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原本從事家具買賣、代書工作的寶哥，從投資台中法拍屋、北屯區大坪數房子起家，目前專注台中七期豪宅，是手上擁有價值數十億元房產的專業投資人，他的購屋觀念與想法，值得探究。

撰文‧林心怡

一 身西裝筆挺、坐在台中七期豪宅一樓會客大廳裡，眼前的寶哥(化名)，今年四十七歲，看起來頗有台中中小企業老闆的氣勢，細數他手握台中七期一線品牌、一線 路段豪宅的指標案，包括﹁聯聚怡和﹂、﹁寶輝花園廣場﹂等，都是總價上億元的當地指標性豪宅，每戶潛在獲利至少逾二至三成，手上長期持有的豪宅戶數，至少 超過十間。

﹁寶哥算是台中豪宅市場可以放個二、三年以上的長線投資人，因此投資報酬率也相對較為豐厚。﹂曾幫寶哥處理不少案子、有巢氏房屋 七期新光店店長蔡智豪如此形容。例如寶哥在二○○九年買下七期一戶二百多坪的﹁寶輝一品﹂，每坪僅四十幾萬元成交，目前開價五十八至六十萬元計算，帳面獲 利超過買入總價三成，若以付四成的貸款計算，獲利至少八○％。

不過隨著政府打房、台中豪宅市場漲幅趨緩，以及礙於當地豪宅新案僅能貸款六成五的限制，目前寶哥房市投資眼光放得更遠了，不但會找友人一同合資﹁團購﹂豪宅，且貸款成數僅三成左右，投資房市口袋深度可見一斑。

合 資﹁團購﹂抗打房 看好七期實力問起寶哥對台中未來房市的期待？只見他豪邁地說：﹁一旦台中七期的歌劇院完工，周邊豪宅可望有每坪百萬元的實力！﹂而從台中七期歌劇院周邊的 ﹁寶輝花園廣場﹂等每坪建案開價六十萬元來看，換句話說，若一三年台中七期具有國際級的地標歌劇院完工後，他相當看好周邊房價有四成的漲幅。

在 地段的選擇，寶哥自有一套﹁裁縫師理論﹂，﹁一件衣服要賣到好價錢，除了裁縫師的技術要好，好的布料也很重要，而好地段就是房子賣相好的最佳『布料』！﹂ 綜觀台中七期內豪宅區，寶哥最看好歌劇院特區周邊的建案，例如他所買的﹁獨秀﹂、﹁寶輝花園廣場﹂、﹁寶輝一品﹂等，都是歌劇院周邊標的。

﹁我們這邊不像台北市近二年房價漲翻天，能夠賺到總價二成的漲幅就要偷笑了，台中豪宅市場其實已經悶了好久了！﹂相對台北的高房價，寶哥認為未來七期仍有補漲空間。

其實在成為專業房市投資客之前，寶哥在高職畢業後，曾經當過家具銷售員，與友人合夥做代書工作。從小家中務農的他，家庭環境欠佳，因此想要致富的企圖心強烈，也正因代書的工作，常常接觸到房地產買賣訊息，也建立不少人脈以及生意上可以合作的﹁金主﹂。

﹁ 還記得我的第一間房子是在一九八九年、大約是二十五歲時買的，還是間位在台中北屯區，總價二五○萬元的便宜法拍屋！﹂寶哥笑著說，﹁當時買法拍屋不像現在 有銀行代墊機制，標到房子後，必須在一周內付清，所以從事代書工作建立的金主人脈，就派上用場了！﹂﹁但是金主借錢給你買房子，你還是得拿房子跟銀行貸款 還錢呀！﹂寶哥笑著說，跟大多數年輕人首購房子一樣，一開始那筆七十五萬元的頭期款，也是他努力工作、兼差，省吃儉用存下來的辛苦錢。

二年後，這戶房子以總價三一○萬元賣掉，加上工作所得，讓寶哥存下人生的第一桶金。二十八歲那年，寶哥累積了房地產的專業與人脈後，成為專業的房產投資人，而這戶三十八坪的﹁購屋初體驗﹂，卻是他截至目前為止購買坪數最小的房子。

專 買大坪數高總價 錢滾錢才有利潤沒投資台中七期豪宅前，寶哥就專門投資大坪數的房子，再做裝潢加工、隔間與重新包裝轉售，大概抓個每坪一．五萬元的裝潢成本，轉手賺個總價 三成左右，行情好時，賺四、五成的也不在少數。尤其在九二一大地震、ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間，撿了不少﹁物美價廉﹂房市好貨的寶哥，獲利更 是豐厚。

﹁例如我在ＳＡＲＳ期間就曾以每坪五．六萬元，買下一戶一二○坪的房子，裝潢費只需花個一八○萬元，九個月後就以每坪十一萬元賣 出，獲利整整一倍！﹂寶哥笑著說，當時他專買大坪數的法拍屋、中古屋，除了熟悉市場行情，可以取得較低的購屋成本外，他還培養了一票做水電、木工的﹁固定 班底﹂， 而自己就扮演﹁設計師﹂的角色，省下聘請設計師的費用，﹁很幸運的是，我的審美觀還不錯，每次包裝後的房子再出手，總能賣到不錯的價錢。﹂就這樣，靠著中 古屋錢滾錢的投資，讓寶哥累積不少財富與置產的敏感度，也讓他提早嗅出了台中七期豪宅的商機。

○五年，寶哥開始投資高總價的七期豪宅市場，﹁就如同我先前說的觀念，要買高總價的房子，才有市場區隔，轉手才會有利潤嘛！﹂寶哥滔滔不絕地分享他的台中豪宅投資經。

﹁ 但投資台中豪宅跟北部不大一樣，除了地段要好，建商品牌很重要，而且台中房地產不像近兩年北市精華地段，一下子就漲這麼快，要以一、二年以上的投資眼光跟 心態，中長期持有，才不會賠了夫人又折兵。﹂搭上○五、○六年台中七期豪宅的上漲波，讓寶哥手上獲利七、八成的豪宅不在少數。

建商品牌加上 好地段 增值﹁差很大﹂﹁只是，對照近兩年台北市、新北市的豪宅飆漲，台中七期豪宅部分漲幅不過二成而已，不少台北下來，不懂得購買一線品牌建案的投資客，慘遭套 牢，甚至賠錢出場的大有人在。﹂與寶哥配合多年的蔡智豪如此形容，﹁也正因寶哥的眼光放得遠，懂得挑地段、買台中一線豪宅建商的產品，加上口袋夠深，總是 可以賺到二成獲利，從來沒看他賠過錢。﹂至於哪些才是台中當地認同的七期豪宅建商品牌？寶哥分析道，一線指標性建商有聯聚、寶輝、龍寶、精銳等，又或者總 太、惠宇、由鉅等，他舉例，○六年同樣是位在七期豪宅的﹁聯聚信義﹂與某上市公司推出的建案，每坪價位約在三十五萬元至三十八萬元左右，總價上億元的豪 宅。如今，聯聚建設一坪開價八十萬元，後者只有四十五萬元，品牌不同，價位就﹁差很大﹂，跟一般人認知的要買就要選擇上市櫃建商品牌有所不同。

展 望未來，寶哥認為，隨著台中土地價格上來，悶了好久的台中豪宅房價也會跟著動起來。﹁例如力麒建設之前在七期標每坪三百萬元土地，現在已經有人喊到三三○ 萬元了，這代表周邊尚未反映土地漲勢的房價，未來也有補漲空間。﹂寶哥指出，隨著第一季新豪宅案房價墊高，例如﹁國泰府會觀道﹂一坪開價四十七萬元至七十 萬元來看，將可望帶動周邊豪宅的比價效應，預計下半年是台中七期豪宅相對較好的進場點。

寶哥

出生：1964年

現職：專業房市投資人

投資資歷：20年

投資規模：數億元

擅長交易物件：法拍屋、大坪數住宅、豪宅

給薪水族的

幸福買屋建議

自住看房

房市想短線投資大賺機率不高，以自住的角度，幫下一位屋主考慮，慎選建商品牌、外觀、格局方正、採光良好、景觀、風水都要特別留意

仔細檢視

有些過度裝潢的房子，不是賣高過於市價，就是掩飾其缺點，尤其是中古屋，必須檢查是否有壁癌、漏水、海砂屋情形，以及通風與排水的問題

設定預算

先評估自己的購屋預算，先抓2成的自備款後，再精算每個月可以負擔的房貸金額，一般來說，最好不要超過總收入的一半

買屋三要

地段要好、交通要便利、生活機能要舒適，即使目前房價較高，遇到短線修正後，長線仍有走強的空間

打敗高房價的

達人不敗心法

購屋須慎選建商，長線獲利價差大選擇戶數少，約85戶以內，管理品質較佳購屋不要過度裝潢，毛胚屋做基本裝修，每坪控制在6萬元，做裝潢屋每坪控制在15萬元左右，轉手較有利潤只買好地段、周邊有題材的房子

未來房市看法

看多台中7期未來2年多頭走勢，2013年歌劇院特區周邊一旦完工，周邊豪宅價格每坪有百萬元的實力，有4成的補漲空間，惟投資台中7期豪宅，必須有長線投資的耐心與眼光，否則不容易賺錢。

林心怡

她，出身農村，一家十口擠在十幾坪大的房子裡；出社會後，是一位公務員，月領六、七千元薪水；如今，已是身價數億元的房產大戶。在高房價時代，她與你分享買房絕招。

撰文‧林心怡

﹁買房子只要存夠自備款，勇敢跨出第一步，其實沒有這麼難啦！﹂談起高房價時代，年輕人大歎買不起房子，房市投資資歷逾三十年的Joy︵化名︶用過來人的經驗鼓勵年輕人。

的確，還沒成為股市與房市理財達人之前，她只是出身貧苦的呆薪族公務員，如今手上握有台北市大安區、信義區多戶住宅與店面，價值高達數億元，卻依舊不改樸實本色。

細 數Joy在房市的經典戰役，她曾經花四千萬元在台北市仁愛路買下一戶名宅，不到一個月轉手就獲利千萬元，去年以一．五億元投資的師大路兩間店面，也在短短 二個月的時間轉手帶租約，以近二億元成交，獲利五千萬元。而目前手上還有仁愛路二段的二億元店面，瑞安街與安和路的上億元住宅等，粗估她經手的房市金額， 就多達數十億元。

﹁其實投資房市賺錢不用什麼高深的學問，就是一個『勤』字訣。﹂Joy話說得雲淡風清，事實上，她三十七歲時從公務員退下 來，開始投資房地產，多年來維持每天至少看十間房子，一年看三千間房子以上的習慣，三十年如一日，幾乎從未間斷。根據一位資深房仲業者的描述，她的房市投 資實力與認真程度，足以媲美台北市知名房市投資大戶黃永義與﹁劉媽媽團隊﹂，在台北市房產理財圈其實小有名氣。

成功脫貧 退下公職每天看盤、看屋﹁當年我們一家十口、八個兄弟姊妹，就擠在一個十幾坪大小的房子裡！﹂回憶兒時農村家庭的清苦歲月，Joy不自覺地倒抽一口氣。

﹁ 我還記得，那時常常白天都是處於挨餓的狀態，夜晚經常餓到睡不著覺。﹂﹁印象最深刻的是，直到上國中，八個兄弟姊妹還是睡在無隔間的上下鋪，不要說沒有自 己的房間，就連活動的空間都很有限。」Joy苦笑著說，那時半工半讀完成大學學業，為的就是要努力賺錢，完成兒時想要擁有溫飽家庭的渴望。

時 序來到一九七七年，那年已婚的Joy也才二十四歲，由於夫妻二人都是公務員，每人月薪都不過六、七千元，為了買人生的第一戶房子，除了固定的薪水，靠著當 家教兼職賺外快，每月硬是一起存下一萬元，整整二年省吃儉用，才存到了二十萬元的頭期款，貸款買下總價一百萬元的第一棟房子。

﹁當時我們都 很窮，手頭很緊，但兒時窮苦的記憶，讓我很想自己擁有一間房子，現在想想，如果當時沒勇氣買下第一間房，就不會有今天的我！﹂Joy回憶道。﹁還記得頭兩 年為了存錢買房，我們夫妻二人不買衣服、不外食、最常做的娛樂，就是窩在家裡看電視。﹂Joy形容道，﹁當時我每天記帳，不開車、不買奢侈品，最大的興趣 就是研究股市與四處看房子。﹂Joy笑著說，那時雖然結婚了，還總是撿兄姊們不要的衣服來穿，尺寸太大就自己修改，只要是花錢的娛樂，也都是盡量避免，這 樣節儉的習慣，到現在依然沒多大的改變。Joy打趣地說，﹁到現在我常穿的衣服還是那幾件，每次買新衣服，都是朋友看不過去說了我兩句，我才想到應該添購 新衣了。﹂一九八○至九○年代，正值台股起飛期，Joy投入辛辛苦苦存到的五十萬元，讓她在股市上大賺，連自住的第一棟房子，也從一百萬元大漲到五百萬 元，增值五倍，讓她的財富大幅提升，光是個人的總資產就超過八位數字。一九九○年，Joy做了兩項重要的決定：計畫換屋至大安區，與退下公職，當個專業股 市與房市投資人。之後每天看盤、看房子，理財投資成為她最重要的事業。

﹁只要選對房子，長線來看，都是多頭﹂﹁總之，我就是個很有賺錢企圖 心的人！﹂分析著自己成功的祕訣，Joy進一步說明，為了投資股票，她會花大錢學技術分析、甚至研究法人才懂的套利交易模式，幫她在股市賺到另一桶金；為 了更了解房市行情，她經常在每天台股收盤後，就跑去看房子，有時候忙起來連午飯都忘了吃；為了要打聽房市訊息，她還會經常找不同的房仲業聊行情、聊市場、 套交情，搶先掌握賺錢的機會；為了提高房市標的的轉手性，甚至還曾花上萬元的學費，學習基礎風水。

﹁其實只要選對房子，長線來看，房市都是 多頭的。﹂Joy表示，尤其是對於自住型的購屋人來說，只要符合自己的需求、挑對好標的，隨時都是購屋的好時機。﹂例如她的第一棟房子，十年後以五百多萬 元出售，讓她整整獲利五倍；九三年在大安區以每坪近二十萬元買進的住宅，至今每坪也有八十萬元的實力，足足增值四倍。

﹁Joy很認真做功 課，對精華地段的行情很熟悉，出手向來快、狠、準，多年來與她配合投資房市，幾乎沒看她賠過錢！﹂專營住宅、店面市場的住商不動產店長許孝仁如此形容，﹁ 她還曾經有沒看到房子，就出手簽約買下的例子。﹂原來，當時Joy早就對該戶周邊的房價行情、交通環境優缺點、格局瞭若指掌，一聽到符合標準的物件，馬上 出手，果然不到一個月轉手獲利千萬元。

﹁惟有勤勞才能精準抓住價格，掌握房市敏感度！﹂現在仍每天至少要看十間房子的Joy笑著說，即使去年央行打房政策不斷，但仍無損她持續看房子、投資房地產的熱情。

﹁ 只是我現在購屋之前會更加謹慎！﹂Joy分析，長線來看，她仍看好台北市未來二至三年的多頭行情，只是從總經面來看，當M1b（國人短期流通資金﹢活存） 與M2（M1b﹢定存）呈現死亡交叉時，代表國人持有活存投資股票、房市的資金動能遞減，加上今年下半年有一二年總統大選的不確定因素，她認為，下半年房 市小幅修正的機率高，但修正幅度不高，頂多五％，但不想錯過好屋的自住型購屋者，還是可以像她一樣勤看房子，有適合的標的就大膽進場。

幸福買屋五大方向

不過，在高房價時代，該如何聰明買屋？Joy分享了她的購屋五大訣竅。

訣竅一：挑地點佳，具題材性的房子購屋最重要的就是保值性，Joy認為，在挑選標的上，可設定未來一、二年，總價可以漲一至二成的標的，這時候，挑地段、選有未來性題材的房子，就顯得格外重要。

「尤 其是精華地段出現的高價土地標售時，就會帶動該區域周邊房價大漲，例如當紅的信義計畫區，豪宅每坪開價百萬元，甚至出現三百萬元的天價，一旁鄰近的區域， 一樣可以找到三、四十萬元的中古屋標的值得投資。」Joy指出，像是信義計畫區還有土地要蓋豪宅，比方說亞太會館那塊地，未來要推每坪三百萬元的豪宅，那 麼新推案豪宅一定會帶動周邊的房價。所以像是大安區、信義區這些精華區都是房市不敗的區段。

此外，目前與未來有捷運，以及有題材且未來有潛 在性利多的區域，也是不錯的選擇。例如捷運信義線、松江線周邊房價，在經過交通施工的黑暗期後，未來房市也有想像空間；至於潛在利多題材，則像是忠孝復興 站周邊的正義國宅，即將拆掉蓋ＳＯＧＯ三館與晶華酒店，或者是台北車站五鐵共構周邊的房子，都是她積極鎖定、長期投資買屋的區塊。

訣竅二：選擇採光佳、風水好的房子房子最重要的是採光，當然，最好是三面採光，代表光線好，房子會覺得特別亮；其次是兩面採光；如果只有一面採光的房子，光線比較暗，未來在賣的時候，價格會受影響！所以在買的時候要特別留意這一點！

﹁買房子看風水，不是為自己看，而是為將來的買方看。﹂曾花錢上風水課的Joy笑著說，因為她就曾遇到買家帶風水老師一起來看房子。

Joy滔滔不絕地分享著，例如門口不能有電線杆、一棵大樹；若是一樓的住戶，住家正下方最好不要有地下停車道經過，因為一般人不會想買這種房子，將來脫手性就會不好；另外， ﹁背山﹂表是有靠山，但若是﹁面山﹂視野看不出去的話，房子未來的轉手性也不好。

訣 竅三：避免嫌惡設施與凶宅比方說高壓電塔附近、加油站、福地(墳墓)附近的房子，她都會避開，最重要的是，一定要避開凶宅，雖然現在有些房仲會在提供物件 資料上，註記是否為﹁凶宅﹂，但對一些年代久遠的房子來說，房仲業務在簽下該房子的時候，也不見得會知道。所以如果決定要買房，又聽到不好的﹁風聲﹂，可 以請信賴且經驗老到的業務員去查，例如，請民意代表發文給派出所，給對方住址查證是否曾有凶殺、自殺等案件，即可得到相關的資訊。

訣竅四：與經驗老到的房仲維繫好關係要與房仲做「好朋友」，一旦關係良好，只要有好的案子，就會第一個通知你。﹁就像我認識三百位房仲業務，熟悉的有六十位﹂Joy認為最好找比較專業、有口碑的房仲業務，例如住商不動產安和店店長許孝仁，就是她讚不絕口的房仲業務。

﹁例如前不久我在台北市東區，與另一位買主競購同一間店面，我都已經出到二．一億元，硬是比對方多一千萬元了，居然還被搶走。原因就是幫我出面談價的仲介實在太沒經驗了！如果是比較專業的房仲，就不會出這種錯誤。﹂講到這裡，她仍掩不住惋惜的神情。

訣竅五：價格要抓得精準

通 常買房子，中古屋我會從市價的八折開始殺起， 若是好的物件，競爭者也比較多，最高會以九折的價錢買下，即使是自己要住的房子，又很喜歡的話，頂多也只能接受九折的價錢，「因為通常賣方都會預留一成的 殺價空間來定價，至少不要買到高於市價行情的房子。」不過，Joy強調，買房子要量力而為，才不會被房貸壓得喘不過氣來。﹁就像股神巴菲特所言，永遠要留 三成資金。﹂Joy笑著說，她之所以能在房市投資多年屹立不敗，就是因為她總是保留三成的投資資金，並預留未來五年本利攤還的房貸資金。

對於有心買想屋的薪水族，Joy以過來人的經驗建議，除了存夠自備款，精算每月房貸最多不要超過薪資的一半，最好再預留一年半載的房貸預算，以免碰上重大意外時，讓自己陷入還不出房貸的窘境，這樣才是高房價時代從容買房的明智之舉。

Joy

出生：1953年

現職：房市專業投資人

投資資歷：逾30年

投資規模：數億元

擅長交易物件：中古住宅、店面

給薪水族的

幸福買屋建議

勇於議價

要先了解該區行情，中古屋可從75折或8折開始議價，很喜歡或要自住的物件最多接受85折至9折。

選中古屋

通常預售屋開價反映一、二年後的價位，以目前房價相對高檔來看，未來行情較難預測，選中古屋相對比較穩當

選保值產品

要避開短期漲勢過高會泡沫化區域，例如新莊副都心預售屋等，自住者最好挑步行至捷運站（或即將成立之捷運站）5至15分鐘內可到，或有重大建設題材的周邊產品，但要避開離市中心太遠的標的，如淡水捷運站等

打敗高房價的

達人不敗心法

不追高殺低，只挑好地段不買過度裝潢的標的，要勇於議價，從８折殺起

選擇捷運周邊的房子

不買預售屋，只買中古屋，行情比較能夠掌握

未來房市看法

房市呈現短空長多格局，未來二至三年持續看漲，新手投資者可持續看屋，不過在兩岸政府打房持續、資金動能開始不足（M1b與M2走勢呈現死亡交叉），與下半年選舉不確定因素下，若要自住的人，可在第二季後找買點；投資客要更謹慎，因為漲多的房市可能會在下半年拉回修正。

心怡