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銀行地產股的巨大風險 Ares

From http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780100902a.html
[個人理解範疇內的]

銀行業存在一個致命問題:
制度缺陷。銀行行長由國家任命,可以由這個銀行調往那個銀行。銀行決策管理層缺乏對本企業的忠誠度,他們不具備遠見,只顧眼前利益。他們不需要對股東負責,而是對上級官員負責。雖然有戰略投資者的利益關聯,但由於持股比例較小,發言權不夠,難以制約銀行官僚的無所作為甚至胡作非為。由於行長可能在銀行間調換,不存在商業機密,可能導致商業管理模式的透明化與趨同效應,缺乏獨特的競爭力。一個類似的例子是:中國聯通老總調往中國移動,引起中國聯通股價大跌。


地產業也面臨調控,最大問題是資金。房價下跌,成交量萎縮,加劇了房產公司資金回籠的困難。而新的貸款根本無法發出。企業只有依賴民間借貸或者上市再融資。借貸是非常危險的,高利息和降價將使得行業毛利由高峰時的40%下滑到歷史上20%低點,業績大幅下滑。這些短期融資一旦出現斷裂,則可能使得公司 面臨破產還債的危險。而根據政府打擊房地產意圖與證監會不再批地產再融資政策,上市公司短期內已經失去廉價融資的機會。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=583

銀行地產股的風險一目了然 Ares

From http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780100902a.html [

個人理解範疇內的] 銀行業存在一個致命問題: 制度缺陷。銀行行長由國家任命,可以由這個銀行調往那個銀行。銀行決策管理層缺乏對本企業的忠誠度,他們不具備遠見,只顧眼前利益。他們不需要對股東負責,而是對上級官員負責。雖然有戰略投資者的利益關聯,但由於持股比例較小,發言權不夠,難以制約銀行官僚的無所作為甚至胡作非為。由於行長可能在銀行間調換,不存在商業機密,可能導致商業管理模式的透明化與趨同效應,缺乏獨特的競爭力。一個類似的例子是:中國聯通老總調往中國移動,引起中國聯通股價大跌。 地產業也面臨調控,最大問題是資金。房價下跌,成交量萎縮,加劇了房產公司資金回籠的困難。而新的貸款根本無法發出。企業只有依賴民間借貸或者上市再融資。借貸是非常危險的,高利息和降價將使得行業毛利由高峰時的40%下滑到歷史上20%低點,業績大幅下滑。這些短期融資一旦出現斷裂,則可能使得公司 面臨破產還債的危險。而根據政府打擊房地產意圖與證監會不再批地產再融資政策,上市公司短期內已經失去廉價融資的機會。
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富豪玩謝景賢里-渝太地產(75)、中渝置地(1224)、渝港國際(613)、港通控股(32)

>2007-09-27  NextMagazine近日成為城中熱話的景賢里,神秘買家身份呼之欲出。據買賣合約顯示,代表買方簽約者,正是上市公司渝太地產的董事總經理黃志強。

其老闆張松橋,有「重慶李嘉誠」之稱,但實質無論在重慶,還是香港,資產都不是李嘉誠級數;反而他經常「鋪橋搭路」,並成功「越級」攀附鄭裕彤、劉鑾雄等富豪。這個小圈子,被富豪界戲稱為「共榮圈」。

今次破壞景賢里引起公憤,張松橋與劉鑾雄皆否認有份購入,前者並推庄給一名內地朋友。這個共榮圈,只能共榮,不能共辱。

自從揭發景賢里被「偷雞」拆毀後,張松橋一直連聲否認與事件有關;直至傳媒再揭發其馬仔黃志強正是買賣合約簽名人,黃志強才迫不得已出來交代。他繼續否認張松橋為買家,並解釋買家為張松橋的內地朋友,只是找他代為簽名。他自相矛

盾地向傳媒說:「新買家相當欣賞景賢里的古建築……對於不可拆卸重建感到驚訝。」

不 過,當初有份揭發「景賢里事件」的一班師奶兵團,均認為買家無可能不知道景賢里有機會列為古蹟,幕後買家根本就是處心積慮要拆毀景賢里。其中師奶團團員之 一,公民黨創黨黨員陳淑莊大律師,便憤憤不平地說:「我哋偷偷地去監視同影相時,發現工人鑿牆,喺呢度鑿一忽,再喺嗰度鑿一忽,到最後成幅牆度度都有窿, 無忽完整,正常嘅工程點會咁做呀?相信修補唔番。」她又補充:「而且正常嘅買賣程序,律師一定會將買入物業嘅風險講俾買家聽,當中包括列為古蹟嘅風險。除 非律師失職,否則買家又點會唔知?」

而跟據買賣合約記錄,這宗四億三千萬元的交易,在今年七月七日簽訂,並應在九月二十日前找清九成餘數。不過買家在限期前兩週已找清餘數,並派工人馬上拆屋。

據行內流傳,有人眼見早前的皇后碼頭事件,鬧至火紅火綠,但政府一樣有理無理,將皇后碼頭火速拆毀,遂有意效法,速戰速決,誰知卻拆出個大頭佛。

敏感時刻保持低調

整 件事由始至終,黃志強的老闆張松橋都沒有現身。張松橋現時是四間上市公司,包括渝港國際、渝太地產、港通控股及中渝置地的主席,公司總市值逾二百六十億 元。本週一渝太系發表中期業績,張松橋並無出席;代表主持大局的中渝置地副主席林孝文,表示張松橋因要處理私事而缺席,問到是否忙於處理景賢里事件,林孝 文只「嘿嘿」乾笑兩聲回應。

張松橋在香港及重慶兩地都不算很出名,反而他經常以「中間人」身份,拉攏好友炒股炒樓兼夾齊齊食大茶飯,才更為行內人津津樂道。

張松橋原籍四川重慶,據知父親在政府僑務部門工作,所以十五歲已拿單程證來港,八五年即二十歲時,成立渝港集團,並以中港貿易起家。當時無論是儀器、雨傘、計算機、機械錶、電子手錶、卡式帶,以至二手汽車,只要國內有需求,他就供應。

張松橋身家

加州花園打響頭炮

這 倒賣生意讓張松橋賺了第一桶金,九三年渝港國際在香港上市,當時二十九歲的張松橋成為最年青的上市公司主席之一。同時他又在當時一片荒涼的重慶北部,買下 二千畝農地,部分發展成重慶的「加州花園」。一名當地地產代理憶述說:「當時加州花園好轟動o架,因為重慶啲樓房通常是幾層高的單幢樓。加州花園係重慶第 一個大型屋苑,規模類似香港嘅太古城,所以大家就叫張松橋做『重慶李嘉誠』。」

到九九年,上市僅半年的包裝盒經銷商確利達,大股東林孝文醫 生,即富商李嘉誠的襟弟,被證券行斬倉,張松橋低位掃貨成為確利達大股東,改名中渝置地並向公司注入重慶物業,此後林孝文淪為他的一隻「馬仔」。○○年, 他以六億購入持有尖沙咀彩星中心及中環世紀廣場的彩星地產股份,成最大股東,並改名渝太地產。又過一年,他再向九龍倉收購持有香港駕駛學院, 及西隧管理權的港通控股,成為渝太系的現金牛。張松橋旗下上市公司都有多次配股集資記錄,大玩財技;而張松橋亦與股壇中人莊友堅及蕭若元等相熟。

到○四、○五年,他分別以一點三八億及四點三億購入山頂道一號及歌賦山道一號,令他在商界名聲更響,估計現時身家約一百五十億元。

家鄉倒模香港豪宅

不 過,一名認識他的富商說,張松橋最出名的,是他為友人「鋪橋搭路」的伎倆:「他最擅長搞人際關係,佢喺香港,就話自己係地道重慶人,識好多重慶以至內地其 他地方嘅高官,可以幫手鋪橋搭路。喺重慶,佢就當正自己係香港人,話識好多香港富豪,可以幫手建設祖國,佢仲成日將香港嗰套引入重慶。」

最 新力作,是將「山頂道一號」搬入重慶。他在重慶一塊荒涼的小山頂地皮上,興建有七百個單位的公寓,並起名「山頂道一號」,但由於位置荒涼,對面就是精神病 院,故反應平平。在重慶從事地產代理的李先生說,張松橋在當地的發展只屬中規中矩,「重慶三大地產商分別是龍湖、金科及華宇,張松橋那家雖是老牌公司,但 規模不及前三者,而且他一直不算特別積極。」

據知他去年一直急於放售手頭持有,一直放租的淺水灣九十三號寶晶苑項目,就是急於套現回重慶發展地產。而他亦繼續以「地頭蟲」身份,為香港的好友搭路,食大茶飯兼齊齊搵大錢,當中包括在兩個月前,夥同好友劉鑾雄及信和置業,以四十億高價購下重慶江北區華新街一幅住宅地王。

手持古蹟有數講

「張松橋同大劉(劉鑾雄)真係好熟,大劉暱稱佢做『阿嬌』,點解就唔知啦。而張松橋話自己唔熟悉香港,喺香港買賣任何物業,都一定問大劉意見。」一名知情人士說。

其中張松橋購入的山頂道一號,便是由劉鑾雄充當「紅娘」,促成交易。而大劉在世邦魏理士的御用經紀Henry林,亦負責接洽大部分交易。在好友介紹下,張松橋亦認識了楊受成及鄭裕彤等富豪,一眾人等會到酒店或賭廳鋤大弟。

張松橋與大劉這兩名好兄弟,亦不約而同睇中景賢里,分別有前往參觀。而今年初景賢里透過一間國際級物業代理行低調招標時,張松橋亦曾洽購。行內人指張松橋今 年初以五億五出售歌賦山道一號,兩年間大賺一億二千萬,食髓知味下,對獨立排屋特別感興趣。現時景賢里被暫定為古蹟,解決方法包括以金錢賠償或換地等。而 巧合地,劉鑾雄持有的華人置業,亦正與有關當局傾談手上灣仔街市的保留方案。華置早在十年前,已和市建局為此達成商業協議。華置承諾暫時不會清拆街市。

若市建局向華置購回灣仔街市,業界估計涉及高達十三億元發展損失的賠償;而非金錢補償方案就包括在街市「後山」,即律敦治醫院旁的賽馬會公園及一帶山坡,平整一幅地皮「換地」。這可能會是華置的如意算盤。
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王伟深陷上海商业地产成引发中盛粮油案导火索

http://finance.sina.com.cn/roll/20080722/02402338898.shtml
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股神不公平條款;地產熊市;資金調撥 hiking

From

http://hk.myblog.yahoo.com/kl424/article?mid=2889

恆指連續第四周下跌,收報18682.09點,跌645.64點,平均成交644.73億, 比上周少334億,由於周一成交高達916億,平均成交被拉高,若計周二至周五,四天的平均成交已返回576.5億,五百幾億的水平,若把中秋前後各五個 交易日(這段時間在這裡被稱為上彈射牛)剔除,低成交仍然持續。

永旺與永控先後公佈業績,粗略地看,不會是第二間宜進利,等詳細業績公佈後才作分析。

股神不公平條款

股神用50億買入高盛優先股,是否已屆入市時機?首先,股神買的是優先股,並非普通股,優先股有保證派息,這次交易保證股息高達十厘,優先股在公司 清盤時,分錢排名比普通股先,這與無知小投資者投資雷曼債券剛好相反。而且還附送認股權,認購價有6%折讓。在最壞的情況下,高盛結業的話,股神的投資 total lost的機會比小投者細,在普通情況下,高盛不結業但盈利一般,股神可收高息,在最好的情況下,高盛翻身成功,盈利大升,股價自然水漲船高,股神還可以 認購多一倍高盛新股,明顯地,這次交易是「襯佢病,攞佢命」的不公平交易,唯高盛在缺水的情況下,希望借股神之名籌得更多資金而無奈答應。

如果認為股神出手便是入市時機,那麼,你便要找以下條件:

一、保證回報每年10%

二、如果清盤,保證優先償還你的投資

三、如果翻身,比你賺多一筆

簡單地說,我看不到小投資者可以找到這種機會。以保證10%股息回報作例,匯控派息一直予人信心,去年派息90美仙,約7港元,就算今年派多10% 息,都只係7.7港元,要做到10%(但不保證)股息,股價便要跌至$77,當然,若計入未來還會每年增加10%派息的話,以股神第一項不公平條款看,匯 控的可接受股價可以提升一點,但與現價仍有一段距離。

地產熊市

香港樓市第二季新盤成績還不差,東涌水藍天岸高價大賣後,月頭中環半山單座樓SOHO38又賣得不錯,令我驚訝的是,一個400呎單位竟然以987 萬賣出,呎價超過二萬四,長沙灣單座ONE MADISON 292呎單位,賣219萬,呎價七千五。新盤價格大幅拋離二手樓,以ONE MADISON 呎價7500與附近的昇悅居呎價低於每呎$5000比較,昇悅居入伙不足六年,意味溢價$2500會在六年後化成煙灰,每年每呎貶值$400多元,什麼是 價值?雷曼出事後,形勢逆轉,新盤停售,投資者(炒家)主動減價,疑似豪宅(郊區獨立屋及市區高層住宅)情況最不樂觀,原因是溢價已令投資者不安,加上銀 行按揭非常審慎,情況比股市跌穿兩萬點更嚴峻。投資者將部份割價促銷,還把單位轉租,令租盤供應上升,租金下調,連租務回報的防線也危在旦夕,今日匯豐宣 布,把新做按揭利率調高半厘,匯豐一向主導市場利率,相信各銀行很快便會追隨,這對地產股可說雪上加霜,港股老牌支柱之一的地產股,隨時會被投資者捨棄 (洗倉)。

資金調撥

中移動近月急跌,是誰掌握第一手資料,早知中央令中移動母公司向江澤民系的聯通母公司轉賬500億。中資股的異動,可視為政策變動的先兆,香港成了 具中國特色的市場,也是遊戲規則的一部份,不接受的可以唔玩。基本上,事件對香港上市的中移動沒有實質影響,但香港上市的中移動,股價除了反映其現有的盈 利能力,也有部份反映母公司實力強橫,如中移動上市之初(當時叫中國電信),母公司出售優質業務(省份)予中移動,令其一度炒上天高。現時,由母公司產生 的溢價大幅貶值,是中移動大跌的主因。這是否個終結,還只是開始呢?

市場可說大驚小怪,中石油暴利稅津貼中石化,因為兩者都是上市公司,要做得好好睇睇,以暴利稅經中央調撥資金。四川地震之後,因為煤電多上市公司,劫煤濟電又是間接資金。這次簡單直接調撥,是最有效率的一次,下次會輪到邊個行業,邊間公司?

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金融、保險、地產經紀難造按揭 中環在線:銀行列出黑三類 李華華

2008-11-05  AppleDaily

金融海嘯陰霾不散,各行各業喊晒口,縮皮裁員消息此起彼落。咁嘅環境,搞到銀行閂水喉有錢唔願借,咪話中小企借錢難,打工仔想搵銀行造按揭買樓,一樣唔容易,實際按息分分鐘要4厘以上。

華華聽班按揭轉介公司高層講,家陣銀行對「食佣一族」(即係收入主要嚟自佣金嘅打工仔)嘅按揭審批,特別嚴謹,同有穩定月薪嘅打工仔相比,實際按息至少差兩厘!

噚 日華華出席一間按揭轉介公司記招,公司高層同華華講,家吓打工仔問銀行借錢買樓冇以前咁順利,尤其係靠食佣為生嘅,直頭俾銀行列入高危借錢人士,佢哋嘅按 揭息率,比起優質客戶(例如有穩定收入嘅公務員同老師等),相差至少兩厘,晚吓手隨時要「P+」(P即最優惠利率)o忝。

呢批食佣一族主要 有「黑三類」,分別係金融、保險同地產嘅經紀。事關時勢唔好,樓股齊冧,市民勒緊褲頭唔願使錢,投資、買保險同置業樣樣都拖住先,搞到從事呢三行靠佣金收 入嘅經紀,首當其衝,收入唔穩定,自然俾銀行收緊按揭審批。唉,以前嘅收入尖子,一場金融海嘯冚埋嚟,即時淪為「黑三類」,都咪話唔欷歔。

卡數未到期變臉追找數

地 產經紀借錢買樓利息高不特止,佢哋仲同華華呻,卡數未到期已經有銀行追交錢。最近佢哋有行家就收到銀行電話,開頭接聽時都好聲好氣,好似好關心咁問:「係 咪仲做緊地產經紀?」當知道佢哋冇轉行即時玩變臉,要佢哋立刻還清未到期嘅卡數。中小企俾銀行提早call loan,華華近排都聽唔少,估唔到家陣連打工仔都唔放過,提早追收未到期嘅卡數,「黑三類」梗係雪上加霜。李華華 [email protected]
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從招股書看遠洋地產


我如果沒有看錯,在上市不久之前,該公司收購一個項目作價18億,是以可換股債券支付,換股價為12.5,如果多於12.5,下年的盈利是會受影響的,若每股價每升元,就虧多一億兩億。

所以包銷商或公司等人可能認為該公司的"合理"價值為12元多....

比上市價1美金,升70%有多...

如果抽到,應有不錯的收獲
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中國地產股的分類

1. 世茂(813)- 信和、恆基、恆隆系方式(子母公司式,一家持有地產發展,一家持有地產投資)
2. SOHO 中國 (410)- 新世界方式(早期新世界只起商業大樓,如新世界中心及會展)
3. 碧桂園(2007)、富力(2777)、雅居樂(3383) - 新鴻基/恆基方法 + 長實模式(平價不停吸地、流水式建設、只賣名字、質素普通)
4. 瑞安 - 合和方式(合併一個較大的地盤來發展)
5. 萬科 - 新鴻基模式(注重樓宇質素及品牌)

其餘的如深圳控股、綠城地產、合生創展、復星地產、新世界中國、鴻隆、眾安等都是中等的公司,用香港的經驗來看,新鴻基和長實方式最好、信和、恆基等次之,而合和和新世界則為最差,其餘的更不用數了。由此我們應該以碧桂園、富力
、雅居樂為重心地產股,萬科次之。這類股應在低潮期持續購入,以獲取百倍回報。不過以香港的經驗來看,八倍至十二倍的市盈率才算是較便宜,以碧桂園超過三十倍市盈率來計,實在不算便宜。
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超冷門地產股-永發置業(287)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080306/LTN20080306314_C.pdf

公司售出一個物業,套現7,500萬,淨所得7,200萬,賺800多萬。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071221/LTN20071221123_C.pdf

這家公司在七三狂潮上市,至今已三十多年,近來創辦人兒子辭世。

據半年報所述,有兩千萬現金,一億二千多萬股票,一億三千多萬投資物業,該物業在此值六千三百多萬。

套現後,股票加現金扣除所有負債三千七百多萬,共有一點七億流動資產,加上投資資產,淨可變現資產共三億。

不計其他資產,以股本數四千萬計算,可變現值達七元,流動資產共四點二五元。

公司上半年二千萬盈利,大部分靠炒股及樓價升值所得,扣除兩部分收益後盈利只得六百萬,每折合一毛五分,預計下半年市道甚差,若股票盈利全沒,不過有售樓收益補上,加上租合收入及物業升值,預計全年盈利約二千五百萬,折合每六毛兩分五,以現價計市盈率為六倍,但公司派息太少,加上公司規模太少,買賣兩閒,難以吸引小股東。

建議若大股東有錢的話,可以動用少量錢私有化,或是索性賣殼,留錢養老。
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數字遊戲-中國地產(1838)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080326/LTN20080326511_C.pdf

公司盈利79.33億元,其中86.72億是重估利潤,實際是虧損7.39億元。

若按有效稅率17.64%(1,699,969/9,633,923) 計,加回重估所繳的稅項15.29億,盈利應為大約7.9億。

公司市值約65億,表面市盈率只得0.8倍,經調整約8.2倍。

公司淨現金接近零,所以扣除現金的P/E不提供。

公司派3.2仙股息,較中期股息5.5仙為少。

另外大股東配股可換股票據及自願配售新股給基金,可見公司的資產可以在大股東心目中不及帳面的多,該主席曾以低價私有化公司的紀錄,建議小投資者小心。
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