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中粮2.5亿欲接盘五谷道场 方便面市场面临洗牌


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http://finance.sina.com.cn/roll/20090120/02345779654.shtml


方便面市场面临重新洗牌

边长勇

昨天,一位权威人士对本报记者表示,中粮将用大约2.5亿资金整合五谷道场旗下7家工厂,如进展顺利,全部整合将于今年上半年完成。

同时,用“非油炸”挑战油炸方便面阵营的北京五谷道场董事长王中旺则承诺,整合完成后,将不再涉足非油炸方便面市场。

重生受阻

经过近一年沉寂,中粮近日在北京房山召开五谷道场破产第二次债权人大会上浮出水面。面对五谷道场6亿多元的负债及4000多万的评估资产,中粮提出用1亿余元清偿全部债务的重整计划草案,并将优先录用原有员工。

这让五谷道场的整合重生之路峰回路转。

上述权威人士对本报记者表示,中粮第一次介入五谷道场是在2008年6月,且是当地政府努力下的结果。此后的几个月内,中粮与五谷道场债权人以 及出资人进行沟通。2008年10月16日,五谷道场公司向房山区人民法院正式提交了一份破产重整申请书。在今年1月16日债权人大会上,普通债权组、职 工债权组、出资人,对中粮重组方案都给予了高比例赞成票。

不过,对五谷道场北京工厂8条生产线享有抵押权的华夏金谷担保有限公司(下称“华夏金谷”)却投下反对票,导致方案在优先债权组未获通过。据本 报记者了解,华夏金谷拥有5000万元债权,而另一优先债权人只拥有十几万元债权。按照《企业破产法》规定,只有各组全部通过后,重组计划才能通过。

昨天《第一财经日报》致电华夏金谷法务总监谢先生,他表示,对方案的有些内容不大满意,但拒绝透露具体要求。据相关人士分析,华夏金谷投反对票有两点可能:对生产线变卖价值期望较高;期望提高清偿比例。

中粮相关负责人在债权人会议上回答质询时曾明确表示,中粮的出资是综合了债权人利益及企业成本收益的最优结果,也是最后结果。

行业人士普遍认为,如果在华夏金谷的坚持下,五谷道场走向破产,也将会造成华夏金谷自己的损失。目前,双方也正在进行沟通。

目前,不少其他债权人对华夏金谷的做法都表示不理解,尤其是被拖欠货款2年多的经销商和代理商。他们非常担心如果重整计划草案未获得通过,何时才能拿回自己的清偿资金。

只待东风

房山工厂的整合并非终点,中粮还将整合五谷道场旗下山东、江西等6家工厂。

上述权威人士告诉本报记者,中粮所提出的清偿比例已经远远高于破产清算清偿比例,重整计划能够获得通过只是时间问题。如果一切顺利,6家工厂预计将于今年上半年完成重整,乐观预计,北京工厂将在今年4月开工生产。全部整合大约需要2.5亿元。

在行业人士看来,这显然是笔不错的交易。在五谷道场扩产时期,王中旺仅在广告上的投资就超过2亿元。

“中粮不会放弃非油炸方便面概念。”上述权威人士对本报记者表示。目前,在国际市场上,非油炸方便面拥有30%以上市场份额,且居于高端市场部分。在日本,市场增长的主要动力来自非油炸方便面。

行业人士认为,如果中粮顺利进军非油炸市场,以康师傅、华龙和统一为代表的油炸方便面将遇到真正强大的对手。在五谷道场进军非油炸方便面市场时,也曾造成油炸方便面阵营巨大恐慌和不小的冲击。

作为中国食品行业最大集团军,中粮不但拥有五谷道场无法比拟的资本实力和顺畅融资渠道,也拥有强大的原材料优势。目前,中粮在面粉、油脂、酱料、香精等多种方便面原材料领域,都居于国内龙头地位。进入方便面市场,中粮拥有较大优势。
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食用油:降,方便面:涨


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-28/HTML_T0C9GYEM2DP5.html


就在白酒价格因消费税调整发出一片“涨”声之际,方便面及食用油的价格也出现波动。

近日有媒体报道称,康师傅方面的销售价格出现了上涨,而金龙鱼、福临门为代表的食用油的价格则出现了一定的下调。

“食品价格的波动与原材料的关联性很大,此次食用油价格的变动与原材料价格的下调有较大的影响,目前中粮进口的大豆成本都相对较低。”7月27日,中粮集团一位内部人士对本报记者表示,但是方便面的相关原材料并没有出现上涨。

目前中粮旗下分别掌控食用油品牌——福临门,以及方便面品牌——五谷道场。

对于中粮的说法,康师傅方面表示认同。7月27日,康师傅控股(00322.HK)总裁室公关部协理余国雄对本报记者表示,方便面的原材料价格相比去年仍处于低位,所以康师傅方面并没有上调产品价格,而只是对某款产品做出了升级。

此消彼长

据了解,此次康师傅方便面的价格调整始于7月1日,其中“全新经典袋面”的价格建议销售价为2元,较原袋面的价格上涨0.2元。

余国雄坚决否认,原材料价格上涨对康师傅此次价格调整所带来的影响。余国雄表示,虽然今年原材料价格较第一季度有所上升,但是相对去年最高峰还仍有较大的差距,去年棕榈油最高峰达到了1万多元每吨,但现在一吨的价格不过6000多元,所以康师傅近期成本压力不大。

“这是一次产品升级,康师傅在新的袋面中添加了更多的馅料,使用了更好的材料,并且面饼从原来方形90克,变成了圆形的95克。”余国雄表示,实际上升级后的产品性价比更高了。

余国雄称,康师傅每两年都会进行一次CTR消费者生活形态调查(城市家庭)发现,高达九成消费者认同选择质量好的产品,近三成消费者愿意支付更高的价格表达对品牌的信赖和质量的重视与坚持。“所以,在这个调查的基础上,康师傅才对相关产品进行了升级。”

据了解,康师傅袋装面此次还推出了1.5元的实惠装,而1.8元的袋装面将不会再生产,而康师傅桶装面价格并没有在此次调整之列。

虽然,康师傅此次价格调整仅仅只限于新推出的“全新经典袋面”,但是受此影响,康师傅方便面的价格在终端出现了整体的上涨。

对于康师傅方便面的产品升级出现的价格调整,今麦郎和统一方面均表示,那是康师傅企业的自身行为,并不会在近期内跟进。但在高端面市场占有率超过60%的康师傅,仍可能引领着方便面市场出现一轮新的价格调整。

然而,与此同时,食用油价格却出现了较大幅度的下滑。

据 了解,近期金龙鱼、福临门等品牌食用油价格均出现了较大幅度的跳水,最高跌幅高达16%。在北京超市部分中,4升装的福临门花生油从55.8元降至 49.9元;原价78.9元的5升装金龙鱼葵花籽油,降到65.9元,还打包赠送900毫升;原价55.9元的金龙鱼5升二代调和油降到49.9元,并加 赠200毫升。

原材料推手

“如果要说康师傅此次价格调整为产品升级,那么食用油的价格肯定是成本推导的。”上述中粮人士对本报记者表示,在食用油行业,影响产品价格最关键的因素就是原材料价格。

从去年初以来,随着国际大豆、花生等农产品价格剧烈变动,中国食用油价格呈现出跌宕起伏的价格曲线。

据了解,去年最高峰豆油的期货价格曾经一路攀升至14000元/吨,而市场上5L装的调和油的价格曾一路攀升至80元。而随着今年以来农产品价格的大幅走低,豆油的价格也大幅下滑,目前豆油价格已经较去年最高峰下跌了一半以上。

虽然说,目前食用油价格的下滑实属正常,但是5月以来的食用油的价格曲线却运行得有些诡异。

五月中旬,金龙鱼在食用油市场低迷的情况下,率先涨价10%。金龙鱼方面做出的解释为,因为五月以来豆油的价格出现了20%的上涨,使得市场出现了零批倒挂的局面。

然而,市场上却并没有接受金龙鱼的此轮涨价,在短短数天内,金龙鱼的价格跌回了原形。

“ 实际上,今年来以金龙鱼的成本均高于竞争对手。”一位油脂行业的人士对本报记者表示,金龙鱼在去年豆油价格较高时期储备了较多的豆油,而福临门则是在今年 一季度的低点大幅买进了大量的低价豆油。“所以,金龙鱼有较大的成本压力,而福临门的竞争对手则没有,所以金龙鱼的涨价,并没有迎来行业性的跟进,最后导 致了此轮涨价的夭折。”

食用油的降价仍在继续,7月25日,北京的各大超市又接到了福临门的降价通知,此轮的降价幅度平均在15%左右,而金龙鱼在此前也对价格进行了调整。

降价后,以目前的市场价来计算,金龙鱼的市场价格已经低于5月份涨价前的价格。

“今年大豆将会肯定丰收,如果近期豆油价格持续低迷,将会导致食用油价格短期内仍会在低位徘徊。”上述中粮的人士对本报记者表示。



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康师傅“讳言”非油炸 方便面五巨头角逐中高价市场


http://www.cb.com.cn/1634427/20100612/134562.html

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方便面频“缩水”康师傅、统一证实隐性涨价

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101019/2027037.shtml

 每经记者 蔡木子 发自深圳
继大豆、粮油、食糖等原料价格纷纷上涨后,零售终端产品方便面也迎来了涨价潮。
近期有细心的消费者发现,康师傅、统一的部分产品净含量缩水了,但价格却没有变。记者发现,大部分方便面面饼净含量减少了5克到10克,也就是说变相涨价约5%~8%左右,而大多数净含量改变的方便面生产日期是在9月份以后。
针对此次变相涨价,康师傅向《每日经济新闻》记者表示:“今年年初以来,方便面生产的主要原材料价格有不同程度的大幅上涨,调整产品规格的方式是企业在面对外部环境下,不得已采取的权宜措施。任何产品规格的变动都会在产品外包装上明确标注。”
统一公关部门则对记者表示:“我们只有一个品项在部分区域调整了克重。我们除了做好成本内控外,最主要是提供性价比高的产品给消费者。”
中投顾问食品行业研究员周思然认为:“由于消费者对方便面的重量并不关注,对于整个市场而言,这种隐性的涨价方式非常有效。后期这种变相涨价的方式可能延伸至整个行业,而这种涨价方式对消费者的刺激较小,市场影响较小,能够实现企业缓解成本压力的目的。”

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“瘦身”后康师傅方便面率先提价10%

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101102/2036929.shtml

  《每日经济新闻》获悉,康师傅方便面已于昨日(11月1日)率先完成提价,涨幅10%,零售价由原来的每包2.0元调整到2.2元。公司称涨价是因原 料价格大幅上涨所致。此前,康师傅、统一已将部分方便面的净重减少了5克至10克不等。业内人士指出,康师傅此次率先高调提价,或将引起其他方便面品牌跟 涨。
康师傅方面表示,该公司用于制造方便面的主要材料如面粉、棕榈油、淀粉及其他调味原料(如:葱、姜、蒜等)的价格,自今年起累计涨幅已达15%~100%不等,经营成本的上升,已达到临界成本的边缘。
“原物价格上涨对企业的经营确实是一个压力,我们尽量通过成本内控来缓解。目前价格暂时没有调整。”统一企业昨日向记者表示。
上月,康师傅、统一等品牌已将部分产品的面饼重量缩减,大部分企业将“瘦身”归结为原材料成本大幅上涨的压力。

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康师傅方便面“断供”家乐福 涨价仅是导火索

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101214/2122246.shtml


每经记者 曹晟源 发自上海
联华超市和卡夫食品之间的“下架门”事件尚未尘埃落定,近日又有供应商和零售商之间出现了类似情况。
昨日 (12月13日),《每日经济新闻》记者获悉,或因为相关协议未能谈妥,目前康师傅部分方便面产品暂时从家乐福全国门店下架。
短时间内供货商和渠道商爆发两起类似情况,业内人士指出,这种事件的频繁发生,说明双方矛盾正被进一步激化,随着成本压力的增大,类似事件还可能发生。归根结底,是因为供应商和零售商之间的沟通不顺。
康师傅方便面“断粮”
“这几天货架上没有康师傅的方便面了。”昨日,上海家乐福超市中山公园店一位负责在方便面柜台码货的工作人员向《每日经济新闻》记者说,“什么时候能买到也很难说。”
多方消息显示,康师傅的面品已经有一段时间没有在全国范围内的家乐福超市出现了。
10月底,康师傅方面对外发布公告称,由于成本压力,将从11月1日起将旗下主力产品袋装方便面涨价10%。记者了解到,在康师傅宣布了涨价消息之后不久,家乐福方面就收到了该涨价通知。
家乐福中国总部在接受《每日经济新闻》记者采访时指出:“在目前通涨的背景下,家乐福考虑到稳定物价,暂未同意其调价。因此,出现断货现象。”
在资深零供关系研究者黄静看来,“家乐福和康师傅这样的事情发生,是经营过程中再正常不过的。”就原因而言,并不是价格所导致的,她认为,而因为康师傅在涨价事宜上与家乐福沟通不良所导致。
康师傅方面对于此事件的回应或许从另一方面说明涨价并不是深层原因。康师傅方面向记者表示:“我们相信此次争议应与我公司产品调整无关;由于此次事件内容涉及两家厂商的协议,基于商业惯例,请谅解我公司不便片面评论。”
目前,双方正在进行新一轮的协商,至于康师傅方便面何时能够在家乐福上架,家乐福方面未予表态。
家乐福和康师傅之间发生的事情并非个案。早在上个月,超市巨头联华因为扣点的原因,全面封杀卡夫旗下包括奥利奥、达能、太平苏打等饼干产品。这一系列事情的发生,进一步说明强势零售商和强势供应商之间的矛盾一触即发。
断货或非价格所致
有业内人士认为,此次康师傅产品下架事件,涨价只是一个导火索,深层次的原因在于长期沟通障碍导致的供应商与零售商矛盾外化。
“此前都是一些中小型、弱势的供应商和零售商之间产生矛盾。”中投顾问高级研究员黎雪荣在接受《每日经济新闻》记者采访时表示:“当前摆在供应商面前最大的问题是各种成本的上升,多年积累的矛盾可能因涨价而集中爆发。”
“一直以来,零售商最大的收入是来自营业外收入,比如进场费、促销费等。”在黎雪荣看来,目前零售商不断开新店,相关费用的收取将加重供应商的负担。 “很多中小型的供应商可能会退出从而自建渠道;大的供应商可能会进行一些产品的升级,新的高端产品出现的可能性将增多。”一旦在价格上谈不拢,涨价这一行 为将成为引发矛盾激化的直接原因。
实际上,目前各种原材料的涨价趋势已经非常明显。业内人士看来,康师傅方便面的调价还不算过分。以食用油为例,不少品牌的食用油也经历了多轮较大浮动的价格上涨,并未出现供应商和零售商之间大规模的矛盾。
“我认为在观念和沟通问题上出了问题。”在有多年零售采购经验的黄静看来,家乐福此前对于供应商要求涨价的提案肯定作好了充分准备,“双方所要考虑的仅仅是对价格等细节问题。”
在谈判细节方面,黄静认为,供应商普遍会先入为主,认为零售商处于强势,不太可能同意自己的涨价需求。与此同时,大多数供应商在涨价问题上会忽略“换位思考”,并且为了涨价而涨价。
“如果仅仅告知对方要涨价,零售商当然不会乐意。此时,供应商必须告知零售商,产品提价不会影响零售商的利润空间,同时要让零售商清楚,涨价之后这些产品还能通过促销等手段吸引更多的客户。”黄静指出,如此一来便消除了零售商的顾虑,也会更容易接受涨价的需求。

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原材料價格上浮 兩方便麵巨頭齊漲價

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110302/2213953.shtml

每經記者 張娟娟 發自上海
昨日(3月1日),《每日經濟新聞》記者從康師傅公司證實,受棕櫚油等原材料成本上漲的影響,康師傅部分袋裝面產品已於上月微調,建議終端價提高0.1元,調幅在5%以內。
這是自去年11月1日以來康師傅方便麵的第二次提價。
另外,統一方面也表示,統一100袋裝面年後在部分渠道也已調整價格,每袋上調0.1元。
記者走訪發現,滬上部分超市已於年後完成對康師傅、統一方便麵的終端提價。
方便麵巨頭齊漲價
康師傅此次提價的產品包括康師傅紅燒牛肉麵、鮮蝦魚板面等在內的經典袋面,零售價每袋上調0.1元。
「儘管政府有關部門持續關注大宗物資的價格波動,然而,佔據方便麵主要成本的棕櫚油等原料依舊受到國際行情的影響,價格不斷大幅攀升。」康師傅方面表 示,以受到國際行情影響幅度較大的棕櫚油為例,2011年元月的採購價與前一年均價相比,上揚40.1%,較2009年均價相比,漲幅更是高達 74.23%。
公司稱,由於桶面產品的成本承受度較高,不在此次調價範圍之內。
這已是康師傅方便麵4個月來的第二次提價。去年11月1日,康師傅部分方便麵產品在全國漲價10%,由原來的2元每包上調到2.2元,但提價之舉遭到家樂福的拒絕,康師傅為此斷貨反擊,打響了零供關係拉鋸戰。
此外,記者昨天從統一企業證實,基於原材料成本上漲的壓力,統一100袋面於年後在部分渠道調整價格,每袋上調0.1元。
記者瞭解到,滬上沃爾瑪等部分超市已收到康師傅、統一方便麵的調價通知,並已於年後完成提價,漲幅在5%左右。經過此次調價,康師傅紅燒牛肉麵零售價從2.2元/袋漲至2.3元/袋。
另據杭州媒體報導,除康師傅和統一外,杭州部分超市同時收到了來自日清、華龍、農心等方便麵品牌的提價通知。不過上海的多家超市表示,目前尚未收到這三家企業的調價通知。
毛利率超過30%
「近期國內小麥主產區受乾旱影響,產量有所減少,加上期貨市場的炒作,推高了麵粉價格。」東方艾格分析師馬文峰分析說,上週,佔方便麵原料80%左右的特二粉的平均價格為2670元/噸,去年10月份為2480元/噸,漲了近200元。
據介紹,每年春節前和中秋前是方便麵企業的集中採購季節,這或許就是近日出現方便麵品牌扎堆提價的原因之一。
康師傅控股(0322,HK)財報顯示,2010年第三季度,康師傅方便麵業務的銷售額為7.43億美元,同比上升25.18%,佔集團總營業額的35.97%,期內大部分原材料價格持續上升,令方便麵毛利率同比下跌1.01個百分點至31.58%。
據AC尼爾森2010年9月數據顯示,康師傅方便麵銷售量與銷售額的市場佔有率分別上升至44.5%及57.6%,其中容器面及袋面銷售額的佔有率分別為69.8%及72.2%。同市場份額佔8%~10%的統一方便麵,一起雄霸大陸方便麵市場。
「康師傅方便麵的淨利潤率應該在10%以上。」馬文峰指出,逐利是商人的本性,只要一有機會就立即將成本壓力轉嫁給消費者,原材料價格上漲恰恰讓企業找到了提價的理由。

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方便麵疑「塑化」:食品工業添加劑亟待重估

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中環在線:大劉仔不方便的日子 李華華

 2011-7-27  AD
 

 

 

華置(127)下半年推出灣仔重建項目「壹環」,噚日為個項目搞咗個命名儀式。

大劉仔、華置副主席劉鳴煒趁機會介紹吓個盤有乜賣點,但對記者問題嘅回應,唔係「未公佈」,就係「唔方便」。究竟大劉仔有咩咁唔方便呢?

其實,記者只係問大劉仔對樓市點睇,同埋華置嚟緊仲有啲乜嘢新盤推,咁都唔回應兩句,好似保守啲喎。不過,雖然記者交唔到差,但佢尚算有禮貌,因為每次答「未公佈」同「唔方便」之後,都會加句「唔好意思」。唔想唔好意思,下次就要做定功課,對樓市有啲睇法喇!

 

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買新? 買平? 定係買方便? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5237

楊格:諗Sir你好!拜讀閣下之文章只三個月已令小第獲益良多。現有一些問題希望諗Sir賜教:

小弟與太太剛3字頭,冇兒女,月入共$5.8萬,手頭現金約$100萬。5年前用140萬買入一屯門兩房單位自住至今(現樓齡10年),現已升值至$310萬,尚欠銀行80萬。因太太於觀塘上班,交通十分不便,最早6時收工返回屯門家已經7時半(好彩的話),但街市已經關門,往往未能自己煮飯需要幫親茶餐廳,要做冇飯夫婦…….

小弟眼見自己單位已升值已過一倍,望能否運用升值單位加按向第二層樓進發之如亦希望能搬住巿區,現心怡牛池灣曉暉花園一約$410萬兩房單位,現有以下諗法:先把屯門單位加按至5成,套出現金$75萬($310/2-$80) + 手頭現金約$100萬=175萬,再以手期3成(約$140萬連其他費用)買入曉暉月供$1.1萬,但只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄。屯門單位作放租收入約$8500,減去供樓$6000及管理費$1000,除下每月約$1500落袋。

問題如下:1 .屯門單位加按作出租是否按盡只有5成?

2. 買入曉暉後只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄,如估價不足亦要自己貼錢是否太危險?照你的見解如樓市下跌是否未能有足夠彈藥補貨溝淡。

3. 購入兩單位後(一按5成,一按7成)如在樓市下跌下是否還安全?

4. 如真的現金不足,新樓能否按至8成?比按揭保險金是否值得?

5. 真的計唔惦數,是否建議要考慮把屯門單位放售?因小弟不想先賣舊居才搬,怕換樓中間時間沒有地方落腳,市面是否有銀行能提供一些換樓按揭能先把現金按出昨新樓的首期,換樓後才把舊單位放售?賣樓後現金應放係新樓把按揭減至5成?還是放自己袋作保本投資? 謝謝!

答:

首先重回最基本問題諗,就係楊格你應否再買樓加注? 如果楊格買入曉暉花園,先付三成首期而分廿五年還,每月$12000,分三十年都要$10800。由於你屯門單位剛租出,恐怕新收租金$8500(市價)未必咁快計得落核實收入,用差餉估值又差什遠。所以你完成換樓出市區後,負債比率為$(10800+5658)/$58000=28%,假設夫婦冇其他重大債項。因負債比率不高,28%表示佢完成今次換樓後仲有能力添置第三間樓,今次換屋完成後不會錯失下次低吸機會,所以諗樣對改善居住環境方面表支示。

但楊格自己都發現在一問題,就係換完樓之後cash已耗盡,得番幾十萬(錢)加兩間(一按5成,一按7成)樓,在現時市況會否過份兇險? 其實只要你工作穩定,每月收入仲可以有一至兩萬蚊儲起,現時間樓按到7成應有相當不錯之安全系數。此鑑於97年跌勢最急為一年跌三成,而你自己又有錢儲起去增加cash,就算銀行萬中冇一咁call你loan,你都應該頂得住,當然先決條件係你唔可以斷供。

基於楊格現時情況,佢可按自己情感類型,去作下列部署:
a.        情感顧家型
如果楊格見plan左換屋咁耐,係上段計過佢又買得起,真係「心動」不如行動」啦,但cash個位可以做得靚d,比四萬幾蚊一筆過按保費,做八成按揭加借埋保費上會,分三十年還咁借多幾萬蚊又唔係咩事。屯門樓唔好賣,佢同九龍灣係現時香港較有朝氣之兩個地段。4.10mil借八成分三十年還月供$12300,計埋月供屯門$5628,負債比率不高仲可收租$8500。

反而筆者對買曉暉有意見,曉暉當然新淨但返工放工時間會否大排人龍? 還掂你係為交通而搬不如一搬就搵個方便地方,淘大期數多而當中有新有舊,雖然樓齡比曉暉至少大一倍,但買樓確實係買地段,買周邊配套,切記唔好買向正地盤既就可。另一個考慮係價錢,曉暉新淨所以價位站得住,新麗花園(居屋)就舊些少但價錢平20%因而有其客路,唔想一次過用咁多cash可以考慮。

b.        投資搵錢型
呢個類型唔代表你唔顧家,搵到錢同家庭和睦係香港社會確實有莫大關係。當然搵錢就要冒風險,需要做既係放棄現時買樓機會,將屯門樓套到七成再租出,手執二百萬cash希望振英幫你質低個位入貨。但切記同楊格你現時相同情況既人唔少(係樓市賺左一百幾十萬既人),所以市跌只不過會「人入你又入貨」,終歸跌唔落。你要希望有金融風暴加上振英發功先可以比到chance你。

改善居住環境可以照做,租出屯門自己又租入淘大即可。每月比多兩千蚊租但裝修筆錢可以慳係袋。兩百萬可買入穩定收息債券基金,月派息六千六港元可隨時贖回。風險為預計一年上下10%波幅,10%以外波幅發生率應不多於15%。

係市低時兩百萬可以狼死到買四間樓都得! 原因係你夫婦可先每人一間自住,做九成上會。市況差時更可九成上會樓都容許出租,你睇番19997年至現時按揭政策由緊到鬆,由鬆到現時緊便知! 祝投資順利!

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