由味皇兄的一篇文章及三個圖啟發,很多人會以股價角度去看,蔡東豪先生及何車先生也曾各撰一文,談過威利國際(273,前怡南實業、首創、華匯控股、中聯控股、互聯控股)的威水史,但是沒人從一個小股東連續持有十年的去看,恰巧,我從一張公告看到1999年12月29日的收市價是2.9仙,竟然較現時股價31仙高9.69倍,但這接近11年的時間,公司發生了很多次的股本重組及供股派息等,我們仔細分析一下,現時還原值是多少。
根據ETnet的數據,公司在2000年8月5合1,2002年7月50合1,不久的12月又25合1,然後在2003年10月、2004年5月及2004年10月,分別2送1紅股、2送3股及10送1股,其後沒再送股,在2008年股市大跌期間又來過,分別在2008年1月、8月及12月,分別10合1、5合1和10合1。
即是在這10年多間,如果你不供股,經還原後當時的1股,變成了0.00000132股,亦即757575.7576股變成了1股。
更具體化的,以當年收市價2.9仙及昨日收市價31仙計算,亦即是你投資的21,969.70元,變成了31仙,加上在2002年派發的股息8.48元(經股本調整後),這10年多(共3818日)損失幅度達99.96%,即每年複合折損幅度達52.69%!
至於你供股後會如何,明天續談。
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官永義加永義國際(1218),除咗令人諗起供股同抽水,都真係好難聯想到其他嘢。俾人叫咗咁多年抽水大王,當事人官生似乎無呻過半句,華華噚日有幸拜訪傳奇人物,當然要問吓佢自己點睇! 官 生話知道market點睇佢,至於早年點解成日供股,「如果唔係我供股,公司已經唔存在……唔抽水?我百分之一千死咗!」不過,佢嘅另一重點似乎係「我抽 水!但我無買過飛機,無買過遊艇……啲錢全部響番公司裏面,我起樓買地盤都唔使借錢,間公司係無債無gearing……我公司幾抵買o架!」 官 生仲忽然感懷身世,話97金融風暴嚟得好急嗰陣佢走唔切,間公司負資產廿幾億,個個都話佢死硬,有個Pricewater老外仲同佢講翻身要等下一世囉。 噚日聽佢咁講咗粒幾鐘,間公司o依家有舖喺手收租有樓賣又冇負債咁好景,做番啲令股東開心嘅嘢,咪可以除咗抽水王呢個朵囉! 李華華 |
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窮途未必係末路,絕處原來真係可以逢生!喺中信泰富(267)單世紀炒燶外滙奇案,太子女榮明芳上司、因為負責簽名落單買Accumulator而要「起身」嘅前執行董事兼副董事總經理兼財務總監張立憲,原來並無因為呢單嘢而倒下來! 獲黃剛家族禮聘任執董 印 尼幫黃剛家族嘅香港建設(190)同埋香港新能源(987),噚日宣佈人事變動,前者委任張立憲做執行董事兼行政總裁(董事袍金10萬兼年薪720萬), 後者委任佢做執行董事兼副主席(董事袍金7.5萬兼年薪120萬),另外,兩間公司除咗會畀佢酌情花紅,更會向佢授出購股權。如果華華喺張生,噚日應該好 似學生咁開心─新學年、新開始嘛! 咁因乜解究黃剛咁闊綽禮聘呢位「高手」呢?兩間公司嘅通告就梗係無講喇,但華華敢講一句,肯定唔會係因為佢落單買嘢嘅眼光好囉! 李華華 |
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作为一名价值投资者,我看《海龟交易法则》纯粹出于好奇。在读书过程中,我惊讶地发现,投资与交易其实是有相当多的共同点,这些闪光的共同点值得我们深入思考。
在书的第一章,作者柯蒂斯·费思就明确指出了投资和交易之间存在着区别:
投资者买东西是为了长远目标,他们相信,在一段相当长的时间(许多年)之后,他们的投资会升值。他们会买实物,也就是实实在在的东西。沃伦·巴菲特就是个投资者。他买的是企业,不是股票。
交易者们却不会去买像企业这样的实物,他们也不会买下谷物、黄金或白银。他们买的是股票、期货合约和期权。他们不会太关心管理团队的水平,不会太关心寒冷的东北部地区的油料消费趋势,也不会太关心全球咖啡产量。交易者只关心价格。从本质上来说,他们买卖的是风险。
虽然如此,书中的许多观点却与价值投资理念不谋而合。例如,对预测的看法。
海龟们从来不去预测市场的动向,而是会寻找市场处于某种特定状态的指示信号。这是一个重要的概念。优秀的交易者不会试着预测市场下一步会怎么样;相反,他们会观察指示信号,判断市场现在正处于什么样的状态。
事实上,如果你大多数时间都是错的,赚钱反而容易得多。如果你的大多数交易都是赔钱的,这说明你并没有试图预测未来。
很多价值投资者都知道巴菲特是不做短期预测的,在这一点上,优秀的海龟与真正的价值投资者是相同的。与此相反,很多“投资者”包括机构“投资者”却乐此不疲地做着预测游戏。
再如,不追求短期业绩。海龟核心原则有四条——掌握优势、管理风险、坚定不移和简单明了。所谓掌握优势,就是“找到一个期望值为正的交易策略,因为从长期来看,它能创造正的回报。”而“简单明了”则是指“从长久来看,简单的系统比复杂的系统更有生命力。”这就是说,海龟交易法则并不是什么“短线法宝”。在书中,为了测试一种交易策略是否能够获得优势,费思使用了长达10年的数据(1996年1月至2006年6月)。
又如,对理性的重视。
里奇和比尔从不依赖直觉,相反,他们的方法以实验和调查为基础。
海龟们还有一个共同特征:他们都有赛局理论[1]和策略方面的背景,而且都对赌博游戏中的概率学颇有研究。
费思在书中讲了他是如何评价一些投资策略的,其中用到了相当多的数学知识,且逻辑极为严谨。
价值投资者中,格雷厄姆和巴菲特都有着深厚的数学修养。然而,很多人有意无意地忽视了这一点。我个人的观点是——如果一个人的感性甚于理性,那么他不可能成为一个优秀的价值投资者。
在某种程度上,我们甚至可以认为价值投资是一种符合海龟核心原则的交易策略。价值投资讲究以远低于内在价值的价格买入资产,从长期来看这不正是一种能够获得正的期望值的策略么?安全边际的出发点不正是为了降低风险么?价值投资理念又是多么简单明了!
在这里我想重点说一下“坚定不移“原则,费思认为,”唯有坚定不移地执行你的策略,你才能真正获得系统的成效。”书中的一个例子表明,如果自1998年4月开始按照海龟们学到的“突破法”在可可市场进行交易,在11月的那个大获成功的赢利交易之前,连续有17个交易是赔钱的。
连续17次交易赔钱恐怕是绝大多数人无法面对的,价值投资者不会那样频繁地买卖,但也极有可能在某一段时间处于低谷。巴菲特的好友比尔·卢昂甚至曾经连续4年跑输标准普尔500指数,随后才大幅超越,而巴菲特认为那4年是“以价值为导向的投资者相当难以运作的情况”。
由此来看,无论是价值投资还是海龟交易法则都无法保证人们在短期内赚大钱,甚至会强烈地折磨人们的神经。因此,这本书封面上的推介词——“历经24年时间考验,普通人也能轻松赚钱的神奇期货交易系统”显然是言过其实了。事实上,费思在书的结尾部分这样说,“海龟法则是很难坚持的,因为它们以捕捉相对罕见的大趋势为基础。正因为大趋势难得一见,所以你在赢利期之前可能要等上好多个月,有时候甚至是一两年。”
总的来说,《海龟交易法则》是一本难得的好书,能够帮助我们对投资进行更深入的思考。
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新加坡實施組屋政策五十年,住者有其屋的精神不但讓五百萬的人民,九成都有自己的房子,其中八二%更是住在組屋中,即使房價近兩年來飆漲將近七成,年輕人還是可以輕鬆成家,兼具創造財富增值的機會。 撰 文‧徐介凡 攝影.吳東岳今年十月,二十八歲的謝屏忠,牽著小他一歲的女友雷柔嫣,一同走過紅毯,這段五年愛情長跑終於修成正果,父親在一旁激動流淚觀禮 的同時,謝屏忠把太太的手高高舉起、像個大孩子般興奮地叫著:「爸,我做到了。」更重要的是,原本住在五坪大出租小套房的他們,已經買下一間房子,十一月 二日就搬進新家,這讓夫妻倆對未來充滿著幸福感。 目前在新加坡上海亞洲控股公司任職文員的謝屏忠,月薪約星幣四千六百元(編按:星幣兌新台 幣匯率為一:二十三.八九,月薪約合台幣近十一萬元,在新加坡大學畢業生起薪約兩千八百元,工作五年的上班族,平均收入大約都在這個水準上下),雖然薪水 並不高,卻無礙於他築愛巢的規畫,因為,新加坡的組屋(類似台灣的國宅,見小辭典),讓他不用負擔太高的金錢壓力,也能輕鬆成家。 房貸壓力 低,雷柔嫣夫婦輕鬆成家同屬馬來西亞籍華人、只擁有新加坡永久居留權身分的謝屏忠與雷柔嫣夫婦,因為心知買不起價格過高的私人住宅,所以購屋的目標始終鎖 定在二手組屋市場上,今年七月,兩人終於選定了一間緊鄰現住房子旁邊,十六樓、三房一廳、約二十七坪大,要價四十萬元︵星幣,下同︶的二手組屋。 「我 們的客廳要擺大一點的沙發,小孩還沒生之前,多的房間要先拿來當工作室,等孩子生下來、長大後,就可以讓他接著繼續用。」謝屏忠和雷柔嫣你一言、我一語, 聊著搬進新家後要怎麼布置愛巢,雖然添購家具也是一筆不小的開銷,但從兩人的表情上,可以明顯看出這不是什麼大問題。 因為購買這間大小中等 的三房一廳二手組屋,雖然得花上四十萬元,相當於謝屏忠不吃不喝七年半左右的薪資所得,但是,由於新加坡多採三十年期的房貸,頭三年平均利率只有一.四 五%左右,雖會隨著政府調整利率而浮動,但以目前來看,每月僅須償還約九百元、僅占兩人月薪加總的一○%比率,可支配所得仍有很大的空間,難怪兩人並不擔 心添購家具的支出。 進一步細看組屋價格部分,包括房屋估價三十七萬元,以及隨著房地產價格上揚、屋內裝修較佳,必須加碼付給前屋主的「增值 溢價」三萬元,由於新加坡建屋發展局有增值溢價部分不能融資的規定,所以在前期自備款方面,分別由估價二○%的七.四萬元、溢價三萬元,加上更換地板瓷 磚、粉刷牆壁的兩萬元裝潢費等,總共需要十二.四萬元。兩人湊一湊手邊存款買下房子,父母也因他們新婚贊助了一些裝修費。 由於謝屏忠是移民者,只取得新加坡永久居留權,因此只能買二手組屋,若是一般新加坡國民,則可以申購新建組屋,同樣的房子,價格比二手組屋便宜了四成,只須準備六萬元左右的自備款,就可以入住,成家更加輕鬆。 「我 們有個蘋果飯店的計畫,在小孩還沒生出來之前,把多出來的房間提供給朋友們短期租借,一晚就收個星幣二、三十元的友情價就好。」馬上就要搬進新家,但生活 經濟壓力卻沒有因此增加,「租金可以當兒子的教育金、拿去存起來、做旅遊基金……。」家裡可支配的錢沒有因為買房子而減少,讓謝屏忠與雷柔嫣對未來有無數 個規畫,一想到這,兩人的笑容變得更甜了。 高達八二%的人住在政府蓋的組屋根據新加坡政府統計,新加坡五百萬人口中,近九成擁有自有住宅, 其中高達八二%的人是住在政府的組屋當中。這是基於自一九六○年以來的政策,新加坡政府成立建屋發展局,統籌提供大量平價的組屋,簡單來說,就像是台灣的 國宅一般,藉此讓新加坡國民能夠實現﹁住者有其屋﹂的理想。 因為從建築、銷售到管理,全由政府一手包辦,所以法令規定,民眾花錢買下來的,只是一個可以使用九十九年的租約,並不包括土地權狀在內;通常,可以分成新建組屋與二手組屋兩種。 根據新加坡建屋發展局資料,不論是購買新建或二手組屋,對象一定要是年滿二十一歲以上、名下不能有任何房子;此外,因為新加坡生育率過低,政府為了同時達到鼓勵結婚、促進生育的目標,申購組屋也同時多了一條規定,在拿到鑰匙之前,一定要辦妥結婚手續才能入住。 值得一提的是,正因為鼓勵結婚與生育,所以如果夫妻二人離婚,不論有無小孩,新加坡政府都會要求在六個月內把已申購的組屋給賣掉,並且搬出。 由於組屋屬於政府政策一環,因此,購買組屋的自備款部分,可以把每月分別扣除自員工與雇主的二○%薪資的公積金︵類似台灣的勞保︶拿來支付,進一步再降低民眾購屋的壓力。 從價格上來看,二手組屋介於新建組屋與私人公寓之間,通常被當作房地產價格的重要參考指標,在同一區域內,新建組屋最便宜,往往二手組屋打個六折,就是新建組屋的價格,至於私人住宅,價格約是二手組屋的一倍以上。 若進一步以目前各區域的平均價格來看,販售房型數量較多的兩房一廳、三房一廳、三房兩廳三款二手組屋(坪數平均約當二十三坪、二十七坪、三十三坪),價格分別落在星幣三十、四十與五十萬元範圍。 新 組屋與二手組屋價格與規範大不同當然,因為政府提供的條件相當優惠,為避免人民拿來作為套利工具,同時也附帶了住滿三年之內,不能出租或轉售的條款。不 過,新舊組屋之間還是有幾個重要的不同,首先,新建組屋的售價因為有政府優惠補貼在內,價格比起二手組屋通常便宜約四○%左右,所以購買對象的資格,限定 要有新加坡國民身分、且夫妻月薪合計不得超過八千元才可購買。 至於二手組屋,則是只要擁有永久居留權身分即可,且月薪收入沒有限制,儘管價格比新建組屋貴上一些,但比起擁有土地權狀的私人公寓,卻還是便宜了將近一半的價格。 其 次,由於組屋的推出是為了讓民眾買得起,因此政府在貸款利率上也有相關配套措施。若購買新建組屋,可以向建屋發展局直接申辦貸款,利率不但比一般銀行所提 供的房貸便宜︵視當下市場利率,便宜一%到二%左右︶,貸款成數可達九成,期間長達三十年,但不得超過法定退休年齡六十五歲,而且不受政府打房政策影響, 此外,有鑑於政府提供的特別優惠,所以每對夫妻一輩子只有兩次的購買機會。 相較之下,二手組屋的貸款不僅全由銀行辦理,且條件與私人公寓相同,借款期限同樣最長三十年期,貸款額度因打房措施,最高只有八成,利率方面亦比建屋發展局所提供的貸款高約一%至二%,但因為補貼優惠較少,所以二手組屋的買賣次數並沒有設限。 值得一提的是,原本擁有一間二手組屋的民眾,還可以同時擁有一間私人公寓,但為了打壓房價,政府規定今年八月三十一日後購買二手組屋的民眾,若要另外購買一間私人公寓,得先出售手上的二手組屋。 因 為組屋規定,拿鑰匙入住前必須辦妥結婚手續,方能入住,實務上從買好到住進去整個程序下來,通常需要三個月左右的時間。不過,因為幾年前新建組屋申購人數 不高,建屋發展局將新建組屋的申購方式從「先蓋後售」改為「先售後蓋」,先公告一個地區即將蓋新建組屋,讓民眾前來申購,全部售出以後,再開始興建,因此 從買下到實際住進去的時間,相較謝屏忠購買的二手組屋,普遍只需三個月就能交屋,新建組屋卻需要三到五年之久。 新加坡政府除提供新建組屋申 購約四成的優惠補貼外,還有其他政府規定,包括新婚三萬元補貼、居住地點鄰近父母的一萬元補貼等,無疑提供年輕人快速累積財富的捷徑。但是,由於近年來新 加坡因應物價上漲,工資調漲速度同樣很快,若以一般大學畢業生起薪每月二千八百元左右(約合台幣六萬六千元),通常工作個五到七年,月薪就會超過四千元以 上,夫妻二人相加立刻超過建屋發展局的薪資上限規定。 為買組屋,年輕夫妻都想盡早成家為了趁著薪水還在可申購範圍內,趕快申購新建組屋,也 讓新加坡年輕夫妻普遍都有盡早成家的想法,先買屋、接著結婚,再搬進新家也成為當前常態,因為規定拿到鑰匙前辦理結婚手續即可,往往申購後也得等上少說三 年才能交屋,反而多了些時間可以慢慢籌備結婚事宜。 雖然,新加坡不論是二手政府組屋,還是私人公寓的價格,從二○○五年到現在,漲幅均高達六成以上,尤其去年第三季金融海嘯結束,價格漲勢更是凌厲,漲幅少說超過兩成,即使如此,卻仍不影響新加坡民眾買房的意願與能力。 房屋費用占可支配所得比率低,正是新加坡民眾能夠對未來人生充滿希望的關鍵所在。新加坡的組屋政策實施至今,剛好屆滿五十年,規定與管理隨著時代背景與經濟發展不斷演變,住者有其屋的中心思想卻始終如一。 平價組屋品質高,宛如高級住宅值得一提的是,雖然新加坡的組屋屬於平價住宅,但是,不論是建材品質、整體設計,或是公共設施,卻一點也不顯得平價。 踏進方榮福家門,採三房二廳格局的組屋,空間寬敞,外面有一個五坪大小、可以直眺新加坡夜景的陽台,木製地板與櫥櫃構築出來的溫馨感,著實讓人分不清到底身在高級住宅,還是一個普通的政府國宅。 五十八歲的方榮福回憶,身為馬來西亞籍華人的他,當初剛入社會不久,因為太太是新加坡國民,符合申購新建組屋的條件,因此在當時買下一間要價一.八二萬元、新建的兩房一廳組屋。 「我 那時候一個月薪水很低,才四百元。」從基層員工做起的方榮福,每月房貸費用約七、八十元左右,雖然太太是家庭主婦,家裡缺少一份薪資收入,但是,若從支出 占所得比率的角度來看,其實與謝屏忠差不多,房貸只有二○%左右,因為占可支配所得低,儘管家中經濟只仰仗他一人之力,卻也順利把兩個小孩拉拔長大。 一 九九九年時,因為兩個小孩分別到了二十歲與十一歲,,不能再同住一個房間,方榮福決定把住了十九年的組屋賣掉,心想:「既然要換大一點的房子,乾脆就換間 可以住一輩子的吧。」當時因為景氣轉好,除了考慮每個小孩要有一間房間外,也想多給自己一間書房,閒下來時可以做休閒用途,因此,選定了與市中心距離較遠 的後港區,三十六坪、要價三十一萬元的新建三房兩廳組屋。 隨著新加坡經濟提升,方榮福當時二手賣出舊組屋的價格約為十四.五萬元,算一算,增值了將近八倍,售後獲利加上工作二十年所累積的公積金,全部用來買這間組屋。 雖 然房子位於新加坡偏遠地區,但方榮福認為,這裡的生活機能樣樣齊全,除了政府捷運建設與組屋幾乎同步蓋好,不論上班或上學交通都很便利外,組屋社區內亦有 包括中、小學校、停車場緊鄰,對面更有傳統市場,「雖然是新開發的郊區,但生活起來卻很都市。」方榮福說,便利性遠超出他當初購買的預期。 房地產飆漲,二手組屋價格跟著翻倍新加坡政府通常是將公共建設(例如捷運)與組屋所蓋的位置結合,捷運拉到哪裡,組屋就蓋在哪裡,以方便居民上下班。這樣的配套,除了帶給方榮福住的便利,同時也創造了財富。 現在,這間三房兩廳的組屋在二手市場的行情,已經上看五十五萬元,增值幅度將近八成。 「去 年政府公布人口突破五百萬的時候,所有人都被嚇到,拚命在市場上搶房子。」高力國際董事總經理楊煥杰解釋,新加坡房地產之所以會一路狂飆,關鍵來自於外來 人口的大幅提升。由於新加坡生育率一向不高,近兩年來更只剩一.二%左右,「把死亡率考量進去,新加坡本國人口成長率其實是負成長的!」○五年起,連續四 年新加坡人口成長率都超過五%,推升總人口數一舉突破五百萬,成長力道卻主要來自國外移民,以及外國專業工作人士大量進入新加坡。楊煥杰回憶,在大家觀念 都停留在人口只有四百二十萬人的時候,政府突然公布超過五百萬人口的數字,大家都開始恐慌起來,怕沒有房子可住,因此「外資與本國人民同步大買,推升房地 產價格一路飆高。」今年五十八歲、擔任財務會計主管的蘇秀霞,同樣也是房地產價格大漲的受惠者之一,二十年前,她花了九.六萬元在宏茂橋地區買下一間改建 式的新建三房一廳組屋,如今價格來到四十萬元,漲幅超過四倍,她卻仍扼腕地說:「早兩年買才兩萬多元,你看我損失多少。」由於早期新加坡政府的組屋規畫較 不合時宜,推出大量一房一廳的組屋,與現在三房一廳、三房兩廳相差甚遠,因此新加坡政府便重新規畫,將原本一房一廳式的兩間屋子打通成為一間新建組屋的作 法,吸引民眾前來申購,這也正是蘇秀霞所買下的組屋。 眼見媽媽購買組屋增值財富的經驗,二十七歲的女兒陳煊華也打算趁早有樣學樣,剛跟準老公拍完婚紗照的她,現在正積極尋找組屋標的,替自己找一個安居的窩。 面積只有台北市二.五倍大的新加坡,雖然地狹人稠,卻透過政府實施組屋與相關配套政策,讓年輕人即使身處高房價時代,也沒有購屋的壓力,甚至更可因房價上漲而累積財富,反觀台灣的政府,又留給了年輕人什麼呢? 新聞辭典 組屋 1960 年,新加坡政府為了解決國民居住問題,成立建屋發展局,包括興建、定價、買賣、管理等,全面規畫如同國民住宅一般的平價房屋,也就是所謂的組屋。政策施行 50年來,已有82%國民居住在組屋中。根據規定,組屋只提供99年的使用權,到期便收歸國有,與一般私人住宅擁有土地所有權不同(但新加坡部分私人住宅 也只賣地上權)。一對夫妻一生只能申購二次新建組屋,以及向建屋發展局申請優惠貸款的機會,二手組屋因不得申請優惠貸款,因此沒有購買限制。 新加坡組屋公共設施齊備 生活機能相當便利 運輸:組屋區內設有公車站,且地理位置緊鄰捷運站。 遊樂設施:組屋區的中心,一定會有兒童遊樂區與球場等公共建設。 停車場:獨棟五層以上的專屬停車場,供應組屋區家庭停車需求。 大排檔:舊式組屋一樓多為大排檔或傳統市場,供應民眾食物需求。 法令與政策配套完善 打造公平理想的居住園地 01. 新建組屋只准新加坡國民申購,二手則包括永久居留權身分者。 02. 新建組屋價格較二手便宜四成,二手又較私人公寓便宜超過一半。 03. 申購組屋只有99年使用權,不包括土地權狀,到期收歸國有。 04. 新建組屋申購,夫妻月薪合計不得超過星幣8000元,二手不設限制。 05. 新建組屋貸款利率較銀行優惠1%至2%,但一生只有兩次申購機會。 06. 新建組屋房貸最高可貸九成,二手條件比照私人住宅。貸款期間最長30年,但不得超過法定退休年齡65歲。 07. 擁有組屋不能另外擁有其他私人公寓,二者只能擇一。(註:避免炒作)08. 組屋住滿三年前不得出租或轉售,二手不受限,但一對夫妻只能買一間組屋。 09. 組屋居民人種比率依國內人口結構設限,超過上限便不再賣給該人種。 10. 組屋區公共設施齊備,捷運、停車場、孩童遊樂區與球場一併規畫。 租金貴、投報率高,組屋讓新加坡國民迅速累積財富新加坡不論是店鋪、商辦、私人公寓,就連二手組屋的租金也貴得嚇人,以目前一間新建三房一廳組屋購買價格約星幣30萬元左右計算,年租金收益可達2.4萬元,加計政府其他降低購屋成本補貼,年投報率直逼10%。 高力國際董事總經理楊煥杰直言,由於新加坡民眾自有房屋比率近九成,因此國內欠缺完善的租屋市場,沒有市場機制下價格自然不易受到控制;此外,因為外來勞工、移民很多,大量人口湧入也致使租金價格只漲不跌。 社會住宅 應納入國家福利政策 台灣社會住宅聯盟表示,歐美資本主義國家早就體認住宅市場有其局限性,政府應扮演不可或缺的救濟角色,最普遍的作法是興建一定數量的社會住宅,以「只租不售」的方式提供經濟與社會弱勢族群,以滿足並保障其「居住人權」。 以 荷蘭來說,就認為社會住宅不只是住宅政策,應該是國家福利政策,不論經濟景不景氣,都必須長久、持續地推動。荷蘭社會住宅主管機關是中央住宅部,由中央政 府編列預算、選擇地點、規畫興建,再交由地方政府分配、維護管理,而不只單靠地方政府資源執行。 (梁任瑋) 各國社會住宅政策比較 國家 公有租售住宅比率 作法新加坡 82% 自1960年代起,大量興建國民住宅(組屋),高達82%新加坡居民住在政府興建的組屋裡;另外也針對經濟弱勢無力購屋者提供廉價租屋,約占總人口數8.7%。 香港 50% 1970年代起大規模推動國民住宅(公屋),分為租售兩類,在租金和售價上上有嚴格規定,並對申請者資格進行較高門檻和審批監督機制。 荷蘭 34% 以政府補助為主,租金經過每年調整,以評點制度公開透明方式申請。各區的分布平均、住宅設計混居,維護居住品質,結合照護服務。 英國 20% 目前約有800萬人居住公有出租住宅,以低於市場價格之租金補貼,透過評點制,保障住宅需求最大者,遵守規範者可終身居住。 德國 16.2% 採政府補貼民間投資興建模式,完成後在入住對象與租金訂定上均須受規範,出租人只可收取成本租金,租賃期間不會提高租金,並設定最低居住水準,對適當的住宅面積、房間數有所規範。 美國 6.2% 1950年代起興建大量公有出租住宅提供弱勢團體,近年來為減低標籤化與種族隔離問題,提倡混居政策並改善既有公有出租住宅品質,並配合住宅補貼,解決中低收入住宅問題。 台灣 0.08% 數量過少,無具體政策方向。 資料來源:崔媽媽基金會、無殼蝸牛聯盟 |