最近，資本市場出現一些新面孔，他們名不見經傳，卻個個口袋深不見底；原來，他們是靠自辦市地重劃，將零碎土地整理為建地，因而身價暴漲，不但挾專業、人脈與資金攻城掠地，還紛紛借殼上市，實力不容小覷。 撰文‧梁任瑋 走進台南市南區的舉喜自辦市地重劃區，筆直的道路、整齊的街廓，一望無際的建地，在南部的豔陽照射下，閃閃發光。 一年半前，這十六．三萬坪的土地還是堆滿廢棄物的垃圾山，雜草叢生、臭味四溢，被台南人視為偏僻落後的荒地；沒想到，今天卻變身為種滿綠樹與草皮，未來將興建住宅大樓與透天別墅的新興黃金地段，每坪身價從一萬元不到，暴漲到十幾萬元。點土成金的推手並非市政府，而是叱吒南台灣土地市場的華友聯市地重劃公司總裁陸紀康。 「光是垃圾我就清了一千多噸！」陸紀康站在舉喜重劃區平坦的柏油路上，語帶驕傲地介紹剛完成的公園、滯洪池，並指著前方尚在施工、橫亙在土地中央的八十六號快速道路說，「我的重劃區剛好和快速道路開工的時間一樣，沒想到我還比較早完工。」華友聯是台灣最大的自辦市地重劃公司，在南部完成的都市土地重劃面積高達四百公頃（約一二一萬坪)，相當於十五座台北大安森林公園。 說得一口標準台語的陸紀康，父親陸雄其實是上海人，隨國民黨撤遷來台後，在高雄經營鋼鐵買賣累積龐大資本。二十年前，陸家結束鋼鐵生意，個性海派的陸紀康，運用在地方良好的人脈轉入土地重劃市場，高雄市（原高雄縣）知名的澄觀、八卦寮、鳳山自辦市地重劃區都在他手中完成。 一條龍管理整地 陸紀康靠專業稱霸南台灣 早期，陸紀康替地主代辦，只賺服務費，後來他看著自己一手打造的重劃區土地陸續興建成大樓，房價水漲船高，加上可以開發的大片土地愈來愈稀少，重劃經驗豐富的他，乾脆自己進場投資，成為地主，賺重劃分配後的土地增值財，粗估身價達上百億元。 陸紀康強調，一個重劃區要成功，最關鍵的是配合各縣市政府的都市計畫發展方向與交通建設，所以一定要與地方政府密切溝通。和政府打交道需要耐心與專業，陸紀康的重劃團隊養了六十多位員工，比同業多兩倍。 他分工細膩，別的重劃公司得一人身兼多職，同時包辦開發、送件、整地流程，但陸紀康的公司，有人專職業務代表認識地主，有人只負責工程營造，甚至還有人專門跑電信、電力部門。 「不要小看牽電線，有些重劃公司光是弄清楚線路圖，一年都搞不起來，我有一組人專門與政府的管線部門協調，在整地同時，我早已事先規畫好水電地下化。」陸紀康自豪地說。 此外，整合地主也攸關重劃進度，陸紀康在這方面經驗老到，以舉喜重劃區來說，原本區內有一部分是七千座墳墓，為了說服四千位地主同意遷移，他直接到當地的信仰中心萬年殿擲筊，獲得神明三個聖筊見證才開始動工，這前後整合時間只花了一年半。 在土地市場累積財富後，去年，華友聯入主上市公司福益紡織，一砸就是三十億元，這才讓外界見識到這家低調公司的口袋深度。 「有一家上市櫃公司當作籌碼，對地主也是一層保障。」陸紀康的兒子、華友聯建設董事長陸炤廷表示，入主福益是為了取得其分散在全台的土地資產，另外，也想一舉打開華友聯在大台北房地產市場的知名度。會有這樣的想法，源自於四、五年前，華友聯北上開發土地重劃業務時，竟然慘遭滑鐵盧。 「我們自以為在高雄做得很大，台北人就會買單，沒想到地主一聽到我們是從高雄上來的，名片竟直接丟在地上。」陸炤廷回憶，華友聯在北台灣毫無知名度，連吃了好幾年閉門羹，更遑論有地主願意簽同意書。 為了化解地主的心防，陸紀康阿莎力地直接包高鐵邀請地主南下，讓他們親見自辦市地重劃前後的差異，順道觀光，情況才慢慢改變。 最具體的成果是四年前華友聯進軍的新莊塭仔圳重劃區，雖然去年新北市政府已打算將此區採公辦市地重劃進行，但華友聯不放棄，改採與地主合建方式經營，已成立塭仔圳第六區自辦重劃促進會（塭仔圳自辦市地重劃內有十餘個區塊），目前同意參與的地主及持有面積超過七成。這塊總面積約一百五十公頃的重劃地，是公司未來幾年發展主力。 不只南部營建業熱中借殼上市櫃，去年爆發經營權之爭的三陽工業市場派代表吳清源，同樣也是從市地重劃開發公司起家。 集中火力開發 吳清源運用人脈加速達陣 這三年來，吳清源砸了數十億元在資本市場，一口氣拿下兩家老牌上市公司金美克能（現已改名為揚華）副董事長與機車大廠三陽工業的董事席位，身價至少五十億元。 一九五六年出生的吳清源，在新竹土生土長，早年是營造工程包商，二○○四年他看好新竹房地產市場蓬勃發展，加上地緣關係，成立九鼎開發建設跨足土地重劃，還為此去中華大學讀都市計畫研究所碩士班，以結識地政界的人脈。 吳清源做市地重劃不亂槍打鳥，集中火力開發十年前新竹市政府推動的關埔重劃區。 這塊重劃區面積達一五一公頃，是全台第一個爭取到區段徵收與市地重劃並行開發的計畫，分為「光埔自辦市地重劃區」及「關長市地重劃區」兩個區塊。 吳清源整合的光埔重劃區約四十公頃，由於台鐵一一年在此新設竹科車站，吸引許多台中建商北上購地，包括豐邑、惠宇、親家建設等都已卡位，預售案如雨後春筍般出籠，而他們都是向吳清源旗下的九鼎開發建設買地。 新竹房地產業者表示，吳清源主要是透過當地里長積極奔走，改善排水系統及連接道路等地方需求，才促使開發案很快完成。 吳清源不但主辦自辦市地重劃，掌握配地的主導權，自己也早在重劃會成立前，就大舉購買都市計畫內未開發土地，因土地獲利可觀，讓他有閒置資金轉進股票市場。吳清源說，「我把土地賣掉後手頭現金多，但不知道要幹麼，成為上市櫃董事，讓我比較有安全感。」就是因為市地重劃土地利潤令人垂涎、吸引財團搶食，不少精明的大地主肥水不落外人田，乾脆集資自組重劃會，信華紡織董事長簡茂男就是一例。 地主當開發商 簡茂男將自家廠地變建地 簡茂男在紡織廠生產線全部移到大陸後，把坐落在新莊塭仔圳的工廠舊址以「信華台鐘重劃會」名義申請自辦重劃，並徵得地主人數過半及其所有土地面積過半者的同意。 由於他個人就是這個重劃單元最大的地主，過程進行順利，成為塭仔圳第一個完成的重劃案。如今土地都已賣給寶佳建設推案，簡茂男獲利上億元出場，堪稱是市地重劃由地主變身為開發商的經典。 嘗到甜頭的簡茂男，接著索性跳下來成立自辦市地重劃公司，將資金轉往板橋江翠北側重劃區最西側的ＡＢ區，以「永翠水岸綠能特區自辦市地重劃會」名義進行。原本他的整合速度是六個單元中最快的，但去年又申請變更細部都市計畫，進度緩了下來。 政策仙女棒 憑三大能耐坐享增值財 隨著這幾年政府財政窘迫，民間自辦市地重劃申請案有逐年增加的趨勢，其中又以中南部最盛，台中市政府目前有十四個自辦重劃單元，台南市正在進行中的案子也有二十七件，數量高居全國之冠。 「市地重劃是政策仙女棒，重劃公司最主要的利潤來源，是取得重劃之後的抵費地，加上重劃公司掌握資訊與重劃分配權，獲利相當可觀。」所謂「抵費地」，是參與市地重劃的土地所有權人，以重劃區內未建築的土地，折價抵付應行負擔的工程費用、重劃費用及貸款利息給重劃會。 例如華友聯過去大量參與鳳山自辦市地重劃，在程序完成後分回不少抵費地，由於鳳山城市發展快速，吸引不少外來人口，帶動地價水漲船高，華友聯分回的抵費地也跟著增值。 台灣地狹人稠，土地往往一經重劃整理就身價暴增。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，以新莊副都心重劃區為例，雖然是以「區段徵收」方式進行，但一○年完成辦理土地點交作業後，地價即從每坪一六○萬元起漲，兩年之後飆高至每坪二二○萬元，漲幅逾三七％，顯見重劃區土地增值力道驚人。 不過，想吃到這龐大的開發利益，要有三大能耐。 「自辦市地重劃不是一，就是零。」郭國任說，建商不管時機好壞都可以賣房子，但自辦市地重劃一定要努力到最後一刻，獲得政府公告通過才算完成，這個過程可能歷時五年至十年，不但沒有租金收益，對於重劃公司來說，土地無法貸款，補償費用也相當可觀，全部都要用自有資金負擔。這雖然提高了自辦市地重劃的門檻，相對地，風險也高，可說是一場耐力賽。 土地重劃是結合相當多人力、財力與物力的領域，最需要專業、經驗與效率，如能提供地主最完善與最專業的服務，以最快時間達成重劃作業，人脈可說是關鍵因素。 以台中市如火如荼展開的十四個自辦市地重劃單元為例，包括由鞋業大廠寶成集團開發的單元一，就聘請前省政府地政處官員趙柏煌當顧問；單元二由長億集團主導的黎明重劃會，總經理林世民是前台灣省政府住都局官員。 重劃公司重金禮聘政府退休地政官員擔任開發要角，無非是借重其過去在公部門的人脈資源，以加快重劃案的審查速度，甚至可探聽政策風向，及早因應。 此外，由於自辦市地重劃土地必須捐地興建公共設施，想提早進場插旗，購買面積最少三、五千坪起跳，一塊地價都是億元以上，購地成本高，沒有雄厚財力根本做不大。綜觀枱面上的自辦市地重劃案，背後都有大型建商或財團支持，重劃公司更大舉進軍資本市場借殼上市，藉由大眾資金來擴大版圖。 土地價值高或低 端看開發與建設公司的組合風光的背後總有感慨的一面，在重劃業打滾二十年的陸紀康語重心長地說：「做市地重劃是沒有根的浮萍，因為看著辛苦整合的土地一塊塊賣掉，最後卻什麼都沒有留下。」他以前總認為做土地重劃最單純，地賣出去立刻有一筆錢進來，不像賣房子要一戶戶與客戶磨。後來才發現，整合完土地，還是要蓋房子，才可以創造土地價值。因此六年前華友聯也成立建設公司，將鳳山重劃區分回的土地推出建案「創世紀」。 陸紀康打了個比喻，重劃區像是一塊布料，建設公司就是裁縫師，這件衣服做出來是一件三百元，還是一件三萬元，全憑開發公司與建設公司的功力。他的工作就是將好的布料和好的裁縫師組合，這也是他替這個行業下的注解。 新聞辭典 自辦市地重劃 市地重劃指已發布都市計畫細部計畫範圍內的土地，以交換分合的手段，將地界不整、畸零狹小或未面臨道路的土地，重新劃定界址及地形，使每筆土地都面臨道路適合建築，並興建公共建設。 自辦市地重劃地價上漲 部曲 以新莊副都心重劃區為例 醞釀期 2004~2008年 2004年重劃區計畫通過。 地主發起籌備會、申請核定辦理重劃範圍。 掌握消息者會提早進場買地卡位。 震盪期 2008~2009年 有多組重劃公司爭取地主同意書，但整合時間長短不一，有些不願意等待的地主會賣地。 施工期 2009~2010年 地上物拆遷、工程施工黑暗期。但土地禁止移轉前為交易高峰期，地價提前反映利多上漲。 起飛期 2011~2012年 完成辦理土地點交作業，土地可以開始買賣。 註：本區域含區段徵收 資料來源：房仲業者中南部風氣盛！ 全台自辦市地重劃統計 區域 數量 分布地區 總面積 （公頃） 台北市 9 北投、士林、南港 84 新北市 6 板橋、新莊、泰山 547.2 桃園縣 8 桃園市、八德、龜山、平鎮 36.7 新竹縣 2新竹市、竹北 13.5 台中市 14 西屯區、南屯區 1264.74 台南市 27 安南區、永康區、東區 200 高雄市 13小港、左營、仁武、岡山、美濃 133.89 資料來源：各縣市政府地政局 |