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離婚率與細價樓 會計仔筆記

http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3986831
2013 十大預言中左一個, 就是說樓市會再升5%, 政府又出招。

我當初這樣想的理由, 是因為香港的房子結構性供不應求。當我們每天洗腦說新樓供應2萬個就夠時, 有沒有想想這可能已經不再正確?

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http://cdi.bgca.org.hk/cdi/main/content2c.asp?lang=c&id=482

看看這圖, 抄自小童群益會, 是法院的離婚判決數字, 2011的數字比1997多了10000個, 是每年10000個, 年年上升, 應該和中港接觸越來越多有關, 現在的工作要北上出差的越來越多, 男人包二奶數字或和內地女人結婚的數字也只會不斷上升。如果一條升上20年的chart 都唔叫結構性, 我都唔知咩先算。

每年多出來的一萬人, 可能有部份會搬回和父母同住, 有部份會自己住, 有部份會回大陸住, 無法準備統計,  我自己assume 這10000個extra 離婚每年製造5000個需求。更麻煩的是, 這個10000個extra divorce 的數字現在以很穩定的每年1000-2000個增長中。你說你唔鍾意個仔同姐姐住的需求剛性d, 定係離婚要搬開住的需求剛性d? 當你唔想自己下廚的時候,他們可能每天準時去買街市收工大平賣的菜,又或者5點起身去天光墟入貨。

這群人通常都是租客,但十年來就taking up 數萬flats for rent! 而且, 如果離婚雙方都住公屋的話, 在現有政策下要搬走的一方都會很快地輪到新的一間公屋, 每年20000個離婚, 15000間公屋落成, 雖然唔知有幾多離婚既人係住公屋, 但條數都幾恐怖。輪唔到公屋既人, 自然就走左去買/租私樓, 或者板間房。

話時話, 我當初計既時候, 唔識用法院數字, 用左統計處, 結果就計到每年增加3000個, 統計處既質素真係... 似乎要好好解決做假問題。

還有一樣, 1997之前, 你仲會聽到新婚夫婦會和父母住, 現在幾本上絕跡, 因為冇媳婦肯同奶奶住。這個數字沒法可得, 但我們可從2011 人口普及中得出一些蛛絲馬跡。

2011平均每戶人口2.9個, 2001 3.1個, 這裡應是所有離婚, 死亡, 媳婦唔肯和奶奶等因素加起來的總結果。以2011年700萬人口計,  700萬/3.1 = 2,258,065, 700萬/2.9 = 2,413,793, 戶數增加是155,729. 這個十年加總155,729, 如果你assume 年年一樣, 咁2011年就增加左15573戶; 但如果你assume 2001年增加0戶, 增加數按直線每年上升, 咁2011年戶數就增加了31,445戶。

如果統計處的2.9和3.1只是2.94和3.06的 rounding figure, 咁按平均法和直線法得出的2011戶數增加就是9,337 和 18,674. 注意, 這是是人口居住習慣(離婚/唔肯和奶奶住/三高剩女姑婆屋) 帶來的戶數增加, 並未計香港人口增長, 大陸人來港買樓等。

即係話, 每年既新樓需求係20000個+ (9337 or 15529 or 18674 or 31445) + 大陸人買起果份先夠。我自己既估計, 真實需求未計大陸人大概是25000 - 30000 個一年。宜家個plan 講到2020 都未有20000個, 一味靠兇, 唔駛好耐, 好快果d 結婚離婚既人就會搶貴哂所有租盤, 慢慢又有人覺得供平過租.....

當貴價升到去某一個水平, 價格discourage 左大量居住需求 (不是買樓需求),d 人覺得寧願同奶奶住, 或住板間房都唔租/買樓既時候,市場就會平衡。但由於依d 係極不受歡迎行為, 出現之前, 我估大家樂大快活既客量會大跌, 不如你問下你老婆或女友, 如果迫你選, 你寧願自己下廚帶飯(可在百佳買, 再少量加工) 定同奶奶住。家樂快活未出事, 即係話critical point 未到。

CY 要打擊樓價, 其實就係要對抗demographics, 要d 人同番奶奶住, 要d 要北上工作的男人唔好去包二奶, 同埋令剩女嫁得出。你做到依d mission impossible 既話樓市起碼一年跌5成。

講回投資, 我自己認為, 每年萬多個新樓, 當有1/3 至1/2 係細價樓, 每年25000-30000個需求, 有咩理由賣唔哂? 大價樓就和投資取向關係較大, 依個theory 唔work. 我自己相信, 細價樓由今日數到去年尾, 會繼續上升。而賣細價樓(細面積/新界) 為主的地產商, 亦會因被錯殺而上升。 

請勿以本篇文章作為買賣物業的任何依據, 我承擔唔起。

 

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大價樓仲會跑贏細價樓?(問) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7557

屯門市中心三房欠缺,呎價在2012年跑贏大市,此事在BLOG中前文已有提及。該區因深圳灣大興引流內地居民到當地消費,人多自然生意好,再吸引人開鋪帶動打工仔搬入住,增加住屋需求。當區原本以小家庭,負擔能力較低的人仕搬入,由70年代青山灣開始,一路興建到本年行將八月入伙的瓏門。當年跟父母搬入區的小孩子現已長大成人,當中不少賺錢能力比父母高幾倍,對改善居住環境殷切。因早年所建單位以一到兩房為主,現在市中心三房缺盤,當地時代廣場的592呎細三房,廿幾年樓齡加上7X%實用,都可以去到四百幾萬。

 

 

留意旺地始終在市中心,一到新屯門廣場,脫出可步行距離呎價即時低下兼落後。另一個熱點當然係瓏門,瓏門你可能諗咪又一個商場都係個幾十間鋪頭而家香港個個商場都差唔多樣。商場鋪頭確實差不多,由沙田新城市中心到較新既MegaBox都係同樣鋪頭,但客路就有不同。做商場MARKETING最想就係將個場由地膽場升格做橫跨區場,再由跨區升做國際場。沙田新城市就因為晉身國際場,客路及每人頭消費能力,都比其餘商場高很多。你只消比較遊客消費及當地居民消費,SALES CYCLE長短及金額,已經令人流哂口水。講左咁耐,想講瓏門座落的「咩咩vision」,幾可肯定是一個國際場,附近之新城市、時代及錦華就成為伴襯相輝。

 

 

瓏門有七條天橋向三方伸延,駁位在新墟、時代廣場及大興一帶。新墟是另一亮點。商鋪有可能帶旺,而當地租務需求增加已是不爭事實。有意再行尋寶,可到本文提及地方行一轉,了解一下。至於讀者來信問及買入屯門開放單位好冇筆者認為區份是對了,但開放式始終不行。你見出面灣仔開放式都賣成五百幾萬,其一原因是該區有商業活動,服務式住宅需求大,業主買入後租予鬼佬簽張短約大把人要。更有人在北角密密收舊樓,放埋上網開服務住宅生意的,當然觸犯條例,但想說明需求面是有點不同,開放單位對公幹人仕較合適,單身而又貴族又想住冇房的,不是找到很多個。就當你間屋是七百幾呎全打通的大開放單位,想要房可以自己間返,買家都會想省下裝修錢,買入原裝單位有齊房是也。所以奉勸如何你想賣返間樓出去,盡量唔好改間隔。

 

 

筆者自己都唔知屯門通常咩人會租開放式單位。先了解客路,方便你日後收租。收租是很重要的,一年十二個月預收到十一個月租已很正常,再少一個月會令你原先預計的回報率大打折扣。

 


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樓市短打(25):中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因 梁隼

http://notcomment.com/wp/?p=15798

最近筆者朋友有一個煩惱,佢計過數可以買間五百萬左右的樓,只係選擇不多,於是就心多多係度想,到底買間細一點好,定係再買間大少少的好。

對於呢類有選擇恐懼症的朋友,最好就係計一些死數俾佢,等佢有數目字支援下思路都會清晰一點,現時400至600萬樓仲可以做按揭保險做七成以上的按揭,當中只有400萬樓可以做足9成按揭,450-600萬樓就只可以做最高8成按揭。

450萬以下的樓按揭金額最高係360萬,即係樓價愈高,首期越多,例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主,不過450萬樓就要俾90萬首期。足足多出一倍有多。

至於450萬以上至600萬樓價,就可以做最多8成按揭,600萬樓就要俾120萬首期,相比起450萬樓,首期支出只係多三分一,即係30萬。

買樓另一筆較大開支就係印花稅,如果係香港永久居民又無物業,就仲可以按舊印花稅率去徵收,400萬樓印花稅為9萬元,450萬樓就13.5萬,600萬樓就18萬,就咁睇都發覺400萬至450萬樓的印花稅上升了50%,而450萬樓至600萬樓印花稅支出只多了三分一。

計左咁多數想說明些甚麼?

1. 400萬樓首期加印花稅只需49萬,但450萬樓兩樣加埋就要103.5萬

2. 600萬樓首期加印花稅共要138萬,是400萬樓開支差不多3倍,但對450萬樓開支相比,只係多了3成左右。

即係,五百萬呢個budget其實都幾尷尬,開支唔細但係買唔倒甚麼好野,所以買樓一係就買間平平地接近400萬樓減少首期開支,一係就加大預算買間600萬樓(當然要物有所值的)寧願辛苦少少都要住好D。

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細價樓無貨全城瘋狂劏磚頭

2014-08-28  NM
 

有錢,固然想買磚頭保值;但當屯門都無三百萬銀碼單位,香港人,已經玩唔起香港樓。在資金持續氾濫下,城中各路人馬,遂買入各類資產,並劏細拆契,包裝成「迷你磚頭」出售。當中有葵興師奶,買入工廈單位拆成迷你倉,每個入場費只需三十多萬,可謂「平」。豪宅天匯車位(嗱,係車位咋,唔好搞錯),一個賣四百萬!引來多個市區車場亦陸續分拆,可謂「靚」。而揸刀劏豬嘅「凍肉大王」佳寶,已兼做埋劏商場,往績全城最抵買,可謂「正」。不過在「平靚正」背後,暗藏殺機!師奶拆迷你倉回報無兩釐

近月記者在各報章上,都發現一則分類廣告,表示葵興有精裝迷你倉出售,回報高達五釐,兼且首創「智能監控系統、全新鮮風空調系統、高級牆磚連密碼鎖及電子感應開關」,相當高科技。記者以顧客身份放蛇,負責推銷的卓豐物業代理職員溫小姐表示,業主為吸客,還推出了「首年五釐回報保證」。「即係一個售價三十多萬嘅迷你倉,約九十呎,頭一年每月保證收到一千三百多元租金。之後一年開始,管理公司會幫你搵租客,回報都差唔多o架。我哋已賣咗一部分,有些客說三十零萬不是很多錢,願意一筆過付款。有些客則寧願借銀行,留些錢做流動資金。」代理聲稱找到大眾銀行為迷你倉造按揭,即買家付十多萬元就可「上車」揸磚頭,可謂全城最平「上車盤」。其後記者跟隨代理溫小姐參觀,原來這個「上車盤」位於葵興貴盛工業大廈,樓齡四十多年,升降機與外牆已相當殘舊。走入迷你倉,每個迷你倉都安裝大門,如一個個獨立房間,開了門就是八、九十呎空間及四面牆。不過廣告說的「智能監控系統」,只是家用監察外傭用的CCTV、「全新鮮風空調系統」即是冷氣、「電子感應開關」就是燈掣。據經紀透露,不少投資者貪這些迷你倉「細細粒容易食」,開售個多月來,共四十多個迷你倉已賣了十多個,業主套現約五百多萬。

業主娥姐:「只係有啲錢!」

翻查土地註冊處資料,諗出這條拆售迷你倉絕橋的,原來是三個師奶:姚利娥(娥姐)、許愛菊(阿菊)及葉燕嫺(阿嫺)。她們去年以八百多萬元,買入這個約四千呎的工廈單位,再改裝成迷你倉出售。而每個約九十呎的迷你倉,入場費三十二萬,部分「靚位」,更開價四、五十萬。若全數拆售成功,相信三人可套現起碼千五萬元,賺近一倍。三人於一二年開始,投資葵興一帶工廈,部分持有出租,部分則分拆成幾百呎的辦公室單位出售,收入可觀。現時這些辦公室的用途,也包括拳館、band房等。眼見分拆辦公室已屆水尾,她們進而大玩迷你倉,還大膽提供二按服務。不過行內經紀對她們所知不多,記者找到報住紅磡海名軒的娥姐,早年與丈夫投資住宅的她,坦言對迷你倉毫無認識,全數交由投資經理人負責,「我哋呢啲唔識乜嘢o架,只係有啲錢,俾人幫手做吓投資。」她又指自己最新的投資項目,是錦上路一帶農地,「我哋想買入農地分契,再賣予經營有機菜種植的商人。」

專家指:「回報低!」

不過,記者見他們聲稱拆售的迷你倉,根本仍未分契,買家現階段付錢有一定風險。而對於聲稱的高回報,曾買入她們「迷你辦公室」單位的洪先生「呻笨」說:「我用一百五十萬,買入佢哋改裝成嘅辦公室一個單位,原本業主話可以租到四千八蚊一個月,依家減到三千四蚊先有人租﹗」時昌迷你倉老闆時景恒,亦踢爆葵興區是迷你倉重災區,他開倉時已避得就避,「嗰度貨倉太多,競爭大,而且居民的平均收入亦不高。」他認為,當頭一年的五釐租金保證回報過後,根本難以每呎十六、七元租出,「依家市場最貴嘅迷你倉,市區都只係每呎十五、六蚊,有啲仲平,已頂爛市。」他指出沒有統一管理下,就會出現減價戰,「各個迷你倉業主唔會有共識租幾錢,隔籬單位業主減價,就個個都減。到時就無咁高回報。」而且市場上集團式經營的迷你倉,有倉務員管理,服務較好,拆散了的迷你倉競爭力相對較低。再計計數,業主收租金還有不少開支。一個持九十呎迷你倉的業主,每月要交一百三十多元服務費,另安裝閉路電視、每月上網費及網絡監控費,又要近二十元,水費及不定額電費,估計數十。正式分契後,差餉每呎約一元,即共九十元。假設閣下幸運地能以八百元租出,七除八扣後,實際回報少過兩釐。只不過在現時水浸下,仍有不少傻瓜落疊!扑傻瓜指數:★★★★★

癲價車位下行風險最大

講到現時全港最貴的車位,非西半山豪宅天匯莫屬。其位於停車場五樓的五○七號車位,於三個月前以四百二十四萬元成交!計計數,以合理回報為四釐計算,這個車位便要每月有一萬四千元的租金收入!花萬多元租一格車位,傻的嗎?車位的業主,正是○九年以九千多萬購入樓上住宅單位的富婆陳錫濱(Susan),當年她是唯一一個無撻訂的買家。而該個車位就如她所購的天匯單位一樣,沒有承造按揭,現兜兜俾錢,水源充足之極。天匯住宅共有六十六個,車位卻有九十九個。不過富貴人家,一戶人點只一輛車。想不到天匯停車場的保安,較住宅更嚴密,記者未能走入車場,一睹全港最貴車位「真身」。不過根據車場平面圖,格局、規模,與坊間停車場無異;既無高智能電動裝置、亦不是「易轉彎」。而且一律標準車位,即一百三十五呎。四百萬「天王車位」的唯一優勢,就是「對正升降機口」。而與其一個車位之隔的五○九號,「只」需二百八十萬元,皆因近年發展商恒基及培新為吸客,推出買樓可七折買車位優惠。無論如何,發展商在車場「間」些白格仔,屬低成本製作;若全數售出,套現可達三億!

生手拆車場

眼見車位有價有市,近月拆售停車場的熱潮,於是由豪宅殺到入工廈。這個月位於葵涌碼頭、位置偏遠的永得利廣場,亦拆售一百三十個車位,售價四十八萬至九十多萬元。同樣細細粒、容易食,兼有提供首兩年的五釐租金回報保證,結果不足兩小時便被搶購一空。然而五日後,市場就傳出賣方退票,原來該工廈地契條款中訂明,車位買家必須為持有該廈業權的業主。看來不單投資者盲搶,原來停車場業主亦盲拆!根據土地註冊處資料,該停車場於去年八月,由投資者陳家揚旗下公司以八千八百萬購入,再於近月分拆車位出售。行內指陳家揚從事物流,名不見經傳,拆場亦屬新手。最後他想出,每個車位「附送」一份士多房的「業權」,藉此避過地契問題。大部分買家都接受,繼續交易。回顧車位市場,雖然香港向來車位供應不足,回報相對穩定;但經濟下行起來,跌幅一樣得人驚!例如車位需求熾熱的半山區,一個豪宅嘉雲臺的車位,九七年賣一百八十萬元,○三年時亦跌至只有五十萬元。經濟差要縮皮,房車屬非必需品,便會首當其衝。

劏售商場個個死場

這半年來,在資金無出路下,已有七個商場拆售,牽涉達八百多個「鋪位」。這類俗稱「劏場」,愈來愈多投資者分一杯羮,最新一個是「凍肉大王」佳寶超市的老闆林曉毅(毅叔)。去年底他以三億四千萬元,向華懋買下屯門華樂大廈一樓及地鋪,放聲氣要玩拆售:「哈哈!之前未試過,我見咁多人拆,咪想試吓囉!而家向屋宇署入咗則,都未知批唔批,批就即刻賣。唔批嘅,都只係花咗廿幾萬嚟入則啫,可以自己用番,開餐廳又得!開超市又得!」反應比毅叔更快的,是北角區經紀兼投資者蔡志忠。今年三月他以一億四千萬,買下北角英皇道一個大鋪位,今個月已劏出一百五十三間細鋪,並改名「英皇大道廣場」出售。根據價單顯示,該場面積大於一百呎的鋪位,只有十二個,最平九十七萬元的一樓鋪位,建築面積不到三十呎,實用面積更僅得十五呎,一般新盤的窗台比它還大!扑傻瓜指數:★★★

三對一硬銷

上週五,「英皇大道廣場」大搞開放日兼開售,不足一百呎的展銷廳逼滿人,惟留心一看,發現滿滿的盡是經紀,其中三名出盡力向記者硬銷,「遲啲呢個位就會有電梯!百幾萬投資商鋪,真係無可能咁抵!」經紀陳講到七情上面,「頭兩年管理公司會搵客,如任天堂一類公司,保證五釐回報。集友銀行仲肯提供按揭,買家申請最多四成按揭,利息兩釐半,最多分十至十五年還,真係好抵買呀!」負責銷售的美聯旺鋪聲稱,已賣出九十間鋪,並有一宗摸貨成交。過往曾劏場拆售的資深投資者黎永滔,坦言不是個個場都劏得,死場處處有:「呢類場最難搞,係管理及形象,過往無乜成功例子。當兩年保證回報期一過,租金的落差會好大。而且鋪位間得太細、得一張枱咁點做生意呀!」他指,劏場成本費用高,可過千萬,但利潤更高,一定賺凸,吸引不少投資者試拆場。他一再提醒有意買劏場的準買家:「喺閙市都無用。過去好多拆場失敗例子,如旺角東京銀座、尖沙嘴首都廣場、深水埗深之都等。買之前,去望吓啲死場先,望吓就知咩事!」扑傻瓜指數:★★★★

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細價樓供應有限 公屋居屋交投勁炒上

1 : GS(14)@2010-09-26 12:53:46

2010-9-18 iM
                                             
                                                       
                    
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
                                      還有24天,特首曾蔭權會宣讀新一年的《施政報告》,他揚言當中會關注住屋問題。為了替特首造勢,先有按揭證券公司推二手居屋「補價貸款擔保」,讓居屋原業主可借錢補地價。後又公布將近30公頃工業用地轉住宅,可建1.9萬伙,目的只有一個─告訴市民他正盡力幫市民買樓,亦藉增加供應壓樓價。
連番出招有成效嗎?近月樓市交投放緩,投資者似乎都持觀望態度。然而,公屋、居屋交投卻突見活躍,黃大仙龍華樓「公屋樓王」、新蒲崗采頤花園「居屋樓王」乍現,現在是買公屋、居屋好時機嗎?專注於二手居屋炒賣的資深炒家「鬍鬚余」余耀鎏建議投資者不妨「再等一會」,待特首出招後,才謀定而後動,方為上策。
揚言絕不會做「五分之二或五分之三」特首的曾蔭權,將於10月13日宣讀《施政報告》。特首強調,今年《施政報告》的重中之重是住屋問題。
有關房屋政策,最近市場最關心的莫過於是會否復建居屋,為此,不少有意置業人士莫不按兵不動,靜觀其變。
公屋成交價屢創新高
到底曾特首會否宣布復建居屋?從近日按揭證券公司公布「補價貸款擔保計劃」,藉以活化居屋第二市場來看,即使不復建居屋,激活卻是明顯不過的。
正因為市場上細價樓供應有限,公屋、居屋市場莫不收旺場。先說公屋,在二手盤交投大減下,不少投資者紛紛進軍公屋這個過往備受忽略的市場,近期,竟有200萬元「公屋樓王」出現。
早前,深水埗李鄭屋邨一間695平方呎公屋,售價高達198萬元。不出一星期,馬鞍山耀安邨耀頌樓17樓10室,面積778平方呎公屋售價高達207萬元,呎價2,661元。本周黃大仙下邨龍華樓19樓2室單位,成交價再創新高,達230萬元,售價遠勝耀安邨公屋,成為最新「公屋樓王」。
土地註冊處資料顯示,9月首7天共錄得16宗公屋買賣註冊,當中以新界及九龍區最為活躍,分別錄得8宗及7宗。金額達100萬元或以上的有11宗,佔整體公屋登記近七成。
居屋市場亦毫不遜色,除剩餘居屋銷情理想外,慈雲山居屋慈愛苑、鰂魚涌康山花園及新蒲崗采頤花園都先後湧現高價成交,買賣氣氛更勝私樓。當中,慈愛苑D座高層10室,503平方呎兩房單位,以216.8萬元成交,呎價4,310元。另外,一直是全港最貴的居屋鰂魚涌康山花園,呎價在個多月間再闖新高。康山花園8座高層A室,521平方呎,成交價高達350萬元,呎價高達6,718元,貴過同區私樓南豐新邨及華蘭花園,平均呎價為6,400元及6,200元。
而被視為東九龍新晉「居屋樓王」的新蒲崗采頤花園11座高層B室,最新一宗為綠表(毋須補地價)成交,以267萬元易手,呎價高達3,853元,為東九龍1997年後綠表最貴。而采頤花園另一單位,3座低層B室,693平方呎,以370萬元易手,呎價5,339元,亦創該屋苑二手呎價新高,原業主於2000年以綠表148萬元購入,補地價約138萬元,是次轉售賺84萬元。
樓齡較新屋料最受惠
是次政府透過推出二手居屋補地價貸款擔保,以配合活化二手居屋市場的措施,市場人士相信,最受惠的應該會是樓齡較新或質素較佳的居屋單位。
從數據看,公屋居屋的炒風確實熾熱,尤以8月為甚。自稱較政府更早懂得活化居屋的炒家「鬍鬚余」,曾經斥資30萬,將上水彩蒲苑C座高層一居屋單位,打造成「智能居屋」,更大膽地在該「豪裝」的居屋內舉行記者招待會,並將之稱為「富甲彩蒲」。這位細價樓兼居屋炒家接受本刊訪問時表示:「目前樓價正處於高位,加上政府早已揚言將出招壓樓市,大家要『等一等』,待特首公佈《施政報告》再作定奪。 」
現年52歲,油漆工人出身的他,1985年時做兩份工賺錢儲首期炒樓,1999年炒賣第一間物業元朗洪水橋朗峰園,數月內轉售獲利約10萬元,從此踏上炒樓生涯。沙氏期間更因炒賣多個銀主盤而聲名大噪。過去10年,他炒賣過逾200個物業,足迹遍及洪水橋、屯門、元朗、西貢、上水、粉嶺等。
持盈保泰兼鎖定利潤
炒慣細價樓及居屋的「鬍鬚余」,出貨往往快人一步,今年5月仍說會伺機入市,到了7月,開始轉口風兼出貨,他說:「我遵守『最後一元留給別人賺,賺夠就行人』的道理,現階段只宜『持盈保泰,鎖定利潤』。」
「《施政報告》公布前後,樓市會『回一回』,我最怕政府,我不會同政府對着幹,樓市會調整,但調整可以令個市更健康,『乾升』是無意思。」
「以我多年投資經驗,就算政府無出招,樓價升到某一個位就自然會下跌,香港的炒家經過1997年、2008年的金融風暴,好多曾經歷過、受過苦的投資者都變得相當小心,現在是否高位?你看馬鞍山『天宇海』呎價也要過萬元,我今日接3個電話,經紀同我講,馬鞍山盤好抵,馬鞍山呎價都有1萬元,真係好抵!」
居屋升值潛力不遜色
「我自己不是一直堅守八字真言,近月已沒有買貨了。現在我差不多落晒車,手上只有6件貨,有4件居屋,都是低位買回來的,餘下粉嶺中心、嘉湖山莊各1間。須知道,居屋靜市時回報率好高,因為可以收租;旺市時,其升值潛力不會比私人樓遜色,分分鐘跑贏私人樓,所以我一直愛炒居屋。」
「其實,兩至三個月前我都無再入貨,我覺得樓價已處於高位,已經有問題,既然已到高位就要小心。不知道大家有沒有留意,過去是股市先行樓市滯後,但此輪升浪卻相反,特別是,樓價行先過股市好多,你說是否不正常。以我投資經驗,唔相信有升無跌。到時通街都是貨,你想搵人接都無,你知香港人,寧買當頭起,要跑都逃不掉。」
何時入市?他補充說:「眼下,除非遇到較市價平10%至15%的樓仔,我才會出手,我明白『長賭必輸』的道理,到最後要看誰人接棒,點解今日連美孚新邨的投資者都要出貨,都是那句『最後那一元留給別人賺』。總括而言,現時樓價在高位徘徊,大家要小心,待回調10%至15%,個市會健康些。所謂,君子不立危牆下,亦有說,『上帝要你滅亡,必先要你瘋狂』,現在很多地方都『炒過龍』,馬鞍山盤,意向價都要一萬元,是否已過了火位?」
參考肥雞餐提供折讓
「我認為賺錢要有耐性,股票、樓市都有周期,今日存錢在銀行幾乎無息,所以投資者都想收息,但大家請記住,咁高位去追一口價,跌一口價時整多幾厘都補不了,你認同嗎?」
入市要再等一會,那麼政府推「活化居屋」政策,又能否真正解決市民買樓困難,無法上車的問題?對此,「鬍鬚余」認為實際用途不大。他說:「現時銀行水浸,周圍都借到錢,若居屋業主本無意賣樓,你借錢俾佢佢都唔會補。」他建議:「不如參考教師、公務員的肥雞餐優惠,提供折讓,舉例說:1年內補地價可以有七折,兩年內補地價有八折,3年內補地價有九折,這樣可以吸引有意賣樓的居屋業主補地價,總之,先吸引買家,這樣市場有機會活化。」
「若政府覺得俾小小折頭,庫房就會少咗錢,我認為不會,你唔補又係無,不如『引』佢出來。那時候,市場上的中小型住宅會增多,原業主持有多少少錢,換樓壓力無咁大,以及人人都希望有小小着數,引誘其補地價後,市場就會被激活。」
總括而言,政府為要打壓樓市,將會在《施政報告》出招,「鬍鬚余」叫大家「等一等」。
                                                                                                   
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80後專吸細價樓 財來有方 元朗單幢樓可上車 勿做「月光族」

1 : GS(14)@2010-11-17 00:03:26

2010-11-15   香港經濟日報

  「年輕人買樓,不一定要揀大屋苑,可以選擇細價樓,元朗區還有不少百餘萬元的單幢樓供應。」在機場任職地勤工作的李振圖(Calvin)今年28歲,是一名正宗的80後置業人士及投資者,現時他以個人及聯名名義共持有5個物業,市值超過700萬元。

任機場地勤 上車父母出首期

  年紀輕輕的Calvin原來5年前開始買樓,第一個單位是天水圍天頌苑的二手居屋單位,購入價65萬元。「當時買樓純粹為了改善屋企的居住環境,我們住了10多年公屋,兩兄弟年紀都大了,所以父母出首期,由我來供樓,九成半按揭月供約4,000元,一直住到現在。」

  到了07年,當時股票不斷升,恒指超過3萬點但樓價則相對落後。「好多地區的樓價很低水。媽媽勸我買自己的樓,還借15萬元給我,加上自己15萬元的儲蓄,在元朗蝶翠峰購入一個634呎單位,當時買入價137萬元,現在市價約值210萬元。」

  他買入單位後一直用作收租,月租7,000元,供樓約6,000元,每月仍有現金收入,所以兩年後,Calvin已可把15萬元歸還給母親。

  至去年年底,他見樓價不斷上升,於是到銀行申請加按,套現10萬元,又將借貸年期由原來的20年,加長至25年;每月供款由原本的6,000元,降低至 4,000元。他把加按取得的10萬元作首期,與弟弟合資,購入元朗好順福大廈一個300多呎的細單位,購入價83萬元,每月供款3,000多元,但每月租金4,000元。

名下擁5物業 市值逾700萬

  幾個月前,他的朋友認同其投資手法,於是與他合資購入元朗金輝大廈兩個單位,價格分別是112萬及148萬元。

  現時Calvin以個人或聯名共持有5個單位,為了符合銀行的資產審查及按揭壓力測試,最近購入的3個單位,都不用以他的名義購入。個別單位以合資形式購買,為方便日後計帳,負責上會的人,均須開設一個全新的戶口處理供樓及收取租金。

消費有節制 月供股票當儲蓄

  現時其持有的5個單位大部分用作收租,租金基本可以支持供樓,每月實質供樓費用,大約佔其工資的三分之一,「所以我仍然可以去旅行、購物等,只是我不會胡亂消費。」

  好多年輕人只懂埋怨樓價過高,期望政府幫助,但Calvin認為,若未儲夠錢,收入月月清(即現時俗稱「月光族」),即使政府資助他們仍然無能力上車。

  「我03年畢業後出外打工,由於『沙氏』問題,初初每月人工只有1萬元,但我有儲錢習慣。不過,我不是儲蓄現金,而是以月供股票方式儲蓄,當時主要供中海油,初初供時每股6.3元,到放售時每股升到10多元,使我有錢買第一層樓。」

  對於後市睇法,他認為現在樓價的確升了很多,但是香港樓跌的機會比股票細,除非市場有很大的震盪。如果買200萬元的樓自住,即使10年內跌了20%,但平均每年只虧損3萬至4萬元,比租樓更划算。
2 : GS(14)@2010-11-17 00:03:40

投資細價樓 回報要識計   

  作為80後投資者,李振圖(Calvin)指出,買樓收租最重要的是看回報,現時百餘萬元的細價樓,租金回報約5至6厘,但大屋苑的租金回報只有約3至4厘,若樓價繼續上升,細價樓回報也低於4厘時便要小心。

選已維修大廈 慳一筆

  被問及選擇細價樓的心得,Calvin表示,細價樓的配套設施及質素肯定不及大屋苑,但是隨着市區租金上升,細價樓只要單位間隔四正,不難搵租客。「不過,買細價樓時首先要留意的是大廈維修問題,最好物色已經進行維修的大廈,因為細價樓伙數少,攤分維修費用較高,每戶3、4萬元,差不多等於半年的租金。」

內籠企理 可省裝修費

  他又提醒投資者,買細價樓收租,適宜預留一部分資金作為日後翻新及維修之用。

  除了維修費用外,Calvin指出,買細價樓收租,最好選擇內籠企理單位,例如業主曾經進行大裝修的單位。因為現時百物騰貴,300呎單位裝修費要近10萬元,相等於2年的租金。

  另外,若合資投資物業,最好透過一個全新的戶口來處理供樓或收租事宜,以免因帳目混亂而發生爭拗。
3 : 龍生(798)@2010-11-17 00:34:53

又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....
4 : GS(14)@2010-11-17 21:50:15

3樓提及
又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....


今日好似幾生性
5 : 龍生(798)@2010-11-17 23:50:23

光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....
6 : GS(14)@2010-11-19 11:47:42

5樓提及
光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....


win many la
7 : 龍生(798)@2010-11-19 16:55:29

smileysmileysmileysmileysmiley
8 : GS(14)@2010-11-19 18:12:11

7樓提及
smileysmileysmileysmileysmiley


你個樣....
9 : 龍生(798)@2010-11-19 20:20:07

smileysmileysmileysmiley
10 : GS(14)@2010-11-20 16:25:59

Now, he is so big wok...
11 : 亞力士(1473)@2010-11-21 23:09:13

10樓提及
Now, he is so big wok...


又唔似喎,佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左,咁就火燒連環船。
12 : 龍生(798)@2010-11-22 16:53:10

唔好嚇我啦湯兄....小弟心臟承受力有限啊...
13 : 龍生(798)@2010-11-22 16:54:10

副版主你終於蒲頭了....嗚嗚嗚....smileysmileysmiley
14 : GS(14)@2010-11-22 22:05:06

11樓提及
10樓提及
Now, he is so big wok...


又唔似喎,佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左,咁就火燒連環船。


我覺得未來繼續是咁會好似陳清白咁樣清袋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271628

周顯:細價樓爆煲 也可看好商廈 周顯

1 : GS(14)@2015-12-24 02:01:33

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm


【明報專訊】在大半年前,湯文亮博士發表了「細價樓爆煲論」,成為一時熱話,結果是在他所預期的半年之內,細價樓非但沒有爆煲,反而屢創新高,湯博士成為了眾矢之的的攻擊對象 ,還要在福臨門大排筵席,大請其客,兼且發表了多篇認輸的文章,可謂既輸了錢,也輸了面子,成為了「雙輸中年」。

誰知就在他認輸兼請客之後,忽然敗部復活,細價樓如他所料,快速地爆煲了,而且速度之快,更加是令人難以置信,以沒有發生金融危機的大前提下,這一次暴跌的速度,算是前所未有的。

政府集中壓住宅 寫字樓仍看升

湯博士本人的名聲,自然也像文革後般,遭到正義平反了,這也可以證明,真正的金子是貨真價實,永遠發亮的。而我對於湯博士,也極盡巴結之能事,我本人是從來不出席免費的聚會的,但只要湯博士叫到,例必奉陪兼早到,正是活生生的證明。

之所以寫這一篇文,皆因在網上看到,有人批評,湯博士明明說細價樓爆煲,為何又用3億幾元買寫字樓呢?(按﹕我也不知此事,只是原文照錄)這豈不是自打嘴巴?實則上,寫字樓和住宅是不同的兩個市場,在地產霸權下,所有種類的房地產同時缺乏,但是梁振英政府只集中解決住宅問題,因此在大孖沙的眼中,寫字樓仍然是看升。不久前,一名千億身家的地產發展商也告訴我,他也在買寫字樓,正是一個例子。這些網民之流,湯博士看不到他的文章,所以由本馬屁精代答,以為又一擦鞋之作。

[周顯 投資二三事]
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新界細價樓乍現小陽春屯門半月50宗成交 3個月最旺

1 : GS(14)@2016-01-18 18:26:33

■有「80後」上車客半年前開始在大興花園睇樓,見近日劈價才入市。 黃耀興攝



【本報訊】近期新界區「二字頭」及「三字頭」放盤增加,劈價引到一班客出來搶貨,新界西北區成交突「爆升」。有地產代理形容屯門區乍現小陽春,周末成交量由「試過零」變逾15宗,屬逾3個月以來最旺。大興花園有單位放盤10天,80後上車客平兩成入貨。記者:朱連峰 陳東陽


統合各地產代理數據,過去周六及日兩天,屯門共錄得逾15宗成交。美聯梁浩文表示,樓價急跌,現時屯門樓價較去年高位跌約兩成即見支持,不少屋苑「三字頭」有交易,甚至劈落「二字頭」,買家出籠。截至昨天屯門半個月錄近50宗買賣,已超越上月全月約28宗,多近八成,屬逾3個月以來最旺。




大興花園放盤10日賣出

過去兩天,屯門已知其中9宗成交中,樓價400萬元內佔8宗,「二字頭」佔4宗。祥益袁思賢稱,部份在半年或一年前已睇樓的準買家,近日已開始出來搵貨,更忍不住入市。其中大興花園2期6座中層C室,實用464方呎,本月6日才放盤,開價380萬元,剛減至330萬元易手,呎價7,112元。買家是「80後」上車客,半年前睇樓,當時這類單位逾400萬元,遲半年入市,即慳最少70萬元。美聯統計的10大屋苑,過去周六及日錄12宗買賣,創逾半年新高,並由細價樓撐起。天水圍嘉湖山莊、沙田第一城及荃灣中心已佔10宗或83%,其餘7個屋苑食蛋。



第一城呎價反彈逾一成

沙田第一城樓價低位反彈逾一成。美聯黃錦瀚稱,1座高層E室三房戶,實用451方呎,剛售535萬元,與上周二賣出的21座中層F室同面積三房造價468萬元比較,短短5天相差14%,主要是劈價盤買少見少,之前亦不排除有業主「劈過龍」。天水圍嘉湖山莊被美聯物業三名地產代理「造低」後,近月市況亦乍現小陽春,本月錄41宗買賣,較上月全月約27宗多逾一半,創去年6月錄64宗後的7個月新高。屋苑險再穿「三球」,樂湖居7座中層F室兩房售300萬元。荃灣縉庭山樓王劈出血。美聯吳暉英稱,縉庭山錄首宗二手複式成交,為2座高層B室,實用1,165方呎,2014年4月已放盤,開價1,980萬元,剛減至1,630萬元售出。利嘉閣鮑允中稱,牛池灣峻弦1座極高層B室,去年11月放盤開價2,080萬元,劈至1,668萬元易手。九龍灣淘大花園J座高層6室淪為銀主盤,實用391方呎,下月3日拍賣,底價380萬元,較部份銀行估值平17%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160118/19456555
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曾淵滄、湯文亮籲勿心急買樓猴年新盤鬥散貨 細價樓料最傷

1 : GS(14)@2016-02-09 12:08:56

■本報邀請到曾淵滄(左)及湯文亮(右)論盡猴年樓股滙。 馬泉崇攝



【本報訊】羊年樓市、股市風高浪急,升得快跌得更快,本報今年邀請到財經評論員曾淵滄及「細價樓爆煲之父」湯文亮論盡猴年樓、股、匯!兩人齊為樓市把脈,認為上半年樓市會繼續下跌,猴年仍然未有撈底機會。記者:程俊華攝影:馬泉崇


問:猴年樓市有何預測?湯文亮:之前數年樓價不斷升是因為供不應求,但預期未來供應只會越來越多,今年最少有2.6萬伙供應。「長實(1113)要貨如輪轉,連新地(016)都話有6,000伙新樓要賣,大發展商今年好肯定要賣樓」,而中小型發展商更加要賣樓,要去貨。因此,相信一手樓定價一定不高,樓價依然會跌。曾淵滄:樓價升跌在乎供求,近年每每以剛性需求多為由而推高樓價,但我從來不相信剛性需求,「每一個人買樓都希望樓價升,如果樓價跌,冇人想買完層樓之後又平咗,剛性需求都會冇咗或者推遲」。由於剛性需求是可以調節,樓價一旦下跌,需求自然又會減少。



問:樓市繼續尋底抑或會喘定?曾淵滄:「樓市一跌會跌幾年,唔係一跌見底」。去年尾樓價見回落,但整體計仍有升幅。猴年樓市會否下跌,視乎發展商如何與政府博弈,如何定價賣新樓,如今發展商尚有周轉餘地,真正供應要到2018年才會湧至,所以猴年樓價未必會大跌。基本上樓市形勢只會越來越惡劣,未來只會更差,因為再無供不應求的藉口推高樓價。湯文亮:相信樓價會繼續下跌,尤其是細價樓,估計上半年會急跌15%,會有少少恐慌,下半年會稍為回穩。至於中價住宅都會向下,幅度在一成以內;豪宅及超豪宅都不會跌價。



問:如何看發展商部署?湯文亮:發展商不怕以略低價錢賣樓,因為如果樓價跌,賣地價亦會較低。如果大發展商繼續以貨如輪轉方法去貨,樓價跌未必對其不利,因為有足夠資金去以低價吸回土儲。惟中小型發展商項目不多,套現較心急,要散貨!曾淵滄:「發展商今年仲有條件同政府玩落去」!因為2016年真正供應其實未到,而政府是否真正可以繼續推出土地?如果政府推出不到土地令供應斷層,發展商又可以推遲新盤時間表,影響供應,到時又儲到少少購買力。今年都是由發展商主導樓市。但肯定一手定價同二手樓相若,不會再有高價新盤。



問:猴年應否入市?曾淵滄:「樓價周期太長,你miss咗呢個底,再等下一個底,要等十幾二十年,搞到啲人不耐煩,呢幾年咁高,啲人都不停衝入去買」。但要注意樓市一跌會下跌好幾年,不會一跌見底,所以猴年不是樓價見到底的時間。而細價樓每次都是「升到最後一浸先會升」,如果買得起不應買細價樓。湯文亮:由於現時市場上以低價或蝕讓賣樓的人,好多都係被迫賣樓,因業主按層樓去借錢用來消費,要賣樓還錢。雖然平價盤源增多,但一如之前所講細價樓在上半年仍會急跌,所以猴年應該繼續「睇住佢跌」,除非有好逼切的自住需要才買樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484376
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=295609

細價樓續破底屯門市廣場跌25%

1 : GS(14)@2016-03-06 02:24:36

■屯門市廣場兩房戶勁減近90萬元,終以350萬元沽出。 資料圖片


【本報訊】新盤散貨打殘二手。新界區細價樓未止跌,連環破底。屯門指標上車盤屯門市廣場,半年跌價逾100萬元,兩房戶高位劈價25%,僅售350萬元。祥益袁思賢表示,屯門市廣場5座高層A室兩房戶,實用面積423方呎,去年11月放盤叫價439萬元,要勁減近90萬元,至350萬元終賣樓,呎價8,274元。同座低層D室,面積一樣,去年9月以469.8萬元售出,呎價為11,106元,相差只有半年,高層竟比低價戶賣平120萬元,跌幅達25%。原業主2009年2月以118萬元入市,賬面賺232萬元。



第一城三房再穿500萬

青衣青怡花園一周賣平近50萬元。利嘉閣彭錦添稱,5座低層E室,實用343方呎,去年12月放盤叫價418萬元,兩周前減至358萬元,最終劈落320萬元易手,呎價9,329元。面積一樣的同座中層E室,上月底售368萬元,僅一星期多再跌價逾一成。沙田第一城三房再失守500萬元。美聯何智豪稱,17座高層E室,實用451方呎,原叫價610萬元,放盤半年,最終僅售480萬元,回到2014年水平。美聯梁仲維稱,荃灣中心又插穿300萬元,17座中層C室,實用329方呎,剛售290萬元,呎價8,815元,較去年高位冧價近三成。美聯李子樂稱,九龍站君臨天下1座高層E室兩房戶,減價240萬元,僅售1,760萬元,呎價22,593元。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,本周中原CCL八大指數齊升,為31周以來首見,反映有用家趕於新春前入市上車,部份優質單位獲承接,短暫刺激樓價上升。中原城市領先指數CCL最新報131.76點,兩周累升0.9%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報131.74點,按周升0.62%。CCL中小型單位報130.40點,按周升0.76%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160305/19517386
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