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整合長達三年，全台灣最受矚目的「一品大廈」都更案，最近傳出觸礁消息。都市更新究竟是房價鍍金保證？還是處處考驗人性的雙面刃？為何連全台灣名人齊聚、住戶水準最整齊的一品大廈都更案，也面臨破局困境？

撰文‧梁任瑋

擁有前副總統連戰、國泰信託集團理事主席蔡辰男、新光金控董事長吳東進等知名住戶、坐落北市大安區敦化南路燙金地段的一品大廈豪宅，兩年多前開始進行的都更計畫，如今面臨難產危機！

這個全台灣房價金額最高、住戶水準最整齊、最具有代表性的都更案觸礁，幕後到底有什麼無法克服的難題？

「很麻煩啦，我如果搬家，買比這裡貴的覺得划不來，比這裡便宜的地方我不見得想住。」一位住在一品大廈二十多年的老住戶說，整合近三年的都更計畫由於許多 住戶無法達成共識，重回原點。據了解，一品的住戶都更同意比率一直停留在六八％，無法突破都更法令規定的四分之三私有土地及合法建築物樓地板面積的比例人 同意門檻 (七五％)，一品大廈住戶透露，已暫時不申請都更，「等瓜熟蒂落再說。」

採都更模式保有原容積

這個擁有最多資源、全國最受矚目的都更案為何受挫？其實與目前所有正在進行的都更案面臨同樣的問題：有錢人也過不了人性這一關！

由於一品大廈一九七八年興建完成時，尚未實施建築容積率管制，總容積率約五三八％，但法令規定容積率僅為三○○％，若依建築法實施重建，居住面積會愈蓋愈小，唯有以都市更新模式申請更新改建，才能保有原容積，因此兩年前，一品大廈就確定重建後面積不會縮水。

隨著都市更新議題愈炒愈熱，一品大廈的富豪住戶對大樓改建也躍躍欲試，「過去開管委會時都派公司祕書出席的住戶，現在召開都更委員會時都親自出席，為的就是爭取自身權益。」住戶之一、皇家季節酒店總裁李銘松說。

雖然涉及的金額與住戶的身價不成正比，這些富豪還是堅持立場，寸步不讓。攤開這棟全台第一名宅的住戶名單，就可以看出這些各霸一方的名流，絕對不是容易擺平的狠角色。

三十三年前興建一品大廈的蔡辰男表示，因為建材高檔，一品大廈預售時每坪開價六萬元，硬是比區域行情每坪三萬元高出一倍，每戶約一千萬元起跳，因為太奢華，還一度被國稅局盯上查稅。據了解，當時︽中國時報︾創辦人余紀中也曾看過房子，後來考量社會觀感而不敢下訂。

「住習慣一品大廈的人，都不願意賣。」蔡辰男說，最早買的住戶是當時駐薩爾瓦多的大使連戰，經由蔡辰男推薦，連戰只看了一下土地，立刻就向蔡辰男訂了兩戶，兩年後從天母搬到大安區。

反倒是當時興建者蔡辰男一戶都沒有保留。發生十信案後，他才從仁愛路圓環搬到岳父居住的一品大廈，這幾年他再慢慢從中古屋市場買回來，至今已有五戶。二○ 一○年十二月，蔡辰男的弟弟寒舍集團董事長蔡辰洋也透過投資公司買了一戶，蔡萬春一脈的蔡家又成為一品大廈最大住戶。

此外，一品大廈藝人名媛幫有張俐敏、湯臣集團總裁徐楓、鄧美芳、孫凌華與劉桂貞，三、四年前鄧美芳自中古屋市場以一戶三千五百萬元買到一品大廈，算是近年買得最便宜的住戶。房仲分析，去年底一品大廈有一戶以每坪一○五萬元私下成交，若流通到市場價格還會更高。

找上金控降低融資難度

為了避免都更後分配不均，一品大廈管理委員會為此還訂了利益迴避條款，排除有營建背景的住戶參與都更開發。去年還找來十二位建商，每個月輪流由一位建商來 簡報，台面上喊得出名號的上市建商、北市一線豪宅品牌建商無一缺席，號稱全台灣規格最高的都更案。住戶透露，十二家建商經過比案後，最後出線的三家分別是 富邦、樸園與昇陽建設。

但是這些大戶算盤實在撥得太精，建商想賺到一品大廈的錢可說難如登天，「一品大廈每位住戶都是有頭有臉的人物，可以賣多少房價他們比你還會算，建商最後可以分到的利潤真的很少。」一位曾向一品大廈住戶簡報的建商無奈表示。

因一品大廈住戶要求分屋面積不得比重建前還小，以每戶室內面積一百坪計算，重建後至少要蓋一四○坪才分得回原面積，所以一品大廈住戶不希望與建商合作共同 開發；而傾向直接與有金控公司背景的建商合建，可以解決營造費用的融資問題，最後沒有被任何人賺走錢，金控公司賺利息、建築師事務所賺規畫費、營造廠賺管 理費、代銷公司賺銷售獎金，可說是算得最精的都更案。

一切算盡還是過不了關

雖然萬事俱備，但是最後還是卡在住戶本身的利益問題，協商了二年多，還是無法達到七五％的同意門檻，住戶們都累了。

據了解，因為生活機能太方便、住戶各個身價不菲，一品大廈不同意都更的住戶有三種類型：第一種是上了年紀的老住戶，認為好處是第二代拿，根本沒有都更意 願；第二種是剛重新裝潢完的住戶，不願已投入數百萬元重新整修的房子泡湯；第三種則是認為都更後的房產價值，至少有二．八倍，若現在一品大廈每坪房價有一 百萬元，都更後的權利變換價值，每坪至少應有二八○萬元行情，但現在還無法達到。

房地產都市更新的世界，是人性最大的試煉場，忍受得了孤寂的人可以享受富貴的果實，但過程中也會遭遇各種欲望、誘惑的干擾，讓人性貪念逐漸膨脹。對於房價已站穩每坪百萬元的一品大廈豪宅來說，也得面臨同樣的考驗。

名流齊聚

一品大廈知名住戶

姓名 身分 戶數

蔡辰男 國泰信託集團理事主席 5 寒溪投資 寒舍集團董事長蔡辰洋 1

連 戰 前副總統 3

李銘松 皇家季節酒店總裁 3 吳東進 新光金控董事長 2 貿聯開發 中航董事長彭蔭剛家族 1

湯臣開發 藝人徐楓 1

陳飛鵬 南僑集團副會長 1 林博正 前明台產險董事長 1 翁大銘 華隆集團負責人 1

追求極致的荒木隆夫，各花三年時間研發，才做出這兩款，更以季節限定、區域限定創造出循環買氣，數十年熱銷不墜 。

「兩箱打包!」日本成田機場的免稅店前，一款香蕉造型的甜點，讓台灣觀光客趕在登機前搶買，人潮塞滿店面，這樣的場景幾乎天天可見。柔軟蓬鬆的海綿蛋糕內，包裹著香蕉奶油內餡，擄獲不少「甜點控」的心，它，就是遊日必買伴手禮——東京香蕉蛋糕（Tokyo Banana）。

無獨有偶，被日本觀光廳選為前十大人氣伴手禮的北海道白色戀人餅乾，也是外國旅客赴日旅遊必買的產品。以二○一五年九月為例，白色戀人在日本成田及關西機場，均名列伴手禮銷售冠軍。

國立高雄餐旅大學教授廖漢雄分析，日本很擅長將文化底蘊納入產品開發，賦予產品故事性，也有整體性的觀光旅遊配套規畫，成為活絡地方經濟的動能。他說，從北海道白色戀人、東京香蕉蛋糕的經驗，看到日本人以伴手禮做為表達關懷與禮數，藉以聯繫彼此情感的意涵，並重視伴手禮後續可創造的無形潛在觀光產值。

熱賣不墜，創下年營收一百八十億日圓（約合新台幣五十二億元）的兩款伴手禮，其中的共同點，就是出自日本甜點教父——荒木隆夫之手。

每一個熱門長銷的商品，在研發過程幾乎都有一段不斷撞牆的潛伏期，如何忍受那一段難熬的日子，而不是貿然丟出一個不成熟的商品，進入市場上就曇花一現，成為主事者最難拿捏的關鍵點。

用專利，架高模仿門檻荒木隆夫的創業之路，並非一帆風順，一塊兩、三口就吃進嘴裡的小甜點，居然花了他三年的時間不斷改善。他回憶，在創業之初，為了研發出最好的口味，光是配方測試就試了三百多種，夜以繼日在實驗室裡測試，除了麵包的口感和口味外，也科學化分析三百多種配方的溫度、小麥粉比例等數據。

荒木對於產品研發和品質的堅持，換來的是創業前半年完全沒有收入。為了研發，剛開張的公司等於一直在「燒錢」，資金週轉的壓力，讓荒木一度灰心。但是即使錢花完了，還是不願意提早丟出自己不滿意的產品。

為了公司的營運，荒木只好「打零工」，找到以前的廠商客戶，協助他們改善製程和測試配方。荒木說，當時只想藉此賺取一、兩萬日圓的車馬費，以支撐他的研發工作。

有一次，客戶交給他一包沉甸甸的紅包，裡頭放了一百萬日圓，讓荒木大吃一驚。

「我認為我的協助，只值一、兩萬的車馬費，因此當時想要退還紅包，」荒木回憶，但那位客戶仍堅持要他收下這紅包，成為他的第一桶金，這才度過創業初期的週轉危機。

「白色戀人從研發到量產面世，足足花了三年時間。」荒木回憶，當時先透過手作測試口味及口感，發現融化的巧克力黏著在餅乾上時，很容易因高溫而影響餅乾口感，經過多次嘗試，荒木終於發現，原來巧克力不須事先加熱融化，只要在餅乾剛出爐時，放上巧克力，利用剛烤好的餅乾的熱度，讓巧克力「有點融又不會太融」，就足以讓兩者成功合體，又不會影響餅乾本身酥脆的口感。

甚至「白色戀人的兩片餅乾和巧克力結合的時間點，都有申請專利。」總信食品董事長廖金標指出，荒木擅長分析食材特性，著重手作的經驗，以此改善產品製程，不僅是位「研發奇葩」，量產實績也讓同業難以望其項背，加上專利的加持，「更架高了同業模仿的門檻。」用鄉愁，賦予產品情感其次，做出市場區隔，甚至是地區性的區隔。

達人國際文創總經理林昌翰說，在黑巧克力產品為主流的當時，白色戀人以差異化產品，成功做出市場區隔，也走出一條自己的路。而當時市面上找不到能代表北海道的甜點，荒木隆夫跳出框架，做出代表北海道意象的伴手禮，讓消費者能方便攜帶。

看準「物以稀為貴」的消費者心理，荒木採取「地區限定」的行銷策略，讓白色戀人代表北海道雪國的印象深植人心，不少顧客專程到北海道一遊，只為買到白色戀人，掀起搶購風潮。

七年之後，年僅三十歲的荒木隆夫，在東京街頭，再一次複製熱門伴手禮的成功經驗。而另一個成功關鍵，是除了品質之外，從內到外精品般的對待，並訴諸於情感的細膩。

「在日本，香蕉是奢侈品的象徵，」荒木表示，離鄉背井來東京打拚的年輕人，內心最大的想望，「就是想把最貴最好的東西帶回家，」基於這份情感，他改良了傳統日式月餅，研發出代表東京的香蕉蛋糕，自此熱賣三十年。

日本職人追求極致的精神，也發揮在包裝材料上。他堅持選用耐兩百度高溫的包材，成本比一般的塑膠盒貴了二十倍，但他仍不計成本的使用，以達到蛋糕體能在烘焙過程中，與人手「全程零接觸」的嚴格品管。

任何產品成為長銷品後，都必須面對生命週期的考驗，荒木隆夫認為，產品外型和口味的持續創新，是伴手禮產品能否永續經營的致勝關鍵。

荒木說，以東京香蕉蛋糕為例，第一代是他認為最好吃的口感，但是產品推出一段時間之後，會進入銷售的高原期，必須在賣到頂點之前，就先推出不同外觀或是「季節限定」的新產品，「讓消費者有視覺上的新鮮感，才能夠刺激購買欲。」「每項食材和原料，都有其靈魂，要抱持著感謝，用心做每一項產品。」訪談最後，荒木隆夫收斂起笑容，向記者正色說道「一品入魂」的重要性，這也是他一路研發熱門甜點的最大秘訣。

荒木隆夫

出生：1954年

學歷：國立北海道大學

經歷：不二製油株式會社研發人員、北海道白色戀人、東京香蕉蛋糕研發者現職：勝利方舟公司董事長

撰文者林淑慧