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黃石：操盤手眾邦

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　　在湖北黃石，保障房只有一種，就是公租房。

2011年4月11日，黃石市第一個棚戶區改造還建重點項目「金廣廈」現場一片忙碌。邱孝威/CFP

　　黃石市位於湖北省東南部、長江岸邊。經過近幾年的產業調整和環境治理，這裡空氣清新、天空蔚藍，路邊的綠化帶隨處可見，施工項目遍地，顯得欣欣 向榮。今年年初，黃石還入選了「2010中國十大經濟轉型示範城市」之一。很難想像，這裡曾有著長達半個世紀「光灰城市」的稱號。

　　黃石市第一個棚戶區改造還建重點項目「金廣廈」現場一片忙碌，項目配建廉租住房1004套，配建共有產權公共租賃住房500套。8月北區主體工程將竣工，年底將有1600餘戶原棚戶區居民入住新房。

　　這一切都來自眾邦城市住房投資有限公司（下稱眾邦公司）的操盤。眾邦公司為黃石市專門從事公租房建設和運營的投融資平台，負責項目的規劃、勘測、設計、建設管理。

　　「保障房建設不能頭痛醫頭、腳痛醫腳。」黃石市房地產管理局局長、眾邦公司董事長劉昌猛這次是第二次接受財新《新世紀》記者的專訪，他表示，現階段的矛盾是「建」的問題，以後還有管理、退出等問題，要考慮長遠。

　　4月16日，國務院副總理李克強在《求是》雜誌發文提出，應發揮保障性安居工程專用融資平台作用，吸引金融機構貸款，調動企業投入建設的積極性。

　　黃石模式的眾邦公司可說是符合這一思路打造的地市級第一個保障房專用平台公司，國開行為之提供了長達30年、總額45億元的貸款承諾。今年3 月，國開行與住建部簽署了合作協議，支持保障房建設。「黃石眾邦模式」將在國開行全行範圍內推廣。目前，江西等地也已開始相繼成立類似專用平台公司。

　　「黃石模式把保障房打通了（即取消了保障房類別），幾年之後可以出售，這樣就可以能夠保證現金流，適合商業銀行介入。」建行湖北分行人士此前不久剛剛結束了對該項目的調研，對黃石的公租房項目表示興趣濃厚。

「光灰城市」轉型

　　黃石市原本是一座面臨轉型的資源枯竭型城市，下崗職工較多，「光灰城市」就是因為長期髒亂差而來的別名。黃石市80%的低收入家庭聚居於棚戶區 中。截至2010年底，黃石市人均建築面積低於16平方米的中低收入家庭共有32549戶，以按人均面積的60%保障計算，佔全市居民總戶數的24%。由 於歷史欠賬較多，黃石城區保障性住房建設的任務非常艱巨。

　　2009年，黃石已開始探索將公租房和棚戶區改造相結合的模式。作為資源型城市轉型樣板，當年10月，黃石市獲得住建部批准，成為住建部公租房 建設試點城市，期待通過試點，整合利用多種政策資源，用三到五年的時間在黃石市基本建立比較完善的公租房制度。（參見本刊2010年第45期「黃石統合保 障房」）

　　黃石目前拓展了公租房的概念，將現有廉租房、經濟適用房、限價商品房、國有直管公房、國有及國有控股企業公房等政策、保障性住房產品統一歸併為公租房。

　　由於在中國公租房沒有成熟模式的先例，在公租房試點推進過程中，資金成為最大瓶頸。

　　為給公租房運作體系找到一個可自我循環的商業化模式，國開行與黃石市政府一起探索設計了一套「政府主導+專業公租房平台公司+商業運作」的機制，借鑑了新加坡、香港經驗，形成以公租房制度和專業住房保障實施機構為核心的住房保障體系。

　　該項目計劃通過棚戶區（含危舊房）改造和運營新建公租房的方式，建設期5年，運營期25年。總建築面積約225萬平方米，將提供32654套住 房，其中棚戶區15000戶，公共租賃房17654戶(其中廉租房1萬戶，公租房7654戶)。黃石市計劃到2015年、2020年，保障家庭覆蓋率分別 達到全市家庭總戶數的20%、25%。

　　黃石是國開行最早開始合作的地級市，雙方的合作早至1999年。此番在黃石近60億元公租房項目總投資中，國開行將提供45億元額度的項目貸 款，其餘項目資本金包括申請各級政府補貼約7.3億元、約6.8億元由眾邦公司自籌解決，包括企業自主建設保障房項目和普通商品房項目配建資金3億元，其 他資金缺口由收儲土地增值收益補充約3.8億元。

　　國開行該筆貸款期限長達30年，目前已獲得銀監會批准，利率為五年期基準利率，前五年每年償還利息，第六年開始償還本金，一年償還兩次，避免一次還本的壓力。這是迄今為止支持保障房單筆規模最大、期限最長的商業銀行貸款。

　　這是國開行最新推出的公租房的專項貸款產品，仍然沿用了國開行的開發性金融模式，但有所不同的是，這一次「不是單純支持保障房建設項目，而是創新了公租房產品和住房保障實施機構制度設計。」劉昌猛表示。

定位保本微利

　　 黃石眾邦公租房模式中，建立了房產管理局、住房保障中心、專業的住房投資公司「三位一體」的住房保障實施體系，成立了專門的住房保障實施機構眾邦公司。

　　簡單而言，房產管理局作為公租房的行政主管部門，負責研究和制定相關政策及中長期供應計劃；市住房保障中心負責承租眾邦公司公租房的個人申請受 理、資格審查、租賃補貼的審核和發放等政策性保障業務；承租人向眾邦公司交納租金；同時，通過政策引導，鼓勵其他營運主體和個人參與公共租賃住房的建設和 經營。

　　 「市住房保障中心會定期審核承租人的收入變化，因為每個人的發展是動態的，這個體系也是動態的、開放的。」劉昌猛強調。

　　眾邦公司成立於2009年6月，為黃石市房地產管理局全資投資的法人獨資有限責任公司。眾邦和其他產業類平台公司或城投公司的不同之處在於，其註冊資本1.35億元，除貨幣資金外，其他資產大部分為有產權的公租房和土地。

　　值得注意的是，眾邦公司的經營範圍除了建設投資廉租房項目、棚戶區、城中村、危舊房改造和公租房，及公租房、廉租房的經營管理；還包括商業房地產項目開發經營、物業服務。

　　「關鍵是每個項目都是市場化運作，因為市場化最有效率，不市場化就無法打破這個缺口。」劉昌猛強調。

　　以市場化方式取得土地，這是眾邦公司與各地建設經濟適用房項目不同的地方，後者通常依靠行政劃撥得到土地。眾邦公司是按照政府招拍掛出讓土地的 市場價格購買，然後政府再返還其土地出讓金。「這樣做便於未來產權的退出流轉，劃撥的土地流轉有障礙。」劉昌猛透露，眾邦公司還將作為土地儲備中心的分中 心，並被黃市政府賦予經營土地職能。通常的土地儲備中心只有收儲土地的職能。

　　不過也有質疑，由於眾邦公司兼顧經營土地和壟斷性質，會不會在運營多年之後成為一個當地房地產開發的「巨無霸」，出現此前國企不計成本拿地而成 為「標王」的事件。劉昌猛明確告訴財新《新世紀》記者，「眾邦公司定位是非營利性機構，利潤追求是保本微利、不以賺錢為目的，只要能保證覆蓋成本就可；其 成立章程中已確立了其經營範圍及定位。」

　　通過第三方機構測算，黃石公租房項目投資財務內部收益率5.31％，項目投資回收期為15.28年（含建設期），平均投資利潤率為2.68%。 這個5.31％的收益率只略高於目前代建拆遷安置房建設項目的5%利潤。按照地方建委有關文件規定，拆遷安置房建設項目代建收入最高不得超過建安工程的 3%，加上2%的管理費，開發商可以拿到的最低利潤就是5%。「這應該屬於低收益項目。」一位房地產信託業資深人士表示。

資金平衡存疑

　　建設資金有了，關鍵是未來45億元貸款如何還本付息，以及如何做到公租房的滾動和可持續發展？

　　劉昌猛介紹，未來五年眾邦公司可籌集的資金來源有七種，包括各級財政補貼、住房公積金增值收益約0.8億元、土地出讓金收益的10%約0.5億 元、棚戶區改造安置後騰退的土地及整理改造後的增值收益（據第三方機構可研報告顯示，未來六七年，這部分收益約為4.7億元）、公租房建設項目中配套的商 品房和商業設施的運營收益，以及公租房制度中市場租金、分類補貼、先租後售和租售並舉的方式提供的現金流。

　　在劉昌猛看來，租金收入只是公租房建設回籠資金的小部分，公租房出讓、商品房開發和土地經營，是未來現金流的主渠道。

　　「每一套公租房將配套一部分商品房，除了裝修檔次、戶型面積不一樣，在質量、設計、物業管理方面都一樣。」劉昌猛舉例稱，40萬平方米的建築面 積可配套5萬平方米商品房。再者，該項目中，10%的公租房可用於銷售，根據相關規定，公租房建成後的第五年方可出售，銷售價格按商品住宅市場價的70% 優先賣給中低收入者。

　　黃石當地公租房的成本（含土地成本、建安成本）為2200元/平方米，若按每年3%的上漲幅度估算，按照工程進度，公租房第八年可以開始銷售的話，2018年公租房銷售收入為約2億多元。

　　根據相關機構的市場分析，2010年，黃石市公租房月均價格7.1元/平方米，第一批公租房全面建成投入使用後為2014年，考慮價格上漲因 素，2014年平均每套公租房月均按8元/平方米收取租金，其後租金按每五年上漲5%的趨勢進行調整。第四年公租房租賃收入約為4600萬元。

　　這一租金是按市場定價，由住房保障中心按照承租人的收入和住房等情況核定後「分類補貼」、「租補分離」，即承租人向住房保障中心申領住房券，然 後交納租金；眾邦公司將回收的住房券進行內部結算回籠，其他營運主體或個人憑住房券到住房保障中心兌現；公租房租售結合，但控制出售的比率、保有出租的基 本量。此外，黃石還推出了共有產權公共租賃住房。比如，拆遷還建中超出的部分作為共有產權，可租可售，五年之後可回購。

　　據國開行湖北分行客戶經理文明智介紹，由於黃石下崗職工多，棚戶區改造多，公租房需求大，租金穩定。預計「十二五」期間新就業的、引進技術人才、來黃石投資的商人、企業長期簽訂勞動合同的職工等，共計3萬人，約佔增加的外來總人口的20%。為保證眾邦公司的租金收入，這些公租房建設選址有些處在市中心，「沒有太偏遠的地方。」

　　據國開行測算，黃石市財政收入近2年稅收平均增長30%以上，加上前述七項收入來源，按照30年期限計算，平均現金流有120%-130%覆蓋本息。

　　也有業內人士認為，地方的保障房建設，財務測算並不重要，「先完成建設任務再說。能否真正實現資金平衡，還有待觀察。」

　　北京大學-林肯研究院城市發展與土地政策研究中心主任滿燕云認為，公租房通過政府土地讓利，是可能實現資金平衡的。最大的挑戰並不是建房子，而 是公租房的後期管理和監督，包括什麼樣的人適合住，誰來運營公租房。「在世界各國經驗看，早期公租房供給少的時候政府應發揮主導作用；後期公租房管理運營 負擔加重，很多政府在逐漸退出；最聰明的方式是，政府通過激勵政策發揮槓桿作用，讓私營機構建設、提供、管理公租房，政府僅負責監督及准入的管理。」