ZKIZ Archives


新鸿基上海建最贵楼盘:最高售价每平米20万


From

http://finance.sina.com.cn/roll/20090120/09532638025.shtml


早报记者 刘秀浩

汤臣一品创下的上海最贵楼盘记录即将被打破。早报记者从新鸿基地产集团高层获悉,新鸿基在上海浦东的潍坊项目已通过规划审批,将在农历新年后正式启动。新鸿基方面表示,未来其别墅销售价格将达到15—20万/平方米,从而刷新上海单价最高楼盘的纪录。

临江别墅价值过亿元

新鸿基地产代理有限公司执行董事,被称为“香港楼王”的雷霆向记者透露,潍坊项目规划已在去年年底通过审批,计划将在农历年后正式动工,项目中的一线临江顶级别墅将在2011年开售,届时单栋销售目标将在1亿元之上。

2005年6月,新鸿基旗下的显锐投资有限公司以31.85亿元的价格,投得张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东、占地6万多平方米潍坊新村 地块,亩价为3457万元,折合楼板价高达20178元/平方米。当时即创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式以来的单宗地块交易的最高总价,一举成 为“地王”。

新鸿基发展(中国)有限公司华东区总经理邓维聪告诉记者,潍坊项目从拿地至今搁置多年,主要原因在于其规划审批上延续时间较长,一直到2008 年下半年,项目规划才获得通过。雷霆表示,项目内规划的独栋别墅都是一线江景,“届时售价肯定在1亿元/栋以上。”据介绍,潍坊项目包括住宅和商场,住宅 部分包括一线江景高层公寓和临江别墅。其中,公寓的售价将在8万元/平方米之上,而别墅的单价则将达到15万—20万元/平方米。

定位内地版“凯旋门”

这一项目一旦对外销售,就将取代汤臣一品长久以来的房价纪录,成为上海新的价格标杆。

从新鸿基高层的预测来看,目前潍坊新村的报价低于此前业内预期。投得潍坊新村地块后,新鸿基内部将这一项目定位为滨江凯旋门,有意打造成内地豪 宅极品。香港凯旋门位于香港九龙地铁站上盖,是新鸿基在港的豪宅样板。去年7月,新鸿基地产向一家乌兹别克斯坦的能源和矿产公司出售了凯旋门的一间豪宅, 成交价超过40万元/平方米。

因此潍坊新村规划之初,一度有人预测项目公寓售价就将超于汤臣一品。汤臣一品2005年10月正式开盘,当时报出均价11万元/平方米,成为国内最贵楼盘。

目前香港凯旋门的价格纪录已经被新鸿基即将开盘的另一项目打破。新鸿基在香港九龙站的另一个住宅项目天玺将在近期开盘,春节过后天玺将推出 200套建筑面积在167—195平方米的房源,其中社区园景房的叫价在16万元/平方米,海景房则为22万元/平方米。其中一套位于天玺顶层91—83 楼的至尊三层复式特大房型,被定名为“至高无上”,其意向价高达54万元/平方米,将再创香港楼价新高。

据悉,经济不景气情况下,目前已经有众多富豪买家订购天玺,除了香港本地买家之外,内地买家将占三成或以上。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=5314

中環在線:恒地靠四叔Sell樓盤


2009-05-13  AppleDaily





 

唔 少內地客來港買樓,北水南流再成樓市新趨勢。近排個個新盤都有唔少內地客捧場,發展商又點會放過呢批樓市生力軍,於是一窩蜂谷宣傳返大陸搞路演。長實 (001)嘅何文田半山壹號,就北上9大城市宣傳;恒地(012)都唔執輸,佢哋上水個單幢盤御景峰,今個禮拜喺深圳路演,賣樓大臣林達民話,估計有兩成 買家係內地客。恒地印咗1000本《名城、名宅》書仔,其中幾百本喺內地派,最特別係裏面竟然有集團主席「四叔」李兆基嘅全版大相(圖),唔知係咪四叔喺 內地夠名氣,本書加咗佢張相,號召力強啲,推銷都容易啲。



PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=7900

一个北京楼盘折射的断代史


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-14/161979.html


一个楼盘,往往就是一个城市的房价断代史。北京著名大盘珠江帝景便是如此。

2002年到2009年7年多的时间里,同期推出的楼盘大多数由于开发周期的原因隐退历史舞台,但珠江帝景依旧在开发期内,每年都有期房推出。

2002年开盘时,珠江帝景开盘最低价仅为6800元/平方米,而至2010年,珠江帝景的销售均价已达3万元/平方米。

尽管根据统计局公布的数据,北京房价年均上涨幅度不超过10%,但绝大多数的楼盘在躁动的岁月里涨幅远超此数字。销售价格翻倍已不鲜见,甚至出现四倍者、五倍者。这种疯狂在2009年更是被演绎到极致。

过去两年,有的楼盘曾经每平方米降价7000元,也曾经一年内上涨超过150%。这就是变幻莫测的楼市。

珠江帝景涨价史

珠江帝景楼盘位于北京西大望路23号,距离CBD核心区华贸中心之间距离仅为2.5公里左右。该楼盘所在的区域曾被称之为泛CBD区。开发商为合生创展(00754.HK)。

2000 年,北京市政府决定全面启动CBD的建设以后,很多项目陆续建设。2001、2002年,CBD建的房子多半都是住宅。当时媒体反映, CBD难称商务区,而是房地产开发区。而2000年,亚洲金融危机刚刚开始回暖,写字楼市场很低迷。CBD实际上盖的大都是住宅。

在这样的市场背景下,珠江帝景开始销售。开盘价最低仅为6800元/平方米。北京市房地产交易管理网上记载的珠江帝景一期成交均价为10684元/平方米,发证日期是2003年12月19日。

附近居住的一位居民向本报记者回忆说,当时珠江帝景附近很荒凉,直到2004年,楼盘不远处还都是待拆迁的平房,商业配套匮乏,市政道路也在建设中,而如此价格亦被认为较为昂贵。

2004 年珠江帝景销售均价上升至9600元/平方米,2005年上升至12000元/平方米。大多数业内人士认可,北京房价的上涨始于2004年底,后8·31 时期,土地中止协议出让正式进入招拍挂时代。根据搜房网记载,到2006年11月27日,珠江帝景的销售均价已经达到14000元/平方米。进入2007 年,珠江帝景更是数次调高销售价格,最频繁时,一个月调整两次以上。到2007年底,珠江帝景的销售均价已经达到25000元/平方米。

记 者查阅合生创展2007年年报,北京珠江帝景销售额18.39亿元,当年合生创展在北京全年的合约销售额是35.16亿元,珠江帝景所占份额超过50%。 北京地区2007年合约销售之平均价为17283元/平方米,同2006年比较上升55.4%。而2008年年报显示,珠江帝景销售额为11.25亿元, 依旧占合生创展全年销售业绩9%。

不为多数人所知的是,珠江帝景的地价成本十分便宜。本报记者从知情人士处获悉,该地块是谢强(此后转投富 力,现任富力天津区域董事长)在1999年至2001年间获得。当年合生在京先后拿下5500亩土地。由于是土地协议出让时期,出手快被认为是企业拿地的 绝招。谢强决定要在城乡结合处买原本是工厂的土地,不仅土地价格便宜而且容易拆迁。当时这块土地的价格在开发成本中所占比例不足20%。

价格一直在涨的珠江帝景亦曾经历过降价的时期。受金融危机影响,大部分资金链紧绷的开发商都曾有过降价经历。2009年春节期间,合生的珠江帝景实行降价促销策略。均价从23000元/平方米大幅降至16000元/平方米。

但 仅过几个月,珠江帝景又恢复了之前的价格。2009年6月27日,珠江帝景推出最后一栋楼,均价22000元至23000元/平方米,而春节时候该楼盘曾 是区域的“领跌”标杆,推出特价房的最低价仅为15500元/平方米。两相比较,半年以来该项目提价幅度超过6000元/平方米。

珠江帝景相关负责人当时表示,即将推出的C9号楼是C区位置最好的楼栋,而春节期间15500元/平米起的特价房,是E区位置、楼层和户型都不太好的产品。

2009 年6月30日,在北京国土局举办的土地拍卖会上,中化方兴力挫万科、中信、保利、华润、SOHO中国、远洋等公司,以40.6亿元的高价夺得北京土地出让 单价和总价双料“地王”广渠路15号地。“双料”地王就在珠江帝景对面。高价地频频诞生,成为珠江帝景售价上升的有利支撑。

价格天书

在最疯狂的2009年里,统计局公布的数据已经难以反映楼市的疯狂。事实上,大多数新近开发的楼盘,涨势远超过珠江帝景。

较 具有代表性的“上海建筑”,最早在2008年5月面市。斯时还处在危机前夜,开发商北京匠心置业有限公司也定了一个市场高价,15000元/平方米。之后 危机初现,楼盘均价在2008年7月到11月间,降到了12000-13000元/平方米。2008年12月,寒冬来袭,楼价再次迫降到9200元/平方 米,同时推出了8100元/平方米的特价单位,楼价达到“冰点”。

然而,难挨的寒冬似乎一个月就过去了。2009年1月,楼市初现回暖迹象,上海建筑的价格也随之抬头。2009年4月,回升至11500元/平方米。此后,北京的房地产从回暖走向疯狂,上海建筑的楼价也如同坐直升机式地上涨。

2009 年8月,楼盘价格重回15000元/平方米;9月份新盘推出时均价涨至16000元/平方米。11月中旬推出新单位,价格升为19000元/平方米,之后 又变成20000-22000元/平方米;而到12月12日再次推出11号楼时,价格已变成25000元/平方米。

搜房网数据监控中心在年 末对2009年销售的普通住宅价格进行统计(2009年1月1日-2009年12月24日),北京288个项目有涨价行为,占在售普通住宅的近80%,涨 价最高的区县为丰台区,全区29个在售普通住宅,26个项目上涨,平均涨价金额达到5726.55元/平方米,涨幅比例达44.18%;单个项目中,均价 涨幅最高的太阳公元每平米上涨27000元。

几个售价在45000元/平方米左右的楼盘,均有价格上涨20000元/平方米的经历。如太阳公元、远洋万和城、中铁置业翰庭。

除 了高端项目外,中、低端项目也普遍上涨。而据亚豪机构向本报记者提供的数据显示,部分中端项目在2009年屡次上调价格。金隅万科城从7500元/平方米 上涨至11000元/平方米,首开常青藤从9800元/平方米上调至15000元/平方米,悦溪公寓从3月的9200元/平方米到10月的17000元 /平方米。

北京市统计局、国家统计局北京调 查总队去年12月15日公布的调查数据显示,2009年11月,北京四环路以内的商品住宅期房平均售价每平方米达到20515元(今年1-2月,北京四环 内期房均价只有14226元/平方米)。五环路至六环路商品住宅期房均价每平方米10665元。六环路以外的商品住宅期房均价8213元/平方米。换言 之,目前只有在六环外才能买到均价1万元/平方米以下的新房。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=13817

绿地集团将对旗下楼盘降价销售


http://www.yicai.com/news/2010/05/346404.html

继恒大地产(03333.HK)宣布对旗下房产项目售价予以打折优惠后,绿地集团董事长张玉良昨日对第一财经表示,公司也将对旗下楼盘实施降价销售, 其中部分楼盘折扣最高达9折。
据张玉良透露,绿地集团开发的多个楼盘将根据各个楼盘所处区域的不同,采取差异化安排。

此前有网络媒体报道称,绿地位于上海松江区的绿地蔷薇九里项目一次性付清9.3折,贷款9.5折;同一区域的另一个楼盘绿地诺丁山联排别墅总价立减 8万元;江苏昆山的绿地21新城总价优惠则为2万元。

张玉良表示,根据绿地集团年初制定的发展策略,公司将实行两大产品结构调整,一方面减少市场化住宅,另一方面加大保障房开发力度。

绿地集团2009年实现业务经营收入740亿元,其中房地产销售额达到533亿元,年底在建面积为1818万平方米。2010年该集团的经营目标约 1000亿元。今年1至4月,绿地集团已实现业绩340亿元。

另据《上海证券报》今日报道,除恒大和绿地外,保利地产位于上海的“湖畔阳光苑”也出现降价。报道称,该楼盘4月的均价为15750元/平方米,但 到5月第一周价格已经降至14283元/平方米。

此前保利地产董事长李彬海曾表示,近期出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头,而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。



PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15443

雅居樂樓盤參觀記 雪明資產管理世界

 http://thesnowshine.blogspot.com/2010/11/blog-post.html

   有人這樣比較過,在港澳地區買樓動輒數百萬元,換成平方呎算亦即至少4000元以上,所以一般百姓而言要供起一個二百萬元的樓盤已經很吃緊了,不 信的話那為什麼那麼多人著緊那個什麼置安心計劃呢,兩百萬亦即等於500平方呎建築面積,計及實用率8成,才不過400來平方呎,相當狹少。但國內呢,廣 東省中山巿三鄉的雅居樂,最少的面積為125平方米,即1350平方呎(1平方米=10.764平方呎),只售90萬元人民幣,才不過是780元港幣一平 方呎,而且他還是實用面積呢,那裏找呢。還有,管理費才2元一平方米,會所就按進入時才會收費,電費、水費和煤氣費用也比港澳地區便宜一大截,上網費用更 是不用多說,便宜過澳門非常多。數據實在很吸引,沒辦法,誰叫我們租國地大,加上人力資源豐盛。

        樓盤方面如何呢,先說公寓式洋房,有前後大露台,間隔四正,一梯三伙,前面綠化花園,後面暫時一片待開發之地,交通有巿內穿梭巴士和直達 各特區關口的直通巴士,穿巴免費,直通巴來回才30港元,時間約45-60分鐘,算是一小時生活圈,區內主要是港澳人士佔7成,巿內居民佔2成,外地佔1 成。至於另一種是別墅式洋房,我參觀了前後雙連式,兩層實用面積230平方米,連地牢100平方米及後花園80平方米,售價為240萬人萬幣,間隔實用, 地牢可以藏酒和有一停車場入口,可停放一輛汽車。週邊有各種食肆及超巿,都算是非常方便,當然如果自己配備自行車的話,就更加不用多說了。

        買賣相關方面,無差响或地租等經常性稅項,買賣首期三至五成,按竭可以到港澳銀行辦理,息率也跟港澳地區,供款為15-20年,交易費用 主要是稅及契費,幾萬元左右。不過一手樓的話,可能交吉期要一年以上,甚至有些還是建築當中,這些需時兩年以上。買賣方面我想各位有心買家一定要問清楚, 各大發展商都不盡相同,小心買了爛尾樓,還是找有些許品牌的公司比較好。二手買賣方面,也要持有一定年期才能放售,這些各位可以參照國家和地區的相關指 引。

        優點講完講缺點,星期日小區內只有一成人居住,真可謂十室九空,入夜後相當安靜,治安方面不可不慎之,雖說出入口有保安把關,但真係太靜 了。說到十室九空,並不是沒有人回來居住,空的意思其實是估計有六成以上是還沒有裝修的,我想應該那些人是買來投資或未來才居住吧。投資,真是買入並期望 有天賣出資本獲利嗎,真奇怪。

        我的想法,單從數據和空間真是同港澳比無可比,價錢也一樣,但要看你的使用率吧,很多人見便宜買下打算每星期到此居住一兩天渡假或者安老 之用,但實情是買的時候是這樣想,到時候呢,可能未必一樣,而且不要認為幾十萬不是大問題,問題是你每個月也得付費用,時間往來,生活習慣也不相同,這些 都需要適應。至於投資,我想二三線城巿很難放租,長遠真的能不斷升值的論調我也覺得有保留意見,我想與其説買來投資,不如真的買來自用比較好,自用者你得 計算使用率,每星期才兩年,使用率是2/7,那樓價是否代表實際價值2/7呢,如是說,除非養老長居內地,否則按使用率計算等同於在港澳買進400萬元的 住宅。只是,入場費比較低,使各位有錯覺吧,我的想法是這樣。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19134

鄂爾多斯2千萬平在建樓盤停工 全民討債

http://www.yicai.com/news/2012/08/2029087.html
2

2012年8月的鄂爾多斯,到處是停工的爛尾樓和焦急的討債者。

康巴什新區早已成為一座大量房屋無人居住的「鬼城」,老城東勝區也變身一個充滿著鋼筋水泥爛尾樓的「怪胎」。

一位當地人說,從去年10月份開始,這些工程就再也沒有動過。鄂爾多斯90%以上的家庭都拿出了錢投資房地產,如今,這些錢都變成了尚未完工的鋼筋水泥。

2012年的夏天,這座中國最富的城市瀰漫著「缺錢」的聲音:房地產開發商資金鏈斷裂,四處躲債,在建項目紛紛停工;而通過民間借貸將財產投入房地產的老百姓,則擔心自己是否會血本無歸。

「討債」成了工作

鄂爾多斯尚未完工的住宅項目有多少?鄂爾多斯市政府向《中國經濟週刊》提供的數據顯示,2011年前11個月,鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅,加上前兩年的續建項目,共有2225.3萬平方米。

一位開發商指著周圍的樓房說,80%以上的建設項目都已經停了,而這些房子的投資60%以上來自於普通市民,更可怕的是背後的民間高利貸已經讓債務翻番了,在這個節點上,所有人都想拿回自己的本息,局面失控了。

位于吉勞慶北街的賽特·鉑宮樓盤的售樓處,已經看不到售樓小姐的身影了。一位負責人告訴《中國經濟週刊》,幾天前,銷售公司已經撤銷了,自己是從其他項目抽調過來負責後續辦理按揭手續的。

位於天驕南路和南環路交叉口的維力西大廈,銷售部只有一個人在留守。銷售經理說,這裡是黃金地段,去年這裡的商舖都是每平方米一萬多元,現在自己也不知道價格,因為沒有人買房。

一位房地產項目負責人向《中國經濟週刊》坦言,大家都很清楚,即使降價也沒有人買,而且還會導致已購房者的不滿,所以鄂爾多斯的房價如同停工的建築一樣停滯了。

據一位樓盤銷售人員介紹,鄂爾多斯的購房大多為投資性購房,大部分是本地人購買。

樓盤停售了,開發商也不見了蹤影。在天驕南路的幾個售樓處,總能看到一些人在閒聊或打牌。一位銷售經理告訴《中國經濟週刊》,他們都是來找開發商要債的。

山西人喬世剛早年在鄂爾多斯做生意,攢下了一筆錢。兩年前,喬世剛向內蒙古騰圖投資集團有限公司(下稱「騰圖集團」)投入了六七百萬元,其中一部分是借親戚的,一部分是自己的。

在過去一年多的追債生涯中,喬世剛只要回了3000元。

8月10日,騰圖集團門口聚集了三四十位討債者。他們都是普通的市民,也是騰圖集團的投資者。投入的資金少則十幾萬元,多則上千萬元。

據一位當地開發商介紹,在鄂爾多斯,類似騰圖集團這樣涉及房地產業務的註冊公司大約有四五百家,經營的不僅有房地產,還涉及到煤炭、餐飲、酒店等其他領域。

喬世剛說,從去年六七月份到如今,追債已經成了他們的「工作」。除了要賬,未來一年,沒有任何規劃。

大家都來「吃高利貸」

據當地人介紹,從2001年開始,鄂爾多斯市有很多煤礦興起,民間借貸開始發芽,一部分老百姓將自己的積蓄投給了煤老闆,並享受高利率。

2003年以後,隨著城市的擴建,大量農民的宅基地和耕地被徵用,鄂爾多斯給予農民的徵地補償款較高,每平方米幾千元到一萬元不等,許多被徵地農民成為百萬富翁。

隨著2007年房地產業的興起,在早年放高利貸家庭的影響下,幾乎家家戶戶都開始放高利貸了。

「你想一下,每月吃3分利,100萬元放進去了,一個月就可以得3萬元,有的吃5分利,什麼也不干,兩年就掙回100萬元」。三年前,鄂爾多斯人李哲大學畢業後,便回到家中「吃高利貸」了。他說,在鄂爾多斯,跟他一樣大的孩子很多都不工作,以放高利貸為生,因為普通工作每個月辛辛苦苦才掙三四千塊錢,「沒有必要」。

一位當地人告訴《中國經濟週刊》,鄂爾多斯市被徵地的家庭中,一個五口之家,往往工作的只有一兩個人,其餘的平時就打打麻將,而且消費還挺高,家庭也沒有攢錢的習慣。

據鄂爾多斯政府官方網站信息顯示,2009年9月,在該市一次會議上,時任市長的云光中強調,各旗區要充分發揮財政資金的引導作用,鼓勵和吸納社會各方面資金參與城鎮建設。

這一年,鄂爾多斯的固定資產投資計劃達到1562億元。

至2009年7月,鄂爾多斯市政府協調中國銀行、國家開發銀行等金融機構三年向鄂爾多斯授信額度420億元,已落實161億元;激活民間資本390.7億元,佔投資總額的54.9%。

天津高和股權投資管理基金有限公司統計數據顯示,2010年,在1898.4億元的固定資產投資中,民間投資佔56.4%。

據當地人介紹,過去三四年間,鄂爾多斯的企業已經形成了一條融資的套路。幾乎較大的企業集團下都有一個負責民間融資的部門,一般是財務部,有的也叫融資部,由幾名財務負責四處聯絡客戶,財務一般會發動自己所有的親戚朋友,親戚介紹朋友,朋友介紹親戚,如此形成一個融資網。

據一位開發商透露,有的大型企業,民間融資甚至高達20億元。不僅投向房產,還涉入酒店、餐飲、煤炭、化工等各個行業,一旦市場發生變化,當所有的民間投資都要撤回時,只有少量煤炭大佬還能維持,其餘的幾乎都資金鏈斷裂,陷於癱瘓。

資金外逃

除了經濟學家和理論研究者,沒有人相信鄂爾多斯樓市會復活。

在過去幾年如火如荼的建設期

鄂爾多斯曾吸引了大量的投資者和建設者。據當地一位學者介紹,2009年,鄂爾多斯的外來人口達到30多萬,但自去年開始,這些人陸陸續續走了一大半。

閆寶軍就是這樣一位外來者。四五年前,閆寶軍和朋友們從北京來到鄂爾多斯,他組織了一個銷售團隊,接手了當地某樓盤的銷售。當鄂爾多斯的「經濟危機」到來時,該樓盤的住宅部分幾乎已經完成銷售,僅剩下綠化等收尾工作,售樓處已停業。閆寶軍還是經常來售樓處,因為老闆還欠著他的銷售服務酬勞。

「開發商都不會再進行投入了,現在,所有人想的就是要債,老闆即使還有一些餘款,他們也不再支付債務了,因為遠遠不夠。」當地一位開發商說,「開發商是在2.5分、甚至3分月利息的基礎上籌得的建設資金,如果兩個億有一個億是民間集資,那麼這一個億可能已經形成了3個億的債務」,「而可怕的是,過去幾年,開發商利用高利貸滾動,進入到市政、建築、礦產、酒店等多個行業,一旦形勢不行了,所有的債務都將越滾越大,所以即使資金已經回籠的樓盤也受到牽連」。

鄂爾多斯犯了一個錯誤,用媒體的話來說,「它用一塊錢幹了10塊錢做的事兒」。

商人周啟亮(化名)在鄂爾多斯的產業涉及建築、酒店等多個領域,他已經不打算再在鄂爾多斯投錢了。周啟亮也囤了一塊地,如今土地不值錢了,但好歹不賠本,他打算用5000萬元的價格把這塊地賣掉,然後到東北去做點生意。

鄂爾多斯就像一個謎,「就連當地人也看不懂,這裡面的水太深了。」一個當地的企業家感嘆說。

在鄂爾多斯註冊的四五百家房地產公司中,全國性或外地房地產公司寥寥。據當地一位知情人士透露,全國性的房地產公司來到鄂爾多斯並非易事,因為在過去幾年城市建設發展的快速時期,鄂爾多斯市政府在市政改造、城市建設、基礎設施、保障房等領域欠下了眾多債務,為抵銷債務,這些沒有經過土地流轉和招拍掛程序的土地流向了開發商,外地公司拿地不容易,即便拿到地,也容易出事。

記者在鄂爾多斯國土資源局的網站查詢發現,該局發佈的招拍掛公告只有兩條,發佈時間分別為2011年8月和2010年10月。

在採訪中,記者試圖聯繫鄂爾多斯有關政府部門進行採訪,均遭婉拒。鄂爾多斯市宣傳部的工作人員告訴記者,自去年下半年以來,關於鄂爾多斯樓市崩盤的報導不斷,隨後,政府三次邀請媒體召開新聞發佈會,發佈會後,所有部門一律不接受媒體採訪。

「企業由自救到呼救的歷程已經結束,目前能做的只是等待。」一位鄂爾多斯開發商這樣表述自己的現狀:「關鍵是解套,而不是簡單地注入資金……」


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36717

恆大超過百個樓盤降價 主席許家印承認營運困難 管我財

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda0102e2ry.html

剩下的樓盤地皮位置太爛了。如何快周轉?位置還是位置!

恆大地產上月銷售出乎市場預期錄得逾140億元(人民幣.下同),刷新單月銷售紀錄,是源自「薄利多銷」策略。主席許家印本週二罕有地來港與數家基金高層會面時透露,10月份開始在全國168個項目降價最多15%,以加快完成銷售目標;他又承認,三四線城市營運環境困難,未來將逐步加大二線城市的買地及銷售比重。

  有與會者透露,許家印是次清楚地表明,財政狀況及銷售成績是首要改善重點,他又明白庫存水平續升,將對業績帶來負面影響,故9月開始已積極加快去庫存力度,上月在全國168個項目減價10%至15%不等,務求「要錢不要貨」,刺激合約銷售按月急升逾7成。

  許家印指出,11月份起,集團已把均價輕微上調約3%,但相信三四線城市的房價升幅已有限,預期11月份的合約銷售能維持在100億元水平。以此計算,恆大首11個月累計銷售將達820億元,完成全年800億元目標。

  不過,銷售額再創新高的同時,10月份的均價卻僅每方米5590元,是接近三年以來的單月新低。有分析員估計,恆大今年全年銷售均價約5900元,相當於淨利潤率只有9%至10%。

  暫停買地改善財務

  由於調控政策冷卻三四線城市樓市成交,恆大自去年11月至今年3月期間五個月只錄得120億元的銷售額,集團不得不改變策略,轉戰二線城市,迄今二線城市銷售佔整體達50%;然而,二線城市土儲比例不大,故許家印表示,未來將積極補充土儲,如之前已在無錫、福州及寧波等地作收購。

  有內房分析員指出,恆大於2011年期間急速擴張,且重量不重質,以低價買下多幅質量一般的地皮,是拖累今年銷售的關鍵。雖然近期已收購較優質地皮,惟有關土儲只有約1700萬方米,相對整體1.5億方米的比例非常有限。

  為了確實改善財務狀況,恆大近期亦已暫停買地,同時表明不會發行高息債券,以免進一步拉高負債比率。

  集團正考慮向高息債券持有人回購債券,並已經償還一筆海外信託貸款,務求年底前降低負債水平。截至6月底止,恆大的負債率躍升至96%。

  儘管集團還未釐定2013年的銷售目標,但許家印預期,明年內地樓市將好過今年,集團已準備50個新項目於明年推出,令總可供銷售項目增至最多240個,較2012年增長逾30%。


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=39977

三百萬樓盤選擇(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5675

應該選擇那個價位的樓?
諗樣都係番之前用過既forumla,就係現時旺市只宜用總購買力既一半去買樓。就算樓市下滑都仲有資金係手加碼(或防守)。你同女友人工總數$47,000,按照金管比銀行指引,最多借月供$47000*50%~=$23,000既樓按比你,計番轉頭如果你用三十年按揭,2.15%年息借盡樓係6.09mil。而旺市load一半貨既建議,即係你應買3.00mil左右既樓。

 

聚唔到人而樓價升幅多跑輸
係三百萬budget之下,原本係兩年前可買大兩房,而家只可買細兩房或更細更舊既樓,但建議你都係上左車先,因為你估佢唔到幾時跌,再加上你家庭總收入未必低到政府會幫你既類別。相信你都睇緊樓,你提出既選項以你屋企附近為先,可惜西九樓價數埋都七千,如果要維持原區生活,希望方便探下父母,最為適合有美居中心,廿幾年樓可惜只提供三百幾呎單位為主,唔知你鐘唔鐘意,而索價竟要六千幾蚊呎先最離奇。講返深水涉區,由於樓宇集中舊樓,換樓客失去上流階梯而多搬出該區,所以聚唔到人而樓價升幅多跑輸。你亦都係其中一個改善了自己人工而未必留返係深水涉住既人,其他market player亦都一樣會咁諗。

 

三百萬樓下、不太殘舊而交通尚方便的,有幾個地區可以諗。首先係馬鞍山,有直接巴士去北角,搵日自己同女友去行下,已經唔係舊時你去烏溪沙YMCA宿營個樣。返大陸可以極快到大學站北上,出九龍好多巴士線可以選擇。新港城十八年樓仲有極多三百萬出頭既樓房考慮。第一間樓真係唔好買太貴,買四百萬樓都要交成七萬幾印花稅。如果你唔係根本係樓市賺過錢而樓換樓,用呢七萬蚊買個印真係好肉痛,直情係一條毛都買唔到。

 
如果決意死守九龍,咁就跟大隊去淘大,所以個度呢排越升越有。但當注意力集中在附近供應不斷增加,小心黎個反高潮。荃灣區供應多而交通方便,係另一個搵三百萬樓既選擇。你個budget如果買海濱花園仲勉強買到三房,第時唔駛煩換樓。爵悅庭附近「工廠三寶」仲有些少三百貨,細心搵下應該買到十年樓齡既上車盤。你提及愉景新城在間隔與呎價關係需要再思考,倒不如駁程車買附近舊些少荃景花園或麗城花園仲好過。相反荃灣地鐵站一帶已漸高水,廿幾三十年既兩房都要至少三百萬先有交易。

 

筲箕灣舊樓有三百萬選擇,但係以單幢主打,可以考慮。港島一頭一尾都會搵到合你budget既盤。你女方父母住係筲箕灣,如考慮生小朋友不如就落地該處,方面照應。該區新淨而又合你價錢既大型屋苑不多,如有網友知道可提供一下。

 

由於樓價較貴,如果借九成按揭分三十年還要先支付按揭保費十幾萬,可以問銀行加借但係都要比。建議買二百幾萬既樓分短D如十五年還可令按揭保費可大減。至於點解都要做九成上會,因為結婚裝修買電器少不免用錢,上述三項四十萬埋單「冇走雞」。你必定好燒一大筆錢,謹此祝賀你娶得美人歸!

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=43572

李嘉誠繼續拋售內地房產資產 30億元南京樓盤待售

來源: http://wallstreetcn.com/node/70302

經買方證實,李嘉誠領導的長江實業集團旗下ARA基金(ARA Asset Management Limited)正出售南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈(IFC),該大廈估值約為30億元人民幣,近期交易已在交割。觀點地產網報道,接盤買家江蘇本地企業三胞集團新聞發言人鄒衍已確認這一收購事件,但具體交易價格尚不明確。據了解,南京國際金融中心位於有“中華第一商圈”之稱的南京新街口西南角,總建築面積10.9萬平方米,於2009年5月啟用。其以220米的高度成為“新街口第一高樓”。而賣家ARA基金為李嘉誠旗下長江實業的附屬公司,是一家設立在新加坡的亞洲房地產基金管理公司。至此,今年下半年李嘉誠已不下6次拋售內地及在港資產。今年11月下旬媒體報道,在將近一周時間內,李嘉誠旗下和記黃埔二度出售在港資產,兩次共套現12.8億港元。當月初,李嘉誠旗下長和投資再度減持5%的長園集團股份,今年以來合計已拋售1.3億股。不過,李嘉誠本人於今年9月、10月、11月在多個場合澄清不會從內地和香港撤資。11月下旬,李嘉誠接受《南方日報》采訪時列舉數據反駁撤資傳言:“長和系”去年毛收入約4300億港元,而本年度投資海外(新西蘭和荷蘭)兩個基建項目動用的資金只有80億,所占比例不足2%。在香港貨櫃碼頭項目的投資已經有40億港元。這怎能說是“長和系”撤資?“長和系”在香港出租物業包括長江集團中心、華人行、和記大廈、中環中心等,總面積大約有380萬平方呎;國內北京、上海等地出租物業總面積有500萬平方呎。這兩地出租物業總市值加起來至少1700億港元,這些物業都不會賣。而外國出租物業與之相比,只有0.5%。接受《南方周末》專訪時,李嘉誠又說:我一定不會“遷冊”,長和系永遠不會離開香港。不過規模的大小是另一回事,我有百分之百的責任保護股東的利益。但李嘉誠當時也指出,香港內地房價太高,投資有風險:香港地價高,已看到不健康的趨勢。內地房地產過去持續上漲,往往以高於市值的價格也無法投得土地。內地政府部門都說要對房地產進行打擊,價格太高。不聽他們的話,還可以聽誰的話?現在價格的確漲得太高,一般老百姓買不到,投資地產的公司也有危險。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=86846

杭州部分高端樓盤現對折拋售 別墅賣出公寓價 lomycat

http://xueqiu.com/9479303194/28961695
房子最近不怎麼景氣啊。先是杭州大降價;接著南京、寧波、常州、長沙、哈爾濱等二線城市相繼爆出樓盤促銷的消息;然後是成都降了5000;又是海南房子打6折⋯⋯這節奏⋯⋯



     (轉自每經 徐傑)「6388元/平方米,成就杭城真正的獨棟別墅超性價比之王!6388元/平方米,成就杭城獨棟銷冠!湖光山社對折清盤鉅惠!搶到賺到!」最近,在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時接到樓盤優惠銷售的電話和短信,但這條「別墅賣出公寓價」的短信卻讓他印象尤為深刻。

  他隨後致電售樓處瞭解到,上述樓盤位於被稱為杭州後花園的臨安青山湖,這裡高端休閒物業集聚,而短信中的湖光山社樓盤,按照6388元/平方米的單價,一棟400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元,較於此前售價,「相當於打了對折」。

  《每日經濟新聞》記者注意到,自從德信·北海公園引領杭州樓市馬年首降後,房價水平接近一線城市的杭州目前超過20個樓盤緊隨降價,而這股降價潮已衝擊到別墅、排屋等高端物業市場。如今,這些豪宅由前幾年的蓬勃發展轉為無人問津,降價、低開、特價房等各種促銷手段,層出不窮。

  豪宅去化遇阻

  資料顯示,湖光山社主要物業由排屋和獨棟別墅組成,主力戶型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅,項目總佔地約800餘畝,開發規劃分為五期,目前已經開發到二、三期,一期房源已交付使用。

  4月23日,《每日經濟新聞》記者以購房者身份致電湖光山社售樓處,據銷售人員介紹,上述銷售單價為6388元/平方米的房子,總價為305萬元,相當於一套普通公寓的價格,但屬於項目推出的特價房,只有一套。

  不過,該銷售人員透露,儘管只有一套,但該項目獨立別墅的售價目前已降至7000元/平方米,此前的銷售均價在12000元~13000元/平方米,「相當於打了五、六折」。

  對於上述價格調整,4月24日,《每日經濟新聞》電話聯繫採訪了開發商,相關銷售人員稱,目前是清盤價格,「基本上打了對折」,是3月份開始決定的。

  湖光山社的舉動或只是當前豪宅市場的一個縮影。據浙江杭州臨安一季度房地產業數據顯示,一季度以來,臨安城區板塊的銷售面積佔總銷售面積的70.35%,豪宅林立的青山湖板塊銷售面積佔比只有9.25%。

  從房源類型成交的情況來看,該區域一季度公寓房共成交692套,別墅成交僅19幢。商品房住宅中,多、高層住宅成交均價6341.85元/平方米,別墅成交均價10087.42元/平方米。

  有市場分析稱,國家此前出台的限購限貸政策,導致近兩年來房產市場持續低迷,再加上今年春節之後杭州城區颳起的「降價風暴」給樓市帶來了春寒料峭的打擊,杭州幾個大盤大幅降價對臨安區塊的房產市場造成了一定的負面影響。

  「現在房產市場的需求正悄悄地由大戶型向中小戶型轉變,區域分化突出。青山湖板塊持續低迷,前幾年青山湖板塊蓬勃發展,近幾年無人問津,效益已降低至鄉鎮板塊的地步。」浙江媒體《錢江晚報》一篇有關臨安樓市目前狀況如是描述。

  除湖光山社外,同一青山湖板塊的廣州頤和地產青城山語間項目也出現大幅打折銷售,目前在售的450~600平方米准現房獨棟別墅,可享受均價5800元/平方米,總均價290萬元/幢,而且還贈約350平方米精裝庭院。「原來平均單價在10000元/平方米,相當於打了58折。」現場銷售人員向記者表示。

  對此,全球知名房產諮詢機構世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞向《每日經濟新聞》記者分析稱,上述位於自然景觀優美的青山湖,遠離於杭州主城區的豪宅,從居住屬性講,並不作為購房者的第一居所,在當前房地產形勢下,面臨著需求減少,庫存去化的壓力。

  浙江省內一業內人士則稱,對開發商而言,在高端物業市場如此消沉,且在資金和庫存雙重壓力下,只有通過降價走量的方式來吸引購房者,試圖刺激極其有限的市場需求。

  市區稀缺豪宅降價促銷

  理論上講,坐落於城區優勢位置的豪宅,在眼前房地產嚴峻形勢下,雖難言升值,仍應具備保值屬性,但當前也呈現較為悲觀的一面。

  3月6日,濱江集團(6.58, 0.01, 0.15%)(002244,SZ)位於杭州市區稀缺地塊的豪宅項目武林壹號推出1號樓共166套房源,起價1500萬,折算單價約5萬元/平方米,而該項目2013年的銷售均價一度超過7萬元/平方米。

  統計數據進一步顯示,2013年,武林壹號共售出68套,合同金額17.47億元,銷售均價約為7.36萬元/平方米,而在2014年第一季度,共售出37套,合同金額6.99億元,銷售均價已約為5.80萬元/平方米。

  不過,降價帶來了銷量增加,1號樓開盤當日即吸金14億元,另據杭州透明售房網顯示,截至4月23日,總共166套已銷售44套。

  此外,降價促銷的市區豪宅還包括九龍倉地產旗下的君璽項目,以起價37900元/平方米低價首開入市,據當地媒體披露,截至目前,180套房源已去化6成。

  近日,世邦魏理仕杭州分公司所發佈的 《2014年杭州一季度房地產市場回顧》(以下簡稱 《市場回顧》)報告顯示,該季度杭州高檔公寓平均價格報每平方米41048元,環比微降0.1%。

  對於杭州市區的豪宅市場,馬英樞對《每日經濟新聞》記者稱,這些位置稀缺的豪宅作為購房者的第一居所,從第一季度市場數據來講,目前高端住宅市場價格表現仍較為穩定。

  不過,馬英樞亦認為,如果市場觀望心態持續加重,開發商出於去化壓力和資金回籠需求,不排除出現價格鬆動,而降價幅度將取決於開發商的現金流需求、營銷策略,以及項目的市場定位、營銷週期等。

  同時,從認籌、預定到最終簽訂正式合同,有一定的時間滯後性,類似於武林壹號、九龍倉君璽等項目價格下調,能否進一步影響目前高端住宅市場價格下探,有賴於日後公佈的第二季度房地產交易數據。

  市場購買力減弱

  事實上,降價、低開、特價房正成為目前杭州樓市高端物業市場的關鍵詞。

  除上述樓盤外,4月初,雅戈爾(6.89, -0.01, -0.14%)地產位於杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價房10套,戶型面積為180平方米,折後均價在14500元/平方米左右,而此前均價為2.2萬~2.6萬元/平方米。

  同樣,4月初,華元集團宣佈三個項目大幅降價清盤銷售。其中,高端項目玉榕莊降價後,300~400平方米的聯墅均價為8880元/平方米,較於此前成交均價11557元/平方米,降幅不少。更有業界人士指出,相比玉榕莊別墅當初拿地樓麵價5183元/平方米,此次調整簡直是「虧本買賣」。

  此外,高端物業降價還出現在杭州西湖區之江國家風景區的錢塘梧桐燕廬項目,目前在售的315~350平方米的排屋總價在1000萬~1500萬元/套,現在變為了1000萬元左右,銷售人員向記者證實,價格降了約200萬元/套,而該開發商錢塘房產為杭州知名的地產商之一。

  浙江省社科院經濟研究所研究員王永太對《每日經濟新聞》記者表示,別墅、排屋等高端物業的價格確實在下跌,實際上,與普通住宅巨量的供應庫存相同,別墅等高端物業的供應量同樣也不少。

  日前,國際知名物管機構戴德梁行公佈的數據顯示,2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬平方米,存量從2005年的45.6萬平方米升至2013年的459.1萬平方米,8年間增長10倍;同時,杭州高端公寓成交均價從2009年的3.26萬元/平方米漲至4.35萬元/平方米,年均增幅7.5%。

  不過,《市場回顧》顯示,一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震盪,使得購房者觀望心態加重,發展商推盤有所放緩,杭州住宅銷量出現明顯回落。

  數據顯示,杭州主城區整體住宅市場和高端住宅市場的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。

  王永太認為,此前,浙江通過製造業等實體企業經營積累了豐厚的財富,大量的資金進入樓市購買豪宅,但如今,整個經濟形勢以及浙江區域經濟不容樂觀,豪宅房產投資已大受影響,同時,作為主要購買力的浙江企業主的財富快速積累階段已經過去,這些因素都影響到市場購買力。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=97161

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019