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金 融海嘯下，本港裁員減薪之聲不絕。溫總理日前呼籲企業唔好裁員，保持社會穩定；香港中聯辦隨即響應，中聯辦經濟部副部長孫文秀噚日話，已經呼籲本港中資企 業唔好裁員，要同員工共度難關。目前在港嘅中資企業共有2000多家，總資產逾2200億美元；當中211家在港上市，市值逾3萬億港元，佔香港總市值 40%。華華諗，如果有十分一公司聽阿爺話都好唔錯。孫文秀噚日出席中資企業與中國改革開放論壇，提到在港中資企業今次面對金融海嘯，比起98年亞洲金融 風暴好好多，上次由於對金融風險認識不足，擴張過度，以至危機爆發後有中資企業出現信貸危機，甚至被迫清盤。痛定思痛經過改革後，今次中資企業能夠及早應 對危機，例如喺貸款同不良資產上作出審慎處理，抗風險能力大大加強喎。 | ||||||
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在我眼中，上海是全球最炙手可熱的城市。 上海冬天氣候寒冷，但增長潛力傲視同儕。與之競爭的杜拜，雖然有巨額收入，惟發展空間太窄。里約熱內盧的潛力或許不俗，但和雅加達一樣，他們的潛力屬於未來式，而非現在式。 我一九三六年初到上海，那時候，作為中途站的香港，同樣叫我眼前一亮。我在上海居住的時間很短，皆因日軍來襲，家母、姐姐和我一同返回仍有不少親戚居住的香港。後來家父跟我們會合，再舉家返回英國。 因此亞洲，特別是東亞，令我非常嚮往。當我成為註冊會計師後，我一直在報紙求職版找尋合適工作，一心要回到亞洲。時為一九五五年，我相信當中國開放對外貿易後，肯定會出現令人驚嘆的商機。中資股超值 我這個觀點至今仍然不變，事實上，中國今天已經是全球經濟巨人，機遇處處。這些機遇並未因為金融海嘯而減少，如果你之前錯過了，現在正是趕搭順風車的絕佳時機。 我認為如今應押重注於中資股，原因是估值便宜。但在公司名字掛上中國兩個字，不一定是致富的通行證；某些中資股只想欺騙客人，部分國企亦管理不善，或政治風險極高。 這正可解釋，為何我們組合盡是中資的龍頭股，當中包括全球最大的電訊商中移動、中石油這石油巨企，以及全球市值最大的銀行股工行。我認為它們的現價皆屬吸引，這些巨企將於未來數週公布去年業績。 中 移動現價七十五元，市值一萬五千億元，去年盈利估計有一千二百億港元，市盈率為十二倍半，以中資大藍籌來說，這是非常吸引的價錢。早前中國政府向中移動批 出3G營運牌照，雖然得到較冷門的TD-SCDMA制式，但中移動坐擁大量現金，又得政府的祝福，相信可以勝過其他競爭對手。 小心中移動短線波動 惟中移動的股價甚為波動，○七年曾升至一百五十元，最近卻一度低見五十元。投資者應有心理準備，短線股價可能疲弱，惟長線仍屬便宜。 中石油現價六元三角，市值一萬一千五百億元。去年首三季已公布賺九百三十五億元人民幣，全年盈利大概有一千二百億元人民幣，市盈率僅八倍半，不用我多講了吧！ 工行現價三元六角，市值一萬二千億元。截至去年九月，首三季盈利為九百三十億元人民幣，我估計其全年盈利約一千二百億元人民幣，與中石油的盈利差不多，即一千三百五十億港元，市盈率九倍，我認為「妙極」。 若我對這三家中國巨企的看法接近正確，便可解釋為何這次股市下挫，是一次千載難逢的入市良機，投資者應該好好把握。我不能保證股價不會再次下跌，但這不應是拒絕溝貨的理由。 雖然我不知道環球經濟跌勢何時了，但相對於已經衰落的歐美經濟板塊，我對中國，以至中國市場的信念，毫不減退。 東尼Tony Measor 在證券界有三十五年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。 他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。 | ||||||
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| 舖王波叔鄧成波轉戰股壇，噚日以業主兼老友身份，出席由許照中揸fit嘅僑豐金融分行開張儀式，華華自然唔放過請教波叔投資心得。佢話較鍾情中資股，尤其內銀股同保險股，現時持有工行（1398）、建行（939）同中行（3988），又睇好國壽（2628）。 波叔亦有投資藍籌地產股，如恒地（012）同新世界發展（017）。既然波叔都唔睇好個樓市，點解又買地產股？佢話對鄭裕彤好有信心，股價一定會倍升。 講 到呢到，波叔叫華華唔好當佢係股神，佢話投資策略放係唔同人身上，有唔同效果，好似佢自己，因為每次都係大手買入，即使只升少少，利潤都好可觀。波叔仲舉 埋例子，例如一注買入中行1000萬股，中行即使只微升1仙，賬面已賺10萬蚊，但散戶買少少，賺一仙分分鍾唔夠畀佣金。波叔一再叮囑股民要識轉身。 據悉，波叔自07年至08年金融海嘯前，賣咗約30億物業。佢又話o依家舖市「冇乜平貨」，年尾先會考慮入市。 | ||||||
2010-02-04 NM
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| 投資中國這個全世界人口最多的國家能獲取理想回報，幾乎是人所共知的事。唯一問題是應該從何入手。 你可以買人民幣，若刻下買入，然後靜心等待一段長時間才將之賣出，很有可能獲利。不過，我並不是對投資貨幣很有信心的人，因為其表現往往未如股票。我在一九五五年初抵亞洲，很記得一英鎊固定能兌換十六港元。銀行地產表現佳 當 年，很多人預期增長迅速的東亞國家貨幣，兌英鎊可升值兩成八以上，儘管中間經歷了不少艱難時間，但今天十二元五角港元，可兌換到一英鎊，港元剛好升值了兩 成八。惟換轉買入股票的話，不論是長實或新地，也有二百倍回報，買滙豐、中電，甚至在六十年代差點倒閉的恒生，情況也是一樣。而且，這還未計算越來越多的 股息；雖然，投資貨幣也能收取利息。 上週，我看到一張怡和集團的紅酒價目表，我估計它來自一九六五年，因為表上大部分紅酒都是在一九六二年 入樽。最貴的一支是五七年的武當（Mouton Rothschild），當年五十元一支，其他來自St Emilion的好酒，也不過是十元五角至十二元五角一支。當然，我不是建議大家投資紅酒，值得留意的是其價錢升幅，而且不要忘記怡和的售價並不便宜。這 就是無可避免的通脹。 這亦是我對中資股有信心的原因，不過亦要選擇一些增長股。我個人特別鍾愛銀行股，在過去五十年，我一直留意滙豐、恒生 （11）及東亞（23），看着這行業在市場中大幅升值。但讀者告訴我，若比較長實（1）和新地（16）自七二年上市至今的股價，它們升值逾二百倍，因為土 地是對抗通脹的基本工具，所以地產股的防守力可能更強。 ETF是投資上選 若今日買入中資銀行及地產股，我看不到任何理由，日後不能有同樣表現，惟我亦有少許擔心規模較細的地產公司，會因房地產市場的極端波動而陷入財困。 在 中國的制度下，我懷疑內地的能源公司，能否像中電般在過去五十年高速增長。我並不特別喜歡航空股，不論是國際或內地的公司，往績表現均相當一般；我也不太 喜歡採礦股，因為隨着資源被採光，增長只會有減無增；同樣道理，我對鋼鐵股亦沒什麼好感，國際上它們表現麻麻。在商界，我相信有好公司，但很難選取，我又 沒有任何方程式選擇，當然比亞迪（1211）和騰訊（700）很強，惟現時好像太貴，是一場大賭博。工業股亦有同樣問題，所以我不願意揀取任何一隻。 所以，我會建議讀者買ETF，ETF代表Exchange Traded Fund，是一種可以在交易所買賣的基金，反映相關指數的市價，例如盈富基金（2800）便是我的心水，因為它緊貼恒指。也有其餘ETF，追蹤其他中國股票的股價。 無論如何，我會繼續持有中資銀行股，儘管我有點擔心它們過度擴張；也不會放棄華能這隻公用股。我對羅康瑞仍然很有冀望，他的瑞房是組合持股之一。另一方面，我將靜心等候中移動及中石油的業績，兩者都是我認為應作長線投資的股票。 東尼 在證券界有五十年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。 他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。 | ||||||
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| 上週，多間大型中資銀行公布今年 首季業績，表現比去年出色。工行今年首季賺四百一十五億元人民幣，即四百七十億港元；其去年賺一千二百八十億元人民幣，即一千四百五十億港元。若把工行今 年首季盈利乘四，今年應該可賺約一千七百億元人民幣，即一千九百億港元。在過去六年，其盈利由二百二十億港元增至一千四百五十億港元，總增幅達五倍六，每 年增幅依次為三成七、兩成二、三成一、六成半、三成六，去年較低，只有一成六。 工行今年未必仍能有如斯增長，故估計應該保守一點，我認為約 有一成半，今年盈利應為一千五百億元人民幣，即一千七百五十億港元，這數字應相當貼近現實。工行最少有十年繁華 工行盈利增加，可能是因為中 央政府打擊樓市及股市的投機炒賣，銀行只能借錢予質素較佳的首次置業人士，兼被允許收取較高利息，儘管如此，排隊借錢的人仍然絡繹不絕。在工行業績中，可 見其息差擴闊。 不過，有人批評工行借太多錢予政府或半官方機構，這點無可置疑。以電力公司華能為例，其借貸比率一直高企。去年底，這間公司 市值約一百二十億港元，總資產雖然有二千億元人民幣，但資產淨值只得約五百億元人民幣，債務則達一千五百億元人民幣，是公司本身資產的三倍。而這間公司的 股權有五成由政府控制，兩成由政府掌控的機構控制，大家普遍認為政府不會讓華能出事，故我不認為它會變成壞賬。我希望我不是唯一一個認為中央政府不會賴賬 的人。 以上週收市價五元七角五仙計算，工行的市值約一萬九千二百億港元，若其盈利一千七百五十億港元，市盈率僅十一倍，估值便宜。這間銀行 將隨着中國經濟擴展，未來十年，每年應有一成至一成半的增長，就算間中因為經濟倒退而未能達標，在昌盛的年份，也能好好擴展。 中行估值最低 不 止工行，建行（939）、中行及交行（3328）亦然。建行今年首季賺三百五十億元人民幣，即約四百億港元，全年應可賺一千四百億元人民幣，即一千六百億 港元。不過，其去年賺一千零七十億元人民幣，即一千二百二十一億港元，故我預期它今年賺一千二百億元人民幣，或一千三百五十億港元。以每股六元四角計算， 建行市值約一萬五千億港元，市盈率亦是十一倍，估值算平，但我會選擇規模較大的工行。 中行首季賺二百六十二億元人民幣，或三百億港元，計落 全年可賺一千零五十億元人民幣或一千二百億港元。其去年賺八百億元人民幣，或九百一十億港元，故我認為今年應賺一千億港元，稍遜於競爭對手。不過，以每股 四元一角計算，其市值逾一萬億港元，市盈率僅得十倍，三者中最低。 交行的首季盈利則是一百零五億元人民幣，或一百二十億港元，其去年賺三百 億元人民幣或三百四十億港元，故我認為今年應賺約四百億港元，以每股九元計算，交行市值四千四百億港元，市盈率同樣是十一倍。 這幾間中資大 銀行的市盈率極低，和恒生及東亞相比，這兩者的市盈率分別是十五和二十倍，儘管今年盈利上升會令市盈率降低，但也不會低到去中資銀行的水平。 東 尼 在證券界有五十年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。 他之前是財經網站 Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。 | ||||||
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| 日本一些企業面臨業績虧損、甚至破產危機，另一方面，中國企業正在世界各地尋找能提升品牌形象、技術能力的企業。迫於現實需求，儘管心中有百般不願意，賣 給中國的日本企業仍有增無減。 撰文．孫蓉萍 在日本佳能公司上班的小林邦彥，看到成衣業者RENOWN公司將納入中國紡織企業山東如意集團旗下，心中五味雜陳。 雖然小林自己被派駐到中國三年，自己的女兒大學畢業後也到北京留學兩年，他非常清楚、也親眼目睹了中國的實力；但看到從小就熟悉的品牌變成中國品牌——尤 其他經歷過泡沫經濟時期、日本買遍全世界的榮景，心情上更是難以接受。 在東京證交所第一類股上市的RENOWN，歷史可以追溯到一九○二年佐佐木八十八成立的「佐佐木商會」，約二十年前還曾經是全球最大的成衣廠商。它經營或 代理的品牌曾經包括D'URBAN、Arnold Palmer、Aquascutum、KNET & CURWEN、Simple Life等日本和歐洲名牌，許多消費者和這個品牌一起長大。 但泡沫經濟瓦解後，先前物流設備的投資負擔過於沉重，加上百貨公司業績下滑，又未能推出有效吸引年輕女性的新品牌，RENOWN開始陷入困境。 中國勢力快速延伸到日本 為了挽回頹勢，集團改以RENOWN D'URBAN控股公司名義上市，二○○八年又出售經營Aquascutum的子公司，並停產虧損的品牌，甚至出售總部大樓，所有可以籌錢的方式幾乎用 盡。但是到今年二月為止，RENOWN的業績已經連續三年虧損，一○年度集團營業額為一二九○億日圓，淨損失額為一○九億日圓。 現任經營團隊無計可施，加上來自大股東的壓力，RENOWN只好答應中國山東如意集團的求婚。 如意集團○九年營業額為人民幣一○七億元，以毛紡織業為主。儘管RENOWN實力已經大不如前，但正如社長北畑稔所說：「RENOWN在歷史、品牌、企畫 力、品質、管理、銷售、服務等方面的專業受到好評。」這些對希望拓展版圖的如意集團來說，將是非常寶貴的資源。因此雙方決定，如意出資約四十億日圓，收購 RENOWN四一％的股權，成為最大股東，目前只等待七月底的臨時股東會通過。 這件合作案，只是一個縮影，其實中國勢力已逐漸延伸到日本，而且速度越來越快。中國企業對日本直接投資從○七年開始成長，除了收購日本企業，還增設分公 司、工廠。Recof公司指出，○九年中國購併日本企業的金額為一六八億日圓，是一年前的四倍，件數則由十三件成長為二十件。今年光是一月到三月，件數就 超過三十件，金激增為一九五億日圓。 日本企業有成熟的技術，品牌還有高知名度，一旦發生經營危機，就是其他國籍公司撿便宜的最佳時機，自然會引來中國企業的青睞。例如去年六月，蘇寧電器集團 成為家電量販店Laox的最大股東，藉此學習銷售商品的技巧，在中國管理商品，在日本則對到日本觀光的華人加強銷售免稅商品。 蘇寧除了在新宿等地開新店之外，還計畫在大都市的精華區開兩家年營業一五○億日圓的商店，顯示其財力雄厚。 以手工製作高級高爾夫球桿聞名的日本高爾夫業者本間高爾夫，○五年聲請破產保護，今年二月也宣布，中國流通業者等企業合資的魚尾獅控股公司將成為最大股 東。 實際利益讓優越感拋諸腦後除了趁業績不佳時大買零售業，技術也是中資的重點目標。中國比亞迪汽車公司為了取得日本車體的成型技術，今年四月收購了模具業者 荻原公司位於群馬縣館林的一間工廠。 而○九年十二月，中國寧波韻昇公司以十一億日圓左右，取得製造汽車零組件的日興電機工業公司七九％股權。這些企業都是著眼於日本企業的先進技術。 《朝日新聞》報導，一九三三年創業的日興電機，目前正在重整，但當社長草野耕二聽到中國企業對日興有興趣，擔心卻多過開心，「如果變成中國企業的成員，日 本廠商會拒絕和自己往來。」一語道破日本人的心情。 一家仲介購併案的顧問公司指出，很多企業一聽到要收購的企業來自中國，馬上就回絕了。信州大學教授真壁昭夫認為中國企業收購，正好可以促使日本企業加速改 革，有助於強化體質，但心理障礙就是很難消除。 心理、自尊心雖被打擊，但有錢賺才是重點。RENOWN業績、股價都在低檔徘徊，五月二十三日股價一四一日圓，被山東如意集團相中的消息二十四日正式宣 布，即漲三六％到一九一日圓，二十五日再漲二六％為二四一日圓，六月二日甚至漲到四四○日圓，投資人還是要看現實的經營面，優越感就先拋到腦後。 不過許多購併企業都會面臨文化認知的問題，即使是同國企業，往往也會因為企業文化不同而撤銷合併案。中國收購日本企業，未來是否會引發兩國人民的情緒問 題，值得關注。 中資大買日本企業 ——近年來主要案例 資料來源：Recof 時間 中國企業 日本企業 行業 註02年 上海電氣集團（上海市） 秋山印刷機製造 印刷機 未上市04年 上海電氣集團（上海市） 池貝 工具機 未上市06年 尚德太陽能電力（江蘇省） MSK 太陽能電池 未上市09年 蘇寧電器集團（南京市） Laox 家電量販店 東證二類10年 神州數碼控股（北京市） SJI 系統開發 Jasdaq 10年 魚尾獅控股（英屬維京群島） 本間高爾夫 高爾夫球桿 未上市10年 寧波韻昇（浙江省） 日興電機工業 汽車 未上市10年 比亞迪汽車（廣東省） 荻原館林工廠 汽車 未上市 | ||||||
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適逢業績期，正好讓我們檢討組合。首先，中資銀行的業績，大家都期待已久，但到頭來，在市況牛皮之下，就算有可觀的業績，對股價亦沒甚大刺激。 工 行作為中資銀行股的龍頭，上半年盈利大增兩成七，錄得八百四十六億元人民幣，打破○九年的紀錄。惟這程度的增幅，不能維持一段長時間，因為該公司無疑將面 對很多壞賬，將要在第四季作出撥備，然而在上半年撥出的一百億外，我認為再撥出四百億便足夠應付公司的壞賬。如果公司保持現階段的盈利增長率，今年全年可 賺一千六百億元。 工行現價五元六角五仙，市值一萬八千八百億，市盈率約為十一點七五倍。但這都建基於一些錯誤的假設，我認為這些預測太保 守。其他中資銀行情況亦一樣，市值一萬四千八百億的建行（939），股價在六元四角，上半年賺約八百億元，較○九年賺五百六十億元多，揭示了今年全年盈利 有可能達一千三百億元，市盈率為十一點四倍。中行公布今年中期業績賺約五百九十億元，較去年同期四百一十億元多，中行市值約一萬億，股價於三元九角五仙徘 徊，預期其全年盈利可達九百億元，市盈率僅十一倍。 市盈率出奇地低 中資銀行股的市盈率不合理地低，唯一合理的解釋，這是銀行集資的警號。如果這是近日股價落後的原因，那麼現時正是買入股份的最好時機。 但 對於國壽（2628）的情況，又與中資銀行股的情況不同。國壽現價三十元，其市值約八千五百億元；而市值四千九百億的平保（2318），股價在六十四元的 水平。上星期國壽公布中期業績，半年賺約二百億元，即使第二季錄得可觀的盈利增長，惟我仍質疑其全年盈利能否超過四百五十億元。在這個盈利增長水平，其市 盈率達十七倍，在牛市期間這水平尚可接受，惟在現市況下卻屬於偏高。 平保勝國壽 平保的舉動更加進取，現正購入深圳發展銀行大 部分的股權，並公布中期盈利為約一百零九億元，較去年同期增長二成八，樂觀地看，其全年盈利可達二百五十億元，那麼二十倍的市盈率是否足夠，去理解其現價 情況？即使平保的市盈率較競爭對手國壽為高，但若要我二揀其一作長線投資，我情願選擇平保。 我們的組合內，中石油是老成員，其現價是八元五 角，市值達一萬五千五百億元，中期業績符合我們預期，半年賺約七百四十億元，若下半年繼續保持增長，全年的盈利可達一千五百億元，這已是一個很好的投資選 擇，誰還會計較今年油價還要升幾多？現今社會中，中國對油的需求急速擴張，該股的股價在現水平仍屬偏低，因為其股價是直接受國際油價影響的。 東尼Tony Measor 在證券界有五十年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。 他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。 |
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街王再起 亨得利鐘錶標下台北市忠孝東路四段原安泰銀行舊址，帶來的不僅是價格刷新紀錄，更看出中資卡位台灣房地產，以及搶占未來陸客自由行商機。 除了亨得利進駐以外，包括港資的藥妝店莎莎、服飾店佐丹奴、ESPRIT等，未來將有更多中資、港資進駐忠孝東路四段，形成台北「新銅鑼灣」的縮影。 製作人．吳美慧 撰文‧梁任瑋 研究員．陳兆芬十月十一日，香港貴婦們最愛的服飾品牌MOISELLE、慕詩國際，其總裁陳欽杰、徐巧嬌夫婦，與二十多位好友悄悄抵台。 這一行人成員，包括香港零售業者、珠寶商、律師和醫生等，由富御珠寶創辦人胡焱榮夫婦、台灣作家蔡詩萍領隊考察「台灣投資環境」。這次來台，最重要的行程就是考察台北市忠孝東路四段店面，以及信義計畫區、永康街和京站購物中心。 為了物色投資標的，他們興致高昂地詢問租金行情與報酬率，以便找到最佳的物件。據了解，陳欽杰極有興趣在台北設點，也不排斥買下值得開店的物件。 而且這些港商，除了考慮開店地點外，連住的問題都一併考量，具有代表性的住宅如「宏盛帝寶」與「一品苑」等豪宅，也是參觀的標的。 贏第二名七千萬元 亨得利志在必得的原因 同 一天上午十一時， 安泰銀行台北內湖總部六樓會議室，決標者拆開信封宣布，「台灣亨得利以新台幣九億零五百元，得標安泰銀行忠孝東路四段一六二坪店面。」在場一位穿著深色西 裝男士，旋即面無表情地拿出行動電話用上海話回報，電話那頭，是香港尖沙咀總部；他掛上電話後，隨即快步離去。 「中國最大的名錶代理商，買下台灣最大地主林堉璘的店面，代表『大鱷』開始浮上水面了。」一位到場看開標的房仲業者這樣表示。 長 期觀察台北市東區商圈變化的欣元商仲總經理焦文華分析，「雖然亨得利出價足足比第二高標的中美鐘錶，多出了七千多萬元；但他們深知，如果現在不忍痛拿下， 未來要付出更高的代價才能在忠孝東路取得一席之地。」在中國大陸與香港擁有許多分店的亨得利，為了搶標忠孝東路四段店面，可說是有備而來，不但在八月底舉 辦十．四四億港元現金增資，又在九月二十一日發了二十五億港元的可轉換公司債，總計相當於台幣一四○億元，就是為來台買店面鋪路。以九億元買下忠孝東路四 段店面，對亨得利來說，才只是開始。 其實，從開放陸客自由行，以及兩岸關係持續改善下，類似MOISELLE的參訪團，或是中資、港資來台的房地產考察團越來越多，不少接待單位甚至用「手軟」來形容絡繹不絕的景況。 在看準兩岸開發陸客自由行商機，一股「中資獵店潮」正席捲台灣；從陸客最熟悉的台北一○一為延伸起點，忠孝東路四段因具交通便利性，又有忠孝復興、忠孝敦化以及國父紀念館三個捷運站，成了搶灘的前哨站。 「十年來，信義計畫區大型百貨公司一家接著一家開，台北購物商圈從西區更迭興替到東區，但以太平洋ＳＯＧＯ百貨為核心的東區，依舊是象徵高消費指標的黃金商圈！」高力國際台灣分公司總經理劉學龍這樣表示。 歷史環境、捷運交會 屹 立不搖的忠孝東路四段商圈劉學龍又說，信義計畫區以商辦、百貨公司為主，但忠孝東路四段——從復興南路到光復南路這段沿街櫥窗店面，充滿多樣性，這才是真 正「逛街的樂趣」。加上大安路「名人巷」、二一六巷美食街內，有許多家高級餐廳、精品名店，與信義計畫區商圈連成一氣，自然形成完整的消費聚落。 值 得觀察的是，二十年前因忠孝東西路開挖捷運，以住宅為主的仁愛路、商辦林立的信義路，也由雙行道改為單行道，商業氣息逐漸轉淡。相對的，原本就是百貨公司 一級戰區的忠孝東西路，則因板南、文湖雙捷運開通，交通便利性提高，更加穩固黃金商圈的龍頭地位，也成了港資、中資眼中值得投資和卡位的黃金寶地。 二○○六年，投資客劉月釵以一．八億元買下忠孝東路、復興南路口三角窗，並以每月租金八十七萬元租給雄獅旅行社，替東區這波店面行情起漲開了第一槍。 位在錢櫃ＫＴＶ台北ＳＯＧＯ店隔壁的僑怡大樓，原本因產權爭議，完工十多年沒辦法取得使用執照。在雄獅旅行社高價租金的誘因下，在○六年底，僑怡大樓順利完成建物登記，出租給歐洲另一大鐘錶品牌歐米茄，每月租金高達七位數，正式為忠孝東路四段鐘錶一條街商戰揭開序幕。 ○八年初，中美鐘錶嗅到陸客商機蠢蠢欲動，以每月兩百九十萬元租金、長達十年的租約簽下忠孝東路、復興南路口「小雅大樓」一樓三角窗，替勞力士開設在台首間專賣店，寫下當時東區租金新紀錄。 在此之前，這間店面的租戶是台灣現金卡發卡量第一的萬泰銀行，在租約到期後，卸下招牌換人做。 勞力士天價插旗的效應，很快就在東區擴散。 緊接著○九年十二月，亨得利以每月四百萬元租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀店面，不但再度改寫忠孝東路租金行情，至今仍為東區月租金最高店面。 區域租金行情即將上漲 頂級名錶店進駐的意義 劉學龍私下表示，在香港銅鑼灣開設有旗艦店的英皇鐘錶，這幾年也頻頻來台探路，不願在這波賺中國錢的列車中缺席。 為什麼精品鐘錶業者一致看好台北市東區店面，並視為進軍台灣市場的首選？ 「鐘錶店是零售業的火車頭！」第一太平戴維斯零售部主管田揚明說，由於鐘錶業者重視外牆廣告、商圈人潮密集度，它們只挑黃金地段，所以，商圈內一旦有高檔鐘錶店開幕，代表區域租金行情即將上漲。 雖然台北商仲圈常形容，「在忠孝東路四段開店不會賺錢，但廣告曝光度超強，各大品牌仍不放棄搶奪一席之地。」東區ＳＯＧＯ百貨本來就是台北市最熱鬧、人潮最多的商圈，因此是精品、服飾與藥妝業者卡位的一級戰區。 田揚明說，目前東區還有不少本土銀行據點，這些銀行因為長期持有店面，但坪效不似珠寶手錶業者高；未來中資、港資零售大軍登台，這些銀行有可能因為付不起高昂租金而被汰換。如果是銀行的自有店面，也可能因租金收益比經營分行還好賺，寧願轉租給服飾業者。 「在香港商人眼中，忠孝東路四段匯集的品牌、客層消費力，就跟香港的銅鑼灣一模一樣。」戴德梁行研究部協理薛惠珍說。 薛惠珍表示，香港比台灣早十二年見識到中國錢的威力，尤其在○三年簽定ＣＥＰＡ（更緊密經貿關係安排）與陸客自由行嘗到甜頭的香港零售業者，更嗅到這股商機也正在台灣發酵，很快就把當年大賺人民幣的經驗複製到台灣。 一旦港資、中資大軍入侵，一位難求的忠孝東路店面戰火將更形火熱，甚至一路延燒過光復南路口，直至基隆路口的捷運市政府站。 複製香港簽定ＣＥＰＡ的甜頭 港商瞄準中國旅客商機 「UNIQLO 開幕後，我們這邊租金大漲，以前一坪租金才五千元，現在沒有八千元根本租不到。」住在近捷運市政府站、忠孝東路五段十幾年的老房東說，「以前老鄰居機車 行、油漆行一家家關門了，現在都變成餐飲連鎖店、牙醫診所，只剩一家機車行夾雜在壽司店與旅行社之間，顯得格外醒目。」這位老房東臆測，這家機車行在不久 的將來，會因為租金高漲遷移他地開店。 田揚明說，最近的確有不少國際連鎖服飾品牌，專門鎖定捷運市政府站的店面，條件是一樓面寬愈寬愈好，且要有一到三樓可以打廣告的牆面；過去的小型店面，顯然無法滿足外資、港資的需求，目前行情已到半山腰，未來店面市場將呈現大者恆大的局面，而且單一業主的店面最值錢。 「一旦開放自由行，陸客花錢就不設限！」薛惠珍說，她曾接待過一位中國企業主，來台考察時到台北市信義計畫區的BELLAVITA購物中心買個「紀念品」，回來拎著的愛馬仕（HERMÈS）提袋，裡頭裝的竟是一只八十六萬元的手錶。 相較於奢侈品在中國須繳交高額稅金，該名中國企業主直說台灣的名牌精品，「便宜、便宜，又不用擔心買到假貨，卡拿出來就刷了。」這件事讓薛惠珍與同事至今仍印象深刻。 根據旅行社所做的統計資料之中，○九年中國團體觀光客（不含自由行）的購物分析來看，在客來台灣的消費中，其中的三四％是用於採購珠寶與玉器，顯示他們對上述產品的喜愛，更重要的是，他們捨得花大錢採購。 連醫療診所都被鎖定 忠 孝東路四段一「店」難求薛惠珍說，相較於團進團出的中國觀光客，被帶到土產店、免稅店買鳳梨酥、茶葉，自由行的旅客消費項目將更具多樣性。如果說信義計畫 區是台北的中環，以東區商圈有雙捷運共構的交通便利性，與國際連鎖品牌密集度，不就等同於台北的銅鑼灣，各大精品業者當然要在此「結市」。 欣 元商仲總經理焦文華說，今年以來，為了在東區卡位，不少服飾業者鎖定地段好但業績不佳的東區店面，以高額頂讓金承租下來，等著日後人潮、消費聚集，再好好 的賺一票。例如近捷運國父紀念館站旁的大陸大樓樓下，原本的全家福鞋店，近日也已換成台灣女裝品牌SO NICE進駐。 另外，位於忠孝東路、復興南路口的雄獅旅行社店面，因廣告曝光效果好，有電信業者出價每月一百萬元向房東承租，比現在的行情高出一七％；但因租約尚未到期作罷，但也顯示忠孝東路四段店面一「店」難求的情況。 焦文華以港、澳開放陸客自由行為例，去年陸客觀光總人數已達一八○○萬人次，是陸客今年來台人數一五○萬人的十二倍之多，以中國新富階級強大的消費力，將對台灣的內需零售市場，有莫大的助益。 其中，以第一線知名度高的商圈將優先受惠，如信義區台北一○一、東區、士林夜市、西門町及永康街等商圈，並將推升其他的一線商圈店面租金行情上漲。 預期東區租金行情不斷上漲，不少服飾業者已經悄悄提高房租預算，從過去的每月四十萬元，大幅倍增至八十萬元；甚至有店面房東為了趕走舊房客，將租金調漲一．五倍。倍數翻升的租金，讓原本付租能力較弱的餐飲或便利商店業者知難而退，轉往巷內發展。 因 為忠孝東路四段頭的租金越來越高，不少成本有限的業者，只好逐步的「退守」到四段尾，夢特嬌（MONTAGUT）在近捷運國父紀念館站出口的地方開設新 店、「à la sha」則進駐阿波羅大廈一樓、網路服飾品牌「東京著衣」也在頂好大樓一樓開設實體店面，先行卡位，以便承接日後陸客自由行的商機。 港資來了、中資也來了 當操京片子客人出現在台北房仲店台面上大型連鎖業者大張旗鼓搶市，台面下有不少中資鴨子划水，私底下探路。曾在今年八月底在各大報頭版刊登廣告，替中資物色飯店、商辦與土地的勤實佳商仲董事長林敏弘，這兩年就遇到不少操著京片子的投資客，到他的房仲門市找店面與商辦。 「他們一次不只買一間，只要是忠孝東路四段的店面都要收購。」雖然最後簽約的通常都是台灣代表人，要不然就是以香港投資公司名義「繞道」購買；但很明顯的是，陸客來台效應早已成為市場矚目焦點，也顯見中資來台卡位並非空穴來風。 林敏弘說，這群中國客戶非常專業，不但會刻意選在晚間觀察人潮流量，連颱風天會不會淹水都特別注意，因為勤實佳提供不動產開發、外牆拉皮與招租「一條龍」服務，滿足不少大陸投資客全方位的需求。 類似像林敏弘這樣的「中資代言人」，還有世邦魏理仕台灣分公司總經理雲惟鴻。今年九月初，中國連鎖飯店業者錦江集團，主動透過世邦魏理仕找尋合作夥伴，要開設至少三百間以上的國際觀光旅館。 雲惟鴻表示，中資來台投資酒店是現在進行式，目前台灣的酒店業者，也持續與中國領導連鎖酒店品牌進行跨岸合作的機會，透過品牌的雙向合作，會加速彼此在兩岸市場的拓展，達到雙贏目的。 不只買地、買樓，連醫院、學校都有興趣。 土地仲介業者透露，東區某棟醫院經營權在去年已被外資買下，表面上是台灣財團，幕後金主就是中資。他們相中的是資產，而非實際經營權，這些布局為的是將來兩岸正式開放自由行先行卡位。 從忠孝東路四段頭到四段尾，這僅僅二公里的路程，已因為新店不斷進駐，形成「鐘錶商圈」、「百貨商圈」、「醫美商圈」、「餐飲聚落」等；加上附近的飯店、夜店和有特色的小吃店，走一趟「吃喝玩樂」一次滿足，聚客力夠下，忠孝東路四段，儼然成為台北市的新街王。 中、港資搶進插旗 忠孝東路四段名店雲集 東區最搶手店面 忠孝東路四段2-1號 租戶 雄獅旅行社 租金 87萬元/月 東區整棟租金最高大樓 忠孝東路四段 22號整棟 租戶 錢櫃台北SOGO店 租金 880萬元/月 歐米茄全台最大專賣店 忠孝東路四段30號1、2樓、外牆 租戶 歐米茄 租金 410萬元/月 勞力士在台首間專賣店 忠孝東路 四段1號 租戶 中美鐘錶 租金 290萬元/月 莎莎國際在台第一家分店 忠孝東路四段59號1樓 租戶 莎莎 租金 180萬元/月 中國鐘錶大王在台首間旗艦店 忠孝東路四段 142號1、2樓 租戶 亨得利三寶 租金 400萬元/月 東區第一間中資購買店面 忠孝東路 四段231-1號1樓 業主 亨得利三寶 售價 556萬元/坪 東區最老牌頂級鐘錶行 忠孝東路 四段235號 業主 金生儀（自有） 東區第一間租金站上300萬元店面 忠孝東路四段 183號1、2樓 租戶 ESPRIT 租金 340萬元/月 資料來源：欣元商仲、台灣房屋 搶賺來台陸客商機 ──9家有意在台置產的知名港資、中資業者 飯店 董事長 品牌 說明 孫 堅 如家酒店 2009年開始來台接洽飯店合作對象、考察投資環境 錦江集團 酒店 委託世邦魏理仕台灣分公司找尋台北據點，已在桃園縣高鐵青埔站附近買上萬坪土地 服飾 陳欽杰 慕詩國際 MOISELLE 有意來台開設 獨立旗艦店 徐巧嬌 ENIGMA 已來台設點 鐘錶 潘迪生 香港迪生 創建集團 蕭邦錶、Brooks Brothers、TOD'S、Hogan、S.T. Dupont代理商，已來台設點多年張瑜生 新宇亨得利 購買台北市忠孝東路 四段店面 楊受成 英皇鐘錶 透過國際商仲公司 在台北找據點 餐飲 朱元豪 揚子江 餐飲集團 「冶春茶社」餐廳在京華城開設全球第一家分店，也是大陸國企投資台灣實體店面第一例 房仲 施永青 中原地產 預計明年初 在台開設第一家分店 資料來源：欣元商仲 《今周刊》整理本地商家在經營上仍有許多外商無法比擬的地方港資搶進 本土鐘錶行不怕此次台北市忠孝東路四段店面標售，參加競標的四家公司中，就有三家鐘錶店參加競標；競標的同時，鐘錶店逐鹿東區商圈大戰也即將爆發。 之前以約1.5億元賣掉北市林森北路店面的中美鐘錶董事長王文祥，坦承很意外亨得利會參與競標。他耳聞如東方錶行等許多香港鐘錶行，都將陸續來台，複製香港鐘錶業因開放陸客自由行而受益的模式。 但以「鯊魚聞到血味就會接近」來形容目前氛圍的王文祥認為，就算開放陸客自由行，台灣頂級鐘錶市場終歸還是將以本地金字塔消費者為主力。 長期觀察鐘錶市場變化的鐘錶專家曾士昕也強調，忠孝東路的確已經成為精品市場一級戰區，但是本土鐘錶行在經營上仍有許多外商鐘錶行無法比擬的地方，比如和品牌之間存在協議價格默契。 此外，會購買頂級錶款的客人，重視的是錶款稀有性，這一點在台北市民生東路和天母等地老字號頂級鐘錶行，也還有一定程度的競爭力。中美鐘錶在稀有錶款選擇上有競爭優勢，未來就看亨得利擺出怎麼樣的錶款陣容。 回歸到陸客的購買力對於精品頂級鐘錶市場有多少挹注？忠孝東路鐘錶商圈最大的競爭對手101購物中心表示，陸客目前占銷售總額的15％，雖然不是主力的購買者，但對業績的確有增分效果。 忠 孝東路四段30號的歐米茄（OMEGA）旗艦店，對亨得利進攻，顯得老神在在。斯沃琪瑞集團的總經理黃孔祥表示，由於亨得利店中也販售歐米茄錶款，站在品 牌角度，對於頂級鐘錶市場的版圖日益擴大，抱著樂觀其成的態度。同時因應陸客自由行商機，未來店內會多鋪陳一些中國觀光客喜歡的錶款形式。 據了解，比如品牌經典、K金或是鑲鑽等錶款，都是中國觀光客喜歡的錶款。 大 部分的鐘錶品牌或是鐘錶店認為，對已經趨於飽和的台灣鐘錶市場，中國觀光客可望帶來一些活力和生機。像是在忠孝東路上金生儀和101購物中心同時有販售的 頂級鐘錶品牌蕭邦，該品牌副總經理李明璇坦言，陸客購買金額已經占了整體營業額的20％左右，開放自由行之後，預期當然還會再增加。 （孫維敏） |
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