知你鐘唔鐘意,而索價竟要六千幾蚊呎先最離奇。講返深水涉區,由於樓宇集中舊樓,換樓客失去上流階梯而多搬出該區,所以聚唔到人而樓價升幅多跑輸。你亦都係其中一個改善了自己人工而未必留返係深水涉住既人,其他market player亦都一樣會咁諗。
三百萬樓下、不太殘舊而交通尚方便的,有幾個地區可以諗。首先係馬鞍山,有直接巴士去北角,搵日自己同女友去行下,已經唔係舊時你去烏溪沙YMCA宿營個樣。返大陸可以極快到大學站北上,出九龍好多巴士線可以選擇。新港城十八年樓仲有極多三百萬出頭既樓房考慮。第一間樓真係唔好買太貴,買四百萬樓都要交成七萬幾印花稅。如果你唔係根本係樓市賺過錢而樓換樓,用呢七萬蚊買個印真係好肉痛,直情係一條毛都買唔到。
如果決意死守九龍,咁就跟大隊去淘大,所以個度呢排越升越有。但當注意力集中在附近供應不斷增加,小心黎個反高潮。荃灣區供應多而交通方便,係另一個搵三百萬樓既選擇。你個budget如果買海濱花園仲勉強買到三房,第時唔駛煩換樓。爵悅庭附近「工廠三寶」仲有些少三百貨,細心搵下應該買到十年樓齡既上車盤。你提及愉景新城在間隔與呎價關係需要再思考,倒不如駁程車買附近舊些少荃景花園或麗城花園仲好過。相反荃灣地鐵站一帶已漸高水,廿幾三十年既兩房都要至少三百萬先有交易。
筲箕灣舊樓有三百萬選擇,但係以單幢主打,可以考慮。港島一頭一尾都會搵到合你budget既盤。你女方父母住係筲箕灣,如考慮生小朋友不如就落地該處,方面照應。該區新淨而又合你價錢既大型屋苑不多,如有網友知道可提供一下。
由於樓價較貴,如果借九成按揭分三十年還要先支付按揭保費十幾萬,可以問銀行加借但係都要比。建議買二百幾萬既樓分短D如十五年還可令按揭保費可大減。至於點解都要做九成上會,因為結婚裝修買電器少不免用錢,上述三項四十萬埋單「冇走雞」。你必定好燒一大筆錢,謹此祝賀你娶得美人歸!