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對現階段房地產行業的看法

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http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f367801000cd6.html
人民幣升值、人口城鎮化、消費升級以及沸騰的資本市場使地產企業享受雙重牛市盛宴,這種牛市帶來的喜悅還能持續多久?房地產固有的週期性使泡沫破裂成為未來懸在所有地產企業的達摩克裏斯之劍,瘋狂牛市過後大衛斯雙殺很可能在它們身上反應得淋漓盡致,業績大幅下滑和估值的下降將使它們面臨雙重打擊。
租售比可以從一個角度判斷房地產價格是否正常,合理的租售比應該為1:200左右,現在中國中心城市的租售比已經超過1:350,有的甚至高達1: 400以上。中國購房的剛性需求的確存在,但房價的瘋狂上漲已經脫離了大部分人群的購買力,使這種需求變成無效。現在買房的人變成了深圳炒房團、溫州炒房團、國際遊資、追求暴利的投資客,有人沒房住,有房沒人住的現象比比皆是。當房價下跌的第一張多米渃骨牌開始倒下時,九七年金融危機香港房地產的慘況很可能在中國重演。
股票市場牛市的背景下,房地產企業大量增發圈錢,地王價格一再創出新高。高成本買地也許是無奈之舉,週期性行業衰退期產能萎縮,繁榮期產能大幅擴張,這種擴張常常滯後,當發現行業衰退時,收縮已經來不及。處理得好,度過危險期為將來行業復蘇打下基礎,處理不當會成為企業毀滅的誘因,所以並非土地儲備大就是好事。
未來的衰退中,強勢企業如萬科、招商、華僑城等可能受到的傷害會少一些,還能利用行業的不景氣進行整合,為將來的發展打下堅實的基礎。但從投資的角度看,現在它們是十分危險的。過度高估的股價、高成本的土地儲備、未來可能回落的房價,投資者必然要經歷業績倒退、股價大幅下跌的過程,而等待行業復蘇的周期也許要以五年、十年計算。
現階段 房地產 房地 行業 看法
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中信泰富,瑞安房地產 CUP

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http://hk.myblog.yahoo.com/Chui-Cup/article?mid=9225

中信泰富賭了舖外匯版 i kill you later 導致百幾億損失。

大家要知道中信泰富並不是垃圾公司,而是一間經營多年、具有規模、suppose 是有良好管理架構的大紅籌兼大藍籌。

搞單咁既嘢實在令人十分心寒,因為這種事應在三四線股發生,而不是這種級數的公司發生。證明不少中資企業的管理存有巨大的問題。

中信泰富一日之間股價被腰斬是絕對可以理解。

另一邊霜瑞安房地產夏達臣辭任財務總栽和董事職務,股價連日陰跌,近日更被洗倉。

市場有時的確是愚蠢,但多數情況下是「沒有死錯人」,事關市場大部分的參予者都是專業或者機構投資者。

因此,遇到這種情況,尤其是二三線股票,應及時控制部位,提高警愓,不要隨便買進,直至了解下跌原因以及基礎因素明朗化為止。在金融海嘯下,什麼都有可能發生,最重要是自己立於不敗之地,避免受到重創。

並不是什麼股票都「不持有十年,十分鐘都不要持有」,在動盪的時勢,事情可以轉變和發展得很快。

中信 泰富 瑞安 房地產 房地 CUP
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越秀房地產基金(405)之探討


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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=21&t=50334&start=15


我滿手是405,對405有點研究。

現在405的最大不利因素是主要收入來源的白馬大廈本年續租,因白馬大廈的租戶主要做外貿的,所以金融海嘯影響到他們的生意,租金的水平或有可能下降,但白馬大廈是一線的物業,雖然有些殘舊,所以新的租金水平應不會降得太多,若續租水平保持的話,現價可以說是低估。

因為除823外,405都已經變成一隻無財技的REIT,但是其物業以商廈及寫字樓為主,所以對經濟週期會較敏感。加上823的租金水平低,可以透過加租去提升收入水平。

另外利息支出方面,因為之前有做率息掉期,以鎖定利息支出,但在續約時(約2008年11月)因市場波動,利息很高,故取消利率掉期,改採浮動利息,欲減低利息支出。但是現在息率大降,還較之前更低,故利息支出有可能降低,或有可能對之有利。

此外,頭3年是盡派利潤,但今年開始派90%,加上租金下降,或有可能令利派息下降約20%-30%(由2008年預計0.26元,下降至2009年預計的0.18-0.21元)。

人民幣不升方面,我覺得影響只是很少,甚至是微不足道。

越秀 房地產 房地 基金 405 探討
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中国房地产企业应学什么?


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http://www.p5w.net/newfortune/caiji/200904/t2282230.htm


  控制中期风险头寸对于国内的地产公司尤为重要。在A股75家地产上市公司中,29家公司即使在不增加任何存货的情况下,每年经营产生的净现金也不到年初总 资产的10%,有16家不到5%。要知道,即使是TOL这样的高端地产商,其2008年存量资产周转率仍达到0.44倍,高于国内多数房地产公司。如果说 美国房地产公司的中期危机主要来自于中期借款,那么,国内房地产公司的中期危机则主要来自于过低的周转率,加速周转是唯一出路。

  从短期风险头寸到中期风险头寸
  在《新财富》2008年6月号《“现金收割”应对危机》一文中, 我们提出了短期风险头寸概念,即企业在周转率大幅下降时,一年内到期负债超过手持现金+净经营现金的部分,它显示了当危机到来时,企业在短期内承受财务压 力的能力。但从美国此轮地产危机看,危机持续的时间常常比我们想象的要长:2007年美国房地产上市公司的存量资产周转率较2006年平均下降了 35%,2008年销量继续下降,周转率较2006年平均下降了52%,较2005年下降了60%,进入2009年,情况依然未见好转,而这已是危机的第 三个年头了—企业不仅要为未来一年的财务风险做准备,更要为未来两到三年的财务风险做足准备,即,要从控制短期风险头寸到控制中期风险头寸。
  控制中期风险头寸对于国内的地产公司尤为重要,目前A股上市地产公司平均13%的资金来自长期借款,且借款期限一般在三年以内。客观讲,这一比例并不高, 但问题是部分房地产公司的周转率过低,在A股75家地产上市公司中,29家公司即使在不增加任何存货的情况下,每年经营产生的净现金也不到年初总资产的 10%,有16家不到5%。要知道,即使是TOL这样的高端地产商,其2008年存量资产周转率仍达到0.44倍,高于国内多数房地产公司。如果说美国房 地产公司的中期危机主要来自于中期借款,那么,国内房地产公司的中期危机则主要来自于过低的周转率,加速周转是唯一出路。


  长期债缺位,高端定位艰难
  国内房地产公司面临的另一个困境是长期债的缺位。A股房地产上市公司平均34%的资金来自于短期借款和各种应付账款,属于短期资金;13%来自于长期借 款,这部分贷款期限一般在三年以内,属于中期资金;剩下的包括股权资本、债券(含可转债)、预收款和长期应付款,我们姑且将其算做长期资金,那么长期资金 将占到总资产的53%。这种资本结构要求公司1/3的资产能够在一年内变现,1/2的资产在三年内变现,这对于定位中低端的房地产公司还比较有可能实现, 但对于那些定位高端的房地产公司来说则是一项难以完成的任务。
  总之,高端定位需要更保守的财务策略,而这种策略需要长期金融工具的支持,从TOL的资本结构看,长期债券成为高端地产公司的主要资金来源,贡献了总资本 的30%左右,加上股权资本,长期资金贡献了总资本的80%。但在国内,公司债市场并不发达,股权资本面临融资渠道不稳定、融资成本高的问题,即使加上预 收款和长期应付款等特有的融资渠道,国内公司仍难以支持纯粹高端定位的战略。


  多产品线与分类拨备
  在债券市场缺位、纯粹高端定位难以获得资金支持的情况下,更多国内房地产公司选择了混合产品线的策略,即同时开发高、中、低各种产品,这一策略虽然能够在 一定程度上分散企业风险,但也对企业的风险控制提出了更高的要求,多产品线的公司需要为不同定位的项目确定各自的财务安全底线,然后在总部层面留出适度资 金用于低谷期的套利操作。


  根据产品定位决定财务拨备
  以往房产商常用统一的财务控制标准来要求所有的项目,实际上,不同定位的产品在危机中的灵活性和现金回流速度有较大差异。仍以DHI和TOL为例,尽管在 危机中,它们的存量资产周转率都较高峰期下降了63%,DHI降至0.58,TOL降至0.44,但别小看了这0.14的差距,它意味着TOL需要比 DHI多储备相当于总资产14%的金融资源;此外,如果DHI的短期负债上限是总资产的30%的话,那么TOL的短期负债就不能超过总资产的20%。
  对于国内房地产企业也是如此,周转越慢的项目,要求的财务底线越高,不同项目间的财务拨备差异可能很大。因此,企业需要根据项目定位、周转速度来决定不同项目的现金储备要求和资本结构要求,在此财务底线的基础上再决定各类产品的扩张速度和企业整体的扩张速度。


  总部确定分类财务底线,分部根据财务底线抉择项目
  对于全国性的地产开发商,具体的拿地决策和项目规划常常由区域分部决定,此时为了防止分部过度扩张导致的整体财务风险暴露,总部必须确定各类项目的财务底线,分部根据财务底线来权衡利润率与扩张速度。权衡的结果常常是混合的产品线、适度的利润率与适度的扩张速度。


  总部保留适度金融资源用于逆周期套利
  最后,在总部确定财务底线、分部控制项目风险的基础上,总部可保留适度金融资源,用于逆周期收购,即,抄底行业低谷。那么,企业到底可以在多大程度上进行套利呢?

  如何套利
  在经历了2008年的考验后,国内房地产公司的财务状况出现了进一步的分化,上市公司方面,万科在保持2008年销售规模的情况下,在未来一年内最多可支 持8%的资产扩张,在未来三年最多可支持51%的资产扩张;保利未来一年内最多可支持16%的资产扩张,未来三年最多可支持38%的资产扩张;金地未来一 年内最多可支持18%的资产扩张,未来三年最多可支持44%的资产扩张。香港上市的房地产公司中,碧桂园在保持2008年175亿港元销售规模的情况下, 未来一年最多可支持32%的资产扩张,未来三年最多可支持102%的资产扩张,中国海外在保持2008年266亿港元销售规模的情况下,未来一年最多可支 持21%的资产扩张,未来三年最多可支持65%的资产扩张(表1)。




  与上述公司仍有扩张余力相对,在未来一年内,绿城中国将出现4%的资金缺口,泛海建设将出现12%的资金缺口,中新地产将出现18%的资金缺口,富力地产 在保持2008年200亿港元销售规模下可以勉强覆盖债务支出,但考虑到公司250亿港元的承诺资本支出,将出现40%以上的资金缺口,非上市公司的资金 缺口可能更大。
  财务安全性的分化为财务状况较好的房地产公司留出了套利的空间。从TOL和DHI的案例中我们看到,即使在地价已很低的情况下,套利也必须以自身财务安全为基础,而不能进行过度激进的套利活动。
  那么,什么样的套利幅度是适当的?首先,地产企业需要在确保短期和中期财务安全的前提下,根据不同产品定位重新确立企业的财务安全底线,这是地产公司从危 机中重新崛起的基础,而在此基础上,仍有富余金融资源的企业可以进行有节制的套利活动,就当前财务数据来看,对于那些财务状况良好的企业来说,这种套利扩 张速度应保持10-30%水平。

中國 房地產 房地 企業 應學 學什
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常振明:中信泰富主业将为特钢、矿产及房地产


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http://www.caijing.com.cn/templates/inc/webcontent.jsp?id=110171140&time=2009-05-25&cl=100&page=all


  【《财经网》香港专稿/记者 王端】首度会见香港传媒界的中信泰富有限公司(香港交易所代码:00267,下称中信泰富)新任董事长兼董事总经理常振明5月25日指出,中信泰富未来将重点发展特钢、矿产以及房地产业务,公司正在寻觅合适的董事总经理人选,但他本人会长期担任公司董事长一职。

  常振明在中信泰富原董事长荣智健及董事总经理范鸿龄引咎辞职后,临危受命接任两人职务。5月25日中午开完股东大会后,常以新身份首度会见香港传媒界。他表示,中信泰富未来主业将削减为特钢、矿产及房地产业务三项,但剥离非主营业务的时间表,目前并未订出。

  常振明并指出,中信泰富将与中信集团的房地产项目人员举行会谈,商讨地产业务合作模式,以实现整合,发挥协同效应。

  中信泰富4月曾公布,将持有的北方联合电力的全部20%股权,转让给广东省粤电集团有限公司,交易作价人民币19.8亿元。常振明在记者会上指出,业务整合的考虑主要着重于四方面,分别是市场占有率、发展前景、公司参与管理程度及与母公司的协同效应。

  中信泰富虽然为综合实业企业,但缺乏重点核心业务,投资散而乱,且不少业务和中信集团有重合。此前,中信集团的工作小组,已对中信泰富核心业务 做了全面评估,这些业务包括香港东西两隧道,国泰航空有限公司(香港交易所代码:00293)、澳门电讯、大昌行集团有限公司(香港交易所代 码:01828,主营香港粮油食品及消费品贸易)、中信1616集团有限公司(香港交易所代码:01883)等公司股权和业务,内地的九家电厂,三个特钢 制造厂,澳洲铁矿以及内地房地产等。

  常振明表示,澳洲铁矿项目正在按计划进行。一季度公司整体业务运行良好。

  一位接近中信泰富的人士早前接受《财经》记者采访时表示,由于常振明在中信集团还担任要职,料董事总经理一职只属过渡性质。

  常振明在记者会上指出,由于工作量非常之巨,正在物色董事总经理人选,甄选工作预计数月后完成。但他表示,会长期担任公司董事长一职。

  至于前任主席荣智健三名子女荣明方、荣明杰及荣明棣的动向,常振明在回答《财经》记者提问时指出,目前三人仍在中信泰富供职。

  荣智健5月初曾配售6000万股中信泰富旧股,常振明表示,配售行动属荣智健个人意愿,无需提前知会集团。荣智健目前仍持有中信泰富9.88%的股份。常振明指出,暂时无计划购回荣智健手上的其余股份。

  常振明并指出,外汇衍生合约已重组完毕,故未来不会对公司构成不良影响。至于警方的调查进展,他则表示,由于调查仍在进行中,不方便作答,但中信泰富自去年开始一直尽力配合当局调查。常振明希望事件可以尽早结束,公司尽早走出困境。■
常振 振明 中信 泰富 主業 將為 特鋼 礦產 房地產 房地
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中国离房地产泡沫崩溃还有多远? Barrons


http://blog.caing.com/expert_article-5598-2495.shtml


 日本房地产泡沫的膨胀与破灭是中国的前车之鉴。      日本过去几十年的地价指数走 势:    
中国离房地产泡沫崩溃还有多远?
   数据来源:日本房地产研究所 (JREI:Japan Real Estate Istitute)      可以看出,日本的住房地价在 1990-1991年左右达到高峰,随后一路下跌。由于没有日本房价的精确数据,有人就用地价的1.75倍近似房价,然后根据JREI提供的租金数字绘制 了日本三大城市过去几十年住房年租售比的趋势。这个数字可以看作是对日本年房屋租售比的近似指标。    
中国离房地产泡沫崩溃还有多远?
   从这个数据可以看出,东京的住 房租售比先于其他城市2-3年上涨,于1987-1988年最先达到年租售比1:60倍的峰值。随后,经历了较缓慢的下跌后,东京的住房租售比直线下跌。 由于租金水平下降不大,这完全是房价崩溃的体现。      北京目前平均1:43倍的年租售比已经达到 了东京1987年的水平。如果北京完全重复东京的轨迹,那么房价还有1年左右的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道,直至恢复到世界大城市平均水平的 1:22租售比左右。      从统计的角度看,世界22个主要大城市的年 租售比均值为22.33,而标准方差为8.33,北京目前的43倍年租售比处于2.5个Sigma的水平。日本泡沫最高峰60倍的年租售比相当于4.5个 Sigma的水平。超过4.5个Sigma的几率是极小概率事件。在担心通货膨胀的“恐慌买房”的驱动下,北京完全有希望达到日本的4.5个Sigma的 极值,也就是租售比达到1:60。      下面就是美联物业统计的北京11月新开盘的 7个项目的月租售比。最高月租售比1:714,相当于年租售比1:59.5左右。可以看出丰台区的“上海建筑12号楼”已经达到了日本东京在房地产泡沫时 期的最高租售比。而其他6个楼盘也已经达到了1:50多的年租售比。    
中国离房地产泡沫崩溃还有多远?
   中国离房地产泡沫崩溃还有多 远?往前走1年左右。 




中國 房地產 房地 泡沫 崩潰 還有 多遠 Barrons
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淡出科技、金融業 深耕品牌通路、房地產 蔡其瑞「一出一進」 寶成輕巧轉型

2010-03-29  今周刊





寶成蔡其瑞這位大老船長,趁著精成春光尚好時刻,做出了智慧抉擇;而未來,寶成在新的航程中,會看到什麼樣的新風景?這也是外界用來觀照台灣這些傳產大老 們如何為自己找到最適合的舞台,最好的一面鏡子。

撰文‧許秀惠

就像許文龍閃電決定把奇美電嫁給郭台銘的群創,成就了群創從一隻面板小貓搖身成為台灣猛虎,而且一舉超越友達,成為台灣面板虎王;蔡其瑞也突然在二○一○ 年宣布將拍賣精成科技,如果沒有意外,將由焦廷標華新麗華集團旗下的瀚宇博德接手,瀚宇博德將因此躍身成為台灣最大印刷電路板大廠。

許文龍跟蔡其瑞兩人都是傳統產業大老,具有喊水能結凍的產業地位,卻都一前一後決定淡出耕耘十多年的科技產業,似乎印證了隔行如隔山,科技業變幻莫測的變 動性以及耗財速度,教傳產大老也不得不痛下抉擇。

不同的是,蔡其瑞嫁出去的精成科技,年營收兩、三百億元,每股獲利可達四、五元,是PCB產業的資優生,也是寶成集團的科技事業中,最賺錢的小金雞,而精 成的出嫁,成交價格至少預定在每股二十七.五元以上,預計可以替寶成集團進帳至少五億元以上獲利。

退出科技業

賣出精成進帳五億獲利

蔡家投入科技業十餘年,科技轉投資事業從光威電腦、達裕國際、威成科技、元盛科技等一籮筐,多屬小賠小賺,獨獨精成科技靠著購併、借殼上市,成功扶植為印 刷電路板領域的一哥,如今退場的身影,雖未絕頂優雅,總還算光彩。

十來年前,寶成慎重其事地以運動鞋代工全球一哥的身分宣示跨足科技業,當年台灣科技代工業者的毛利還未破盤陷入紅海;然而,代工的生意不好做,同業對於財 力雄厚,在運動鞋代工市場稱王稱后的寶成踩進市場,普遍都丟出問號。當時,身為晚進入者的寶成姿態卻是不懼不憂,還記得當時蔡其瑞接受媒體採訪時,態度儘 管維持一貫的溫和謙遜,然而口氣卻是軟中帶堅地透露出,寶成能成為運動鞋代工之王,也能在資訊代工市場打出一片美好江山的意圖。

然後,寶成在對岸的黃江,複製鞋業製造的經驗,蓋起廠房、宿舍,由蔡其瑞四兄弟中的老四蔡其虎帶著兒子,駐紮工廠,再加上找來外籍總經理負責業務,大張旗 鼓闖進了OEM代工市場。當時寶成也透過轉投資精英、與廣達、奇美分別合資的方式,﹁補修﹂科技學分。

精英曾經是桌上型、筆記型電腦代工的尖兵,歷經黃崇仁、許明仁、蔣國明(已經改名為蔣東濬),到如今的林郭文艷,寶成有很長一段時間是最大股東,卻一直未 曾拿下經營權,即使陸續透過轉投資的方式,投資威成光電等科技公司,卻除了精成科技之外,其餘高科技事業大都經營慘澹、績效不甚了了,令寶成集團深刻感受 到,想在現有的科技產業破冰突圍,恐怕必須耗費加倍的財力、人力、精力以及集團資源;曾經認為寶成可以花上十年時間耕耘科技業,以掌握核心技術的蔡其瑞, 終於領悟到這不是寶成的戰場,決定出場。

寶成集團的集團財務操作、投資向來靈活,將寶成從一家台灣鞋業代工公司,到後來將兩岸事業進行切割整理,到香港掛牌上市、成為恆生成分股,再轉型為控股公 司。

退出金融業

避開兩岸金改開放衝擊

一路走來,蔡其瑞不改談笑用兵,進軍科技業之外,寶成集團還是台商中唯一取得大陸銀行執照,具備華一銀行最大股東身分,也一度是兆豐銀行最大民股股東,一 度,金融市場也熱中揣測蔡其瑞的金融布局將不只如此。蔡其瑞成了不折不扣腳跨傳產製造、金融、科技三大領域的集團大亨。

不過,二○○八年起,寶成集團開始感受到全球經濟風向球的變化,向來沉穩練達的蔡其瑞身體違和,心中醞釀多時,不但須考量下一個接班布局,也須思考如何為 寶成集團調整經營步調以及方向,終於,蔡其瑞決定陸續開始淡出金融、科技市場。

隨著兩岸簽定MOU(金融監理合作備忘錄),蔡其瑞與寶成過去獨享的華一銀行執照,面臨了大陸金融改革以及兩岸金融開放的衝擊,華一銀行過去由寶成集團透 過委託台資銀行經營的模式也面臨挑戰,寶成必須在是否繼續加碼投資取得主導權,或是繼續做個純金融投資股東之間抉擇。兆豐金控也在政權更迭之中,面臨官方 政策態度的反覆,蔡其瑞選擇淡出;而許文龍對奇美電子的決定,顯然也給了蔡其瑞刺激啟發,寶成集團更決定淡出科技業。

搶占內需

擴大運動休閒自有品牌

然而,寶成集團光是從製鞋事業,每年就可以創造數十億元的穩定獲利,當年為集團資金找出口的問題,才陸續嘗試開闢新投資。

如今寶成在淡出金融、科技業之後,勢必得繼續替集團每年滾進來的數十億資金尋找新的出口。

早在二○○七年以前,寶成就陸續把投資策略定位在兩岸內需市場,將資金兵分兩路,一路深入大陸內需市場,一路則積極投入台灣市場,積極轉戰通路業、飯店 業、房地產。

事實上,寶成逐步淡出轉投資事業的同時,早就默默展開擴展自有品牌的休閒運動版圖的計畫,鴨子划水地投資休閒運動服飾品牌,以及相關通路,在大陸深耕數年 來,已經小有規模,以大陸市場崛起中的龐大消費力,蔡其瑞有機會替寶成在代工製造以外,創造運動休閒領域的另一個高峰。

品牌通路無疑是蔡其瑞為寶成在大陸所插的一支重要旗幟,開始實際投入經營,揣摩大陸消費市場的威力。而房地產,則是蔡其瑞為寶成在兩岸所插的另一支大旗。

二○○六年裕元花園酒店在台中盛大開幕迄今,寶成在對岸的江蘇昆山、廣東東莞、山東日照已經擁有三家飯店,成為飯店大亨,同時,蔡其瑞也早已鮭魚返鄉,擴 大在台灣投資房地產的動作。

插旗不動產

扎根飯店與大台中市場

寶成先將總部遷到台中,並且興建企業總部,二○○九年,又先與台中建商合資建設公司,並且購地推案;繼之,又從原先只是投資者的角色,躍上台面成為主導 者,期間在中科地區推出「溫莎莊園」別墅案,也受到市場高度矚目,寶成扎根大台中,早已成為積極搶市的房地產業者。

這一出一進,蔡其瑞親手掌舵,舉重若輕地帶著集團改變了航線,也在不知不覺中完成了寶成階段性的轉型航程。

此時此刻,已七十高齡的蔡其瑞,人生進入「從心所欲,不踰矩」的階段,回顧前瞻之餘,他為集團規畫的新航線已經拉開了新視野,其中,不無有著一位老船長為 後代接班的細膩安排,以及體察時代變動之後,為這艘大船調整速度、戰略的用心良苦。

「老人與海」的老人,奮力出航,好不容易捕獲大魚,卻在拖回岸上之後,發現白白辛苦努力一場,這可能也是不少曾經在科技產業載浮載沉、走過一遭者的共同感 慨。

蔡其瑞這位大老船長趁著精成春光尚好時刻,做出了智慧抉擇;而未來,寶成新的航程會看到什麼樣的新風景?這也是外界用來觀照台灣這些傳產大老們,如何為自 己找到最適合的舞台,最好的一面鏡子。



淡出 科技 金融業 金融 深耕 品牌 通路 房地產 房地 蔡其 其瑞 一出 一進 寶成 輕巧 轉型
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艰难的央企房地产重组:中交建设或入主中房集团?

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5月24日晚,*ST中房(600890.SH)和ST重实(00736.SZ)同时发布公告,澄清中国交通建设集团(以下简 称中交建设)将重组中国房地产开发集团(以下简称中房集团)的传闻。 公告称,两公司就有关事项向中国房地产开发集团公司(以下简称中房集 团)发出了书面问询函,中房集团书面回复称:“关于集团公司的重组事项,到目前为止,集团公司未收到国务院国资委下发的关于重组的正式文件。”此 后,记者致电*ST中房证券事务部,相关负责人表示,是否重组由国资委决定,目前只能披露这么多。本报记者多方求证,中交建设确实有意重组 中房集团。但重组方案仍在探讨中。一位不愿透露姓名的央企地产公司高管对本报记者表示,虽然未获央企主营房地产主业的牌照,但中交建设一直 很关注房地产的投资机会。另据接近人士透露,这场整合主要是由国资委主导发起的,第十七张央企从事房地产业牌照很难颁发。如果可以选择,中 交更希望直接获得牌照,而不是整合中房集团。此外,中交集团整合中房集团的另一背景是央企之间的大量重组,到今年已是必然趋势。2006年 12月,国资委发布《关于推进国有资本调整和国有企业重组的指导意见》,其中明确表示,到2010年,央企将调整至80-100家。而央企数目已由 2003年的196家减少到2009年的129家。中交建设的野心今年4月13日,中交股份 (1800.HK)董事长周纪昌在香港表示,集团正与16家允许从事房地产的央企之一,以及国资委进行洽商,期望通过全资收购方式收购这一央企,从而使其 以中交建子公司的身份从事房地产业务。但他并没有透露是哪一家央企。中交建设控股的上市公司中交股份2006年12月15日在香港联合交易 所主板挂牌上市交易,成为中国第一家实现境外整体上市的特大型国有基建企业。中交股份在设计和承建的众多国家重点项目中,创造了诸多国内乃至亚洲和世界水 工、桥梁建设史上的“第一”、“之最”。例如,苏通长江大桥、杭州湾跨海大桥、上海洋山深水港等工程。中交股份2009年全年纯利润72 亿元人民币,按年增长18.5%,期内营业额2269.2亿元,上升26.8%。信达国际分析师赵曦文在报告中指出,中交集团正与16间可 以从事内房的央企的其中一间,商讨不涉及任何资金的合并重组,方案也与国资委商讨中,期望今年上半年可以完成重组,然后将房地产业务注入上市公司。参考同 业中铁集团的情况,旗下房地产业务占总收入不足3%,虽然2009年上半年利润率接近15%,较基建业务同期的2.2%为高,但对整体业绩贡献不大,后续 要靠主营业务拉动收入及纯利拉动增长。周纪昌此前曾公开表示,目前相关事项正处于洽谈阶段,国资委对此抱支持态度,主要是由于中交集团的专 业团队及技术水平符合房地产发展,投入物业市场有助国家的遏抑楼价飙升政策。资料显示,房地产开发属于中交股份的经营范围。据周纪昌透露, 此次收购将以划拨方式进行,不涉及并购资金,相关重组有可能在今年上半年落实。第一阶段,这一从事地产业务的央企会被划拨至中交建集团名下。如果条件及项 目发展成熟,可能会将地产业务注入上市公司。周纪昌另称,未来集团旗下房地产业务计划形成每年20亿元以上的利润。他透露,目前集团拥有土地储备约 2000亩。“中交又有钱,又有资源,通过修路的方式获得土地储备很容易,却没有牌照。”前述央企高层认为,整合中房集团成为名正言顺开发 房地产业的最佳途径。中房模式行将落幕传闻被整合的中房集团,曾是中国房地产业界的“巨无 霸”。中房集团前董事长孟晓苏曾在接受本报记者采访时,自豪地回忆1980年代的中房集团,“整个中国只有1亿平方米的开发总量时,中房的 开发量就有1800万平方米-2000万平方米,占全国开发总量的五分之一。” 然而,随着计划经济向市场经济转轨,中房集团逐渐走向没 落。2005年1月29日,中国华能集团公司所属的华能房地产总公司正式整体划转给中国房地产开发集团公司。此次划拨,被称为2004年6 月国资委发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》后的“央企重组第一单”。时任中房集团总经理助理、中房新闻发言人韩旭升说出了彼 时中房的野心,“第一步,我们经过第一批房地产资源的重组,组建一个资产规模在1000亿左右的房地产股份制的集团企业,由国资委和国资委所属中央企业共 同参股的方式成立的股份制企业。第二步,在这个基础上,经过一段时间的整合,更大范围地整合,包括地方房地产资源的整合和其他房地产资源的整合,发展成为 总资产在2000亿左右的房地产的更大型规模的企业。第二步的2000亿左右基本接近世界上最大的房地产公司,就是长江实业的资产规模水平。第三步,在这 个基础上增强国际竞争力,引进战略合作者,包括混合制经济的发展,建立一个更具有国际竞争力的真正房地产的一个航母。”但此后,因为复杂的利益关系,央企房地产业的重组几近停滞。知情人士向本报记者透露,华能集团当时为了响应国资委号召,政治上 “表先进”,将资产无偿转让给中房集团,而转让出去的项目在中房集团的操刀下,业界对其评价并不高。一位央企同行认为,中房集团的净资产很 少,其下属子公司多属于“挂靠性质”。一位国企同行向本报记者指出,这些下属公司同集团之间既没有股权关系也没有人事关系,只是大家都共用一个名字,中房 集团更像一个连锁公司。他更相信,孟晓苏所指的该集团拥有1亿多亩土地储备更多是概念上的,只是将所有子公司已经获得和可能获得的土地储备相加得来。实际 上,号称300多家全资、控股或参股企业中,与中房集团建立资产联系的只有不足40家。孟晓苏也曾希望借助央企的重组完成中房自身的重组, 收回子公司的产权。而央企同意无偿划转房地产资产是遵照国资委“专注于做大做强主业的思路”,但中房集团显然未能实现这一目标。中房旗下子公司*ST中房 顶着中国最大房地产央企上市平台的荣耀,却始终在亏损和退市边缘徘徊。中房集团的开发能力也饱受业界质疑。在正略钧策管理咨询合伙人薛迥文 眼里看来,中房集团管理松散,主要从事保障房建设利润率偏低,缺乏品牌,没有分区管理以及统一采购等管理模式,已经逐渐在市场上失去了竞争力。重组已成必 然。
艱難 的央 央企 房地產 房地 重組 中交 建設 入主 中房 集團
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富士康不投房地产?郭台铭大陆悄然布局


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有科技工业园的地方,就去进行土地开发。郭台铭再次体现了他作为商人精明的一面,全球最大加工企业富士康有望从 利润最薄的代加工转到利润丰厚的房地产行业中来。
代工巨鳄一旦转型,就会有惊人的效果。事实上,富士康拥有大陆最大的工业用地面积,到现在为止,已经建立了深圳、昆山、杭州、上海、烟台、北京、天 津、太原、晋城等九大主力科技工业园,其他还有如杭州、营口、秦皇岛等十多个科技工业园。

这是一笔资产巨大的工业用地。最早始于1993年,大量的企业在深圳龙华买下土地,郭台铭也看中了紧靠在深圳市区的龙华,当时的龙华还是一片荒野, 野草比人长得还高,郭台铭站在一个高处,对当地的政府官员说:“看得见的土地我都要了。”

这就是现在占地2.3平方公里龙华园区的雏形,从1996年开始,富士康深圳的厂区就朝龙华园区搬迁,这成为富士康在大陆最大的一个厂区,也是富士 康工业地产的源头。

2006年9月15日,富士康集团以近 4.32亿元拿下深圳一幅占地面积67079.85平方米的土地。据了解,该地块位于深圳市宝安区光明街道,竞争对手包括万科、招商等专业开发商,富士康 以高出底价近2.4亿元成功竞得了该地块,楼面地价为3219元/平方米。

从2005年前后开始,富士康就相继在大陆多个城市拿下商住用地,如太原、深圳、武汉、上海等地。而位于上海陆家嘴的地块于最近进入公众视野。《第 一财经日报》日前得到富士康集团内部人士的确认,该地块确属集团资产。据了解,地块于2005年签约,以“鸿海中国(大陆)总部”名义拿下,这是当时上海 “总部经济”招商计划的重要标的。

该地块位于上海市陆家嘴金融区B4-2-1地块,占地面积为1万平方米,地上部分建筑面积为5万平方米。本报记者了解到,这块土地在2006年下半 年报审并通过了项目,当时还成立了上海富士康有限公司上海富士康大厦项目筹建处,这一部门主要负责项目前期报批、工程招投标、项目管理、政府关系协调等工 作。

上述富士康内部人士透露,工程之所以一再拖延是在开工之前收到世博会的通知,所以才不得不更改开工时间。同时,记者了解到,这块土地开工后建成的大 楼以自住和出租为主,世博会之后会立即开工。

记者发现,富士康在长三角地区还开发了其他物业,如昆山汉浦路康城商住小区合作开发项目、水秀路工业用地变更为商住用地项目等。此外,有消息显示, 富士康一度打算投资昆山巴城旅游度假村,这是富士康内部经常搞活动的一个场所。

据了解,郭台铭早就有意成立开发公司,总部位于深圳的香港轩盛投资有限公司(下称“轩盛投资”)即为富士康的地产业务平台,注册资本为30亿港元。

在其公司简介上,记者看到,“深圳市轩盛投资管理有限公司是以世界500强为背景,在国内设立的房地产综合开发公司。”有内部人士透露,这一 “500 强”指的就是郭台铭背后的富士康集团,同时,记者了解到,“轩盛投资准备整合深圳、上海、武汉、成都、廊坊等重点城市的优势土地资源进行综合成片开发。”

这几个城市,不仅是大陆的重点城市,也是富士康目前重要的几个科技工业园区。

而且轩盛投资已经在武汉先行试水,设立了一家名为鑫龙房地产开发有限公司,正在开发一个名为“轩盛·湾郡”的项目,占地面积达15.4万平方米,开 盘时间预计为2010年8月。

从现有的项目看,富士康开发的大部分项目都是依托于科技园的所在地优势,比如重庆,2009年8月4日,富士康科技集团与重庆市政府签署了一个 2000万台笔记本代工厂的项目,同时,该企业还计划投资100亿元人民币在重庆开发商业地产。

显然,富士康在房地产的投资远远不止“小打小闹”,成立地产公司,在中西部地区先行试水,唯一能体现郭台铭精明的地方就是他所有的土地都很少经过 “招拍挂”程序。

从轩盛投资的目标来看,成都、廊坊有可能是其下一个目标。唯一令人不解的是,在今年6月8日的股东大会上,有股东建言富士康投资房地产,批评郭台铭 不投房地产一年少赚百亿元时,郭台铭仍明确表示,不投房地产,扎根制造业。




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神祕大戶搶下台北西門町地王 李銘松 六年狂掃全台百億房地產

2010-06-28  今周刊





六月中旬,新光人壽標售位於西門町寶慶路的舊總部大樓土地,由皇家季節酒店得標,引起各界關注。該集團總裁李銘松擅長商用不動產投資,寶慶路一役,讓業界 見識到他的財力,也讓他的投資標的浮上台面。

撰文‧羅秀文

六月十四日,新光人壽標售台北市西門町寶慶路的舊總部大樓土地。由於看好中國觀光客商機,有十二組人馬領標競爭,其中包括富邦建設、全球人壽等,但最後開 標時,卻由名不見經傳的「皇家季節」酒店以十八.二三億元得標;換算每坪五百二十九萬元,比底標價高出六%,創下台北西區土地新天價。

皇家季節飯店幕後老闆是誰,為何有如此驚人的財力?依據公司登記資料,皇家季節酒店的登記負責人是方素蝶,實際負責人為皇家季節酒店總裁李銘松,兩人為夫 妻關係。

根據本刊調查發現,方素蝶和李銘松都是宜蘭頭城人、同樣是土地代書出身。李銘松擁有記帳士執照,一般屬於房地產交易的服務商,替買主簽合約、找貸款。近年 來李銘松頻繁出現在台北各大土地、房產標售會場參與競標,手筆之大,引人好奇。

雪隧造就的宜蘭幫財主

據了解,李銘松約五十幾歲,平時相當低調,台北市房地產開發界對這位忽然出現的神祕投資大亨都相當陌生,他這次出手卻能打敗台北十二組財團、有實力的開發 商。皇家季節酒店集團副總何志隆表示,未來將邀請日本知名設計師伊東豐雄規畫,籌建四星級商務飯店,預計總投資金額將高達三十億元。

李銘松夫婦全台獵地的軌跡包括集團旗下位於台北市南京西路的飯店,就是李銘松買下原有建築拉皮、重新裝潢。而位於北投的溫泉館,也是先承租原有的東南飯 店,再改裝更名為有三十間客房的四季溫泉酒店,兩案投入金額就超過十億元。

另外,中興百貨大樓因經營不善,○八年初透過外商商仲業者釋出出售訊息,受到金融海嘯波及,原本開出二十億元的底價,最後在○八年底以約十二億元賣給國內 個人投資人,神祕買家就是李銘松。

除了台北原有的三處物業,以及寶慶路正在籌建的新飯店,何志隆表示,集團在高雄市中央公園正對面也買下了大樓,準備未來重新整裝後,作為飯店之用。此外, 在宜蘭礁溪也有開五星級飯店的計畫,而李總裁也在持續物色土地,朝著在全台至少開七、八家飯店的目標邁進。

此外,台北市敦化南路的「一品大廈」名人匯集,國民黨榮譽主席連戰就是住戶之一;李氏夫婦在○四年六月台北市房價低檔時,出手買入十三樓之一、十四樓之一 各七十八坪大坪數單位,登記在二人子女名下。

目前「一品大廈」已確定進入都更程序,據房地產仲介估計,○四年李氏夫婦買入時約每坪五、六十萬元,未來都更改建新大廈,每坪市價可能高達一八○萬元,投 資報酬率高達三倍。顯見除了商用不動產,李氏夫婦投資住宅眼光一樣精準。

這幾年來,李銘松夫婦全台大買房地產的投資總金額,估計接近百億元,手筆之大令人咋舌;為何過去名不見經傳的李銘松突然財力大增,變身成為台灣房地產界的 超級投資客?

根據經濟部公司登記資料顯示,皇家季節酒店於○四年十二月二十日成立,依據本刊調查發現,李銘松的代書事務所就設在皇家季節酒店的隔壁棟大樓,同一地址登 記了松哲有限公司、松哲企管顧問、威展投資、丸李建設等十餘家公司,這些公司都與李氏夫婦的投資有密切關係。

此次投資可能針對中資

檢視李銘松的投資歷程可以發現,從○四年底皇家季節酒店成立開始,李氏夫婦的投資活動突然變得非常積極。房地產界人士指出,近年來,政府大力支持觀光產業 發展,加上雪隧開通,讓宜蘭成為觀光大縣,也帶動土地價格大幅飆漲,不少人靠著買賣土地,就為自己賺進大筆財富。包括李銘松在內的「宜蘭幫」,於是一起結 盟合夥,轉進台北市投資不動產。

而看好陸客來台觀光題材,近年來吸引不少中資來台收購中小型旅館,業界傳出李銘松此次標下寶慶路土地,未來興建旅館後,有可能要轉手賣給中資。

也有傳聞李銘松早年藉由從事代客記帳以及稅務規畫業務,結識不少大老闆,遇到機會就參與投資,也為自己累積不少財富。商仲業者表示,李銘松著墨不動產市場 超過十年,擅長商用不動產買賣及活化不良資產,由於投資眼光精準、不炒短線,幾年下來身價也翻了好幾番。

「李總裁投資眼光獨到,財力超越外界想像!」皇家季節酒店集團副總何志隆間接否定李銘松與他人合夥的傳聞。他強調,經營飯店一直是李銘松的興趣;西門町為 外國旅客來台必逛景點之一,配合未來陸客自由行開放,皇家季節酒店的加入,將使西門町飯店業,戰火更激烈。

六年間房地產交易金額近百億元,李銘松實力不輸第一線的房地產大財團,雖然媒體盡力想揭開李銘松的面紗,但他還是謎樣一般的人物,可以確定的是,未來台北 市的房地產界多了一個A咖級的玩家!

神祕大戶手筆驚人──李銘松全台獵地軌跡

標的 樓地板

面積 交易日 交易金額 所有權人新壽寶慶路土地 345坪* 6月14日得標 18.23億元 皇家季節中興百貨4樓、地下1~2F 2630坪 2008年12月 12億元 李銘松

大同區南京西路

皇家季節酒店經典館 916.6坪 2007年12月 估計6億元 四季商旅高雄市番喜町百貨 4687.17坪 2009年9月 12億元 李銘松

*為土地面積



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7月困局房地产寻求自我救赎


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今年的博鳌·21世纪房地产论坛有一个鲜明的特点,经济学家、学者和企业家们不像往年那么过于争议当前的市场状态,更多的关注点在市场调控之外。

全 国工商联房地产商会会长聂梅生坦言,历次调控的经验之一是不能把太多注意力放在市场层面,治标不治本,关键还在于能否建立完善的土地制度、房地产税收制度 和住房保障体系。

房地产的调控也已不仅仅是房地产的问题,就中国经济而言,是房地产全产业链的自我救赎。圣象集团执行总裁郭辉告诉本报,调 控政策表面上看是对房价,实际上剑指整体经济甚至社会层面的问题。房地产一直是实际意义上的经济支柱之一,行业牵涉面广,楼市调控的成败将决定建材等相关 行业的命运。

调控面临的局面正空前沉重。而北师大金融研究中心主任钟伟的言辞中,更透露着巨大的危机感:“房地产爆发增长的十年已永远过 去。”

半年间的故事

本轮调控进入第三个月,7月市场疑惑却有增无减。疑惑者,除了市场买卖双方 的普通角色外,也同样包括不少开发商大佬,如向来“想得明白”的华远集团总裁、华远地产董事长任志强当众坦言“我也想不明白了”。

为什么疑 惑丛生?关键得先看看这半年间究竟发生了什么。

REICO 工作室在此次论坛上首次发布的《2010年1-5月中国房地产市场报告》给出了如是结论:房地产开发投资意愿保持较高水平,商品房销售面积增幅逐月下降, 房价涨幅迅速回落。

“此轮调控已经取得了较为明显的效果。”这是聂梅生和复地集团董事长范伟的共同判断,并在许多开发商和相关政府部门的公 开言论中具有代表性。

取得效果的立足点,更多来自5月份之后的市场表现。成交量大幅降低的同时,房价停止上涨并有下降的趋势。而这正是国发 10号文件文字本身所要求达到的第一目标。

但是,这样是否意味着本轮调控的成功?对此,开发商、政府官员、专家等给出的答案几乎是一致的: 否。

为何?中坤集团董事长黄怒波说:“一直以来,多轮调控,都没能遏制房价过快过大上涨,不是调控本身和市场问题,而是跟一些制度因素有 关,这是根本性的原因。这次调控,与往年类似,根本性的因素没有彻底转变,依然是红头文件推动市场调整,这是证明了行不通的。”

换言之,房 地产的问题远非市场交投变化能够彻底解决的,问题还有很多。

本轮调控如何着陆

虽然调控未能解决 房地产的顽疾,理论上,调控政策应该进一步强化而决不是退出,但是以不少开发商为主一派倾向很明确:为了房地产的长远健康发展,应该让调控赶快收手。

为 何产生这样看似矛盾的两种反应?

“十年九控,都没有明显效果,应该需要回过头来质疑一直以来采用的行政干预式的调控方式,是否能够解决中 国房地产的深层次问题。”路劲地产董事局主席单伟豹表达了他的担忧,预计今年在价格层面不会有明显下调,而明年出现报复性反弹的概率却不低。

政 策的持续性,则是包括开发商在内的诸多业内人士的另一个质疑所在。

任志强坦言,这么多年这么多轮房地产宏观调控,出了众多政策,但是几乎没 有一条核心政策能够真正坚持严格执行一年半以上的。而一年半,按正常的房地产开发节奏,开发商却来不及完成一个从拿地到交房的周期。“企业的投资策略更多 应从3-4年甚至更长的市场发展周期出发,所以,当前开发商该买地的还是在买地,该进行投资的依然在投资。因为如果跟着调控的周期来,企业是无法发展和生 存的。”任志强建议。

这或许就是开发商集体呼吁调控政策应该尽早退出的深层次原因。阳光100集团董事长易小迪坦言,最终还是要回到市场的 层面来解决市场的问题。

可是,政府部门从整体经济的角度去抉择房地产调控的进退,恰恰得出与开发商期待相反的结论,尤其是在今年。

“对 宏观调控不妨悲观些。”钟伟指出,中国2010年经济增长约9.4%,经济增长逐季回落。除外贸之外皆不容乐观。房地产调控则可能“一控到底”。中国通货 膨胀高点在6-10月份,全年物价3%-3.5%,体现出“调整之年”的特征。

面对行政干预的手解决房地产市场的问题,企业该怎么办?于 是,以任志强为代表的开发商大腕开始带头呼吁:赶紧降价,促进成交,让政府尽快找到调控追求的市场平衡点,后续的政策可能就不再出台了,离本轮调控着陆也 就不远了。

全产业链的救赎机会

有业内资深人士指出,2005年前后的楼市调控,出现的是“上海等一线城市生病,全 国吃药”的尴尬,而如今的新一轮调控,房地产细分市场如绿色低碳地产企业面临的是“传统地产模式生病,绿色低碳地产跟着吃药”、建材等房地产上下游产业则 面临“房地产生病,上下游企业一起吃药”。

就这个意义而言,与其说调控是房地产行业的冬天,不如说是治愈房地产全产业链长期顽疾的自我救赎 机会。

对于中国房地产的悲观论调已并不鲜见。北科大教授赵晓直言,中国经济已经进入十字路口,人口红利、出口红利以及楼市红利三大动力在消 失或消退。“这次房地产很难再像过去一样钟摆式调控。房地产过度膨胀,先富购房从实质需求转向投机需求、外资流入转向资产投机。而且调控业已行政化。”

调 控的大网还在不断收紧。继5月19日《关于土地增值税清算有关问题的通知》后,国税总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》,规定除保障性住房 外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,而核定征收率原则上不得低于5%(此前,大多为1 %-3%)。

房地产企业的资金链正在经受严峻考验。有研究机构称,自去年9年以来,已有近40家大型房企发布了增发预案,但没有一家融资计 划得以通过,包括万科。一些悲观论调指出:这次调控将是拯救中国房地产最后的机会。

对于房地产的上下游产业同样如此。郭辉坦言,就地板等建 材行业而言,毛坯房比例偏高,无疑对行业发展是利空,但更严重的是楼市的投资投机比例过高,这些买家往往不会进入房子的装修阶段,这一比例越高,将极大浪 费下游产业的市场空间。“调控对下游产业的冲击是暂时的,健康的市场更利于刚需的爆发,而刚需才能真正带动下游产业的实质性增长。”

面对这 样的救赎机会,赵晓指出,房地产调控只是一个开始,中国需要有根本改革。包括打破土地财政,打破政府土地垄断,重建中央地方政府财权事权关系等等。
困局 房地產 房地 尋求 自我 救贖
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调控背景下 多家上市公司出售房地产副业


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100714/1105543.shtml


每经记者 张初亮 发自上海
利润丰厚的房地产行业,一度吸引众多企业进入市场“淘金”。据相关统计,近5年间转行房地产的上市公司有近40 家。然而随着调控政策出台,房地产市场明显转向,对一些公司来说,房地产又从香饽饽变成了食之无味的鸡肋。
7月10日,安徽金种子酒业股份公 司(以下简称金种子酒业)发布公告称,该公司决定转让所持有的金种子房地产股权,全部退出房地产行业。而据《每日经济新闻》记者了解,准备剥离房地产副业 的上市公司,远不止金种子酒业一家,其后还有东方宾馆、江苏吴中、华东医药等一批上市企业。
分析人士指出,非房地产专业公司退出房地产业务, 接下来会是一个大趋势。
剥离房地产副业或成趋势
高额利润的吸引,加上2007年后国民经济快速发展,房地产投资加速反弹,近年来转行 房地产的上市公司显著增多。据不完全统计,2005年至今,有近40家上市公司由原来的主业转行房地产业务。
但在目前的调控政策下,房地产市 场调整势头渐趋清晰。统计局数据显示,6月份开始,大中城市环比房价、成交量、新开工面积以及国房景气指数等一系列房地产指标出现明显回落。随着这股调整 势头,一度因利润丰厚而被看作香饽饽的房地产行业,渐渐成了一些上市企业眼中的鸡肋。
7月10日,金种子酒业发布公告称,由于国家不断出台针 对房地产行业的调控政策,房地产市场发生了较大变化,董事会决定转让所持有的金种子房地产98.16%股权,从而全部退出房地产行业。
据悉, 金种子房产主要开发了“太阳城”和“龙都小区”两个项目,总建筑面积分别约为4.58万平方米和2.13万平方米。其公告显示,近三年(2007 年~2009年)金种子房地产公司没有新的房地产开发项目,收入主要来自上述两个原有项目的尾盘销售,三年来在公司总收入中占比分别为1.85%、 0.54%和0.79%,毛利贡献占比分别为5.02%、0.67%和0.91%。
湘财证券分析师张化东在接受《每日经济新闻》采访时分析: “房地产业务在这类企业中所占的量是很小的一部分,对这部分企业而言,其在房地产开发领域并不专业。而在楼市调控下,销量好的往往是专业的大开发商。应该 说非房地产行业的上市公司,接下来剥离房地产业务是个比较大的趋势。”
根据相关资料统计,随着楼市调控政策的出台,东方宾馆、江苏吴中、华东 医药、海利得、重庆路桥、爱建股份、ST珠峰、太原刚玉等一批上市公司已纷纷决定转让或出售房地产业务。
房地产行业面临洗牌
尽管从4 月开始,房地产面临调控,但2010年上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积和购置金额依然同比增长。其中购置面积18501万平方米,同比增长了 35.6%;购置金额4221亿元,同比增长84.0%。而6月当月,房地产开发完成投资5830亿元,比上月增加1845亿元,增长了46.3%。
随着土地市场遇冷,土地价格走低,从6月份开始,一些品牌房企开始逆市拿地。首开股份、中国铁建、华侨城等企业开始活跃在土地拍卖市场。7月初以来,荣 盛发展、荣安地产、福星股份、首开股份等11家公司已先后发布13次拿地公告。
业内人士指出,每次楼价上升的时候,总会有一些新的房企加入, 甚至是原来不从事房地产行业的企业。而在遭遇调控,后市不明朗的情况下,资金实力不强或者房地产开发经验不足的企业,会更加不敢出手“冒险”。相对来说, 大型房企在拿地的过程中,会有更为合理的测算依据,会进行专业的评估,所以调控下的土地市场上,将以大型房企为主。
退出房地产业务的金种子酒 业亦表示:“金种子房地产开发业务为公司非主要业务,规模较小,起步较晚,发展不快,加上受国家政策调控影响,现在退出房地产行业有利于规避风险,集中力 量做大做强主业。”
张化东则认为:“接下来房地产行业将面临洗牌,行业集中度相比2008年、2009年,会有明显提高。”
“这 是一个正常的市场现象,无需多言。”中国房地产协会副会长朱中一就此表示。

調控 背景 多家 上市 公司 出售 房地產 房地 副業
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行业讨论:金融与房地产 laoba1梁军儒的BLOG

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金融

投资僧

投资僧看现代银行业
银行业有人比喻是万业之首,不论恰当与否--而我认为肯定是个综合部门,并有着相当的资金支配权,这个优势是不可否认的,这就是银行在万业中强势的来源。 虽然他也必须承担所有产业中的经营损失,但是有两点可以保护和相当大的减少这种损失。第一话语权相对所有行业的产品来说,银行产品的话语权是最好的,他可 以选择贷与不贷给任何人占绝对的优势。而所有的商品中只有货币这个特殊的商品有这个优势。第二次级风险。银行的货币风险在所有的经营中是次级的,这不仅表 现在贷款的质押和抵押上,而且法律规定还有企业的资本金在前面挡一下,这就好比汽车前面的吸能区而贷款是安全座舱的乘客。

所以从历史上,几百年来,传统的 银行业务成为伟大企业的比例还是相当的高的。那么为什么现在发达国家的银行业出了这么多的问题,损失这么严重那?

我个人认为是偏离了银行业的基本方向,大 搞所谓的业务创新,走进了投机的行列。投机象山岳一样古老,发达国家的银行业也不例外。我们知道银行业的成长与GDP有着直接的正相向关系,当以美国为首 的发达国家经济出现滞涨,GDP只有1-3%左右,这时一项牛气哄哄的金融业也失去了活力,但是那些金融家是不甘心如此的,于是为了意志中的成长,只好脱 离经济这个客观实际,大玩金融创新,衍生品。我们知道脱离实际的所谓金融创新肯定是无源之水无本之木,那么产生大量的投机业务几乎就是情理之中。但是谁都 无法掌控投机,上帝也不能。银行家也不能。所以危机来临,投机业务的损失可不象贷款损失那样有5-10%就很大了。动辄50--80%甚至全军覆灭。另外 还由于投机业务在挣钱时管理层大秤分金大碗吃肉,并没有留下合理的风险补偿,而损失来了都由股东资本金承担,股东的损失是显而易见的。股价下降很大的幅度 是必然的,市净率低于1既有市场先生的恐惧心理也和银行业是否还玩投机有关。
中国的银行业向何处去?

我心里清楚的知道,作为中国的银行业无论是传统的贷款经营风险或者新兴的创新衍生品风险或者其他货币类风险迟早会来的,这是种必然性。整体来说无法避免。 但是为什么还要投资银行业哪?这是因为我们知道会有风险但是我们并不知道风险什么时候发生,而且在风险积累的过程中,银行业更主要的是在积累财富,而我们 聪明的投资者就是要在规避风险的情况下,较快的积累财富。银行业具备这个特点。我们是干什么的?是银行的投资者,监督银行的收益的同时,对其积累的风险心 里应该更加的有数,如果该标的靠投机在挣大钱我们对风险的估计应该乘以系数或者就是离开。第一,银行的风险并不是三五年就要发生;第二有些银行可以规避较 大的风险成为百年企业;第三我们投资者可以依靠监督质量跟好的和比较好的银行在一起。第四银行业首先是国民经济高速发展的大受益者。这就是我投资银行的理 由。

而且我们知道有百年的企业,没有不死的企业,也没有不出问题的企业,关键是看这个坎能否过去。这个企业处于何等的生命周期。可口可乐由于占领了全球市场, 达到了产量边际,已经失去了成长的活力。或者有一天会停止或局部的年份下降。但是你无法想象有一天货币会停止增加,即使基础价值停止增长也无用,通胀也会 促使货币增加的。银行的业务成长是不会停止的,但是也不会满足大多数人的意愿!一个银行的好坏与管理者的信仰有关;投资银行的好坏也与投资者的监督质量有 关。

 

股民老k

银行是管钱的,杠杆率奇高,管理层拿着那么多钱不想点花头,怎么能肥自己的腰包。如何克制盲目创新的冲动,稳健经营,把控制风险始终放在首位,带来稳定而 长期的回报,是那些管理层必须向股东承诺的。
看看中国银行业的主要收入来源:客户贷款和垫款/投资债券等金融产品/中间费,中间费占很少的比例。而前2个主要收入来源的风险程度都可以放也可以收,完 全取决于管理层的意愿。可悲的是,投资和投机间的界限对于大多数人来说是模糊的,而人类总有不自觉转向投机的倾向,直到酿成后果时才会尴尬地承认当初的决 定带有不少的投机性,而这种后果总是在比较长的时期才会偶然地(其实是必然地)集中爆发一次。

 

新浪网友

楼主把以前的评论现在拿出来,可谓用心良苦。关于银行业有人比喻为万业之母,不论比喻是否恰当,但我认为银行业的护城河是非常明显的,巴菲特说银行可以以 极低的成本取得资金,赚钱有天然优势,是个非常不错的行业,可惜的是很多银行周期性的做傻事。金融危机重创银行再次证明了这一点。不过放眼未来,如果银行 纠正错误,谁又能说未来十年投资银行不会是收益率最高的品种之一?历史多次证明了这一点。

 

新浪网友

银行业包括保险证券等金融行业选择具体个股时有3大因素应该考虑,如果是长期投资首要考虑的应该是人才和管理,银行最好的应该是招行,只要到各营业网点看 看人员素质基本可以知道,排位大致是招行、浦发、建行、民生、中行、交行、兴业、华厦、工行、农行,第2重要的是像08年美国那样的危机来时而且将来一定 会在中国发生即有多家银行倒闭时的政策保护程度,排位应该是工行、建行、中行、农行、交行、浦发、招行、民生、华厦、兴业,第3因素非长期因素是当前估 值,所以不做长线就看当前估值可以了,影响估值主要是资产质量和净资产,然后才是盈利能力。
至于保险,无论从人才和政府保护程度看人寿排第一,其次是太保,平安的保险推销人员很像是农民工大集合,不知道市场中有那么多人为什么会看好它?大概是看 中了平安股票大幅波动性适合赌博吧,平安从上市就不看好一年来也证明公司太次了。
中国的证券公司很像赌博公司,如果是赌博也可参与是投资将来一定会吃苦头。

 

地产

股民老k

要是真想让房价下来,粗暴而简单的办法是:
1. 
地方政府土地财政的改变(我认识人在某县城做官,我清楚这个利益所在,不是发几条指令就能改变的,因为这涉及到一大批地方官员的切身利 益),但是要改变之前,得给这批人指一条出路,或者给地方经济(其实是全国经济)指一条路,否则政坛不稳。
2. 
征收物业税。(很多官员和富裕者大力反对,因为他们或有好几套房子,或有别墅,有学者参加会议后说,这么大的阻力,物业税不可能推出)
所以,光从银根上想办法,很可能是弄死了那些从银行拿不到钱的,弄不死那些有持续财源的(国企)。
不过,最终,泡沫终将破灭,只是我不知道方式、不知道时间

 

沉默如斯

看了这么多评论,有一定感觉,房市亦即股市,上涨和下跌的因素很复杂。但无论如何,供求关系决定了目前的价格,而价格是最终要向价值回归的。讨论房价是继 续上涨还是下跌意义不大,正如讨论股市上涨或下跌一样。更值得思考的是房价是否有泡沫了,是否过高了,这才是一个投资者考虑的核心,亦即是房产目前是否仍 是合适的投资品?我个人认为,无论是从房价租金比、房价家庭收入比来看,北京、上海、深圳等大城市的高估是无疑的,这正如一些人说的,这些城市的房价与普 通人无关。因为这些城市的房地产变成了一个投机的市场,如果你是投资者,你就不会再在这些地方买房子,你会等价格跌下来。如果不跌呢?很简单,那就不买。 当然,如果你是有小孩要上学、要结婚。。。有一些特定的原因不能等了,必须在高房价的地方买房子,那就没办法,房子对你来说是消费品,不是投资品,因此, 如果你能承担很起,那就买吧。买了的房子反正你不会卖的,以后的日子,房价的升跌其实与你无关。

 

henry

即便是看做消费品,也要看老百姓的消费能力。当前的房价,足以让现在的年轻人透支二十年的收入了,不可能把钱都花在房子上。现在看只有很少数的人有这个消 费能力了。
房价涨跌关键是看政府的政策,难点就是政府是参与者,甚至是最大受益者。普通老百姓能做的很少,只能是对政府抱有一丝希望了。

新浪网友

粗略地估算一下,中国上世纪人口数量爆发的年代约是1950——1975年,上述时间区间内出生人群的结婚生子的时间简单约定在1975—2000,当然 这个区间可能更广,而且这个时间区间内的中国经济不具备支撑房价上涨的基础,相应的,其子女结婚生子的时间约定在2000—2025年,事实上这个区间的 扩张可能性更大,而在这个时间区间的起点,中国经济刚好迎来了房地产热,说是巧合也好,说是相互作用使然的结果也好,我更愿意相信后者,在缺乏细致研究、 未考虑多方面因素的前提下,我初步判定中国的房地产整体价格还在山腰上。同威的李总说得好,已知的利好就是利空,已知的利空就是利好,都觉得有泡沫、价格 虚高,而实际上驱动房价维持或攀升的助力还很多,斗胆说一句,房子本就不是所有人都买得起的。

 

混乱中的秩序

很多投资人担忧地产泡沫问题,不错,当今存在明显泡沫,以流动性格局而言这两年或许出现阶段性顶部,但如果你断言这个泡沫会如何终结(很多人认为会无一例 外的崩盘)那你的思维太单一和静态,泡沫持续的时间或许超过你能承受的时间。有时候相信中南海的智慧而不是自以为是尤其是杞人忧天到影响投资是聪明之举!

 

白云之乡

房市和股市都是财富再分配的方式. 而分配的去向自然由能够决定者的利益来决定的. 不同的国家处于不同的历史时期, 表 现形式也不同. 但实质是同样的. 权利和资本是目前两种社会形态的主要决定因素.
对于老百姓, 
处于自身的位置和愿望, 对于股市和房市是不同的态度. 对股市, 总希望涨. 对房 市, 总希望跌. 其实股市和房市的涨跌都不听老百姓的. 其实, 如果站在权力和资本的角度, 股 市和房市的大趋势, 一目了然.

 

新浪网友

地产的泡沫是毋庸置疑的,泡沫的存量主要在高房价的区域。现在北京上海广州的房子一套一般都要200万,二百万套这样的房子就是4万亿。其他低房价的区域 不影响泡沫的破灭。
十年后的价格不一定会比今天高,即使比今天高也不一定有投资价值。高房价是降低出生率最有效的办法,加上中国的计划生育政策,15到20年后完全可能是另 一幅图景,而资本市场是提前反映预期的市场。

金融

投资僧

投资僧看现代银行业
银行业有人比喻是万业之首,不论恰当与否--而我认为肯定是个综合部门,并有着相当的资金支配权,这个优势是不可否认的,这就是银行在万业中强势的来源。 虽然他也必须承担所有产业中的经营损失,但是有两点可以保护和相当大的减少这种损失。第一话语权相对所有行业的产品来说,银行产品的话语权是最好的,他可 以选择贷与不贷给任何人占绝对的优势。而所有的商品中只有货币这个特殊的商品有这个优势。第二次级风险。银行的货币风险在所有的经营中是次级的,这不仅表 现在贷款的质押和抵押上,而且法律规定还有企业的资本金在前面挡一下,这就好比汽车前面的吸能区而贷款是安全座舱的乘客。所以从历史上,几百年来,传统的 银行业务成为伟大企业的比例还是相当的高的。那么为什么现在发达国家的银行业出了这么多的问题,损失这么严重那?我个人认为是偏离了银行业的基本方向,大 搞所谓的业务创新,走进了投机的行列。投机象山岳一样古老,发达国家的银行业也不例外。我们知道银行业的成长与GDP有着直接的正相向关系,当以美国为首 的发达国家经济出现滞涨,GDP只有1-3%左右,这时一项牛气哄哄的金融业也失去了活力,但是那些金融家是不甘心如此的,于是为了意志中的成长,只好脱 离经济这个客观实际,大玩金融创新,衍生品。我们知道脱离实际的所谓金融创新肯定是无源之水无本之木,那么产生大量的投机业务几乎就是情理之中。但是谁都 无法掌控投机,上帝也不能。银行家也不能。所以危机来临,投机业务的损失可不象贷款损失那样有5-10%就很大了。动辄50--80%甚至全军覆灭。另外 还由于投机业务在挣钱时管理层大秤分金大碗吃肉,并没有留下合理的风险补偿,而损失来了都由股东资本金承担,股东的损失是显而易见的。股价下降很大的幅度 是必然的,市净率低于1既有市场先生的恐惧心理也和银行业是否还玩投机有关。
中国的银行业向何处去?

我心里清楚的知道,作为中国的银行业无论是传统的贷款经营风险或者新兴的创新衍生品风险或者其他货币类风险迟早会来的,这是种必然性。整体来说无法避免。 但是为什么还要投资银行业哪?这是因为我们知道会有风险但是我们并不知道风险什么时候发生,而且在风险积累的过程中,银行业更主要的是在积累财富,而我们 聪明的投资者就是要在规避风险的情况下,较快的积累财富。银行业具备这个特点。我们是干什么的?是银行的投资者,监督银行的收益的同时,对其积累的风险心 里应该更加的有数,如果该标的靠投机在挣大钱我们对风险的估计应该乘以系数或者就是离开。第一,银行的风险并不是三五年就要发生;第二有些银行可以规避较 大的风险成为百年企业;第三我们投资者可以依靠监督质量跟好的和比较好的银行在一起。第四银行业首先是国民经济高速发展的大受益者。这就是我投资银行的理 由。

而且我们知道有百年的企业,没有不死的企业,也没有不出问题的企业,关键是看这个坎能否过去。这个企业处于何等的生命周期。可口可乐由于占领了全球市场, 达到了产量边际,已经失去了成长的活力。或者有一天会停止或局部的年份下降。但是你无法想象有一天货币会停止增加,即使基础价值停止增长也无用,通胀也会 促使货币增加的。银行的业务成长是不会停止的,但是也不会满足大多数人的意愿!一个银行的好坏与管理者的信仰有关;投资银行的好坏也与投资者的监督质量有 关。

 

股民老k

银行是管钱的,杠杆率奇高,管理层拿着那么多钱不想点花头,怎么能肥自己的腰包。如何克制盲目创新的冲动,稳健经营,把控制风险始终放在首位,带来稳定而 长期的回报,是那些管理层必须向股东承诺的。
看看中国银行业的主要收入来源:客户贷款和垫款/投资债券等金融产品/中间费,中间费占很少的比例。而前2个主要收入来源的风险程度都可以放也可以收,完 全取决于管理层的意愿。可悲的是,投资和投机间的界限对于大多数人来说是模糊的,而人类总有不自觉转向投机的倾向,直到酿成后果时才会尴尬地承认当初的决 定带有不少的投机性,而这种后果总是在比较长的时期才会偶然地(其实是必然地)集中爆发一次。

 

新浪网友

楼主把以前的评论现在拿出来,可谓用心良苦。关于银行业有人比喻为万业之母,不论比喻是否恰当,但我认为银行业的护城河是非常明显的,巴菲特说银行可以以 极低的成本取得资金,赚钱有天然优势,是个非常不错的行业,可惜的是很多银行周期性的做傻事。金融危机重创银行再次证明了这一点。不过放眼未来,如果银行 纠正错误,谁又能说未来十年投资银行不会是收益率最高的品种之一?历史多次证明了这一点。

 

新浪网友

银行业包括保险证券等金融行业选择具体个股时有3大因素应该考虑,如果是长期投资首要考虑的应该是人才和管理,银行最好的应该是招行,只要到各营业网点看 看人员素质基本可以知道,排位大致是招行、浦发、建行、民生、中行、交行、兴业、华厦、工行、农行,第2重要的是像08年美国那样的危机来时而且将来一定 会在中国发生即有多家银行倒闭时的政策保护程度,排位应该是工行、建行、中行、农行、交行、浦发、招行、民生、华厦、兴业,第3因素非长期因素是当前估 值,所以不做长线就看当前估值可以了,影响估值主要是资产质量和净资产,然后才是盈利能力。
至于保险,无论从人才和政府保护程度看人寿排第一,其次是太保,平安的保险推销人员很像是农民工大集合,不知道市场中有那么多人为什么会看好它?大概是看 中了平安股票大幅波动性适合赌博吧,平安从上市就不看好一年来也证明公司太次了。
中国的证券公司很像赌博公司,如果是赌博也可参与是投资将来一定会吃苦头。

 

地产

股民老k

要是真想让房价下来,粗暴而简单的办法是:
1. 
地方政府土地财政的改变(我认识人在某县城做官,我清楚这个利益所在,不是发几条指令就能改变的,因为这涉及到一大批地方官员的切身利 益),但是要改变之前,得给这批人指一条出路,或者给地方经济(其实是全国经济)指一条路,否则政坛不稳。
2. 
征收物业税。(很多官员和富裕者大力反对,因为他们或有好几套房子,或有别墅,有学者参加会议后说,这么大的阻力,物业税不可能推出)
所以,光从银根上想办法,很可能是弄死了那些从银行拿不到钱的,弄不死那些有持续财源的(国企)。
不过,最终,泡沫终将破灭,只是我不知道方式、不知道时间

 

沉默如斯

看了这么多评论,有一定感觉,房市亦即股市,上涨和下跌的因素很复杂。但无论如何,供求关系决定了目前的价格,而价格是最终要向价值回归的。讨论房价是继 续上涨还是下跌意义不大,正如讨论股市上涨或下跌一样。更值得思考的是房价是否有泡沫了,是否过高了,这才是一个投资者考虑的核心,亦即是房产目前是否仍 是合适的投资品?我个人认为,无论是从房价租金比、房价家庭收入比来看,北京、上海、深圳等大城市的高估是无疑的,这正如一些人说的,这些城市的房价与普 通人无关。因为这些城市的房地产变成了一个投机的市场,如果你是投资者,你就不会再在这些地方买房子,你会等价格跌下来。如果不跌呢?很简单,那就不买。 当然,如果你是有小孩要上学、要结婚。。。有一些特定的原因不能等了,必须在高房价的地方买房子,那就没办法,房子对你来说是消费品,不是投资品,因此, 如果你能承担很起,那就买吧。买了的房子反正你不会卖的,以后的日子,房价的升跌其实与你无关。

 

henry

即便是看做消费品,也要看老百姓的消费能力。当前的房价,足以让现在的年轻人透支二十年的收入了,不可能把钱都花在房子上。现在看只有很少数的人有这个消 费能力了。
房价涨跌关键是看政府的政策,难点就是政府是参与者,甚至是最大受益者。普通老百姓能做的很少,只能是对政府抱有一丝希望了。

新浪网友

粗略地估算一下,中国上世纪人口数量爆发的年代约是1950——1975年,上述时间区间内出生人群的结婚生子的时间简单约定在1975—2000,当然 这个区间可能更广,而且这个时间区间内的中国经济不具备支撑房价上涨的基础,相应的,其子女结婚生子的时间约定在2000—2025年,事实上这个区间的 扩张可能性更大,而在这个时间区间的起点,中国经济刚好迎来了房地产热,说是巧合也好,说是相互作用使然的结果也好,我更愿意相信后者,在缺乏细致研究、 未考虑多方面因素的前提下,我初步判定中国的房地产整体价格还在山腰上。同威的李总说得好,已知的利好就是利空,已知的利空就是利好,都觉得有泡沫、价格 虚高,而实际上驱动房价维持或攀升的助力还很多,斗胆说一句,房子本就不是所有人都买得起的。

 

混乱中的秩序

很多投资人担忧地产泡沫问题,不错,当今存在明显泡沫,以流动性格局而言这两年或许出现阶段性顶部,但如果你断言这个泡沫会如何终结(很多人认为会无一例 外的崩盘)那你的思维太单一和静态,泡沫持续的时间或许超过你能承受的时间。有时候相信中南海的智慧而不是自以为是尤其是杞人忧天到影响投资是聪明之举!

 

白云之乡

房市和股市都是财富再分配的方式. 而分配的去向自然由能够决定者的利益来决定的. 不同的国家处于不同的历史时期, 表 现形式也不同. 但实质是同样的. 权利和资本是目前两种社会形态的主要决定因素.
对于老百姓, 
处于自身的位置和愿望, 对于股市和房市是不同的态度. 对股市, 总希望涨. 对房 市, 总希望跌. 其实股市和房市的涨跌都不听老百姓的. 其实, 如果站在权力和资本的角度, 股 市和房市的大趋势, 一目了然.

 

新浪网友

地产的泡沫是毋庸置疑的,泡沫的存量主要在高房价的区域。现在北京上海广州的房子一套一般都要200万,二百万套这样的房子就是4万亿。其他低房价的区域 不影响泡沫的破灭。
十年后的价格不一定会比今天高,即使比今天高也不一定有投资价值。高房价是降低出生率最有效的办法,加上中国的计划生育政策,15到20年后完全可能是另 一幅图景,而资本市场是提前反映预期的市场。

行業 討論 金融 房地產 房地 laoba1 梁軍 儒的 BLOG
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李宁跨界房地产缺地少钱 400亿生态城尚在“画饼”

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100915/1818919.shtml


每经记者 李潮文 发自深圳
“我们并不清楚有什么旧区重建计划。”对于“李宁(02331,HK)旗下公司快意节能(08032,HK)涉资400亿的沈阳和平区旧区重建计划”一说,当地政府有关人士9月14日如是对《每日经济新闻》记者表示。
做体育服装的李宁通过新入股的子公司,要进入房地产开发市场了。但沈阳市和平区政府人士的上述说法,似乎暗示着这家服装巨头进军地产业恐怕并非一帆风顺。
曲线进军
李宁进军房地产,可谓规划宏伟,路线曲折。
首先是复杂的入股方式。今年6月,李宁通过与其兄长的合资公司购入快意节能公司54.79亿股优先股;9月,快意节能收购李宁公司30.9%的股份,对 价为李宁兄弟将此前持有快意节能的可换股票据部分转换为普通股,转换后,李宁持有快意节能63.2%的股份。也就是说,李宁兄弟成为快意节能的控股股东。
其后,快意节能一个公告宣布了李宁将进军地产界。据快意节能的公告称,公司与沈阳卖方签订协议,快意节能将拥有沈阳兆寰产业园99%的权益和沈阳兆寰置业投资100%的权益。
公告中,一个名为“生态城”的项目显示出李宁进军房地产的 “大手笔”。据称,该项目是沈阳市和平区的城市重建项目,初步估计占地面积100万平方米。李宁在随后的记者会上表示,该项目涉及资金400亿元人民币,持续建设时间为5至8年。
“我们并不知道有什么旧区重建计划。”昨日,《每日经济新闻》记者致电沈阳市和平区政府办公室,相关负责人这样表示。同时,和平区城建局也表示,不清楚 有大型的城市重建项目。而香港媒体也报道称,沈阳和平区新闻中心发言人透露,目前有关旧区重建连选址都未定案,强调起码两年后才有决定。
快意节能的公告似乎也表示,这个项目还只是在蓝图中。“沈阳市和平区人民政府将协助获得及提供土地发展生态城项目,而此举须进行拍卖程序。沈阳卖方已保证,在使用类似沈阳兆寰产业园提升的技术规限下,该土地将以竞投、公开拍卖或挂牌出售的方式出让。”
“类似李宁这样的企业进入房地产开发市场,一要有钱,二要有地。”一位房地产业内人士向记者分析。
不过根据沈阳和平区政府的说法以及李宁的公告,土地似乎还没有着落。另据记者调查发现,“钱”对于李宁进军房地产市场似乎也不是个容易的事情。
记者从李宁不久前公布的中期财报发现,其手握现金143.6亿元;而根据快意节能中报,公司现金为44亿港元(约38.72亿元人民币)。从两家公司的手持现金情况来看,400亿确实是一个“天文数字”,而另一方面,公司还需现金维持原有产业的正常运转。
对此,李宁表示,公司发展新业务所需的资本性开支确实很大,需要大规模融资。融资方式将是多样的,但是具体方式仍在研究当中。
扩张之路
李宁并不是第一家进入地产界的服装企业,在它之前,还有雅戈尔(600177,SH)。早在1992年,雅戈尔便开始涉足房地产开发,这个曾在2007 年以14.76亿元拿下杭州当年首个地块,手捧地王高调进入杭州地产界的服装制造企业,到如今,已经累计开发住宅、别墅、商务楼等各类物业300万平方 米。
不仅仅是服装企业,一些3C企业也早已进入房地产开发市场。2004年,TCL集团(000100,SZ)已试水地产领域,先后成立了惠 州TCL房地产开发有限公司和深圳市TCL房地产有限公司。除此之外,美的、格力(000651,SZ)、海信(600060,SH)等也已经成立房地产 公司,并且运作多年。
“地产业务毛利率一般都会在30%~40%,”上述房地产业内人士向记者指出,目前积极向地产业进军的都是一些低毛利率的行业。
这项准则对于普遍毛利率在20%以下的家电生产企业来说,的确适用。TCL就是一个很好的例子,集团2007年来自房地产的收入达5.6亿元,毛利率水 平在33.89%左右;2008年收入为1.15亿元,毛利率为31.76%;2009年收入1.52亿元,毛利率水平约12.6%。
但这条准则似乎并不适用服装企业,尤其是李宁这样的名牌企业。因为其自身的毛利率从来不输房地产企业,根据李宁上半年财报,今年上半年整体毛利率为47.9%,而2009年同期毛利率为47.8%。
一个不容忽视的事实是,服装行业内部竞争越来越激烈,像李宁这样的龙头企业一方面面临着特步(01368,HK)等国内同行的追赶,另一方面还需突破耐克、阿迪达斯等世界运动服饰巨头的压力。
“体育产业所牵涉的不仅仅是人们看到的一场比赛、一件运动衣,当中也会涉及到地产、新兴技术的运用等多项产业。”在一个记者发布会上,李宁这样表示。或许,面对竞争,李宁走的是扩张之路。

李寧 跨界 房地產 房地 缺地 地少 少錢 400 生態城 生態 尚在 畫餅
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瑞安房地产 重启新一轮内地扩张

http://www.21cbh.com/HTML/2010-10-21/wOMDAwMDIwMjEwOA.html

“尽管目前内地楼市调控政策密集发布,但瑞安依然对旗下物业的市场空间和表现充满信心。瑞安上海翠湖天地三期的最后18个单位绝版豪宅将 照计划入市。”瑞安房地产市务及销售(住宅)副总经理戴亚伦日前向本报表示,这批房源现楼示范单位已开放给早前预约的买家参观,并委托香港及台湾等海外代 理为楼盘宣传。

据本报记者了解,由于瑞安的上海翠湖天地高端公寓项目目前三期以后的土地尚未完成动拆迁,知情人士透露“最终完成拆迁的时间很难确定”,这批房源实际上已经是瑞安房地产眼前在上海最后一批顶级豪宅物业。

“选择此时出手,可以嗅到公司在战略层面的某些决策味道。”该知情人士表示,销售手头物业回笼资金的下一步,或许就是新一轮的扩张。据业内人士测算,仅这18套豪宅,售罄后瑞安就可套现约12亿元。

瑞 安房地产的新一轮扩张已然强势启动。该公司公布,集团近日以31.88亿人民币投得上海市虹桥商务核心区一期06地块。地块具有商业商务组团和商务贸易组 团功能,建设内容包括办公、商业、会议展览、酒店等。对此,摩根大通表示了支持的态度,将瑞安房地产目标价从3.80港元上调至4.10港元。

此次拿地在宣布瑞安房地产三年后重启内地购地大门的同时,另一个意义在于对该公司正在进行的融资举动的呼应。

9月8日,瑞安房地产宣布拟发行2015年到期按人民币计值以美元结算的4.5厘可换股债券,初步本金总额为20.4亿元。随后该债券融资本金总额增至27.2亿元,并于9月29日完成该笔债券融资。

瑞安在现有项目的投资方面也已开始提速。

瑞安集团主席罗康瑞日前在重庆披露,瑞安房地产旗下的“西部第一高楼”项目“嘉陵帆影”总共105层,楼高468米,即将破土动工。

瑞安房地产目前除上海外,在武汉、大连、重庆、杭州及佛山等有8个项目开发,土地储备达1290万平方米。


瑞安 房地產 房地 啟新 一輪 內地 擴張
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=18701

網友再問: 世茂房地產(813)的股權披露問題

上次網友Cyrus Ho提出新鴻基的問題,詳見此文。經圓滿解決後,不久之後,他就來郵詢問關於世茂中國(813)的問題。他的問題是:

「當閣下想查詢股東的增持或減持記錄,我相信會是港交所的權益披露表、有關影響股權變動的交易公告或公司年報中的董事報告書。當本人正搜集 0813世茂房地產許榮茂的權益披露資料,希望得到他(以正途自己名義披露)增持所花費的總金額和平均價格時,不斷碰到類似的問題︰
 
股東名稱 作出披露的原因 買入/賣出或涉及的股份數目 每股的平均價 持有權益的股份數目(請參閱上述*註解) 佔巳發行股本之百分比(%) 有關事件的日期 (日/月/年)
許榮茂 121(L) 2,000,000(L) HKD 12.425 2,101,299,000(L) 59.26(L) 22/10/2010
許榮茂 121(L) 440,500(L) HKD 12.492 2,099,299,000(L) 59.21(L) 02/09/2010
許榮茂 121(L) 1,822,500(L) HKD 12.446 2,098,858,500(L) 59.20(L) 31/08/2010
許榮茂 121(L) 845,000(L) HKD 12.648 2,097,036,000(L) 59.15(L) 30/08/2010
許榮茂 121(L) 2,355,500(L) HKD 12.416 2,096,191,000(L) 59.12(L) 27/08/2010
許榮茂 121(L) 3,000,000(L) HKD 12.523 2,093,835,500(L) 59.06(L) 26/08/2010
許榮茂 121(L) 3,531,000(L) HKD 12.583 2,090,835,500(L) 58.97(L) 25/08/2010
許榮茂 136(L) 6,992,000(L)   2,087,304,500(L) 58.89(L) 23/06/2010
許榮茂 124(L) 336,000(L)   2,094,296,500(L) 59.09(L) 23/06/2010
許榮茂 136(L) 4,350,000(L)   2,094,296,500(L) 59.09(L) 22/06/2010
許榮茂 124(L) 190,000(L)   2,098,646,500(L) 59.21(L) 22/06/2010
許榮茂 136(L) 220,000(L)   2,098,646,500(L) 59.21(L) 08/06/2010
許榮茂 124(L) 220,000(L)   2,098,866,500(L) 59.22(L) 08/06/2010
許榮茂 136(L) 336,000(L)   2,098,866,500(L) 59.22(L) 31/05/2010
許榮茂 124(L) 336,000(L)   2,099,202,500(L) 59.23(L) 31/05/2010
許榮茂 121(L) 2,000,000(L) HKD 10.608 2,099,202,500(L) 59.23(L) 20/05/2010
許榮茂 121(L) 145,500(L) HKD 10.800 2,097,202,500(L) 59.18(L) 18/05/2010
許榮茂 121(L) 1,940,500(L) HKD 10.992 2,097,057,000(L) 59.17(L) 17/05/2010
許榮茂 121(L) 1,800,000(L) HKD 10.948 2,095,116,500(L) 59.12(L) 07/05/2010
許榮茂 121(L) 3,000,000(L) HKD 10.923 2,093,316,500(L) 59.07(L) 06/05/2010
許榮茂 121(L) 2,000,000(L) HKD 11.133 2,090,316,500(L) 58.98(L) 05/05/2010
 
碰到類似沒有平均價格的code 121 與 136 以及其他沒有平均作價的項目時,閣下的處理方法是?
或,閣下會無視沒有披露作價的項目?
 
謝。」
 
回覆:
 
我的處理方法和你一樣,都是細心看年報,或者查清楚股權紀錄變化。
 
當然,那些121就是在許先生市場增持的紀錄。

如果細心發現,其實他們股票是由兩家公司Gemfair Investments Limited及Shiying Finance Limited分別持有的,另外,你有兩個紀錄沒有看到,就是這兩個,這兩個和之前你提的東西有關。
許榮茂 121(L) 4,980,000(L)   2,088,316,500(L) 58.93(L) 04/05/2010
許榮茂 121(L) 8,000,000(L)   2,083,036,500(L) 58.78(L) 27/04/2010

細心看看內容的話,你會看到這個是一個由Shiying Finance Limited做的非公司授予衍生權益,大約為一年期。在上面的那些124及136下,那些衍生權益變得愈來愈少,變成直至0。

我估計那些非由公司授予的衍生工具是投資為他做的衍生工具,類似是場外期權或accumulator之類,並以現金直接結算盈虧,這符合一般人看好,且想利用其他資金為公司支持的舉動吧,我相信當時許老闆因股價較低,並且是看好前景才會這樣做的。


他行使那些期權期間,股價是先跌後升的,故他先輸後贏。而最後一批在6月28日結束,若以T+2計算,剛好是6月30日,即是中期結之日。我估計應該是和港交所上市規則附錄10中的規則A3中(II) 稱的「刊發季度業績(如有)及半年度業績日期之前30日內,或有關季度或半年度期間結束之日起至業績刊發之日止期間」不得買賣自己公司的股票有關。

希望解答到你的問題。

網友 再問 世茂 房地產 房地 813 股權 披露 問題
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REITs今時唔同往日 買陽光房地產抗通脹 黃國英 (Alex Wong)

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13832

(原載於東周刋14/12)

久未推介「字花」,上月中於本欄建議買入黃金ETF(2840)陽光房地產(435)。對於前者,讀者多無大異議;但對後者,反應則是耍手擰頭:「咪搞,REITs除咗領匯(823),都係搵笨嘅!」文章出街後,陽光升逾7.5%,分別跑贏黃金5.4%和恒指近10%。究竟是何緣故,致使散戶一次又一次,對賺息又賺價的機會,視而不見?

探訪一本地收租股後,同事終了解箇中奧秘:話說該公司雄據本港零售重鎮,近年大舉北進神州,席間一分析員問:「手持商場,價值連城,何不將之打包上市,以REITs套現,攜資北攻?」對曰:「難矣。」掌上明珠,叫個天價,搵人抽都難,箋搞;如但求脫手,折讓沽寶,管理層實聽軍法處置。同事轉念一想:公司手持本地最頂級物業,尚且陷入兩難,那市面上的REITs,當年如何成功上市?答案是:財技。

講真,一眾現有REITs的物業,多屬二、三流貨仔。最叻嘅冠君(2778),上時都係得萬國寶通廣場,朗豪坊是後期先收購。領匯組合原本仲差,但勝在是亞公沽、基數低,定價平。其它REITs,得D環頭環尾商場、寫字樓,咁都上到市?唯靠「高息」招徠。用一簡例說明:年租40萬,層樓1,000萬,回報4釐;如果要谷到6釐,除非樓價跌到670萬。當年籌備REITs上市的地產商,唔想賤賣資產,又加唔到幾成租,頓生數計,是為:利率掉期、放棄分派、最低分派擔保、以股代管理費等。

簡單而言,用回上例,想用1,000萬樓價,賣半層俾你,全層樓租係得40萬。要做到6釐,唯有夾硬派足30萬。租金實收得廿萬,唔緊要,頭三年賣家豪俾你,由自己嗰份攞出嚟貼你;收唔足租,自己包底,再送管理雜費。仲要同銀行傾好,頭幾年低息貸款,封埋加息多俾利息的罩門。務求令你開頭收足6釐息為止。

唔可以話係呃人,招股書白紙黑字寫到明。見「息」心起,閤眼盲抽,當然難逃破發命運。續以上例說明,買完之後,想轉手求售,下家做足功課,明知大業主補貼終歸會完,自然平D先肯買。價格下跌,歷史息率未跌,又造成另一類「苦主」。上例中,頭幾年年收三十萬,但市場早已估計之後會跌,所以價格先跌。「苦主」卻不知就裏:「30/335=9%,九釐息,筍呀!」急急追貨,但之後派息「大幅倒退」「令人失望」(其實有做功課嘅人已預咗),又要忍痛斬倉,歷史息率續升,如是者層層坑殺。

多番折騰之後,散戶對REITs恨意漸生,哎都唔買。但時至今日,不少REITs的財技,漸成過去,借用分析員評語: The yield is becoming clean. 而且REITs以財技買時間,多年不斷為物業翻新、改良,體質補強。眼下租金漸升,空置率急降,通脹殺到埋身,REITs股價重估可期。「前人種樹,後人乘涼」,續推介陽光房地產,現價$2.29,預期仍有愈6釐息。

 

(客戶持有黃金ETF(2840)及陽光房地產(435))

 

 



REITs 今時 時唔 唔同 往日 陽光 房地產 房地 通脹 國英 Alex Wong
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房地產、登陸、保單價值 三張王牌 朱炳昱讓台壽保變身

2010-12-13  TWM




面對利差與匯差虧損的雙重打擊,台壽保卻屢靠精準房地產操作讓獲利逆轉勝,董座朱炳昱自營建業轉戰金融業十三年以來,首度鬆口表示,覺得一年比一年辛苦,但憑著一股要做,就要做到第一的拚勁,他將帶領台壽保重奪金融股獲利王寶座。

撰文.徐介凡

十一月二十九日,台灣人壽把台北市松江路與南京東路口的亞信大樓,賣給大陸工程旗下的大陸建設,二年轉手淨賺十九億元,更讓全年獲利由負翻正,幕後操盤手不是別人,就是董事長朱炳昱。

廈門展業有成 同業避其鋒經營不假手他人,樣樣自己來,這就是朱炳昱。儘管台壽保沒有金控公司雄厚實力;但如今走在廈門街頭,幾乎每個公車站牌旁都可以看到台壽保轉投資 的君龍人壽廣告,上頭寫著「君龍伴您成長」六個大字,配上台灣阿龍的圖案,更有不少小朋友路過看到,臉上立刻綻放笑容,拉著媽媽的手開心地喊著:「看,是 阿龍!」君龍人壽短短不到兩年時間,即在廈門迅速建立品牌形象,不僅讓同業驚訝,就連富邦金控副董事長蔡明興也說,「因為廈門有君龍人壽在,所以富邦金雖 然大陸總部設在廈門,但壽險事業卻要先從南京出發。」要做,就要做到第一,這股「台灣牛」的精神,是台灣人壽董事長朱炳昱給人最深刻的印象。他不但曾於一 九九九年起創下蟬聯八年金融股每股盈餘最高的寶座,去年獲利四十五.七五億元更創下歷史新高,徹底擺脫金融海嘯的陰霾。

曾經有法人私下說,「朱炳昱做事認真」是台壽保最大的投資價值,但除此之外,朱炳昱手裡還握著房地產、登陸,以及保單價值這三張決勝的王牌,也是台壽保被持續看好的原因。

大陸市場被朱炳昱視為未來二十年最重要的發展基石,儘管保險業進入新市場,必須忍受至少七年虧損才能開始獲利。不過,這卻無礙於他持續擴張大陸版圖的決 心,甚至再度增資君龍人壽約新台幣三億元,準備砸更多的銀彈進行布局,並進一步訂出「明年到浙江省、後年到江蘇省、廣東省」的擴張計畫。

凡事親為 自創績效指標事實上,君龍人壽的新契約保費收入已逼近人民幣一.五億元水準,隨著未來業務員的培訓與成熟,以及通路據點的擴張,想要倍數成長絕非難事, 「光是福建跟浙江這兩個省,人口就已經是台灣的四倍,好好經營,生意很夠做。」朱炳昱拿出手邊厚達五公分的資料分析,目前大陸保險市場保單滲透率僅三%不 到,加上平均每人年繳保費僅八十美元,僅僅只是台灣人每年保費的一四%,這個差距代表著未來的成長性,「至少有二、三十年的發展榮景,絕對沒問題。」一旦 設定目標,說什麼也要達到,這就是朱炳昱讓經營團隊信賴的領導力。前台壽保總經理凌氤寶說,朱炳昱不但每周親自與各部門一一開會,關切落實進度,甚至還自 創了一套二十三項的經營績效指標,洋洋灑灑一大落,每周追蹤績效,務求能落實績效目標順利達成。

「他做事情認真的程度,讓人望塵莫及。」凌氤寶說,從營建轉戰保險的朱炳昱,在入主台壽保的頭兩年,自己去買了壽險精算相關的教科書,找精算部同仁來幫他上課,追求實務操作的績效,同時也建立扎實的學術基礎,正是鞭策台壽保蟬聯金融股獲利王的關鍵。

從另一個面向,也可看出朱炳昱滴水不漏的管理形式。預定要在明年一月搬遷的中山北路新總部,面積達四千六百坪的外牆因為採取巴洛克風格,必須鑲上三萬五千 片大大小小的石頭,最重一塊高達一.二噸,施工難度大增,導致進度落後,但朱炳昱一聲令下,負責監工的不動產部門主管,立刻將辦公室搬到工地,「確保如期 完工」。

此外,朱炳昱在房地產操作上的精準眾所皆知,也是讓董事會成員對經營績效最放心的定心丸,最近一年來,為了回補資本適足率,包括這次出售亞信大樓在內,台 壽保在不動產上的獲利已近四十億元,內部員工表示,﹁沒話說,不動產真的是董事長親自操盤。﹂在本業上,「我們絕對不賣沒有價值的保單。」朱炳昱一連三次 強調,保險業比得是誰的氣長,因此堅持不賣目前市場上最暢銷的短年期利變型年金險產品,而主攻傳統壽險型商品,雖然會因此不易銷售,但無論從降低資金成 本,或是長期保單價值來看,都是保險公司能否長期經營的關鍵。

「資金成本每調降一%,必須要花六到七年的時間。」朱炳昱說目前台壽保總資金成本約在四.五%左右,相較於十年期政府公債利率一.五%,中間這三%的缺 口,代表若資金運用的報酬率沒有超過三%以上,便會造成虧損,一方面,現在賣出傳統壽險商品有助於降低資金成本;另外,隨著未來利率回升下,缺口會不斷地 收斂,「堅持下去,就能發揮倒吃甘蔗的優勢。」一九九七年至今,台灣人壽資產規模,從四百三十億元成長七倍至三千億元,回首一路走來的經營之路,朱炳昱感 覺一年比一年更辛苦,展望下一個十年,是否會因有王牌在手,而一年比一年輕鬆,值得拭目以待。

朱炳昱

出生:1953年

現職:台灣人壽董事長

學歷:美國甘迺迪大學企管碩士

經歷:龍邦開發董事長

近3年台壽保獲利:

年 2007 2008 2009 獲利(億元) 12.47 42.76 45.75 每股盈餘(元) 2.43 7.93 7.38


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房地產投資市場變局 富力地產搶售商業項目

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-7/3NMDAwMDIzMTA3Nw.html

某知名網絡統計數據顯示,3月1日-3月31日,廣州市網簽成交均價為11895元/平方米,環比上月的12157元/平方米微跌 2.16%。這已是自去年12月最高位13498元/平方米以來,連續4個月逐月下降。一方面是中心六區成交比例降低,另一方面是外圍區域均價出現結構性 下調,導致全市均價出現輕微下降。

價格變化導致投資結構隨之改變,隨著國內流動性收緊至金融危機前的水平,以及開發商資金鏈壓力的顯現,境外投資資本正積極找尋商舖和寫字樓物業市場的投資機會。

仲 量聯行日前發佈的最新研究報告《發展變遷:中國房地產投資市場動態》顯示,中國大陸的房地產投資市場正處於結構調整的過程中。在過去一年半的時間裡,中國 房地產投資市場經歷了包括市場參與者構成、新法規實施等變化。該研究報告重點闡述了市場發生的顯著變化和投資機會,其中包括:境外投資者的回歸,尤其是在 商舖與寫字樓物業市場領域;保險公司的進入對房地產投資市場的影響;房地產信託投資基金(REITs)和人民幣基金的發展;基於良好市場基本面的健康投資 環境。

而富力地產已於近期再度重啟廣州高端物業推介會,主要推售部分商業項目。一個事實是,2010年富力地產(2777.HK)廣州商舖聯展中心的成交金額再創新高,達20億元,同比增長超200%。

此 次富力地產將推出四大高端物業8大項目,高端商舖包括:富力盈信大廈、富力院士庭、富力金禧花園這幾個位於核心商圈的項目,其中富力院士庭的商舖共5層, 共2.5萬平方米,富力金禧花園現僅剩餘二至四層裙樓商舖,每層分有2-3個房產證,面積從1000多㎡-2000㎡,實用率高達75%。現售價在 13000元/平方米起,租金約80元/平方米。

商業物業還包括位於珠江新城的兩大寫字樓項目——富力盈盛廣場和富力盈凱廣場。其中盈凱廣場具甲級寫字樓標準配置,面積80-1800㎡戶型靈活可變,可根據客戶需求隨意間隔,實用率達76%。

一季度業績有所下滑,或許正是富力地產搶售商業項目的動力之一。

4 月4日,富力地產公佈了3月份的銷售業績。據公告表示,富力在3月內獲得銷售收入(按照已經簽署的銷售協議)共約22.12億元,銷售面積約138400 平方米(按照已經簽署的銷售協議),與去年同期相比,分別下降27%和下降45%,環比則分別上升81%和70%。截至2011年3月底,富力共計獲得銷 售收入共約人民幣59.44億元(按照已經簽署的銷售協議),銷售面積約365800平方米(按照已經簽署的銷售協議),與去年同期比,分別下降了20% 和42%。

另一方面,富力地產2010年年報顯示其在廣州已售出55.52萬平方米,同比下降14%,是全國市場中銷售面積下跌最多的城 市,因此,不難理解富力地產今年要迅速拉升廣州市場份額,此舉也因應了國內投資趨勢:2010年境外房地產機構在中國內地房地產市場上的投資活動明顯活 躍,在整棟樓宇買賣市場中佔全年總交易量的41%。其中來自亞洲的投資者佔到總量的34%(收購的大宗房地產資產總額達到51億美元)。特別是來自香港和 新加坡的投資者在中國內地大舉投資。


房地產 房地 投資 市場 變局 富力 地產 搶售 商業 項目
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如何應對房地產風險

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100259171&time=2011-05-14&cl=115&page=all

保持較高儲蓄率,加強監管和減少政府干預,是縮減房地產風險的重要辦法
孫濤

 

  房地產風險源於債務,舉債越多,風險越大。舉債多與儲蓄少密切相關:如果所有購房者都用儲蓄買房,則不但房價被推高的空間有限,而且即使房價下降也不會影響銀行資產負債表。

  反過來,如果購房者全靠舉債買房,則不但房價可持續上漲,而且房價下跌必然導致銀行損失。現實中,我們看到的是二者的結合:購房者動用儲蓄(首付)越多,銀行的風險暴露和潛在損失越少;反之,則反是。

舉債過多是房地產業風險之源

  房地產業很容易舉債過多。從需求看,第一,房地產開發商追求高股權和資產回報率的動機自然驅使其舉債。第二,房產價值和有限儲蓄間的巨大差距,自然使購房者產生舉債需求;尤其是在房價只漲不跌的預期下,購房者會多舉債以實現住房消費或投資獲利。

  從供給看,銀行、資本市場和政府干預,為房地產業舉債過多提供了可能,原因在於:

  第一,從微觀看,銀行現行的風險管理水平,難以有效控制貸款規模和確保貸款質量。第二,只要居民收入增長,債務通常會至少同比例增長。這即是所 謂「債務加速器機制」,它會使微觀風險管理技術效力下降。第三,從外部監管看,監管寬容和政府干預也會助長舉債。鑑於房地產業對消費、投資和政府收入的巨 大作用,許多國家都支持甚至干預房地產業發展,鼓勵發展房地產信貸業務。

  與房地產業債務過多相伴的,往往是銀行貸款標準的放鬆。一些本來不具備償債能力的居民和企業終究會違約,導致銀行出現不良貸款。貸款增長和貸款 標準放鬆導致房價高漲;而不可能永遠上漲的房價一旦回落,「債務加速器機制」就會導致更多借款人的貸款與價值比率(Loan-to-Value Ratio)和債務與收入比率(Debt-to-Income Ratio)上升,甚至使許多房產變現價值低於貸款額,進一步形成銀行不良貸款。房價的下降和借款人違約的增加會迫使銀行嚴格貸款標準,從而使借款人不但 難以獲得新貸款,出現信貸緊縮、房價進一步下降和經濟緊縮。

  綜上所述,舉債過多是房地產的風險之源,而儲蓄率過低、監管寬容和政府干預加劇舉債過多。因此,保持較高儲蓄率,加強監管和減少政府干預,是縮減房地產風險的重要辦法。

中國房地產風險之源

  目前中國房地產風險相對小於其他國家,且相對容易控制,原因在於:

  首先,支持中國房地產發展的基本面因素仍然存在。城市化進程和居民收入增加,決定了對房地產的實際消費需求依存,經常項目盈餘,儲蓄大於投資, 沒有依賴外國資金。其次,即使房價下跌,中國銀行體系受到的衝擊有限。因為購房者所動用的儲蓄佔商品房交易金額近三分之二,住房抵押貸款佔全部信貸比重遠 低於美國。第三,政府有比較充足資源來應對與房價下跌有關的風險。政府不但有10多萬億元儲蓄存款,而且有包括土地在內的大量國有資產(如國有企業、土地 和自然資源)。

  然而,在別國發生作用的一些房地產風險機制,已經在中國顯現。例如,銀行間的激烈競爭,使銀行為保證和爭取市場份額而增加放貸,並可能放鬆貸款 標準。再如,貸款與價值比率和債務與收入比率對房價和居民收入的變化十分敏感。如果房價下降,則即使貸款規模不變,貸款與房價比率會上升,借款人通過出售 房產來償還貸款的能力下降。如果收入下降,則債務與收入比重上升,借款人在有生之年償還債務的能力下降。房價的下跌和居民收入的下降會在「債務加速器機 制」作用下,形成逆向循環。

  從趨勢看,中國房地產風險之源,將表現為可用儲蓄下降及其引致的債務增加。所謂可用儲蓄,是指一國在一定時期可以利用的儲蓄資源。該儲蓄既可能 源自國內居民、企業和政府,也可能源自國外投資者。當前,中國的可用儲蓄主要是源自國內。歷年儲蓄的積累反映為金融資產的積聚。

  中國儲蓄量佔20國集團儲蓄總量的比重,從2000年的7%上升到2009年的25%,居全球首位。金融市場越發達,金融的表現形式越多。自 1992年商品房改革以來,儲蓄不但為中國房地產業發展提供了源源不斷的資金支持,而且極大地降低了銀行的流動性風險和信貸風險暴露。高儲蓄是防範房地產 業舉債過多和金融風險上升的關鍵。

中國房地產業面臨的風險考驗

  對中國房地產至關重要的儲蓄,將可能面臨三方面的衝擊:

  第一,本輪信貸激增的衝擊。國際經驗表明,信貸激增最終會在若干年後出現一些銀行不良貸款,其多少取決於貸款標準的放鬆程度和貸款質量的下降程 度。無疑,這將是對近年來銀行改革實際效果的檢驗。銀行風險控制水平越高,則銀行不良貸款越少,國民儲蓄損失越少。不論這些不良貸款最終以何種方式解決, 最終都會表現為國民儲蓄的損失。

  第二,居民儲蓄佔比相對下降的衝擊。居民儲蓄對於國民儲蓄的重要性不言而喻:儘管自1999年以來一路下降,中國居民儲蓄佔國民儲蓄的比重依然 在40%以上。人口老齡化的到來和居民收入佔國民收入比重的下降,會減損可用儲蓄規模。因此,政府採取的提高居民收入政策的持續性和廣泛性,以及計劃生育 人口政策的調整,將對緩解這一儲蓄下降趨勢至關重要。

  第三,國內富人資產重配帶來的風險。目前中國居民財富的存在形式,主要為居民存款、持有債券、股票、信託產品、私募基金、房地產等。

  居民的資產配置將直接影響房價。如果財富分配相對平均,則普遍性的對房地產的實際消費需求足以支持房價穩步走高。但當居民財富集中在少數人手中時,這些人將其資產配置到國內外其他金融資產的行為將衝擊房價。

  即使在中國不開放資本項目的情況下,國內外經濟和投資環境變化——如美國提高利率、國內實際利率繼續為負、國內經濟增長率下降,投資收益率下降 和風險上升、人民幣升值預期逆轉——會促使一些投資者通過地下錢莊以及虛報進出口和海外上市融資規模等方式,向國外重配資產。事實上,目前這個資產轉移現 象已經出現。

  在當前國內較多投資機會和較好收益率的情況下,包括房地產在內的國內資產對富人仍有吸引力,但本次全球金融危機提醒我們,任何平時看似不可能的小概率事件都可能打破這種均衡,導致國內可用儲蓄下降,並衝擊包括房地產在內的資產價格。

  總之,中國房地產可能將面臨三個層面風險的考驗:本輪信貸激增帶來的銀行不良貸款、居民儲蓄佔比相對下降、國內富人在全球範圍內資產重配。三者都會導致國內可用儲蓄下降和債務上升壓力,從而使「債務加速器機制」發揮作用。

  中國能否成功承受住第一層面風險的考驗,取決於近年銀行改革的實際效果和現在政府掌握的資源;能否成功承受住後兩個層面風險的考驗,取決於政府能否進一步推進關鍵改革。

  作者為國際貨幣基金組織經濟學家,本文為個人觀點

如何 應對 房地產 房地 風險
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