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創下台灣不動產史上，最大金額的開發案，投資金額高達有七百億元的台北雙子星案，在歷經四度流標之後，終於在十月底正式決標，選出了開發商。 只是，這第五度招標所選出來的開發商，卻是引發一連串疑問的開端。 十月二十八日，北市府立即召開雙子星聯合開發案決標結果記者會，太極雙星國際開發（簡稱太極雙星）團隊一行五個人便坐在主席台的左前側，太極雙星董事長何岳儒坐在五個人中的最前頭。 當晚，何岳儒僅簡短發表：「太極雙星與賀川都是日本森集團的股東及成員所投資的公司，其中台灣的股東則以互助營造為主。」其餘問題均簡單帶過，隨即在記者會結束後，匆匆搭電梯離開，連名片也不願意留下，行事風格迥異於一般得標業者。 背景特殊曾拿不出財力證明遭淘汰 其實，何岳儒並非第一次參與雙子星開發案，第三次招標時，他便曾以賀川國際投資的名義參與投標，並且對外透露，賀川國際是日本森集團成員與股東投資的公司。不過，最終因為無法提出財力證明，而以出局收場。當時，更一度遭到日本森集團否認是賀川的合作業者。 而拿下雙子星開發案第一順位投資人資格的太極雙星國際開發，其實是二○一一年十二月八日才核准設立，成立至今還不到一年，實收資本額僅七千七百萬元，便拿下了台灣史上開發金額與開發規模最大的聯合開發案。 董座特殊多次為畸零地大王打官司 根據經濟部商業司公司登記資料顯示，太極雙星公司曾經易主。第一任董事長是現任親民黨副秘書長劉文雄的弟弟劉文耀，董監事還有全信建設董事長程宏道、家人程鈺婷以及趙永生。直到最近，董事長改由何岳儒擔任，程宏道與家人退出，新增加董事魏全義與監察人黃建豪。不只董監事改變，實收資本額也從三千萬元，增加到七千七百萬元，公司地址也從台北市士林區遷到松山區。 何岳儒是何許人？他的職業是律師，是「畸零地大王」寬頻房訊董事長游世一合作多年的律師。這層淵源讓外界頻頻追問游世一是否「身陷」此開發案，均遭游世一否認。 何岳儒同時也是參與第三次、第四次雙子星招商的賀川國際投資股份有限公司的董事長。目前身兼賀川國際公司、賀川國際投資公司，與太極雙星國際開發三家公司的董事長。 第三次、第四次招標被淘汰，第五次招標時，則改以去年新成立的太極雙星國際開發，並找來馬來西亞商怡保花園公司、谷中城公司組成團隊，並先行與私地主達成相當程度的默契，再加上曾經在捷運局服務過的高層人士參與團隊，甚至在簡報席間，還獲得評審之一的晶華酒店集團董事長潘思亮的青睞，當晚便答應要參與投資雙子星開發案中的飯店一環。 推動變數還沒和最大私有地主接觸 但團隊中提到的與「私地主」達成協議，是與去年才過戶完成的地主李秋明達成協議，而在地二、三十年，持有關鍵一千坪土地的三十五位私地主，何岳儒迄今未接觸。「太極雙星的人哪有跟我們接觸，連談都沒談過，」台北車站特定專用區C1私有地主權益促進會會長王小玉說。開發案若沒有私地主大力支持，無疑是為案子推動成功性，留下不確定因素。 台北雙子星此次能順利招標，早在今年三月台北市財政局局長邱大展，在台北市議會接受議員質詢的回答中就透露出玄機。邱大展說，以往招標條件對國外廠商不利，因此捷運局大幅度修改招標條件。所以此次得標廠商有日資、馬資，不禁令人懷疑，捷運局為他們量身訂做招標條件？ 增資變數日資工程實力恐受質疑 根據何岳儒指出，太極雙星與賀川主要股東，是日本森家族持有的森集團的旗下企業，工程實績主要集中亞洲，包括日本的六本木之丘、上海環球金融中心開發案等，均是森集團參與規畫、興建的知名開發案，是國際間知名的開發商。 然而，這次參與的日方並非是森集團本身，而是森集團股東另外投資的公司。所以此等的大案，日本森集團在官方網站上隻字未提，馬來西亞怡保公司（IGB）在官網公開的訊息中，僅以「日方」來帶過投資成員。未來日本投資方的能力，是否能與森集團畫上等號，成為這個開發案未來增資能力的關鍵變數。 不過，組成團隊均是何岳儒一人所說，要證明太極雙星是否真的有實力能夠吃下雙子星一案，後續開發與經營才是真正挑戰。 未來考驗如何靠租金回收七百億成本 北市府推估，雙子星開發案的未來投資金額七百億至八百億元，開發的樓地板面積約十五萬八千坪，約是一○一大樓的一‧五倍，成為帶動東西軸線翻轉的重要關鍵，不過，如此龐大的面積釋出，能否全數消化，仍是一大考驗。 根據調查，北市單筆樓地板面積超過六萬坪的開發案計有三筆，分別是甫標出的雙子星開發案、世貿二館地上權案、遠雄巨蛋等，總計六年內將釋出面積超過三十一萬坪，面積相當驚人。 商仲業者表示，一般來說，空置率低，業主才有調高租金的籌碼，不過，未來六年，超過三十一萬坪釋出，失去了調漲租金的優勢。全球資產專案經理王維宏表示，接連標出的大型開發案，的確會造成北市商用不動產面積大增，消化時間也可能拉長許多。 以台北一○一大樓為例，樓地板面積約十萬八千二百坪，花了八年時間才去化近九成，今年才站上每坪四千五百元的租金水準，不過，與香港比較，仍不及四分之一。面對未來六年接連釋出的龐大商用面積，可能會讓原本已經緩漲的租金，面臨漲不上去的壓力。 向北市府承諾永續經營，強調只租不售而贏得青睞的太極雙星團隊，過去就有提不出財力證明而遭剔除資格紀錄，現在提出只租不售，等於打算靠租金回收七百億元的投資金額。如此不計較回收成本的優惠條件，恐怕才是令外界擔心台北雙子星聯合開發案到最後，會變成高鐵第二的最大隱憂。 【延伸閱讀】史上規模最大，投資金額700億元——台北雙子星聯合開發案檔案 興建投資金額：700-800億元可興建樓地板面積：預估約15.8 萬坪，約台北101的1.5倍 C1用地位置：北市市民大道、重慶北路口東側面積：3,956.09坪樓層規畫：地下4樓、地上56樓完工日期：預估2017年 D1用地位置：北市市民大道、重慶北路口西側面積：5,600.78坪樓層規畫：地下4樓、地上76樓完工日期：預估2018年 大樓特色：延伸國際機場服務，為全球第4個國家可預辦登機及行李託運的大樓規畫用途：商場、辦公室、飯店、潮流百貨、亞洲藝廊、免稅店等交通設施：高鐵、台鐵、3 條北市捷運線（松山線、淡水線、板南線）、機場捷運線、國道客運 【延伸閱讀】5年4度流標，最終由外資軍團得標！——台北雙子星招標大事紀 2008/2因備標期限僅1 個月，加上房市氛圍保守，截止日後，1封標單都沒有。2008/6希望藉由開放壽險投標，讓開發案順利標出，最終仍無人投標。2008/12原由日商台灣賀川國際公司入圍，但因無法提供財力證明，最後還是宣布流標。2009/1中華工程取得議約權，不過，因分回比例與北市府談不攏，最終破局。2012/2截標日後，共4 家廠商投標，其中1家因資格不符被淘汰，中工、億大、太極雙星等3 團隊進入決標，最終由外資太極雙星勝出，為第一順位投資人。 資料來源：北市府捷運局、各商仲 | ||||||
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打著日本六本木之丘、馬來西亞怡保花園集團名號，太極雙星拿下台灣史上最大規模聯合開發案雙子星大樓，幕後操盤人物何岳儒，十年前只是一位小律師，他如何用十年時間大變身，扳倒中工與幸福人壽？ 撰文‧梁任瑋、周岐原 研究員‧孫蓉萍、楊政諭 在諸多爭議聲中，耗時二十年的台北車站雙子星大樓土地聯合開發案，日前終於選出投資興建的開發商，也就是由號稱擁有「日本東京六本木之丘」著名都市更新實績的「太極雙星」國際開發公司取得優先議約權，引起房地產業高度關注。 太極雙星是何方神聖？得以打敗強敵奪標？而實際操盤「太極雙星」國際開發公司的負責人、也就是董事長何岳儒，一位房地產業沒沒無聞的人如何竄起，玩得動八百億元的大案子？ 何岳儒究竟何許人也？竟可以資本額僅七千七百萬元的太極雙星公司，擊退幸福人壽與中華工程等老牌營建團隊，玩起投資金額高達八百億元的雙子星大樓；而這項土地聯合開發案，更是創下「最大開發量體規模」、「最高投資金額」、「銜接最多軌道系統」、「最大統一經營案」等四項第一的紀錄，何岳儒可說是將「以小搏大」的精神發揮得淋漓盡致。 何岳儒法學出身 搭上○三年的房地產熱潮 一九六九年出生、年僅四十三歲的何岳儒，有著台灣大學法律系法學組學士、美國波士頓大學法學碩士的漂亮學歷，堪稱青年才俊。一九九三年赴美取得碩士學位後，就回台加入當時素有「培育頂尖律師搖籃」之稱的理律法律事務所。二○○一年，他離開理律後，自己創立「高盛國際法律事務所」，也因此開啟了人生的另外一頁。 自行創業的何岳儒，由於搭上○三年起飛的房地產熱潮，事務所業務重心幾乎都以不動產業為主，也因此結識了不少房地產界人士。一位與他熟識的大學同學說：「何岳儒在房地產界的朋友，大多在律師執業時認識，雖不算多，但每位在他事業發展過程中，都扮演極為關鍵的角色。」不過，外界對何岳儒的印象是對人很有戒心，總是「冷冷的、很難交心」，他一位大學同學這麼形容：「連我這個認識他二十幾年的大學同學，都覺得跟他距離有五公尺之遠，更不要說其他點頭之交。」何岳儒平時沉默寡言，與他的成長背景有很大關係。他從小生活在公務員家庭，父親是公股銀行小主管，對他要求非常嚴格，也練就他極高的自我要求，高中聯考「不小心」考到第三志願成功高中，反而激起他高昂鬥志，三年苦讀後大學聯考一舉中的、順利考上台大法律系法學組，凸顯他不服輸的個性。 但真正讓何岳儒從一位平凡「小律師」升級至「地產Ａ咖」的最大關鍵，則是他的太太。 晚婚的他，是透過高中死黨、也就是必翔實業前財務長、目前是財務顧問公司Solaris Capital Advisors負責人的孫尉翔介紹。孫尉翔介紹當時在ＩＮＧ的同事給何岳儒認識，雙方熱戀後結婚。由於太座家世背景不錯，給予他不錯的資本與人脈支援，讓他思索從「律師」升格至「董事長」的可能性；因此，朋友形容，「現在何岳儒身價不可同日而語，絕對不是小人物，如果說他是雙子星的代表人，也絕對是口袋很深的代表人。」何岳儒與雙子星大樓的淵源，其實得從二○○八年、雙子星大樓招標第二次流標開始說起。當時，何岳儒已注意到這項標案、並決定要大顯身手，隨即與先前在美國波士頓大學念書時認識的同學伊達仁人聯絡。 攜手日本森家族 借重開發大型建案經驗 伊達仁人來歷不小，身分就是日本森集團家族分家出去的森信託社長森章的女婿，兩人經過一番研究討論後，決定攜手爭取這項標案。 由何岳儒與伊達仁人所合組的賀川團隊，在○九年初第三次投標時首度進場，因財力與開發能力等繳交文件資格不符，在台北市政府資格審查時就被刷掉；半年後、也就是○九年第四次投標時，再度因沒有繳足保證金而飲恨。一位何岳儒的朋友說：「自從三年前流標後，他的團隊時時刻刻都在沙盤推演下一次投標的相關細節，因為他知道機會是不等人的！」何岳儒為了向台北市政府證明太極雙星有財務、規畫、營運能力，他透過關係從馬來西亞找來怡保花園集團強化合作團隊陣容，以及邀請台北市捷運局前局長賴世聲擔任顧問，目的就是要抓到台北市政府評審委員的胃口，並協助太極雙星通過台北市政府的重重審核。 為了展現對雙子星大樓標案勢在必得的決心，二○一一年底，何岳儒重新籌組了一家「太極雙星國際開發公司」捲土重來。資本額僅七七○○萬元的太極雙星股東結構，主要為台灣互助營造與日本森家族成立的賀川國際，持有太極雙星的六一％，另外又結合了馬來西亞怡保花園集團的資金與其他個人。 引進怡保花園 借重馬國財團資金實力 枱面上，出任太極雙星董事長的何岳儒，儼然就是這八百億元大案的主角，不論對台北市政府簡報或統籌各路人馬，都是由他出面；事實上，何岳儒背後的超級金主，就是以大馬拿督陳振南為首的馬來西亞第五大財團── 怡保花園集團。 怡保花園集團靈魂人物是陳振南，早年他賣雞蛋，也為人當司機，二十二歲時與兄長陳錦耀共同投入馬來西亞怡保市房地產業，創辦怡保花園房地產公司，以營建業務起家，業務遍及馬來西亞、新加坡、澳洲。今年，怡保花園集團還將谷中城、園中城兩棟商場分割，合組為馬國規模最大的REITs（不動產證券化）「怡保花園產業信託」。 今年八十六歲的陳振南，祖籍福建，在馬來西亞吉隆坡出生長大，目前在南洋富豪榜名列第二十一位，總身家一三○億元新台幣。集團四家公司在馬國上市，市值超過新台幣一千億元，為馬國第五大財團，實力雄厚。 近年隨著陳振南逐漸退居幕後，家族事業都交到第二代手上，其兄長陳錦耀的兒子陳俊明是目前怡保花園集團主要掌舵人，除了擔任怡保花園董事經理，也代表家族來台灣成立投資公司馬商怡保花園公司，出任董事長。 此外，怡保花園集團跨海來台北投資雙子星大樓的消息，近日已被馬來西亞當地媒體報導，在怡保花園公司的官網上，也已證實有這項投資案，只不過因為尚未與台北市政府簽約，一切細節都還沒有敲定。 至於另一個大股東，日本森集團則直接否認投資雙子星。為了查證森家族是否真的有投資雙子星大樓，《今周刊》特別去函日本森大廈公司，詢問太極雙子星國際開發和賀川國際公司，是否為森大廈集團的成員，十一月二日森大廈公關部門予以否認表示：「太極雙子星國際開發和賀川國際公司是森大廈公司集團的成員一事，並非事實。」對此，何岳儒澄清指出，森大廈株式會社是日本森家族的成員之一，森家族成員在二十幾年前就有參與討論過六本木之丘開發案，絕對有超高樓層與大型開發案的經驗。此外，他找來的工程團隊互助營造，在台灣有許多公共建設實績，絕對可在合約時間內將雙子星大樓興建完成。 挑戰才剛開始 年底前要完成二百億增資 只是，「太極雙星」國際開發公司雖如願拿下雙子星大樓土地聯合開發案的優先議約權，但房地產界人士認為，何岳儒的真正挑戰才要開始。 因為台北市政府是「零出資」，而且根據雙子星大樓開發甄選規定，投資申請人應於本開發案簽約前，也就是今年十二月底前，繳交總投資金額百分之三的「履約保證金」，約二十四億元；以及按該開發案所占出資比例乘以預估工程費百分之三十完成增資，這意味著「太極雙星」要運作這項開發案，未來資本額必須達到二百億元的門檻要求，其餘約六百億元工程款須透過銀行聯貸方式完成募資。 但究竟二百億元是怡保花園全出？又占太極雙星多少股權？何岳儒以「這是私人契約」為由，拒絕對外回應。 假設未來按照規定太極雙星增資到二百億元，投資金額主要來自馬來西亞陳家，何岳儒還會是董事長嗎？知情人士透露，「這個部分，台、日、馬三方現在內部還在喬出資比例，在簽約之前都還有變數，但至少目前為止，何岳儒絕對是老大。」雖然，雙子星大樓聯貸案目前正由中信銀擔任主辦銀行，但是，台灣的銀行團對於雙子星開發案的股東背景仍充滿問號，大約只能貸到四四○億元，與原本預期的六百億元打了七三折。 一位接觸過雙子星大樓聯貸案的銀行主管透露，「外界並不清楚太極雙星股東的來歷，這是未來該聯貸案能否成功的關鍵。」尤其，雙子星大樓完工後的營收來源，絕大部分是靠總樓地板面積高達十五．八萬坪的租金收益，即使商場、辦公室、飯店滿租，預估年租金約二十．七億元，在扣除原地主須分回的五五％獲利(十一．三八五億元)、利息支出、相關營業費用後，能否獲利仍在未定之天(因為一開始不可能滿租)。八百億元投入資金需要多少年才能回收？將考驗原始股東的耐心。 房地產界人士指出，透過資本市場方式，以雙子星大樓為標的、發行REITs商品，或許是分散太極雙星未來營運風險的管道之一。根據估價師概算，雙子星大樓完工之後，總銷金額上看一千八百億元，何岳儒與日本、馬來西亞股東至少還可分回八一○億元，這個利潤應該是何岳儒死咬雙子星大樓四年不放的原因。 但發行REITs，意味著太極雙星將獲利了結出場，對向來希望開發商能「深耕」台灣的主管機關而言，能否接受這樣的操作邏輯，也是考驗未來台北市政府智慧的主要課題之一。 何岳儒花了四年時間、辛辛苦苦拿下的雙子星大樓標案，後續究竟要怎麼做，才能讓這個號稱「台北市國門」的土地聯合開發案，達成太極雙星、民眾、政府「三贏」結果，房地產界均拭目以待！ 何岳儒 出生：1969年 現職：高盛國際法律事務所主持律師、賀川國際董事長、太極雙星董事長經歷：理律法律事務所金融市場部門律師學歷：台灣大學法律系、美國波士頓大學法學碩士台北車站C1/D1雙子星大樓 範圍：台北車站特定區 樓層高度：C1：56樓/Ｄ1：76樓第一優先申請人：太極雙星國際開發內容：旅館、辦公室、商場基地面積：3.16公頃 (C1：4146坪/D1：5600坪)總樓地板面積：15.8萬坪主要地主：台北市政府、台鐵局、37位私人地主 開發金額：約800億元 完工日期：2018年 透視怡保花園集團版圖 市值千億的馬來西亞第五大財團 陳俊明 家族 華商控股 製造油氣管線及相關工程，市值約140億新台幣 金詩投資 經營生技、廢水處理與有機農業業務，市值約120億新台幣 ＊怡保花園公司 地產投資及物業管理，市值約360億新台幣＊怡保花園產業信託REITs 經營谷中城、園中城兩家商場，市值約480億新台幣創辦人：陳錦耀、陳振南兄弟董事經理：陳俊明創立時間：1971年，創立陳氏企業市值：四家公司都在馬國上市，市值約新台幣1000億元，為馬國第五大財團建築實績：馬國怡保花園、新加坡香格里拉酒店、澳洲維多利亞女王大廈、澳洲國會大廈劇院、澳洲墨爾本科摩大酒店等註：＊表示參與此次台灣雙子星投標案資料來源：馬來西亞證交所製表：周岐原三大關卡考驗太極雙星團隊1.太極雙星目前資本額僅7700萬元，要在今年12月底前增資到200億元，困難度極高。 2.銀行團並不清楚太極雙星三大股東的來歷，在此情況下，團隊較難取得銀行團的600億元聯貸。 3.800億元的投資金額相當龐大，要多久才能回收、轉虧為盈，考驗原始股東耐性。 | ||||||