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截至十一月底,台灣商用不動產市場交易金額已突破一千一百億元,全年可望寫下五年來新高,但仲介搶單白熱化,不少商仲服務費砍到○‧二五%以下,一場削價 見骨的商仲大戰正式開打。 撰文‧梁任瑋 十一月二十四日,備受關注的三鼎REITs不動產以近九十一億元賣給三商美邦人壽與新光人壽,協助本案標售的商仲業者第一太平戴維斯,也因本案再度蟬聯年 度商仲交易龍頭寶座。但該案背後,卻上演一場商仲削價競爭的肉搏戰。 商仲業服務費行規是,收到一千萬元佣金的就算是大案,三千萬元以上就是超級大案,但平均一%經紀費是合理範圍。但據了解,三鼎REITs手續費低到僅有兩 千萬元,對照近九十一億元的成交金額,佣金只收○.二二%,不如外界想像的風光。 這一、兩年,商仲業者為了爭取業績,服務費紛紛殺到見骨,甚至今年有不少單筆成交金額高達數十億元的商用不動產案件,只收○.○一五%,也就是只拿一、兩 百萬元仲介費,佣金比率創新低。 生意難做 不動產標售成主流「很多客戶一來就表明要砍服務費,要不然就是拿其他家報價來比,台灣電子代工業的『毛三到四』(毛利率三%到四%)已經夠低了,我們不但 比電子業慘,甚至比一般房屋仲介還不如。」一位外商商仲總經理一提到服務費,就三聲無奈地說,有一次遇到同業,兩人開口第一句話就是抱怨某某人服務費削價 競爭,他還建議幾家外商商仲總經理應該見面喬一下收費統一,不然真的接不到案子。 在惡性競爭下,全球最大商仲世邦魏理仕(CBRE)台灣分公司,十月中旬無預警換掉總經理雲惟鴻,震驚業界,根據了解,景氣急轉直下、業績不佳雖是主因, 但也反映商仲搶案,不願意放低身段拿案子的公司,業績就很難看。 第一太平戴維斯總經理高銘頂坦言,現在服務費的確收得比較低,以前競爭沒有那麼激烈時,至少還可以收到一%至一.五%,現在只能收到百分之零點幾,「真的 是做口碑了。」不過,他說,大樓賣不掉,仲介費再便宜都沒有用,如果能順利幫業主處分資產,對賣方來說,仲介費一%都是小事。 除了服務費陷入紅海,外在環境改變,也讓四大商仲得面臨轉型求生。高力國際總經理劉學龍說,今年商仲市場生意難做的原因是,第一,好的案子少,業主惜售心 態還是明顯;第二,買賣雙方對於價格認知差距又大,買方追價力道不足;第三,外資熄火,交易全靠本土買盤撐場,為了達成業績,各家商仲業者紛紛辦起標售 會。 所以,有別於以往商用不動產交易多採私下議價,今年不動產標售似乎成了主流,單九月的不動產標售案約有二三○億元,再加上第四季已在市場上公告標售或即將 標售的案件約四五○億元,第三及第四季讓國內產、壽險業及國內外投資機構忙翻了。 掌握本土買家名單是關鍵 第一太平戴維斯資深經理邱奕平曾經在戴德梁行參與過數十場不動產標售會,對公開標售流程駕輕就熟,他說,買賣雙方都怕私相授受,透過專業機構公開標售,把 遊戲規則定清楚,對彼此都有好處。 雖然,舉辦一場不動產標售會要登廣告、開記者會,成本至少要三、五十萬元,但曝光量大,也容易接觸到更多平常不會遇到的買家,更讓四大商仲樂此不疲。 「現在誰掌握愈多本土買家名單,誰就是贏家。」劉學龍說,過去外商商仲只經營外資投資機構,○八年金融海嘯後,外資私募基金銷聲匿跡,為了開發買方,商仲 開始流行辦理標售會,因為這樣可蒐集到本土買家名單,不要小看這些傳產業者或是投資客,「他們雖然不像外資私募基金有精明的投報率計算法,但口袋都非常 深,只要感覺對了、認為價格合理就買了。」例如,今年初高力國際替元利建設買下遠企隔壁的土地,總價高達一百餘億元,元利建設就是台灣傳產業者。此外,戴 德梁行九月底銷售敦化南路華票大樓,買主頂新集團也是食品業者,這些新的玩家大大顛覆過去幾年商用不動產市場由外資主導的印象。 商仲服務費割喉戰已是公開的祕密,但如果這場惡性競爭不結束,業主也不會尊重專業,最後重傷的終究是業者本身。 第一太平戴維斯 逆勢崛起的祕密武器 今年四大商仲大贏家非第一太平戴維斯莫屬,因為基泰之星、三鼎、駿馬一號三檔總銷售金額逾100億元的REITs基金處分案,全部委託第一太平戴維斯銷 售,該公司不但前三季就已達成全年業績目標,預估全年營收將再創新高,高達1億餘元,穩坐台灣商仲的龍頭寶座。 在台成立僅4年的第一太平戴維斯,是台灣外商商仲後起之秀,不但擅長商用不動產買賣,透過公開標售會建立口碑,該公司的超級業務就是董事長朱幸兒本人,今 年以來,她率領的投資團隊就已成交近178億元案件,日前還赴澳洲辦員工旅遊,讓同業既忌妒又羨慕。 朱幸兒的老東家是戴德梁行,她在2005年閃電離職後,07年被第一太平戴維斯延攬協助成立台灣分公司,打破國內外商商仲界長期被仲量聯行、世邦魏理仕、 戴德梁行、高力國際「四大天王」壟斷的局面,她也是台灣第一位外商商仲女董座。 2011年四大商仲業績大比拚公司成交案件買方 成交金額 (億元) 第一太平 戴維斯喜苑旅店台產7.46 北市開封街商辦台產6 基泰之星REITs新光人壽33.3 阿曼TIT建設公司28 景美漢神百貨商場自然人5 士林光華戲院自然人8.28 三鼎REITs 三商美邦 、新光人壽90.6 戴德梁行中華票券大樓頂禾開發46.28 高力國際敦化南路遠企旁土地 元利建設 豐泰地產109.44 台中豐邑市政都心廣場富邦人壽22 仲量聯行宜蘭烏石港旅館土地許麗鳳 8.47 大同北投廠富邦人壽69.5 |
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知名演員、知名導演、大型製片公司,即使一部電影集合上述所有條件,也無法保證賣座,這正是中國製片商華誼兄弟的近日寫照。十一月三十日,華誼兄弟股價跌停,次一交易日又大跌近五%,盤中出現十二.一五元人民幣歷史新低,隨後臨時停牌。 華誼兄弟製作的史詩鉅片「一九四二」正好於十一月底推出,這部由名導演馮小剛操刀,集合張國立、陳道明及兩位奧斯卡影帝等大牌的電影,本來是超級強檔,不料其首映票房平平,令市場擔心最終票房可能被高估,紛紛拋售股票,終於讓股價不支倒地。 中國經濟軟著陸之際,娛樂產業難免遭波及,製片公司為作品砸下愈多成本,承擔風險也愈高。像華誼兄弟今年營收雖成長,但營業利益率較去年下滑五%,法人指是受電視劇作品高度競爭影響;如果「一九四二」票房再低於預期,全年獲利可能被拖累。 事實上,華誼兄弟自二○○九年十月底掛牌以來,股價至今已大跌八成,跌幅遠超過深圳A股指數,雖然該公司的製作手筆屢創高峰,但對投資人而言,誰知道手中股價何時才能回到當年巔峰呢? (周岐原)
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本月15日即將揭曉中國銀行貸款佔比數據,據彭博調查,經濟學家和分析師預計,去年12月中國銀行貸款佔GDP比率有可能同比下降14%,至歷史新低。這是一個重要警告,提醒大家中國的替代性融資渠道(影子銀行)的飛速發展和越來越高的信貸風險。
銀行貸款佔比數據的下滑,標誌著官方貸款數據越來越不能體現出中國債務規模的真實情況了,許多需要貸款的人和投資者都傾向於少監管、高回報的影子銀行產品。中國央行對社會融資總量問題越來越重視,而IMF也表示,非銀行信貸增長「對金融穩定是一個新的挑戰」。
的確,在傳統銀行放貸規模收縮的情況下,現在影子銀行融資活動對中國經濟變得越來越重要了,如果限制影子銀行的發展會發生什麼呢?
方正證券分析師Shi Lei表示,「中國監管部門對非銀行融資處理的嚴厲程度,將對2013年中國經濟起到顯著的影響。忽視不管可能能夠幫助經濟發展,一次嚴打有可能真的會衝擊到GDP增長。」
關於中國對影子銀行監管的問題,可參見華爾街見聞另一篇分析 中國影子銀行監管虛實
中國央行從2011年4月開始提供社會融資總量的數據,其中包括銀行貸款和非銀行貸款。盛松成也曾表示,相比於新增人民幣貸款數據,社會融資總量數據與GDP和通脹水平的相關性更高一些。
2012年1-11月間,所謂信託公司的貸款量比2011年全年總量激增了5被,達到1.04萬億元。IMF稱,「這其中有很大一部分貸款的對象都是高風險實體,包括地方政府融資工具和房地產開發商,投資者可能低估了這其中的風險。」。
瑞銀預計,2012年中國社會融資總量可能達到15萬億元。彭博調查則預計這一數字為1.2萬億元。
此外,中國將於本月18日公佈去年第四季度GDP增長和12月工業生產、零售及固定資產投資數據。彭博調查預計,去年第四季度中國GDP增長將達到7.8%。
FT:貝萊德大宗商品基金是黃金市場最重要的投資者之一,該基金主管Evy Hambro警告,對股票投資者來說,黃金礦業公司正面臨變成「野蠻的遺蹟」的風險,除非他們給股東返還更多的錢。
貝萊德大宗商品基金總共擁有超過70億美元的黃金相關資產,Hambro稱,黃金採掘行業已經在犧牲利潤來獲得產量增長。
這一警告之前,上週巴裡克黃金公司(Barrick Gold)的股價降至20年以來的新低,在市場估值上,將世界最大黃金礦業公司的桂冠拱手讓給了黃金集團(GoldCrop)。
自今年初以來,黃金礦業公司遭遇了勞動力成本上漲、新項目預算超支,以及在成熟的礦井中出現品位較低的礦石的問題,世界排名前五的黃金礦業公司股價比黃金價格下跌更快。
1月以來,黃金價格下跌了12%,但是在多倫多上市的Barrick黃金公司股價同時期下跌了44%。
其他排名前五的黃金礦業公司表現稍好。總部位於加拿大的GoldCorp股價下跌了20%,在紐約上市的Newmont Mining公司股價下跌了近32%,在悉尼上市的Newcrest Mining下跌了27%,在約翰尼斯堡上市的AngloGold Ashanti下跌了37%。
下面是排名世界前五的礦業公司股價表現圖:
「如果不求改變,黃金礦業公司將變成野蠻的遺蹟。」
在貝萊德慶祝其旗艦基金Gold&General的25週年慶典上,Hambro對自己的聽眾稱。該基金掌管著25億美元的資產,是世界上同類基金中最大的。
凱恩斯是20世紀最有影響力的經濟學家之一,他將金本位稱為「野蠻的遺蹟」。雖然Hambro堅決捍衛黃金,但他批評黃金礦業公司,
「黃金礦業公司管理層在給投資者帶來投資回報上做得很差。」
Hambro是自然資源領域最有影響力的投資者之一,他抱怨,在過去黃金價格大漲的10年中,這些黃金礦業公司可以高枕無憂地發行股票,為他們的擴張募集資金。這樣一來,每股收益下降,傷害了長期股票投資者。
Hambro表示,有跡象表明,採礦行業正在發生改變,在聽了股東的建議後,一些公司承諾提高分紅。
在過去的10年中,礦業公司的問題一直被連續上漲的黃金價格所掩蓋。黃金價格從1999年中的每盎司250美元,上漲到2011年9月名義上的高點,每盎司1902.59美元。但是上個月金價遭遇了自1980年代以來最大的單日跌幅,下跌到每盎司1321.35美元,這是自2011年1月以來的最低點。黃金價格的暴跌導致黃金礦業公司股價更大的下跌。
金價自那以後有所回升,由於中國和印度對實物黃金的強勁需求,週三金價上漲了超過10%,至每盎司1470美元。但是黃金礦業公司的股價一直沒有回升。
而在上週,5500大卡動力煤市場普遍成交價格在82-83美元/噸,最低價格也81.7美元/噸左右。
國際煤價持續下跌受多方面因素影響。中煤遠大分析師張志斌表示,除因上週國際需求偏弱,整體市場下跌,在印度市場,印度盧比繼續貶值,導致成本增加。
「印度煤炭需求減弱,購買力下降,影響很大,同時航運市場價格也上漲。」張志斌說。
國際煤價不斷下跌,勢必會加大對國內市場的衝擊。河南神火集團一位人士表示,國際煤價持續下跌,而國內電廠庫存偏高,本來採購意願就不強,國內煤炭沒有競爭力,因此國內煤價還得下行。
6月19日,最新一期環渤海動力煤價格指數顯示,發熱量5500大卡動力煤綜合平均價格報收607元/噸,比前一報告週期下降3元/噸,環比下跌0.49%,而同比下跌幅度則達到17%。
煤炭專家李朝林也表示,中國以前是最大的出口國之一,現在卻變成最大的進口國,進口煤去年已經擠佔了國內近3億噸的市場。今年以來,進口煤不僅侷限在沿海銷售,像山西那樣的煤炭大省也已經有煉焦煤等品質較高的進口煤湧入,加上國內物流成本高,企業就更沒有競爭力了。
梁軍儒20130620
中國的一胎化政策導致中國現在的人口結構,這個人口結構中工作年齡人口增長速度不足以完全支持經濟增長。
中國的公司正努力填補職位空缺,而因為勞工短缺,企業必須為工人支付更高的工資。
目前,大部分經濟學家都預期中國2013年和2014年GDP增長放緩至7.5%。儘管如此,德意志銀行的經濟學家們相對更加樂觀,他們堅信中國2014年經濟增長為8.5%。
他們同時指出,雖然中國的工資繼續上漲,但是工資的增幅已經顯著放緩。與此同時,對商品的需求也在惡化,基本上抵消了勞動力緊張的不利影響。
下面是德意志銀行報告的重點摘要:
儘管如此,近年來,中國的經濟增長已經低於潛在增長潛力,與此相一致,2008年危機後,中國的工資增長已經顯著放緩,儘管有政府的最低工資規定。
在2007年工資年增幅達到19%的頂峰,2002年至2008年平均工資增幅為15%,自此之後,2012年和2013年的頭幾個月,中國城市平均工資增幅降至12%。扣除通脹因素後,在2008年危機之前真實工資增長幅度約為13%,而過去兩年半中,真實的工資增幅約為9%。值得注意的是,今年截至目前,名義工資增長和實際工資增長都低於2009年。
隨著勞動力增長基本停滯,工資增長放緩是確實發生了。需求的週期性疲軟抵消了勞動力結構性不足。